臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第1516號原 告 丙○○訴訟代理人 許明德律師
鄭勝智律師複 代 理人 李汶哲律師被 告 丁○○訴訟代理人 陳正男律師
侯勝昌律師陳裕文律師當事人間返還房屋等事件，本院於民國94年11月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○號土地及其上門牌號碼為高雄縣○○鄉○○路○○○ 號房屋遷讓交還原告。並應給付原告新台幣壹拾肆萬伍仟柒佰肆拾肆元，及自民國94年11月5 日起至交還前開房屋之日止，按月以新台幣壹萬捌仟貳佰壹拾捌元計算之損害金。
被告應給付原告新台幣貳佰捌拾萬元，及自民國94年7 月16日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰肆拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣肆佰参拾陸萬玖仟玖佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第7 款定有明文。本件原告除起訴請求被告返還房屋外，另聲明主張被告應給付新台幣（下同）2,800,000 元，嗣於訴狀送達後基於不當得利之法律關係，追加起訴請求被告應給付182,184 元，及自民國94年11月5 日起至遷讓房屋之日止，按月以22,773元計算之損害金，經核無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且基於當事人訴訟經濟之權利考量，揆諸前開法條意旨，應予准許。
二、原告主張：
㈠、伊所有坐落在高雄縣○○鄉○○段○○號，面積379 平方公尺土地，及其上建號997 號、鋼筋混凝土造4 層樓房即門牌號碼為高雄縣○○鄉○○路○○○ 號4 層樓房屋（下稱系爭房屋），係被告於擔任瑞堂建設實業股份有限公司總經理期間借貸使用，嗣該公司於93年1 月9 日解散。伊多次向被告催討房屋，經被告於同年3 月23日出具「返還房屋切結書」（下稱切結書），允諾於系爭房屋與他人訂立買賣合約30天內返還予伊，如有違背因而致損害時應負賠償責任。
㈡、系爭房屋於94年1 月5 日出售予訴外人乙○○，約定系爭房屋連同土地之買賣價金為28,000,000元，乙○○先給付定金300,000 元，另於同年1 月15日支付價金2,500,000 元，同時言明「買賣標的物限於本件契約簽訂後47日（即94年2 月21日）內，辦理移交；如屆期未能依約履行辦理移交，視為違約」，且依買賣契約第13條所定，若違反契約條款之一者，伊除退還向乙○○所收款項外，並應支付同額之懲罰性違約金。伊先後於同年1 月21日、1 月22日、2 月8 日、2 月13日及3 月3 日親自前往被告住所，另於同年1 月6 日、2月25日及3 月10日以存證信函催告被告自系爭房屋遷出，惟被告均置若罔顧，致伊無法依買賣契約所定期限，如期交屋予乙○○。伊除依買賣契約除退還乙○○2,800,000 元之價金（含定金）外，乙○○另向鈞院請求給付同額之懲罰性違約金，伊已依鈞院94年訴字第903 號確定判決之意旨給付2,800,000 元完畢。被告未依切結書內容履行返還系爭房屋之義務，致伊受有支付2,800,000 元違約金之損害，依切結書之約定，自應對上開損害負賠償責任。
㈢、本件被告允諾於系爭房屋出售後30日內返還，伊於94年1 月
5 日與乙○○訂立買賣契約，依約被告至遲應於94年2 月5日前返還房屋，故自斯日起被告占有系爭房屋即無法律上權源。按「無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，其後已不存在者，亦同。」，民法第179 條定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地所得之利益，得認以相當於法定最高限額租金之數額，最高法院61年台上字第1695號判例足資參照。系爭房屋之課稅現值為761,900 元；土地申報地價為每平方公尺5,200 元，因此系爭房屋所坐落之土地價額為1,970,800 元（計算式：5,
200 ×379 ＝1,970,800）， 土地及建築物按土地法第97條之法定租金最高額計算，每月相當於租金之不當得利為22,773元（計算式：〈761,900 ＋1,970,800 〉×0.1 ÷12＝22, 773）， 則自94年2 月5 日起至同年10月5 日止，被告因無權占有系爭房地受有相當於租金之不當得利數額為182,18
4 元。
㈣、據上，爰依切結書之約定及民法第767 條、第179 之法律關係，求為判決：①被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○號土地及其上門牌號碼為高雄縣○○鄉○○路○○○ 號之房屋遷讓交還；並應給付182,184 元，及自94年11月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,773 元。②被告應給付2,800,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。③並陳明願供擔保請准為假執行之宣告。
三、被告則以：伊雖曾向原告借用系爭房屋及土地使用，並簽具切結書，但對於原告是否曾與乙○○間成立買賣契約及支付違約金2,800,000 元之事實，仍存有疑義。若渠等並未成立買賣契約，依兩造之使用借貸契約，伊自有占有使用之權源，並無返還系爭房地之義務。另伊曾表示願意配合點交房屋予原告，但原告屆時未到場受領，因此原告所受之損害自不可歸責於伊，而無須負損害賠償責任。再伊占有系爭房地係基於兩造間之使用借貸契約，並非無法律上原因，故毋須負擔按法定租金計算之不當得利。縱須負擔，原告請求之數額亦屬過高，請求酌減。為此聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、經查，原告主張所有之系爭房屋連同所坐落之土地，借貸予被告使用，被告於93年3 月23日出具切結書，允諾將於系爭房屋與他人訂立買賣合約30日內返還予原告，如有違背因而致原告受損害時，願負損害賠償責任。嗣原告以已於94年1月5 日與訴外人乙○○簽訂買賣契約為由，請求被告返還系爭房屋，惟被告迄今仍占有使用，尚未返還等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本及切結書各1 份，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告其餘主張之事實，則為被告執前詞抗辯，故本件應審究者為：
㈠、原告是否與乙○○成立買賣契約，致被告占有系爭房屋之借貸契約終止後，成為無權占有？
㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利數額是否適當？
㈢、原告有無因被告未依約返還系爭房地而受有損害？
五、茲分述本院之判斷如下：
㈠、原告是否與乙○○成立買賣契約，致被告占有系爭房屋之借貸契約終止後，成為無權占有？
①、原告主張已與乙○○訂立買賣契約之事實，業據提出不動產
買賣契約書為證，且經證人即見證契約成立過程之律師林柏祥到場具結陳述：本件兩造我都認識，原告在簽訂契約之前有通知被告共同來協商表示意見，當天被告比較早到，我與被告談到一半，原告及乙○○到達後，被告表明反對本件買賣的立場就逕自離開，之後原告及乙○○仍有買賣的意願，原告並表示願負責處理房屋交付事宜，如未履約願意賠償乙○○，所以契約的擬定有幾項重點，首先是把契約期限拉長，而乙○○交付的買賣價金由我保管，等到履約時再把價金交付予原告，其他移轉登記事宜則等到房屋交付完畢時才辦理等語相符。且乙○○亦曾以違反買賣契約為由，對原告請求給付違約金，經本院判決勝訴確定，復經調取本院94年度訴字第903 號卷宗核閱屬實，足見原告此部分主張，堪信為真正。
②、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，民法第47
0 條第1 項前段定有明文。被告既於同年3 月23日出具切結書，允諾將於系爭房屋與他人訂立買賣合約30天內返還予原告，而原告確有與乙○○訂立買賣契約之事實，已如前述。依約及前開說明，被告自應於買賣契約於94年1 月5 日成立後30日內，即94年2 月5 日前返還房屋。換言之，兩造間對於系爭房地之使用借貸關係應於94年2 月5 日終止之事實，堪予認定。故被告抗辯並無買賣契約成立及有權占有之詞，即難認為可採。
③、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條前段定有明文，被告於94年2 月5 日起既無權占有被告所有之系爭房地，從而原告依上開規定請求被告返還系爭房地，自屬有據。
㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利數額是否適當？
①、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因此占有土地所得之利益，應以相當於法定最高限額租金之數額為限，最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息10 %為限，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。再所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。而無權占有他人土地所獲得相當於租金之不當得利，應參酌上開土地法第97條第1 項及第105 條之規定，較為公允，最高法院81年台上字第339 號判決參照。被告無權占有系爭房地，業見前述，故依上開說明，原告請求被告返還自無權占有之日（即94年2 月5 日）至返還之日止相當於租金之不當得利，自屬有據。
②、本院斟酌系爭房屋位處高雄縣著名之風景區澄清湖旁，鄰近
高雄市○○○路線尚屬發達，居住品質甚佳，惟附近房屋多屬住宅性質，商業活動尚非頻繁，復有照片及電子地圖在卷可稽，本院並考量目前社會經濟情況、被告可能獲取之利益等情，認系爭土地應按申報地價按年息8%計算相當於租金之不當得利金額，方為相當及公允。系爭房屋之課稅現值為761,900 元；而系爭房屋所坐落之土地於94年1 月間之申報地價為5,200 元，土地總價額為1,970,800 元（計算式：5,
200 ×379 ＝1,970,800）， 此分別有房屋稅單及土地登記謄本各1 份在卷可稽（詳卷第84頁、第6 頁），被告占有系爭房屋，每月應給付予被告相當於租金之不當得利為18,218元〔計算式：〈761,900 ＋1,970,800 〉×8%÷12＝18,218〕；據此計算，被告自94年2 月5 日起至同年10月5日 止應給付原告145, 744元（計算式：18,218×8 ＝145, 744）。
㈢、原告有無因被告未依約返還系爭房地而受有損害？
①、經查，原告與乙○○間之買賣契約載明，乙○○於93年12月
27日已支付300,000 元為定金，另於同年1 月15日支付價金2,500,000 元；在契約第9 條言明「買賣標的物限於本件契約簽訂後47日（即94年2 月21日）內，辦理移交；如屆期伊未能依約履行辦理移交，視為違約」；且依買賣契約第13條所定，「甲方（即原告）若違反契約條款之一者，除退還向乙方（即乙○○）所收款項外，應再所收款項同額之懲罰性違約金」，原告於買賣契約訂立後，先後於94年1 月21日、
1 月22日、2 月8 日、2 月13日及3 月3 日親自前往被告住所，另於同年1 月6 日、2 月25日及3 月10日以存證信函催告被告自系爭房屋遷出，惟被告始終未遷出，原告因無法於買賣契約所定之期限內交付房屋予乙○○，因而退還價金2,800, 000元，另依本院94年訴字第903 號確定判決主文，如數給付乙○○2,800,000 元之事實，復據證人甲○○證述屬實，並有切結書、照片、存證信函、支票、清償證明書及交易明細表在卷可稽，足證被告未履行切結書約定之返還義務，造成原告無法依買賣契約交付系爭房地予乙○○，致受有支付懲罰性違約金2,800,000 元之損害至明。
②、被告抗辯係因原告受領遲延致受有前開損害，並無歸責原因
云云，固據提出存證信函為證（詳卷第50頁），惟觀諸被告存證信函通知原告房屋點交之日期係94年3 月14日，已逾切結書所定之同年2 月5 日返還，或買賣契約書所定應於94年
2 月22日交付系爭房屋之期限，故被告抗辯係原告受領遲延，並無歸責因素云云，自不足採。被告允諾於系爭房屋出售（完成買賣簽訂合約）30日內返還，如有遲延致原告因而受有損害時，願負賠償之責，復有切結書附卷憑參（詳卷第12頁）。而原告係因被告未依約定期限履行返還系爭房地之義務，致受有支付懲罰性違約金2,800,000 元之損害，自得依切結書之約定，請求被告賠償所受之損害額2,800,000 元。
六、綜上所述，原告依切結書之約定及民法第767 條、第179 之法律關係，求為判決：①被告應將系爭房地遷讓返；並應給付145,744 元，及自94年11月5 日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告18,218元。②被告應給付2,800,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即94年7 月16日，此有送達證書附卷足憑）起，至清償日止按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准或免為假執行之宣告，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日
民事鳳山分庭法 官 李代昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日
書記官 林豐富