臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第205號原 告 永信建設開發股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 柯尊仁律師複代理人 黃偉欽律師
丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○當事人間請求回復原狀事件，本院於民國95年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○鎮區○○段一小段一五八０地號土地，權利範圍一００００分之七八，暨其上建號第三四二六號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○巷○○○號建物之所有權全部移轉登記予原告，並將上開房地返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項關於返還上開房地部分，於原告以新台幣壹佰捌拾貳萬元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第183 條定有明文。
查，本件被告主張證人丙○○於94年8 月19日到庭作證，其證述之內容於本件具有重大之影響，惟其作證之內容涉嫌偽證，業經台灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查中，本件是否有於上開刑事訴訟程序確定前，裁定停止本件訴訟程序之必要，請本院斟酌云云。查，證人丙○○於94年8 月19日到庭證述之內容，係有關被告與「文化典藏大樓」管理委員會間有關設置熱水器、冷氣機及瓦斯管線之糾紛，及有無阻止被告裝設採光罩等事項，核與本件原告得否解除契約，請求被告回復原狀，以及被告得否拒絕給付價金無涉，是上開刑事訴訟之結果，核與本件訴訟之結果不生影響，本院認無裁定停止本件訴訟之必要，核先敘明。
二、原告主張：被告於民國93年11月26日，與原告簽訂「房地買賣合約書」（下稱系爭買賣契約），向原告購買坐落高雄市○鎮區○○段○ ○段○○○○○號土地，權利範圍10000 分之78（下稱系爭土地），暨其上建號第3426號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 巷○○號建物（下稱系爭建物），買賣價金為新臺幣（下同）5,500,000 元，依系爭買賣契約書第6條第2 款約定，被告需配合原告辦理貸款以給付上開房地部分價款，被告遂委由原告向寶華銀行股份有限公司（下稱寶華銀行）辦理貸款4,000,000 元事宜，並簽立「代辦貸款委託書」，然因被告於系爭土地、建物所有權移轉登記尚未辦妥及寶華銀行尚未放款之前，即要求原告提早交屋，遂於93年12月30日簽立切結書（下稱系爭切結書），保證無條件配合原告取得銀行貸款，並於系爭土地及建物所有權移轉登記予被告後，隨即由貸款銀行撥款予原告作為價款之繳納，絕不因任何理由要求貸款銀行延遲撥款。原告乃依約於94年1月4 日，就系爭土地及建物向高雄市新興地政事務所辦妥所有權移轉登記予被告（收件字號：94年鎮登字第000190號），並點交予被告完畢。詎被告嗣後阻止寶華銀行放款予原告，已明顯違反系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書不得擅自阻止金融機構撥款予原告之約定，經原告於94年1月12日催告被告付款，被告均置若罔聞，原告遂依系爭買賣契約書第22條第2 項及系爭切結書之約定，於94年1 月20日寄發存證信函解除兩造之系爭買賣契約，兩造之系爭買賣契約既已解除，依民法第259 條、系爭買賣契約書第22條第2項及系爭切結書之約定，被告自應將上開房地所有權回復原狀，並返還上開房地等語。聲明求為判決：（一）被告應將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記予原告，並將上開房地返還予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）第1 項返還房地之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於93年11月26日，向原告購買系爭土地及建物，兩造並簽立系爭買賣契約書、代辦貸款委託書，且為求能及時於農曆年前入住，遂請原告提前交屋以便先行裝潢，原告雖同意提前交屋，惟要求被告須簽立系爭切結書後，始將系爭土地及建物移轉登記予被告，並點交完畢。詎料系爭建物之冷氣機220 Ｖ之電源、熱水器與冷氣機竟直接設置於系爭建物大門左側屬公共區域之外牆上，且未加設任何具有安全防護之遮蔽設備，不僅與大樓管理委員會之規定有所牴觸，甚至有危害生命財產及公共安全之虞，適逢辦理貸款之寶華銀行准予貸款，唯恐原告刻意忽略被告之權益及對其所設計施工之瑕疵不予負責，被告即以存證信函通知原告，請其速為妥適處理上開瑕疵，待處理完成即予撥款，惟原告竟不予理會，因原告未依債務本旨提出給付，係不完全給付，甚可謂係瑕疵給付或加害給付，被告自可主張同時履行抗辯，乃要求貸款之寶華銀行暫緩撥款予原告。又被告曾於94年
1 月28日通知原告欲先給付3,000,000 元，惟原告置之不理，原告應負受領遲延之責任。另系爭買賣契約書、代辦貸款委託書及系爭切結書均為定型化契約，依消費者保護法第11條之1 及預售屋買賣契約範本之規定，企業經營者於訂立契約前應有5 日之審閱期間，系爭買賣契約及系爭切結書均未給予被告合理之審閱期間，且預先免除原告之責任，並限制被告行使權利，應均屬無效。是原告自不得援引系爭買賣契約書及系爭切結書之約定，主張被告遲延給付價款，進而解除系爭買賣契約，請求回復原狀。況原告持有被告所開立之本票，已可資擔保債權卻不行使，及因被告要求原告給付於廣告所承諾之裝潢，復明知被告已完成裝潢且已入住之情形下，仍提起本件訴訟請求回復原狀，顯已違誠信原則。答辯聲明求為判決：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）本件原告縱受有利判決，亦應駁回原告假執行之聲請。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告於93年11月26日，以總價款5,500,000 元向原告購買系爭土地暨其上系爭建物，兩造並簽立系爭買賣契約。
（二）為辦理提早交屋，被告遂簽立系爭切結書保證將配合原告取得銀行貸款，並於系爭土地及建物過戶後，隨即由銀行撥款繳納款項予原告，絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。原告乃依約於94年1月4日，向高雄市新興地政事務所辦理系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，並點交完畢。
（三）被告嗣後阻止寶華銀行撥款予原告，原告於94年1 月11日寄存證信函予被告，催告被告於文到3 日內將銀行貸款金額交付予原告或以現金一次給付，惟因被告仍未付款，原告遂依系爭買賣契約書第22條之規定，寄發存證信函解除兩造之系爭買賣契約，並於94年1 月20日送達被告。
五、原告主張系爭買賣契約業經解除，依民法回復原狀之規定及系爭買賣契約書、系爭切結書之約定，請求被告將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告，並返還予原告，為被告所拒，並以前開情詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）系爭買賣契約書、代辦貸款委託書及系爭切結書之約定條款是否為無效？
（二）被告得否阻止貸款銀行即寶華銀行撥款予原告？（三）原告提起本件訴訟有無違反誠實信用原則？（四）原告應否負受領遲延之責任？經查：
（一）被告抗辯：依消費者保護法第11條之1 及預售屋買賣契約範本之規定，企業經營者於訂立契約前應有5 日之審閱期間，系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書均未給予被告合理之審閱期間，且預先免除原告之責任，並限制被告行使權利，就系爭買賣契約中不利被告之條款及系爭切結書條款，皆屬無效云云。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 固有明文。該條之立法目的是在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。查，被告於93年11月26日取得系爭買賣合約書（含代辦貸款委託書），於同日繳交定金100,000 元及簽約金100,000 元，並辦理簽約完畢等情，有系爭買賣契約書及被告提出之收據
1 紙在卷可稽，惟買賣契約備註二載明：「甲方（即被告）自民國93年11月26日取得本約至民國93年11月26日簽訂本約，共計審閱本約條文1 天。若無超過5 天以上，甲方同意提早簽約，而簽約後4 天內對本約條文若有疑義，需以書面向乙方（即原告）提出，由甲乙雙方協商條文內容，若逾期未提出，甲方日後不得提出未享有本約審閱權。」，在買賣契約書第23頁亦由被告載明「本人同意審閱本約至民國93年11月30日止」等語，足見被告已詳閱系爭契約各條款始進行簽約，兩造亦合意被告於簽約後4 日內，尚可與原告協商契約條款，若未提出疑義者，即不得主張其未有合理審閱期間，並約定自93年11月26日至同年月30日為被告審閱期間，已足使被告詳閱本件買賣契約書條款，應認被告已有合理之審閱期間。另系爭切結書係被告於
93 年12 月30日簽立，內容僅係有關提早交屋後之辦理貸款及安全事宜，僅有4 項條款，衡諸常情，被告應有充裕時間審閱僅有1 頁之系爭切結書，亦難謂上訴人未有合理審閱期間，被告執此主張系爭買賣契約書、代辦貸款委託書及系爭切結書條款無效云云，自非足採。次查，依系爭買賣契約書第6 條第1 款之約定：本約第3 條房地總價中之貸款金額4,000,000 元，本貸款金額為房地總價之一部分，非交屋款，甲方（即被告）同意於本房地產權過戶及銀行貸款抵押設定完成後即放款予乙方（即原告），不以任何理由拒絕放款。系爭買賣契約第18條第1 款約定：本約房地預定於93年12月辦理移交予甲方，於點交標的物時，若甲方未能依約付清價款或其他應繳款項，乙方得暫時中止移交標的物，並依違約罰則處理，上述日期乃依本約簽定當時狀況預估，實際仍依地政及金融機構等機關實際辦理狀況為準；同條第5 款約定：乙方應於甲方辦妥交屋手續且結算本約應繳款項後，將建物及土地所有權狀、房屋保固書、使用執照及乙方代繳稅費之收據交付甲方，並發給遷入證明文件，甲方需於5 日內憑證換取鑰匙。而代辦貸款委託書第1 項約定：甲方（即被告）同意於辦理產權移轉登記完成及辦妥抵押權設定之同時由乙方（即原告）直接交付金融機構核發貸款，以便繳付本約房地價款，自放款日起由甲方負擔貸款本息，與辦妥交屋與否無涉，甲方不得以未交屋為由，片面終止金融機構撥款予乙方。另系爭切結書載明：現經原告公司同意立書人（即被告）於產權及銀行放款未取得之前提早交屋，立書人特立切結，保證無條件遵行左列條款。其中第3 條約定：「永信公司（即原告公司）在本戶過戶後及抵押設定辦妥後，隨即由銀行撥款繳納款項予永信公司，本人（即被告）絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。」，依上開系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書之條款內容觀之，兩造原係約定由原告先將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，再由寶華銀行核發貸款用以支付剩餘之買賣價款後，原告始辦理交屋，惟因被告要求提早交屋，遂由被告簽立系爭切結書保證配合原告取得銀行核貸之款項，約定於原告未取得被告以貸款方式繳納之買賣價款前，由原告先將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，並辦理交屋，則上開由原告先將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，再由被告給付買賣價金之作法，核與現今房屋交易習慣相符，亦難謂對被告有何不公平之處，再依被告簽立之系爭切結書條款觀之，被告之所以簽立系爭切結書係因原告除先將系爭土地及建物之所有權移轉登記予被告外，且在取得銀行核貸款項之前，先辦理交屋完畢，使原告取得剩餘價款之保障陷於不利之地位，故要求被告不得以任何理由要求寶華銀行延遲撥款，但未限制被告另行主張物之瑕疵擔保責任等權利，亦即不因被告簽立系爭切結書，即使得原告免除物之瑕疵擔保責任，自難謂上開切結書有何預先免除原告之責任或顯失公平之處。綜上，被告辯稱：系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書均未給予被告合理之審閱期間，且預先免除原告之責任，並限制被告行使權利，系爭買賣契約中不利被告之條款及系爭切結書條款，皆屬無效云云，自不足採。
（二）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。民法第367 條、第
369 條定有明文。依系爭切結書第3 條約定：「永信公司在本戶過戶後及抵押設定辦妥後，隨即由銀行撥款繳納款項予永信公司，本人絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。」，依被告所出具之上開系爭切結書條款觀之，兩造約定之本件買賣價金支付期間，係於原告將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，且設定抵押權予貸款銀行後，被告即應同意由貸款銀行撥款予原告，以給付剩餘買賣價金，且被告不得以任何理由阻止銀行撥款。查，系爭土地及建物已於94年1 月4 日移轉登記予被告，且於同日辦理抵押權設定完畢，有系爭土地及建物登記謄本在卷可稽，是被告支付價金之期限於94年1 月5 日已屆至，被告即應同意貸款銀行撥款予原告，自不得以系爭建物有瑕疵為由，阻止寶華銀行撥款。被告固主張：因系爭建物有瑕疵，原告未依債務本旨提出給付，被告自可主張同時履行抗辯，阻止寶華銀行撥款予原告云云，按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264 條第1 項定有明文。就買賣契約而言，其互負之債務，在出賣人為交付其物並移轉所有權，在買受人為支付約定之價金，若出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人得依民法第359 條規定解除契約或請求減少價金，但不得請求修補物之瑕疵，在出賣之物欠缺出賣人所保證之品質，或故意不告知瑕疵時，依民法第360 條規定，買受人亦僅得請求不履行之損害賠償，而不得請求修補物之瑕疵，上開規定係屬不完全給付之特別規定，應排除不完全給付得請求補正之一般原則，是買受人既無請求補正瑕疵之權利，自不得援用同時履行抗辯之規定，主張出賣人除去物之瑕疵前，拒絕給付價金（見王澤鑑，民法學說與判例研究（六），第136 至
139 頁）。查，被告主張系爭建物有物之瑕疵存在，縱令屬實，亦僅係被告得主張解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償等權利，並不因此當然取得拒絕支付價金之抗辯權；況上開同時履行抗辯權之規定係屬任意規定，自得由當事人拋棄之，縱認被告得行使同時履行抗辯權，惟被告既因提前交屋，而出具系爭切結書無條件保證「絕不因任何理由要求銀行延遲撥款」，可認其已拋棄同時履行抗辯權，自不得嗣後再主張同時履行抗辯權。是被告上開所辯，顯無理由，自不足採。至被告所提之最高法院86年度台上字第2808號、91年度台上字第1103號判決之案例事實，均係買賣標的之特定物於危險移轉前或交屋前，買受人得否主張同時履行抗辯權，而所提之最高法院86年度台上字第2818號判決，其案例事實則係物之瑕疵在契約成立後始發生，均與本件係成屋買賣之事實不盡相同，尚難比附援引，附此敘明。
（三）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。查，依系爭買賣契約書第22條第2 項及其附件「代辦貸款委託書」第4 條第4 項約定，倘甲方（即被告）於金融機構核准貸款後，阻止金融機構撥款予乙方（即原告）時，甲方應於乙方通知之日起7 日內，以現金將預定貸款金額及應負擔之各項稅費，向乙方一次付清，甲方如違反上開約定時，乙方得經催告逕行解除本約，若房地產權已移轉登記於甲方名下時，甲方應負回復原狀之義務，於7 日內將房地移轉登記返還乙方。另依系爭切結書第1 條約定，被告保證將配合原告取得銀行貸款，若非歸責於原告致貸款無法取得，經原告催告後，被告仍無法以現金繳納或配合相關手續，則同意系爭土地及建物移轉登記予原告。是原告依上開約定提起本件訴訟，乃屬權利之正當行使，且被告既確有違約之事實，原告依上開約定行使權利，要難認其有何違反誠信原則之情事，自與民法第148 條規定無違，又被告已拒絕給付剩餘買賣價金，縱原告執被告所開立之本票行使權利，得否順利受償尚非無疑，不因原告執有被告所簽發之本票，即認原告不得解除買賣契約及請求回復原狀。故被告辯稱：原告不持被告所開立之本票行使權利，及因被告要求原告給付於廣告所承諾之裝潢，復於明知被告已完成裝潢且已入住之情形下，提起本件訴訟請求回復原狀，顯已違誠信原則云云，委不足採。
（四）另被告抗辯稱：被告曾於94年1 月28日通知原告欲先給付3,000,000 元，惟原告置之不理，原告應負受領遲延之責任云云。按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。民法第234 條固定有明文。惟查，原告於94年1 月11日寄存證信函予被告，催告被告於文到3 日內將銀行貸款交付予原告或以現金一次給付，惟因被告仍未付款，原告遂依系爭買賣契約書第22條之規定，寄發存證信函解除兩造之系爭買賣契約，並於94年1 月20日送達被告，是系爭買賣契約業於94年1 於20日經原告合法解除，則被告主張其於同年月28日提出給付乙節，縱令屬實，原告於斯時已無受領給付之義務，自不負受領遲延之責任，是被告上開辯稱，不足採信。
（五）綜上所述，系爭買賣契約及系爭切結書均屬合法有效，於原告將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，且設定抵押權予貸款銀行後，被告即應同意由貸款銀行撥款予原告，以給付買賣價款，不得以系爭建物有瑕疵而阻止貸款銀行撥款，原告以被告違反契約而解除系爭買賣契約，並提起本件訴訟請求回復原狀，亦無違誠信原則，被告前開所辯，均不足採。至被告雖於95年5 月4 日辯論意旨狀之答辯聲明第4 點主張如受不利判決，原告應就受返還所得利益返還予被告，惟此乃被告能否另對原告請求返還之問題，非本案所能審究，附此敘明。
五、綜上所述，被告於支付價金期限屆至時，逕行阻止貸款銀行撥款予原告，經原告於94年1 月11日寄存證信函予被告，催告被告於文到3 日內將銀行貸款交付予原告或以現金一次給付，惟因被告仍未付款，原告遂依依系爭買賣契約書第22條第2 項及其附件「代辦貸款委託書」第4 條第4 項約定，寄發存證信函解除兩造之系爭買賣契約，並於94年1 月20日送達被告，是系爭買賣契約業於94年1 於20日經原告合法解除。從而，原告依買賣契約書第22條第2 項及系爭切結書第1項之約定及民法第259 條回復原狀規定，請求被告回復原狀，將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告，並返還系爭土地及建物予原告，洵屬有據，應予准許。
六、按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。民事訴訟法第390 條定有明文。本件原告就返還系爭土地及建物之請求，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。被告抗辯：本件原告縱受有利判決，亦應駁回原告假執行之聲請云云，自屬無據，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，核與判決結果均不生影響，爰不一一論駁。至被告聲請傳喚證人即原告公司法定代理人戊○○、證人即原告之員工陳湘芬及證人孫嘉徽到庭證述本件事實經過及調解過程、證人即寶華銀行承辦人員王霖到庭證述貸款核放情形、向高雄市消費爭議調解委員會函查調解經過、聲請傳喚證人彭兆球證明證人丙○○證述之內容不實、聲請傳喚高雄市政府工務局人員證明系爭建物有瑕疵、聲請本院至現場履勘、以及聲請勘驗光碟以查明協調實情及系爭建物有嚴重漏水情形，本院認已無必要，均不予傳訊或調查，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 11 日
民事第二庭 審判長 法 官 鄭月霞
法 官 伍逸康法 官 邱泰錄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 5 月 11 日
書記官 林慧君