臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第2140號
原 告 己○○○訴訟代理人 蘇吉雄律師
陳雅娟律師被 告 丁○○被 告 碩大通訊有限公司兼法定代理 甲○○人上 三 人訴訟代理人 林雪娟律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國95年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴原確認被告甲○○、丁○○間之租賃關係不存在，及請求甲○○返還無權占有之房地及給付相當租金之不當得利，嗣於審理中追加使用人碩大通訊有限公司併返還系爭房地及給付相當租金之損害，因請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許，先予敍明。
二、原告主張：原告經本院93年執字第54585 號清償債務事件，拍賣取得被告丁○○所有坐落高雄市○○區○○段○○○ 號、690-1 號土地及其上門牌高雄市○○區○○○ 路○○巷○○號暨建號1785號未保存登記之磚造鐵皮屋頂之全部房地 (如附表所示，下稱系爭房地)， 並於94年7 月13日取得不動產權利移轉證書，於94年8 月1 日辦理所有權移轉登記；因被告甲○○抗辯就系爭房地有租賃關係，並提供所經營之碩大通訊有限公司 (下稱碩大公司)做 為倉庫設備使用，原告否認丁○○、甲○○間租賃關係存在，爰依民事訴訟法第247 條提起確認租賃關係不存在之訴；另依民法第767 條規定請求被告交還系爭房地及依不當得利、侵權行為之法律關係，請求甲○○、碩大通訊有限公司給付相當於租金之損害。並聲明：㈠確認甲○○、丁○○就本院93年執字第54585 號清償債務執行事件如附表所示不動產之租賃關係不存在。㈡被告甲○○及碩大通訊有限公司應將附表所示不動產遷讓交還原告。㈢被告甲○○及碩大通訊有限公司應自民國94年7 月13日起至清償遷讓房屋之日止按月給付原告18,101元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房地確由林昆輝於94年10月2 日出租予甲○○，租期35年，做為碩大公司設備倉庫使用，2 人間之租賃關係既成立在89年5 月5 日修正施行前，應適用舊法而有買賣不破租賃之適用，該租賃關係對於原告繼續存在，甲○○繼續使用系爭房地並非無權占有，原告訴請確認被告間租賃關係不存在及給付相當於租金之損害，並無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件經協商整理爭點：兩造不爭執事項：
㈠本院93年度執字54585 號執行事件拍賣丁○○所有之系爭房地，由原告拍定，並於94年7 月13日取得權利移轉證書。
㈡系爭房地另曾於91年4 月經本院91年度執字15431 號執行拍
賣數次，因經特拍程序未能拍定，核發債權憑證結案，91年
5 月21日查封筆錄記載「債務人丁○○之妻劉秋梅稱本件有租予仕集電訊公司」，另甲○○在91年11月5 日具狀聲明異議，表示與丁○○間就系爭房地有租賃關係存在。
兩造爭執事項：
㈠甲○○與丁○○間就系爭房地之租賃關係是否確實存在？又
如存在，有無修正前民法第425 條買賣不破租賃關係之適用？原告請求確認甲○○、丁○○間租賃關係不存在，有無理由？㈡原告請求甲○○及碩大公司遷讓交還前開房地及請求甲○○
按月給付相當於租金之利益，有無理由？如有理由，租金額以若干為適當？
五、就兩造爭執事項，本院判斷意見如下：㈠甲○○與丁○○間就系爭房地之租賃關係是否確實存在？又
如存在，有無修正前民法第425 條買賣不破租賃關係之適用？原告請求確認甲○○、丁○○間租賃關係不存在，有無理由？⑴證人即83年至86年間任職碩大公司稽核處長之丙○○到庭證
稱「 (經提示甲○○所提出之租賃合約)我 有印象，是我的業務範圍，因為當時上大集團內仕集電訊要在南部找10 個據點作為機房，... 只有系爭復興二路89巷12號、16號這2間是財務經理先跑來找我商量，說這二間房子要買來作機房金額太高，要1 千5 、6 百萬元，後來我才知道丁○○是我們公司總經理戊○○的哥哥，我不同意，我直接找董事長甲○○，因為買賣應該用公司名義買受才合理，後來總經理戊○○來找我說因為他哥哥丁○○須要錢，需要9 百多萬週轉，當時我判斷市價不可能達到1 千5 、6 百萬元那公司最後是買下12號的房子，至於16號有說要租，但我與財務都不同意，因為站在公司立場，既然長期使用就要買斷，後來總經理與董事長可能就以個人名義去租跟買，... 」「後來公司還是有去設機房，我就知道了 (指何時確定知道總經理與董事長以個人名義去買受與承租上開房屋)」 (95 年1 月3日言詞辯論筆錄)， 依證人所述，已足認甲○○確因碩大公司在84年間機房使用之需，而以個人名義與丁○○就系爭房地訂立租賃合約，並於訂約後交碩大公司做為機房使用。
⑵而被告甲○○與丁○○於84年10月2 日就系爭房地訂租賃合
約，業經提出房屋買賣暨租賃合約書 (下稱租賃合約)1 紙為據，上開租賃合約書雖送鑑定結果，因易受溫度、濕度、光照及空氣流通情形等保存條件不定之影嚮而生變化，而未能鑑定係何時所為，固有法務部調查局95年2 月10日調科貳字第09500056250 號函為參；然經當庭勘驗結果上開租賃合約書之紙張並非全新紙張之事實，亦有94年10月28日言詞辯論筆錄為憑，又與被告提出之碩大公司關係企業伯員電訊股份有限公司在84年3 月間向主管機關交通部申請數位式低功率無線電話業務經營許可書之紙張樣式相同，亦有被告94年11月14日答辯㈣狀所提之申請書足稽，益證甲○○所辯租賃合約係在84年間訂立之詞係屬真實。
⑶原告雖以證人即丁○○之弟戊○○證稱當時買受與租賃上開
房地之資金應該都是由公司出資，與證人張德麟所證互有矛盾，應可證明上開租賃合約書係事後為向執行法院聲明異議所補發等語；惟查，證人張德麟於84年間係擔任碩大公司稽核處長，就當時是否以公司資金支付租金之情形應較為清楚，況張德麟亦證稱確以900 餘萬元買受門牌號碼12號房地，不知董事長甲○○個人有無支付租金或其他代價，亦與被告所辯因當時門牌12號房地市價行情僅約750 萬元，門牌16號房地租金約10,000元，故超出之210 萬元本利和做為預扣16號房地35年之租金等語大致相符，況距今已逾10年，證人2人所述略有出入亦合於常情，並不能因而認定租賃合約書係事後所為。至高雄銀行雖函稱丁○○之貸款僅400 餘萬元，惟丁○○、甲○○2 人所訂租賃合約書係記載丁○○因須資金週轉，並解決高雄銀行等新台幣900 餘萬元之貸款壓力等字樣，並未載明丁○○向高雄銀行之貸款即有900 餘萬元，是亦不能僅以高雄銀行之來函即認為丁○○、甲○○間之租賃合約書並非真實。
⑷另丁○○之妻劉秋梅於91執字第15431 號執行事件承辦人員
現場查封系爭房地時，即表明有租予仕集電訊公司之事實，而因仕集公司與碩大公司為關係企業，且據證人張德麟之陳述系爭房地係供為仕集公司做為機房之用，亦可認為劉秋梅誤為出租予仕集公司尚屬合理，非如原告所稱並未出租；至事後該事件債權人台灣銀行代理人乙○○雖陳報為債務人自住，惟證人乙○○到庭證稱「因為設定抵押時就切結沒有租賃，且事後債務人又沒有提出租約給我，我看房子裡面的制服又像是他們家自己在賣的衣服，所以我就陳報是自用。」(95 年3 月31日言詞辯論筆錄)， 足認乙○○係依據丁○○於設定抵押時之切結及系爭房地之現況而向執行法院陳報為自用，不能據為認定丁○○、甲○○間就系爭房地之租賃關係並不存在；另證人即台灣銀行代理人庚○○亦證稱93年12月3 日會同執行人員至系爭房地查封時，房屋內部所擺放均為各中小學校制服等語 (同日言詞辯論筆錄)， 縱為真實，亦僅甲○○於訂立租賃後是否自行使用系爭房屋之問題，不能因而認為丁○○、甲○○間就系爭房地所訂立之租賃合約書並非真實。
⑸按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在，89年5 月5 日修正實施前之民法第425 條定有明文。本件甲○○、丁○○就系爭房地之租賃合約書在84年10月2 日所訂立，有租賃合約書可參，則其租賃關係既成立在前，且民法債編施行法又無溯及適用之規定，依法律不溯及既往原則，自應適用上開修正前民法租賃之規定；又依證人張德麟之證述，足認甲○○與丁○○於訂立租賃後，確已交付租賃標的即系爭房地供碩大公司放置機房等設備之用，而修正前民法既未限制承租人須繼續占有中始有買賣不破租賃規定之適用，則系爭房地現是否持續由承租人占有中，並不影嚮本件有無上開規定之適用，被告所辯系爭房地現況非甲○○或碩大公司占用之詞，即無再予審究之必要；又執行法院如為租賃關係存在之不動產拍賣，則該租賃關係已成為買賣契約內容之一部，無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。查丁○○在執行程序中之93年12月27日具狀表示與甲○○間就系爭房地自84年10月2 日起訂有租賃契約，該事件之債權人台灣銀行雖於94年1 月7 日具狀表示租約對債權人無效，惟經執行法院通知應另訴確認之後，並未提起確認租賃關係不存在之訴，而由執行法院於拍賣公告之拍賣條件中記載「本件建物據第三人甲○○及債務人具狀稱自84年10月2 日起承租35年，因之拍定後不點交。
」之字樣等情，均有93年執字第54585 號卷內書狀及拍賣公告等為憑；執行程序自屬有租賃關係存在之不動產拍賣，依上開說明，甲○○與丁○○間就系爭房地之租賃關係，對於因承受而取得系爭房地所有權之被告，自仍繼續存在，原告請求確認甲○○、丁○○間租賃關係不存在，並無理由。
㈡原告請求甲○○及碩大公司遷讓交還前開房地及請求甲○○
按月給付相當於租金之利益，有無理由？如有理由，租金額以若干為適當？甲○○、丁○○間之租賃關係，既可對於原告繼續存在，原告訴請確認租賃關係不存在即無理由；其依民法第767 條規定請求被告交還系爭房地，及依不當得利、侵權行為之法律關係，請求甲○○、碩大通訊有限公司給付相當於租金之損害，均無理由。
六、綜上所述，原告依民事訴訟法第247 條提起確認甲○○、丁○○間租賃關係不存在之訴；另依民法第767 條規定請求2人交還系爭房地、及依不當得利、侵權行為之法律關係，請求甲○○、碩大通訊有限公司自94年7 月13日起至清償遷讓房屋之日止按月給付原告18,101元，均無理由，應予駁回。
又原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 14 日
民事第一庭 法 官 林玉心以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 14 日
書記官 陳家宏附表┌───┬────────────┬────┬────────┬────────┐│編號 │ 土地地號 │地 目 │ 面 積 │ 權利範圍 ││ │ │ │ 平方公尺 │ │├───┼────────────┼────┼────────┼────────┤│ 1 │高雄市○○區○○段○○○號 │ 建 │ 54 │ 全部 │├───┼────────────┼────┼────────┼────────┤│ 2 │高雄市○○區○○段690 之│ 建 │ 12 │ 全部 ││ │1號 │ │ │ │├───┼──────┬─────┴┬───┼────────┼────────┤│編號 │基地坐落 │ 建物門牌 │建號 │ 建物面積 │ 權利範圍 ││ │ │ │ │ 平方公尺 │ │├───┼──────┼──────┼───┼────────┼────────┤│ 3 │同上地段690 │高雄市復興2 │ 641 │地面層32.1, 第2 │ ││ │號 │路89巷16號 │ │層30.31,騎樓6.66│ 全部 ││ │ │ │ │,合計69.07 │ │├───┼──────┼──────┼───┼────────┼────────┤│ │同上地號 │未保存登記 │ 1785 │地面層11.53,第2 │ 全部 ││ 4 │ │ │ │層10.8, 合計 │ ││ │ │ │ │22.33 │ │└───┴──────┴──────┴───┴────────┴────────┘