臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第2194號
原 告 乙○○訴訟代理人 林敏澤律師
李亭萱律師許淑清律師被 告 丁○○訴訟代理人 黃宏綱律師
呂富田律師複代理人 甲○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國95年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾柒萬零肆佰肆拾捌元，及其中新台幣貳拾貳萬伍仟元自民國九十四年十月五日起、其中新台幣叁萬元自民國九十四年十月十六日起、其中新台幣叁萬元自民國九十四年十一月十六日起、其中新台幣貳萬肆仟壹佰玖拾肆元自民國九十四年十二月十六日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣叁拾柒萬零肆佰肆拾捌元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告原起請遷讓房屋及違約金、損害金，因被告於審理中已搬遷完畢，原告撤回遷讓房屋部分之請求；另追加占用期間水電費之請求，因屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，爰准許之。
二、原告主張：坐落高雄縣○○鄉○○段633 、634 號土地及其上未保存登記門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路107 之1、107 之2 號廠房均為其所有，其將其中門牌號碼滾水路
107 之2 號廠房出租予被告，租期自91年12月1 日起至93年12月1 日止，租金每月新台幣 (下同)25,000 元 (後增加為30,000元)， 租期屆滿，被告遲至94年12月23日始搬遷將鑰匙交還，原告自得請求被告自93年12月2 日起至94年12月26日止，按月給付30,000元相當租金之損害金；又被告未將租賃期間自行開設之門扇回復原狀，原告依兩造租約第6 條約定請求被告自93年12月2 日起至交還標的物之94年12月26日日止，按月給付150,000 元違約金；另被告未經原告同意擅自使用未承租之107 之1 號廠房，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告自91年12月1 日起至94年12月26日止，按月給付25,000元；另依兩造租賃契約第12條約定，請求被告給付本件律師費50,000元；另94年8 至10月之水電費合計10,401 元 ，為被告占用期間之款項，應返還原告。
並聲明：㈠被告應自93年12月2 日起至94年12月26日止，按月給付原告180,000 元及自94年10月4 日陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自91年12月1 日起至94年12月26日止，按月給付原告25,000元及自94年10月4 日陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告60,401元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造固約定承租門牌號碼107 之2 號廠房，惟因面積不足120 坪，原告始同意被告使用門牌號碼107 之1 號廠房之一部分，並提高租金為30,000元；另被告並未使用工廠旁之空地，係原告自行停放車輛；原告請求違約金過高，且其性質為賠償性違約金，不得再請求相當租金之損害金及遲延利息；被告已於94年10月25搬遷及回復原狀；又被告給付之押租金75,000元，應自原告請求之損害金中抵銷；另本件並無訴訟必要，增加之律師費50,000元不應由被告負擔。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判判，願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執及爭執項：兩造不爭執事項：
㈠兩造就坐落高雄縣○○鄉○○村○○路107之2號廠房，訂有
房屋租賃契約書，租期自91年12月1 日至93年12月1 日，租金原約定每月25,000元，後以口頭約定提高為每月30,000元。
㈡被告依租約約定已給付押租金75,000元。
兩造爭執事項：
㈠被告是否何時將門○○○鄉○○村○○路107 之2 號、107
之1 號廠房騰空?㈡兩造訂約後是否確因本約定承租廠房之面積120坪，因實際
坪數不足，原告同意被告得使用門牌107之1號廠房其中之40坪，並口頭增加租金5,000元？㈢原告另就門牌107之1號部分，請求被告自91年12月1日起至
交還房地之日止，按月給付相當租金25,000元之不當得利及法定遲延利息；有無理由？㈣原告請求被告負擔律師費用50,000元及水電費10,401元 (審
理中擴張請求)， 有無理由？㈤被告主張以押租金75,000元部分為抵銷抗辯，有無理由？
五、就兩造爭執事項，本院判斷意見如下：㈠關於被告何時已將門○○○鄉○○村○○路107 之2 號、
107 之1 號廠房騰空?按不動產是否騰達於可交還之程度，依一般經驗法則，應以權利人能否完全利用或掌控不動產而定，占用人尚有物品留存於不動產，或未交還鑰匙前，權利人尚難完全利用或掌控，自難認已騰空交還。本件被告已將上開廠房騰空交還原告，為原告所自陳（詳原告95.1.3變更訴之聲明狀事實及理由欄第1 點），被告雖以業於94年10月底搬遷，惟兩造於94年11月24日自行會同至現場點交時，仍有被告加蓋之辦公室未拆除，且被告復不否認鑰匙係在94年12月23日始以郵寄方式返還原告，而原告係於同年月26日收受上開鑰匙，亦有回執可佐，是原告主張被告於94年12月26日始騰空交還上開廠房之事實，應堪採信。
㈡關於兩造訂約後是否確因本約定承租廠房之面積120 坪，因
實際坪數不足，原告同意被告得使用門牌107 之1 號廠房其中之40坪，並口頭增加租金5,000 元?⑴系爭租約訂定時，租賃標的物原約定為其中門牌107 之2 號
廠房，租金為每月25,000元之事實，有房屋租賃契約書可稽，其後兩造協議提高為每月30,000元，亦為兩造所不爭，惟就租金調整之原因，原告雖主張係因同意被告使用租賃物旁空地之對價，然為被告否認，辯稱租金因原告本以口頭告知面積為120 坪，其遷入使用後發現面積不足，原告因而同意被告使用門牌107 之1 號廠房之一部分，並提高租金為30,000元，並經證人即系爭租賃期間被告工廠受僱員工丙○○到庭證稱略以：搬進廠房後，有聽被告談起，因工廠坪數不足，兩造約定被告可使用上開107 之1 號廠房的一半，被告使用107 之1 號廠房後，原告亦有至該廠房放置或搬動貨物，未表示反對被告使用，廠房旁之空地係原告自己堆放雜物使用等語（詳94.11.29言詞辯論筆錄第2 頁起），證人雖受僱於被告，然本院詢及訂約情形、收租情形時，均稱不在場、不清楚，足見並未刻意偏袒，所證可應採信，依其所證，廠房旁空地為原告自行使用，且原告亦多次出入被告承租之廠房，對被告使用門牌107 之1 號廠房之事實，當無不知之可能，則租金之提高，並非被告主張因使用廠房旁空地而增加至明，顯見被告使用上開107 之1 號廠房，係經原告同意，足認租金調整確增加使用坪數所致，被告此部分所辯應可採信，則原告請求被告給付使用上開107 之1 號廠房部分之不當得利及法定遲延利息，即無所據，不應准許。
⑵證人即向原告承租相鄰107 之5 號廠房之蔡東生雖亦到庭證
稱略謂：107 之1 、之2 號廠房旁空地有人堆放雜物、停放車輛等詞，然甚表示不確知係何人堆、停，是證人所述不足為被告使用空地之證明，併此敘明。
㈢原告請求被告自93年12月2日起至交還上開土地及房屋之日
止，按月給付30,000元相當租金之不當得利，及按月給付150,000元之違約金，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之遲延利息，有無理由？被告所為關於違約金的性質為總額預定性，能否再請求相當租金的不當得利之抗辯，另請求酌減違約金，有無理由？⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。本件房屋租賃契約書第6 條約定「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）書面同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人，決無異議」，此外並無其他關於屆期未依約遷讓時，原告尚可如何請求之約定，亦無違約金性質之協議，足認前開違約金之約定，性質上顯係承租人屆期未依約騰空遷讓時，出租人所可請求損害賠償總額之約定，則除違約金之請求外，原告即不得再為其他請求，從而原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自93年12月2 日起至94年12月26日騰空遷讓時，按月相當於租金計算之不當得利或損害賠償，依法即有未合，不應准許。
⑵又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院亦有79年台上字第1915號判例可資參酌。本件原告對上開出租廠房，並未主張收回後有何具體利用計畫，且目前社會安定，經濟穩健無大波動，綜此客觀社會事實，原告所受者，仍相當於應出租而未出租之損害，是原告依前開租賃契約書第6 條約定請求被告給付違約金固有理由，惟得請求金額之計算，自租期屆至翌日之93年12月2 日至騰空遷讓之
94 年12 月26日止，本院認原告所受之損害，即相當於之前出租於被告應得之租金每月30,000元，合計為384,194 元 (計算式：（30,000×【12＋25／31】≒384,194,元以下四捨五入，以下同）為適當，原告超過此數額之違約金約定應認為過高，應予酌減。
⑶原告另請求上開違約金已發生部分自94年10月4 日陳報狀繕
本送達翌日即94年10月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，依法尚無不合，應予准許，至已酌減部分之違約金，遲延利息亦失所依附，請求即無理由，不應准許；上開94年10月5日前已發生之違約金計300,000 元（30,000×10＝300,000）部 分 (即94年10月2日前已發生之違約金)之 遲延利息應自94年10月5 日起算、另①同年10月2 日至11月1 日②11月2 日至12月1 日③12月
2 日至12月26日之違約金各30,000元、30,000元、24,194元（30,000×25／31≒24,194），遲延利息之起算日分別為同年10月16日、11月16日、年12月16日（房屋租賃契約書第四條約定每月租金於該月15日前繳納）。
㈣關於律師費及水電費之請求?
兩造房屋租賃契約書第12條、第15條約定「乙方（指被告）若有違約情事，至損害甲方（指原告）權益時，任甲方請求賠償，如甲方涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」、「乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」。而被告違約未於租期屆至時立即騰空遷讓已如前述，原告自有提起訴訟請求遷讓及給付違約金之必要，因此支出之律師費用50,000元，有收據可按，原告請求被告給付律師費用，依約定並無不合；又原告代繳被告未騰空遷讓前使用之水費、電費各805 元、9,596 元，合計10,401元，亦有被告不爭其真正之收據為憑，依約原告請求被告償還上開代繳金額亦有所據，應予准許；此部分合計60,401元。
㈤被告主張以押租金75,000元部分為抵銷抗辯，有無理由？⑴被告抗辯曾依約先行給付押租金75,000元，主張抵銷本件應
給付金額之一部，有房屋租賃契約書可憑，且為原告所不爭執，亦堪信為真實，而兩造租賃契約之約定，押租保證金應於被告騰空遷讓後無息退還，是被告於94年11月18 日 以書狀為抵銷之意思表示，並於同日由原告訴訟代理人代收，於94年12月26日被告騰空遷讓押租保證金應退還之時，依民法第334 條第1 項、第335 條第1 項規定，應解為已發生抵銷之效力。
⑵被告抗辯依約定給付押租金75,000元之事實，有房屋租賃契
約書可憑，且為原告所不爭，而依約定押租保證金應於被告將廠房騰空遷讓後無息退還，是被告於94年11月18日以書狀為抵銷之意思表示，並於同日由原告訴訟代理人代收，則於94年12月26日被告騰空遷讓，上開押租保證金應退還時，被告所為抵銷抗辯已生效力。
⑶原告可向原告請求之上開債權於發生抵銷效力時均已屆期且
無擔保，違約金部分均有遲延利息之請求，以之抵充，較之律師費用損害賠償及代墊水電費部分，對主動債權人被告較為有利，依民法第342 條準用第321 條、第322 規定，應以違約金部分最先到期之300,000 元部分儘先抵充，經抵充後所剩為225,000 元及自94年10月5 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之遲延利息，及依民法第335 條第1 項後段規定，於被告未為抵銷抗辯前已生之遲延利息 (75,000元自94年10月5 日起至同年12月26日止按週年利率5 ％計算之遲延利息計853 元（75,000×5 ％×83／365 ≒853）， 合計為225,853 元 (225,000+853=225,853)。
六、綜上所述，被告於系爭租約屆期後，未依約將廠房騰空遷讓，依約定應給付違約金，原告依兩造租賃契約書第6 條之約定請求被告給付違約金及法定遲延利息、另依租賃契約書第12條約定請求被告返還律師費、及請求被告返還未遷讓交還前所生之水電費用，於法均無不合；而本件違約金屬損害賠償總額之約定，是原告除可請求違約金外，即不得再請求給付相當於租金之不當得利獲損害賠償，均如前述；又違約金及遲延利息之請求經酌減及抵銷後為309,143 元（225,000＋30,000＋30,000＋24,194＝309,194）， 及其中225,000元部分自94年10月5 日起、30,000元部分自94年10月16日起、30,000元部分自11月16日起、24,194元部分自12月16日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息；及經抵銷部分之違約金在抵銷抗辯前已生之遲延利息853 元；此外，原告尚可依約定請求支出律師費用50,000元之損害賠償、償還代墊之水、電費10,401元，合計原告可請求者為370,448 元（309,194 ＋853 ＋50,000＋10,401＝370,448）及上開違約金部分之遲延利息。
七、本判決原告勝訴部分未逾500,000 元，爰依職權宣告假執行，被告亦陳明願供擔保請准免為假執行，就原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 17 日
民事第一庭 法 官 林玉心以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 1 月 17 日
書記官 陳家宏