臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第268號原 告即反訴被告 戊○○訴訟代理人 吳忠德律師複代理人 張睿文律師被 告即反訴原告 九邦衛星通信股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告即反訴原告 麥邦田生物科技有限公司法定代理人 丙○○被 告 甲○○上列當事人間返還房屋等事件，經本院於民國94年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告九邦衛星通信股份有限公司應給付原告新台幣貳拾柒萬元，及自民國九十四年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項原告勝訴部分於原告以新台幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳拾柒萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告九邦衛星通信股份有限公司負擔十分之一，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告即反訴原告九邦衛星通信股份有限公司（下稱九邦公司）、麥邦田生物科技有限公司（下稱麥邦田公司）、被告甲○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告即反訴被告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：建號1491號即門牌號碼高雄市○○路○○號2樓之建物（下稱系爭建物）原為訴外人己○○所有，與被告九邦公司於92年6 月20日簽訂租賃契約，租期自92年7 月起至95年6 月30日止，每月租金為60,000元，嗣於92年底，系爭建物所有權移轉予訴外人楊敢，被告九邦公司與楊敢則繼續沿用前揭租賃契約，嗣因訴外人邱訂助與楊敢間清償債務強制執行事件，系爭建物經本院民事執行處公開拍賣，由原告於93年9 月17日拍定買受，並經本院民事執行處於同年月
22 日 發給權利移轉證書而取得所有權，依民法第425 條之規定，原告已當然繼受出租人之地位，並依法受讓原租賃關係，詎被告九邦公司自93年9 月22日起，即未依約給付租金，且未經原告之同意即將系爭建物交予被告麥邦田公司使用，爰依民法第440 條第2 項規定及租賃契約第14條規定，終止原告與被告九邦公司之租賃契約，依民法第455 條規定及租約第14條約定請求被告九邦公司遷讓返還系爭建物，並依租賃契約第3 條、第12條，一併請求被告九邦公司給付積欠自93年9 月22日起至94年1 月31日止之租金258,000 元及違約金即律師費120,000 元；而被告麥邦田公司亦係無權占有原告之系爭建物，自得依民法第767 條規定，訴請被告麥邦田公司自系爭建物遷離返還。又被告九邦公司及麥邦田公司占有系爭建物享有相當於租金之利益，致原告受損害，爰併依不當得利法律關係，訴請被告九邦公司及麥邦田公司自起訴狀送達之翌日即94年2 月6 日起至遷讓之日止，按月給付相當於租金60,000元之不當得利；另被告甲○○為九邦公司之連帶保證人，依租約第13條規定，應就九邦公司所積欠之租金、違約金及相當於租金之損害金負連帶給付責任。並聲明：（一）被告九邦公司及麥邦田公司應自原告所有系爭建物遷讓並返還予原告；（二）被告九邦公司及甲○○應連帶給付原告37 8,000元，及自94年2 月6 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；（三）被告九邦公司及甲○○應自94年2 月6 日起至返還系爭建物之日止，按月連帶給付相當於租金之損害金60,000元，及各自當月1 日起均至清償日止，按年息5 ％計付之利息。被告麥邦田公司應自94年2 月6 日起至返還房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害金60,000元，及各自當月1 日起均至清償日止，按年息5 ％計付之利息。被告九邦公司及甲○○，與被告麥邦田公司之間，如有一方已為給付，另一方於同額範圍內即免為給付之責；（四）原告願供擔保聲請准為假執行。
二、被告九邦公司及麥邦田公司雖未於言詞辯論期日到場，惟據其前到場辯稱：系爭建物係被告九邦公司於多年前向訴外人楊敢合法承租使用至今，原告既已承受原出租人之租賃契約，自須對原出租人楊敢之承諾續為履行，且楊敢尚積欠被告5,000,000 元，原告自應償還上開債務，或抵償租金，被告麥邦田公司並未營業，亦未有員工在系爭建物辦公等語；被告甲○○雖未於言詞辯論期日到場，惟據其前到場辯稱：伊並沒有擔任系爭租賃契約之連帶保證人，亦不認識己○○或九邦公司等語資為抗辯，並均聲明求為判決：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭執事項：
（一）不爭執事項
1、系爭建物原為訴外人己○○所有，與被告九邦公司於92年
6 月20日簽訂租賃契約，租期自93年7 月起至95年6 月30日止，每月租金為60,000元，嗣於92年底，系爭建物所有權移轉予訴外人楊敢，被告九邦公司與楊敢則繼續沿用前揭租賃契約。
2、因訴外人邱訂助與楊敢間清償債務強制執行事件，系爭建物經本院民事執行處公開拍賣，由原告於93年9 月17日拍定買受，並經本院民事執行處於同年月22日發給權利移轉證書而取得所有權。
3、系爭建物現仍由被告九邦公司占有使用中，且被告九邦公司自93年9 月22日起，即未依約繳納租金予原告，原告乃於93年10月12日，以高雄站後郵局第186 號存證信函催告九邦公司自93年9 月22日起，按月支付60,000元租金，復於同年11月5 日，以高雄第81支局第114 號存證信函催告九邦公司繳納自93年9 月22日起至同年10月31日止之租金78,000元，九邦公司均拒絕給付。
4、被告麥邦田公司營業處所設立登記在系爭建物之住址。
（二）爭執事項：
1、原告終止其與被告九邦公司間就系爭建物之租賃契約是否合法？
2、被告甲○○是否為系爭租賃契約之連帶保證人？
3、原告請求被告九邦公司及被告甲○○連帶給付378,000 元及利息是否有理由？
四、原告終止其與被告九邦公司間之租賃契約是否合法？
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。本件系爭建物經本院執行處公開拍賣，由原告於93年9 月17日拍定買受，並經本院執行處於同年月22日發給權利移轉證書而取得所有權，已如前述，是被告九邦公司與楊敢間之租賃契約對於原告仍繼續存在。又被告九邦公司雖以：原告已承受原出租人之租賃契約，自須對原出租人楊敢之承諾續為履行，楊敢尚積欠被告5,000,000 元，原告自應償還上開債務，或依民法第
312 條規定抵償租金云云。然承買人所繼受者僅為原租賃契約之法律關係，原所有權人與承租人之其他債權債務關係，並不因此而隨同移轉。是縱使被告九邦公司主張訴外人楊敢尚積欠其5,000,000 元為真，亦與原告毫無關連，被告九邦公司自不得以此主張抵償租金或請求原告清償。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。
是租賃物為房屋時，出租人於承租人積欠租金時，應於承租人積欠租金總額逾2 個月時，經催告承租人繳付積欠租金而承租人未依限繳付時，出租人方得終止租約。經查，原告固分別於93年10月12日、同年11月5 日以高雄站後郵局第186 號、高雄第81支局第114 號存證信函催告被告九邦公司於限期內給付積欠之租金，惟原告受讓租賃契約之日為取得權利移轉證明書即即93年9 月22日，原於93年10月12日、同年11月5 日催告時，被告九邦公司遲付租金之總額均尚未逾2 個月之租額，是原告前述催告函，尚不生合法催告之效力，是以，原告依上述催告函及民法第440條規定，主張以本件起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，於法不合，不生終止租賃契約之效力。
（三）原告另主張：被告九邦公司容許被告麥邦田公司設立營業處所於系爭建物住址，並在系爭房屋內營業，已違反租賃契約第8 條約定，伊得依租賃契約第14條終止租約並收回房屋云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告九邦公司對於被告麥邦田公司設立營業處所於系爭建物之住址內固不爭執，惟辯以：麥邦田公司並未占用系爭建物營業，亦無員工在系爭建物內辦公等語，是原告對此有利於己之事實即應負舉證責任。經查，被告麥邦田公司固設立營業處所於系爭建物之地址，有麥邦田公司變更登記表一份在卷可稽，原告並提出被告九邦公司與麥邦田公司招牌照片一張為證，惟以現今社會商業活動之實情觀之，公司設立登記後，並非當然即有營業之活動，且設立登記之地址，亦非必然為公司實際營業之處所，尚難以被告麥邦田公司登記地址為系爭建物，即謂被告九邦公司有何轉租或借用之情事；且自原告提出之招牌照片觀之，被告麥邦田公司之名稱與被告九邦公司之名稱相比較，其字體細小，且位於右下方不顯眼處，顯係在製作招牌時附帶印製而成，尚難以此即認被告麥邦田有在系爭建物營業辦公，而遽認被告九邦公司有轉租或借用之情事，何況原告亦自承：不知道有無被告麥邦田公司的員工在系爭建物內辦公等語（見本院卷第150 頁），是原告無法舉證證明被告九邦公司有將系爭建物轉租或轉借予被告麥邦田公司之情事，其以被告九邦公司違反租賃契約第8 條約定，而依租賃契約第14條終止租約並收回系爭建物，核屬無據。又原告與被告九邦公司間之租賃契約尚合法有效存在，被告九邦公司使用系爭建物，難謂有何無法律上之原因或不當得利。故原告請求被告按月給付相當於租金之損害賠償，尚屬無據。
（四）綜上所述，被告九邦衛星通信股份有限公司與楊敢間之租賃契約對於原告仍繼續存在，而原告以被告九邦公司積欠租金及違約轉租或轉借為由，而終止兩造租賃契約為不合法，從而，原告依民法第455 條、第767 條規定，訴請被告九邦公司及麥邦田公司遷讓返還系爭建物；及依民法第
179 條、第181 條但書規定訴請被告九邦公司及甲○○按月連帶給付相當於租金之不當得利60,000元，被告麥邦田公司按月給付相當於租金之不當得利60,000元，均無理由，應予駁回。
五、被告甲○○是否為系爭租賃契約之連帶保證人？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告甲○○辯以：伊沒有擔任系爭租賃契約之連帶保證人等語，並否認系爭租賃契約書上之簽名及印文為真正，則原告主張被告甲○○為系爭房屋租賃契約之連帶保證人，對此權利發生之有利於己之事實自應負舉證責任。
（二）依系爭建物租賃契約書觀之，被告甲○○固係被告九邦公司之連帶保證人，有租賃契約書1 份在卷可稽，惟被告九邦公司之法定代理人丙○○於本院準備程序期日到庭陳述：在簽約時並不認識被告甲○○，當時是約定甲○○擔任己○○之連帶保證人，並非擔任九邦公司之保證人等語（見本院94年6 月24日準備程序筆錄），證人即系爭建物原所有人己○○亦於同日到庭證稱：伊不認識被告甲○○，也沒有見過他等語（見同日準備程序筆錄），核與被告甲○○所辯相符，堪以採信，是租賃契約之當事人均不認識被告即連帶保證人甲○○，對於被告甲○○究係擔任何人之連帶保證人亦不知情，則被告甲○○是否為系爭租賃契約之連帶保證人，已非無疑。
（三）被告九邦公司之法定代理人丙○○陳述：丁○○拿租約給伊時，上面就已經有甲○○的簽名及印文，後來伊覺得不妥，就要求丁○○在契約書上補簽為連帶保證人等語，並提出訴外人丁○○補簽為連帶保證人之租賃契約書一份為證；證人己○○亦證稱：甲○○之簽名應是丁○○之筆跡等語（均見同日準備程序筆錄），足見系爭租賃契約書上之甲○○簽名，應係訴外人丁○○自行簽署後，交由被告九邦公司及證人己○○，而非被告甲○○於租賃契約書上親自簽名，堪以認定。
（四）此外，原告復未能舉證證明系爭租賃契約書上之「甲○○」簽名及印文為真正，或證明被告甲○○有授權他人簽名或蓋章之事實，則原告主張被告甲○○為系爭租賃契約之連帶保證人，應屬無據。從而，原告請求被告甲○○應連帶給付相當於租金之不當得利、租金258,000 元及律師費用120,000 元，自無理由。
六、原告可否請求被告九邦公司給付378,000 元及其利息？
（一）被告九邦公司與楊敢間之租賃契約對於原告仍繼續存在，已如前述，而被告九邦公司對於自93年9 月22日起，均未給付租金予原告一節，亦不爭執，從而，原告依兩造間之租賃契約，請求被告九邦公司應給付自93年9 月22日起至94年1 月31日止之租金合計258,000 元（60,000×9/30 +60,000×4 ＝258,000）， 以及自94年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，尚屬有據，應予准許。
（二）按系爭房屋租賃契約書第12條約定：「乙方（承租人）如有違約情事，致損害甲方（出租人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，有該房屋租賃契約書在卷可稽，原告並提出其委任之訴訟代理人吳忠德律師簽收之120,
000 元收據1 紙為證。惟查，被告九邦公司雖有積欠租金之違約情事，致原告權益受損而涉訟，惟原告委任律師提起本件訴訟，除上開積欠租金部分外，另有請求遷讓返還房屋及請求相當於租金之不當得利部分，就此部分均無理由，已如前述，是原告所支出之前揭律師費用，自應按上開勝訴比例計算，始符公平之理，本院審酌原告就被告九邦公司積欠之租金258,000 元為有理由，其餘請求遷讓返還系爭建物及請求相當於租金之不當得利部分均無理由，依其勝訴比例，被告九邦公司應賠償原告本件訴訟之律師費用以10分之1 即12,000元為適當，逾此部分律師費用之請求即無理由。
（三）從而，原告依系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告九邦公司應給付自93年9 月22日起至94年1 月31日止之租金及律師費用合計270,000 元（258,000+12,000＝270,000），及自94年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。
七、綜上所述，原告請求被告九邦公司應給付自93年9 月22日起至94年1 月31日止之租金及律師費用合計270,000 元，及自
94 年2月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，其逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。另原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，關於原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告九邦公司及麥邦田公司雖未於言詞辯論期日到場，惟據其前到場主張：反訴被告已發存證信函終止表明終止租賃契約，並提本訴欲排除反訴原告之合法權益，自應依法補償公司所受損失即搬遷費合計1,600,000 元，爰依侵權行為之法律關係，向反訴被告請求1,600,000 元之搬遷費，並聲明求為判決：（一）反訴被告應給付反訴原告1,600,000 元，及自判決確定日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：依租賃契約第14條規定，承租人如有違約情事，出租人得隨時解約收回房屋，承租人所受損失，出租人概不負責，是反訴原告上開請求並無理由等語資為抗辯，並聲明求為判決：（一）反訴原告之訴及假執行聲請均駁回；
（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、經查，反訴被告誤以反訴原告九邦公司積欠租金及違約轉租或轉借為由，而終止兩造間租賃契約為不合法，兩造間之租賃契約既仍合法有效，反訴被告自不得依民法第455 條、第
767 條規定，訴請反訴原告九邦公司及麥邦田公司遷讓返還系爭建物，是反訴原告既無須搬遷，自無請求反訴被告給付搬遷費之理；況反訴原告亦自承：沒有法律關係可以請求反訴被告給付搬遷費等語（見本院94年4 月15日準備程序筆錄），則反訴原告請求反訴被告給付搬遷費用，即屬無據。從而反訴原告反訴請求反訴被告給付1,600,000 元及其利息，為無理由，而應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 29 日
民事第二庭 審判長 法 官 鄭月霞
法 官 蘇雅慧法 官 邱泰錄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 9 月 29 日
書記官 鄭翠蘭