臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第2881號原 告 乙○○
丁○○共 同訴訟代理人 紀錦隆律師被 告 國賓山水名廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳清朗律師上列當事人間確認規約無效等事件，本院於民國96年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國九十二年十一月二十日召開之九十二年度區分所有權人會議訂定之「國賓山水名廈管理組織章程暨住戶管理規約」無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為沈黃麗枝，嗣於民國94年12月10日變更為丙○○，有高雄市前金區公所函、國賓山水名廈94年度第二屆94年12月10日區分所有權人會議紀錄暨出席人員名冊在卷可稽（本院卷第85～93頁），茲丙○○具狀聲明承受訴訟，應予准許。
二、本件原告主張：國賓山水名廈（下稱系爭大廈）於71年間建造，原告乙○○、丁○○分別為系爭大廈門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號12樓之7（○○○區○○段835建號）、12樓之3 （○○○區○○段831 建號）之區分所有權人，而系爭大廈頂樓平臺之建物（下稱系爭頂樓平臺建物）早於民國
72 年 系爭大廈完工時，即由建商搭蓋，並交由原告獨立使用迄今，嗣被告於92年11月20日召開系爭大樓之區分所有權人會議（下稱系爭會議），惟出席之區分所有權人數及區分所有權比例均未達3 分之2 ，且系爭會議亦未討論、制訂並決議通過國賓山水名廈管理組織章程暨住戶管理規約（下稱系爭規約），詎被告向主管機關即高雄事前金區公所報備資料中，竟記載系爭會議訂定並決議通過系爭規約，又該規約第2條 第3 項記載：「頂樓平臺為共有部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，業已造成原告使用前揭頂樓平臺建物權利有受侵害之危險，且此危險得提起確認判決排除之，為此提起本件訴訟。並聲明求為判決：如主文所示。
三、被告則以：系爭會議出席之區分所有權人及區分所有權比例均達3 分之2 ，並授權當天被推舉擔任主委之沈黃麗枝擬訂規約，會後沈黃麗枝參考內政部公布之公寓大廈規約範本擬訂系爭規約，沈黃麗枝擬定後挨家挨戶徵詢區分所有權人意見，並經區分所有權人及區分所有權比例超過3 分之2 以上同意，因此系爭規約應有效，況且縱認系爭會議出席之區分所有人、區分所有權比例不足法定比例，亦屬系爭會議授權沈黃麗枝訂定系爭規約之決議得撤銷，而非無效之範疇等語資為抗辯，並答辯聲明求為判決：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭大廈於公寓大廈管理條例施行前已建造完成，並有高雄市政府工務局使用執照在卷可稽（見本院卷第164頁）。
（二）原告乙○○、丁○○分別為系爭大廈門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號12樓之7 （○○○區○○段835 建號）、12樓之3 （○○○區○○段831 建號）之區分所有權人，有建物登記謄本2 紙為證（見本院卷第10～11頁）。
（三）系爭會議於92年11月20日召開，召開前系爭大樓未曾制訂住戶管理規約。
（四）被告向高雄事前金區公所報備資料中，記載系爭會議訂定並決議通過系爭規約，該規約第2 條第3 項記載：「頂樓平臺為共有部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，有被告向高雄市前金區公所報備資料在卷可稽（見本院卷第159 ～189 頁）。
五、兩造爭執事項：（一）原告是否有提起本件確認之訴之利益？（二）系爭規約是否無效？茲逐一說明如下：
（一）原告是否有提起本件確認之訴之利益？
1、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
又按確認之訴，倘當事人一方因法律關係之存在與否或為法律關係基礎事實存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認判決除去者，依法均得提起。
2、查，被告向高雄事前金區公所報備資料中，記載系爭會議訂定並決議通過系爭規約，該規約第2 條第3 項記載：「頂樓平臺為共有部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，若系爭規約有效，則將侵害原告使用系爭頂樓平臺建物之權利，茲兩造對系爭會議是否有制訂系爭規約既有爭執，則原告私法上之地位即有受侵害之危險，又此項危險得以確認判決除去之，原告自得提起本件確認之訴，被告辯稱：原告無提起本件確認之訴之利益云云，實不足採。
（二）系爭規約是否無效？
1、按「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權按人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市)主 管機關報備」、「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制」。公寓大廈管理條例第55條第1 項、第2 項分別定有明文，嗣內政部依公寓大廈管理條例第60條規定，制訂「公寓大廈規約範本」。本件系爭大廈係於公寓大廈管理條例施行前所建造，且於92 年11 月20日以前未曾制訂任何住戶規約等情，為兩造所不爭執，揆諸首揭規定，系爭規約之制訂，應依據「公寓大廈規約範本」之規定。
2、次按公寓大廈規約範本第3 條第3 款第1 目規定：「規約之訂定應經區分所有權人會議決議」，顯見規約之制訂應經區分所有權人以「集會」之形式為之，經區分所有權人彼此交換意見及討論以達成決議為必要，若以其他方式溝通、討論與決議，尚難謂已合法召開區分所有人會議。原告主張：系爭會議出席之區分所有權人數及區分所有權比例均未達3 分之2 ，且系爭會議亦未討論、制訂並決議通過系爭規約等語，為被告所否認，並辯稱：系爭會議出席之區分所有權人及區分所有權比例均達3 分之2 ，並授權當天被推舉擔任主委之沈黃麗枝擬訂規約，沈黃麗枝會後參考內政部公布之公寓大廈規約範本擬訂系爭規約，擬定後沈黃麗枝挨家挨戶徵詢區分所有權人意見，並經區分所有權人及區分所有權比例超過3 分之2 以上同意等語。經查，被告前揭所辯，縱認屬實，僅堪認系爭會議決議授權沈黃麗枝制訂系爭規約有效，至於沈黃麗枝擬定系爭規約後，依前揭公寓大廈規約範本第3 條第3 款第1 目規定，仍須經區分所有權會議決議，始生效力。惟據證人甲○○到庭證述：沈黃麗枝擬定系爭規約後，因住戶要湊在一起時間有困難，沈黃麗枝即挨家挨戶向住戶說明，並沒有再召開區分所有權人會議決議系爭規約等語（見本院卷第
203 頁），足證系爭規約擬定之後，自始未經區分所有權人以「會議」形式決議通過，系爭規約自屬無效，是被告辯稱沈黃麗枝擬定後挨家挨戶徵詢區分所有權人意見，並經區分所有權人及區分所有權比例超過3 分之2 以上同意，因此系爭規約應有效云云，尚不足採。
六、綜上所述，系爭規約自始未經區分所有權人會議決議，應為無效，原告請求確認被告於92年11月20日召開之92年度區分所有權人會議訂定之系爭規約無效，洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無再逐一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 26 日
民事第三庭審判長 法 官 鄭月霞
法 官 伍逸康法 官 洪培睿上開正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 27 日
書記官 林慧君