臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第768號原 告 丁○○
丙○○上 一 人訴訟代理人 己○○被 告 庚○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國95年3 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，請求被告應將坐落高雄市○○區○○段四小段904 地號土地上面積25平方公尺之地上物拆除，並將該土地交還原告及其餘共有人，嗣於本院言詞辯論時，請求擴張上開應拆除之地上物占用面積為如附圖斜線Ａ部分32平方公尺（見本院卷二第71頁），應屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，核無不合，應予准許。
二、原告主張：位於高雄市○○區○○段四小段904 地號土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人陳俊吉、陳俊良、陳天民、陳天祐、曾清水、馮治龍所共有，而坐落系爭土地上未辦理保存登記門牌號碼為高雄市○○區○○里○○街○○○ 號之建物（第一次整編前門牌為同里右昌一橫巷73之12號，第二次整編前門牌為同里右昌街139 號，下稱系爭房屋），為系爭土地原共有人即訴外人張啟豐之父親張金生，於民國71年間在未經其他共有人之同意下所興建，業已侵害原告及其他共有人之權利。嗣張啟豐為擔保向訴外人盧明謙借款之債務，於81年12月間，將系爭土地應有部分13分之2 及未辦理保存登記之系爭房屋設定抵押權予盧明謙，因張啟豐屆期無法清償債務，盧明謙乃聲請本院強制執行拍賣抵押物，於執行程序中，由原告丙○○行使共有人之優先購買權而取得上開系爭土地之應有部分，系爭房屋則由被告拍定取得所有權。而被告繼受取得系爭房屋占用系爭土地，仍屬侵害原告及其他共有人之權利，且本件非屬土地及房屋所有權全部同屬一人之情形，張啟豐對系爭土地僅有應有部分13分之2 ，並無民法第425 條之1 之適用。又被告於84年間就系爭房屋坐落系爭土地應有部分之權利，向本院提起確認法定地上權存在之訴，業經本院以84年度簡上字第195 號判決確定，認定被告就系爭土地並無法定地上權之關係存在，被告所有系爭房屋亦無其他權利可占用系爭土地，自屬侵害原告及其他共有人之所有權。另系爭房屋占用系爭土地之面積經測量後為32平方公尺（如附圖斜線Ａ部分所示），爰依民法767 條規定，訴請被告將占用系爭土地之地上物拆除，將該部分土地返還予原告及其他共有人等情。並聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖斜線Ａ部分面積32平方公尺之地上物拆除遷移，並將該基地交還原告及其餘共有人。
三、被告則以：系爭房屋坐落二筆土地，其中一筆坐落於系爭土地之特定部分，系爭土地於50年間地號原為高雄市○○區○○段右冲小段500 號，為地主黃明藔所有而在該地興建相連房屋5 間，每間房屋均有特定部分之基地位置，並連同基地一併出售予訴外人詹康春桃、林榮義、戊○○、莊灣、曾新富等5 人分別所有，系爭土地登記為該5 人所共有，各共有人則分管其房屋坐落之基地。嗣詹康春桃所購買之系爭房屋（原始門牌號碼為高雄市楠梓區右昌一橫巷73之12號，於71年前為一樓半之磚造瓦屋）及系爭土地應有部分13分之2 ，出賣予張啟豐之父親張金生，並登記在張金生之妻乙○○○名下後，因71年間政府為辦理道路工程徵收土地，張金生即依獎勵自行拆除辦法，將系爭房屋與徵收土地牴觸之騎樓部分拆除，其餘則利用剩餘之舊有結構予以修復整建成三層樓之加強磚造房屋，而系爭房屋坐落之位置係位於5 棟相連房屋之中間，兩側相鄰共同壁，並無向外擴張占用他人土地，亦無超出原有占用土地之面積，自無侵害其他共有人之權利，即無需經其他土地共有人之同意。又系爭房屋坐落之另一筆土地為高雄市○○區○○段四小段903 地號土地（重測前地號為右冲段右冲小段503 之2 ，面積為12平方公尺，下稱
903 地號土地），原告前於71年11月26日已將903 地號土地移轉登記予張啟豐，顯可證明原告業已同意張啟豐之父親張金生合併系爭土地之應有部分一併修復整建系爭房屋。準此，被告對於系爭房屋占有系爭土地之權源，既係繼受原所有權人之權利，當屬合法占有，且原告既明知系爭土地上有系爭房屋存在，其於以共有人身分優先購買系爭土地之應有部分時，應視為被告有法定地上權存在，當應默許被告有繼續使用系爭土地應有部分之權利等語，資為抗辯。並聲明如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋坐落於高雄市○○區○○段四小段904 地號土地上如附圖斜線Ａ部分所示面積32平方公尺及903 地號土地之全部。
（二）系爭房屋先前為一樓半之磚造瓦屋，訴外人張啟豐之父親張金生於00年間拆除舊屋之屋頂，並利用該舊屋之原有牆壁結構，原地整建成三層樓之加強磚造房屋。
（三）張啟豐於81年12月間將903 地號土地、系爭土地應有部分13分之2 及其上系爭房屋設定抵押權予盧明謙，嗣因張啟豐屆期無法清償債務，盧明謙乃聲請本院強制執行拍賣抵押物，經本院強制執行拍賣後，由被告拍定取得系爭房屋及903 地號土地之所有權，原告丙○○則於執行程序中行使共有人之優先購買權，取得上開系爭土地應有部分之所有權。
五、觀諸兩造之主張及陳述，本件所應審究之爭點厥為：被告所有系爭房屋占用原告及其他共有人之系爭土地如附圖斜線Ａ部分所示面積，是否具有正當權源？爰分別論述如下：
（一）系爭土地之共有人間，就系爭土地有分管契約之存在：按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院89年度台上字第1228號裁判意旨參照）。次按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例參照）。又依大法官釋字第349號解釋意旨，應以該應有部分之受讓人明知或可得而知有分管契約之存在者，始應受到分管契約之約束。查系爭土地原為黃明藔所有，其後出售予建商陳基龍（惟無登載於土地登記謄本），因土地太小不足建屋，陳基龍於向原告兄弟購得周圍土地後，合併出售予詹康春桃、林榮義、戊○○、莊灣、曾新富等5 人共有，林榮義之應有部分為13分之4 、曾新富為13分之3 ，戊○○、詹康春桃、莊灣各為13分之2 ，當時有講明各人分管部分，後來上開5 人取得土地之後就各在自己分管之土地上建屋，而保持土地共有，地上房屋分管基地所有之狀態等情，業據原告陳明在卷（見本院卷一第187 、249 頁、卷二第49頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第49頁），並有被告提出之所有權人異動索引表及土地登記謄本附卷可參（見本院卷一第34至36頁）。又系爭土地共有人林榮義於本院84年度簡上字第195 號確認法定地上權存在等事件，亦證稱：系爭土地上5 間房子，好像是黃明藔的，係於服兵役時伊母親買給伊，伊是買邊間土地等語（見上開簡上卷第79頁），此經本院調取84年度簡上字第195 號確認法定地上權存在等事件卷宗查核屬實。參以系爭土地上所建房屋5 間，確於
50 年 間即已興建之事實，此有高雄市楠梓區戶政事務所簡便行文表、該所94年11月29日高市楠戶字第0940007310號函復之門牌編釘及整編資料表可佐（見本院卷一第109、183 頁）。準此，系爭土地之上開共有人實際上對於系爭土地有分管之約定，並於取得系爭土地之應有部分後，各自在約定管領之部分基地上興建房屋，足見被告所辯系爭土地之各共有人彼此分管其房屋坐落之特定基地，尚非無據，應足採取。是以，系爭土地之共有人間既有分管契約存在，則由共有人詹康春桃將系爭土地之應有部分及其上建造之系爭房屋一併出賣予張啟豐之父親張金生，並登記在乙○○○名下，嗣於76年4 月14日因夫妻聯合財產更名登記而登記為張金生所有，有土地登記簿謄本可查（見本院卷一第56頁），依前揭說明，其後手自應知悉系爭土地共有人在系爭土地上均有房屋，並占有系爭土地之特定位置，而有土地分管之狀態存在，是應繼受上開系爭土地之分管契約，而與其他系爭土地共有人保持各別分管房屋坐落之特定土地，應堪認定。
（二）系爭房屋於71年間由一樓半之磚造瓦屋增建成三層樓之加強磚造房屋，並無侵害其他共有人之權利：
按民法第818 條固規定，各共有人按其應其部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，惟同法第820 條第1 項復規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益。足見第818 條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益，此為當然之解釋（最高法院86年度台上字第1656號裁判意旨參照）。原告雖主張系爭房屋於71年間由共有人張金生改建時，未經原告及其他共有人之同意，業已侵害系爭土地共有人之權利云云。惟查，系爭土地之共有人對於系爭土地有分管契約存在，已如前述，則共有人就各自分管部分自能單獨為使用、收益，不須其他共有人之同意。而系爭房屋先前為一樓半之磚造瓦屋，係於71年間開始由張金生拆除舊屋之屋頂，並利用該屋之原有結構，原地整建成三層樓之加強磚造房屋，此為兩造所不爭執，而系爭房屋之地基並未改變乙節，並據原告自承在卷（見本院卷一第187 頁），又經本院履勘現場結果，系爭房屋左右二邊之原共同壁均有保留，與左右兩側之建物均相連，係利用原共同壁全部往上增建為三層樓建物，此有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷一第15
7 至161 頁）。足證系爭房屋於增建成三層樓建物時，其坐落基地仍與原有基地相同，並未逾越原有之範圍，依前揭說明，此種利用原有房屋結構往上增建之行為，並未逾共有人分管契約之約定，則系爭土地共有人本得依分管契約在其分管土地之特定位置為房屋增建使用，自無須經由其他共有人之同意，亦無侵害其他共有人之權利可言。故原告上揭主張即無所據，不足採取。
（三）被告拍賣取得系爭房屋後，仍繼受系爭房屋坐落系爭土地上之合法權源：
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。次按土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年台上字第1457號判例。基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，不盡相同，自宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院87年度台上字第686 號裁判意旨參照）。又執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之房屋及土地，應與一般受讓人無異。本件系爭房屋及系爭土地之應有部分13分之2 ，因張啟豐於75年12月25日分割繼承張金生之遺產而取得所有權，有土地登記簿謄本可憑（見本院卷一第56頁），嗣經本院強制執行拍賣後，由被告取得系爭房屋之所有權，系爭土地應有部分13分之2 ，則由系爭土地共有人即原告丙○○行使優先購買權而取得所有權。而張啟豐就系爭土地雖僅為共有人之一，此與「土地及房屋同屬一人所有」情形未盡相同，惟系爭房屋所以坐落於系爭土地之應有部分，乃基於系爭土地共有人之分管契約所致，已如前述，故系爭房屋坐落於系爭土地上即已獲得土地共有人之同意，依前揭說明，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形不同，自應推斷該應有部分之承買人即原告默許房屋承買人即被告繼續使用土地。則兩造間之法律關係，基於同一法理，即應類推適用民法第425 條之1 規定，推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在。據此，被告抗辯取得系爭房屋後，仍繼受系爭房屋原所有權人張啟豐之權利，係屬合法占有，即為有據。
六、綜上所述，本件被告所有系爭房屋就坐落系爭土地如附圖斜線Ａ部分所示面積32平方公尺，既有合法占有之權源，則原告主張系爭房屋占用系爭土地之上開部分，已侵害原告及其他共有人之所有權，洵屬無據。從而，原告本於民法第767條規定，請求被告將系爭房屋坐落系爭土地之上開部分拆除遷移，並將該基地交還原告及其餘共有人，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 30 日
民事第五庭審判長法 官 魏式璧
法 官 方錦源法 官 吳俊龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 3 月 30 日
書記官 馮欽鳳