臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第912號原 告 丁○○訴訟代理人 丙○○
許明德律師鄭勝智律師被 告 戊○○
乙00000000共 同訴訟代理人 吳豐賓律師複 代 理人 甲○○當事人間確認所有權等事件，本院於民國95年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落在高雄縣○○鄉○○段280 、281 、282 、279 之
7 及375 地號上如附圖斜線所示面積共貳佰捌拾陸平方公尺之鐵皮建物遷讓交還予原告。
被告戊○○應給付原告新台幣壹拾肆萬玖仟捌佰肆拾貳元，及自民國94年5 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並應給付自民國95年1 月起至交還前開建物之日止，按月以新台幣陸仟捌佰壹拾壹元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙00000000000負擔20% ，餘均由被告戊○○負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾柒萬元為被告供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告戊○○於民國92年8 月間簽訂租賃契約（下稱系爭租約），以每月租金新台幣（下同）30,000元承
租被告戊○○所占有使用坐落高雄縣○○鄉○○段279-7 、
280 、281 、282 地號之土地，租賃期間為5 年，自92年9月1 日起至97年8 月31日止，並約定伊得於租賃土地上興建建築物使用，租賃期滿建築物歸伊所有，僅返還租賃土地。伊於93年2 月間在租賃土地興建如附圖斜線所示面積共286平方公尺之鐵皮建物（下稱系爭建物），詎被告戊○○於93年3 月間，未經伊同意侵入該建物，並將系爭土地連同建物以每月45,000元出租予訴外人陳國棟經營國棟翔汽車商行，期間自93年3 月起至94年2 月止。嗣被告戊○○再自94年3月起以每月租金45,000元將系爭土地連同建物出租予被告乙00000000000（下稱被告孫明詮）占有使用迄今。被告未經伊同意無權占有使用系爭建物，伊自得依民法第
767 條前段規定請求被告遷讓房屋。另被告戊○○自93年3月起至94年2 月止，因將系爭建物連同土地以每月45,000元出租予陳國棟，而享有使用系爭建物之利益180,000 元（計算式：45,000-30,000 ＝15,000；15,000×12＝180,000 元）。又被告戊○○自94年3 月起至同年12月止，以每月45,
000 元出租予被告孫明詮，而享有使用系爭建物之利益150,
000 元（計算式：45,000－30,000＝15,000；15,000×10=150,000） ，合計為330,000 元。另被告戊○○既出租系爭建物予被告孫明詮受有利益，致伊受有損害，為此，爰依民法第767 條前段及第179 條前段規定，聲明請求：㈠被告應將坐落於高雄縣○○鄉○○段280 、281 、282 、279 之7及375 地號上如附圖斜線所示面積共286 平方公尺之鐵皮建物遷讓交還。㈡被告戊○○應給付330,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；並應給付自95年1 月起至交還系爭建物之日止，按月以15,000元計算之損害金。
㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告均以：系爭租約並未以書面約定，僅雙方口頭同意系爭建物於租賃期間3 年屆滿後歸被告戊○○所有，原告雖簽發
3 張支票繳付租金，但除用以繳付92年9 月、10月、11月租金之支票有兌現外，其餘2 張支票均遭退票，亦即原告自92年12月起即未再繳付租金。為此，被告戊○○曾於93年2 月25日發存證信函予原告，原告於接獲存證信函後，曾交付50,000 元 用以支付92年12月、93年1 月、2 月租金，惟仍不足40,000元。被告戊○○多次與原告商談租金清償之問題，而於93年3 月上旬達成終止租約之協議，系爭租約既經終止，被告戊○○自得收回原告承租之土地。其次，原告於整地時不慎毀損被告存放在空地上價值100 萬餘元之鐵鑄木模，因原告無資力賠償，故兩造協議以系爭建物作價抵銷對被告戊○○之損害賠償債務，將系爭建物歸被告戊○○所有，系爭租約既已終止，且被告戊○○為系爭建物之所有人，自有權占有或提供予被告孫明詮占有使用。縱系爭建物為原告所有，因原告僅繳付租金至92年11月為止，若認租約在93年3月間已終止或尚未終止，則因系爭建物占有租賃土地，致被告戊○○無法使用收益租賃土地，原告受有自92年12月起至94年8 月止相當於租金之不當得利或租金利益共計630,000元，亦足用以抵銷原告請求之數額，故聲明請求：原告之訴駁回。
三、原告主張與被告戊○○於92年8 月間簽訂系爭租約，以每月租金30,000元承租被告戊○○所占有使用坐落高雄縣○○鄉○○段279 -7、280 、281 、282 號土地，並於93年2 月間在其上興建面積共286 平方公尺之系爭建物；嗣被告戊○○於93年3 月間取回系爭土地及建物之占有後，即自93年3 月起至94年2 月止，因將系爭建物連同土地以每月45,000元出租予陳國棟，並於94年3 月起迄今提供予被告孫明詮占有使用等事實，為兩造所不爭執，且提出土地租賃契約書（詳卷第89頁至第93頁）、證明書（詳卷第94頁）、土地登記謄本（詳卷第20頁至第25頁）、估價單、收據、契約書（詳卷第11頁至第16頁）為證，並經本院會同地政人員勘驗製作土地複丈成果圖在卷可稽（詳卷第114 頁），堪信為真正。至於原告主張系爭租約尚未終止，被告無權占有系爭建物，被告戊○○因而自93年3 月迄今受有相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認。故本件兩造爭點在於：㈠系爭租約是否經原告與被告戊○○合意終止？㈡系爭建物之所有權歸屬於何人？原告得否請求被告返還？㈢原告請求被告戊○○給付系爭建物相當於租金之不當得利數額是否合理？茲分述如后。
四、系爭租約是否經原告與被告戊○○合意終止？
㈠、系爭租約之形式及期間，原告主張係以書面形式訂立及租期為5 年之語，為被告戊○○所否認。參諸其等於92年6 月28日對位在系爭土地旁租賃廠房連同土地之契約，係以書面為之，此有租賃契約書1 份在卷可稽（詳卷第8 頁至第10頁），可見被告戊○○對於不動產租賃契約應以書面方式訂定，自屬知之甚稔；更遑論逾1 年以上不動產租賃未以書面訂定之法律效果對出租人之影響至為深鉅（民法第422 條參照），被告戊○○係提供多筆土地出租予他人獲取租金利益之人，自難謂其不知未以書面訂立租約之法律效果，故其所辯系爭租約是以口頭約定云云，自難逕認為可採。另佐以被告戊○○催告原告給付租金之存證信函載明「台端於民國92年8月1 日向本人承租門牌號碼高雄縣○○鄉○○路99之2 號房地，租期5 年，雙方並簽立租賃契約書在案」，此有存證信函1 份在卷可稽；及其於台灣高雄地方法院檢察署偵查中所述：簽約時約定，5 年後地上物歸我，因為租來賣車地方所開支票已經退票，所以就沒有給他契約書等語（詳該署93年度偵字第19482 號卷第10頁及第33頁），經核與證人丙○○證述：簽約時我在場，當時戊○○說簽約時要連支票一起簽，所以有簽書面契約，租期為5 年等語相符（詳本院卷第14
8 頁），足證原告主張系爭租約係以書面形式訂立，且租賃期間為5 年之事實，洵屬有據，堪信為真實。
㈡、原告陳稱於92年9 月1 日起至93年3 月1 日止尚積欠被告戊○○租金1 萬元之語，固與被告戊○○抗辯尚積欠4 萬元未符。然以原告於93年2 月間甫興建系爭建物斥資817,325 元，此觀諸前開估價單及收據自明，而系爭租約效力的存續，攸關系爭建物占有使用權源，原告並非至愚之人，豈有拒不給付租金，任令出租人終止租約導致血本無歸之損害。況被告戊○○亦不否認其於93年2 月25日致發存證信函後，原告曾親自或委託他人交付7 萬元之事實，經核與證人庚○○之證述相契（詳本院卷第83頁），可見原告確有交付承租6 個月期間之租金16萬元之詞非虛，益足認原告並無蓄意遲延給付租金，自行招致系爭建物無權占有租賃土地之理。雖原告主張遲延給付租金係因被告戊○○拒不提出書面契約之語，亦為被告戊○○所爭執，然觀諸系爭租約是以書面形式簽訂，現由被告戊○○取回，已如前述，從而原告自得行使雙務契約之同時履行抗辯權，主張在尚未取回書面契約前，拒絕履行給付租金之義務，故被告戊○○自不得以原告給付租金遲延，經催告而不履行為由，單方面終止租賃契約，應予敘明。
㈢、至於被告戊○○抗辯系爭租約業經合意終止之語，固據其聲請通知證人己○○證稱：原告告知願意讓我們承租，嗣後如果我們3 年後不再承租，由他第一順位承租云云，業為原告否認其證詞為真。惟系爭租約是否合意終止，攸關系爭建物之占有使用權源及所有權、長期使用收益權等諸多財產利益，所有權人僅以對話方式向證人表示拋棄之意，難認與情理相符，此佐以證人己○○亦證稱：我受僱於國棟翔汽車商行，當時在整理系爭建物時，原告有到場告知目前尚有租賃關係存在等語，即知原告仍有主張系爭租約效力之意。至於證人己○○認知原告欲終止租約之原因，復據其證陳：因原告表示目前尚有租賃關係存在，我問戊○○，戊○○表示因為原告沒有付房租且經催告不理，因此已經終止租約，請我們放心使用，原告是因為房租沒有付所以才願意讓我承租等詞（以上均詳見本院卷第62頁），然證人所述終止租約之原因，係由被告戊○○單方終止租約，即與其抗辯係合意終止租約未符。此外，原告係因被告戊○○未交付書面契約，始以拒絕給付租金抗辯，並非無故不履行債務，且未有無承租之意，復如前述，從而證人己○○之證詞，自難援為兩造已合意終止系爭租約之論據，就此被告戊○○並未另舉證以實其說，故所辯系爭租約已合意終止之詞，自難謂可採，從而原告主張系爭租約並未合意終止等語，堪信為真。
五、系爭建物之所有權歸屬於何人？原告得否請求被告返還？
㈠、系爭建物為原告興建而原始取得，被告戊○○抗辯因原告於整地時不慎毀損被告所有存放在空地上價值100 萬餘元之鐵鑄木模，因原告無資力賠償，故兩造協議以系爭建物作價抵銷對被告戊○○之損害賠償債務，將系爭建物歸被告戊○○所有等語，為原告所否認，並陳稱：我發現有一些板模，我以為戊○○不要，就在整地時一起埋在土裏，我以為戊○○授權我將板模丟棄等語。經查，被告戊○○本負有交付租賃土地予原告使用收益之義務（參閱民法第423 條），參諸被告戊○○所陳：我之前做翻砂工廠，有圍籬芭、雨遮，因為原告說要做汽車商行，我同意原告將籬芭、雨遮拆掉，興建鐵皮建物之語相符，被告戊○○既負有交付土地供原告興建系爭建物之義務，且同意原告將地上建物拆除，堪認原告所述被告戊○○授權丟棄之詞應屬可信，故被告戊○○事後再主張廢棄木模之價額，自難遽採。另徵諸其於偵查中陳稱：原告於半年不租後，雙方約定我賠償500,000 元地上物的損失等語（詳偵查卷第49頁），益證系爭建物之所有權應屬原告之情，至為顯然。況被告戊○○始終未對雙方已就系爭建物價值抵銷毀損木模債務，舉證證明屬實，故系爭建物所有權並未有變動之事實，堪予認定。
㈡、按民法第767 條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等，最高法院91年台上字第242 號及87年度台上字第946 號判決參照。被告戊○○抗辯已取得系爭建物所有權之詞並不足採，故其使用收益權能自失所依附，系爭建物既屬原告所有，目前分由被告直接或間接無權占有使用中，故原告依民法第767 條之規定請求被告返還，洵屬有據，應予准許。
六、原告請求被告戊○○應給付系爭建物相當於租金之不當得利數額是否合理？
㈠、原告主張被告戊○○每月以45,000元出租系爭建物及土地予被告孫明詮之語，並未舉證證明。另被告戊○○抗辯，提供系爭建物予被告孫明詮占有使用，並非基於租賃關係，係因合夥經營中古汽車商店之業務，始藉提供系爭建物連同土地取代出資義務之情，已提出共同經營合約書為證（詳卷第76頁），堪信為真。被告戊○○藉提供系爭建物取代合夥出資，仍不影響其受有使用系爭建物之利益，自屬當然。被告戊○○占有系爭建物之利益如何計算，涉及建物位置、承租人及出租人之對價考量等諸多因素，尚難僅依出租予他人之租金，扣除系爭租約所得之差額計算，故原告主張計算相當於租金之不當得利，應按每月15,000元計算云云，自難謂可採。
㈡、本院考量系爭建物之價額為817,325 元，被告戊○○提供系爭建物均係作為經營中古汽車商行使用，並有照片2 幀在卷可稽（詳卷第111 頁），因而認按系爭建物價額年息10% 計算相當於租金之不當得利，較為合理。準此，原告請求被告戊○○給付自93年3 月起至94年12月間止共149,842 元（計算式：817,325 ×0.1 ÷12＝6,811 〈元以下四捨五入〉；6,811 ×22＝149,842） ，及自95年1 月起至返還系爭建物止按每月以6,811 元計算相當於租金之不當得利，即屬有據，逾此範圍，即不應准許。
㈢、被告戊○○抗辯，系爭建物占有租賃土地，致其無法使用收益租賃土地，原告受有自92年12月起至94年8 月止相當於租金之不當得利或租金利益共計630,000 元，而受有損害，亦足用以抵銷原告請求之數額云云。惟查，系爭建物於93年3月迄今占有租賃土地，均由被告戊○○出租予他人收取租金，直接占有人分別為訴外人陳國棟及被告孫明詮，原告並未因系爭建物附著在租賃土地上而有使用收益之情事。換言之，被告戊○○間接占有租賃土地，係因其與他人成立出租或合夥等法律關係使然，核與系爭建物附著在租賃土地之事實無涉，故其抵銷抗辯自難認與事理相符，不足採信。
七、綜上所述，被告目前無權占有系爭建物，被告戊○○因此受有相當於租金之不當得利，故原告依民法第767 條前段及第
179 前段規定，請求被告應將坐落於高雄縣○○鄉○○段28
0 、281 、282 、279 之7 及375 地號上如附圖斜線所示面積共286 平方公尺之鐵皮建物遷讓交還；被告戊○○另應給付149,842 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即94年5 月10日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並應給付自95年1 月起至交還系爭建物之日止，按月以6,811 元計算之損害金部分，為有理由，應予准許。逾此範圍，即屬無據，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
民事鳳山分庭法 官 李代昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
書記官 林豐富