臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第958號原 告 癸○○
丑○○寅○○共同訴訟代理人 呂富田律師
黃宏綱律師共同複代理人 壬○○被 告 庚○○訴訟代理人 辛○○被 告 子○○
丁○○乙○○丙○○戊○○甲○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國95年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告庚○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上如附表編號Ａ所示使用面積二十平方公尺，月租金自民國九十四年二月十四日起調整為新台幣貳仟參佰壹拾伍元。被告陳妙貞向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上如附表編號Ｂ所示使用面積二十八點八０平方公尺，月租金自民國九十四年二月一日起調整為新台幣參仟參佰參拾參元。被告子○○、丁○○、乙○○、丙○○、戊○○、甲○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○○號土地上如附表編號Ｃ所示使用面積二十一點八九平方公尺，月租金自民國九十四年二月一日起調整為新台幣壹仟零玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之三十、被告庚○○負擔百分之二十五、被告子○○負擔百分之二十五、被告丁○○、乙○○、丙○○、戊○○、甲○○連帶負擔百分之十五。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，惟有訴訟代理人者不適用之。另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。又第168 條至第
172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第
17 0條、第173 條及第175 條分別定有明文。查本件訴外人即原被告之一己○○於民國94年10月23日過世，有死亡證明書及全戶戶籍資料在卷可憑（本院卷第200 至201 頁），其繼承人為其配偶即被告子○○及其子女丁○○、乙○○、丙○○、戊○○、甲○○〔下合稱戊○○等〕；其中子○○、戊○○、乙○○、甲○○等4 人分別於94年11月21日、12月
16 日 、95年6 月26日具狀聲明承受訴訟（本院卷第217 、
234 、246 頁），核無不合，應予准許。丁○○、丙○○雖具狀陳明不願承受訴訟，原告依民事訴訟法第175 條第2 項規定，於95年7 月27日具狀聲明承受訴訟（本院卷第256 頁），經核無不合，亦應准許，合先敘明。
二、本件被告丁○○、乙○○、丙○○、甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，於訴狀送達後，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款定有明文。本件原告原起訴主張出租庚○○坐落高雄市○○區○○段○○○○○號、面積23平方公尺，自94年2 月1 日起每月為新台幣〔下同〕3802元，出租子○○坐落高雄市○○區○○段○○○○○號、面積25平方公尺，自94年2 月1 日起每月為4133元；出租戊○○等坐落同地段1577-5地號、面積28平方公尺，自94年2 月1日起每月為2800元；因經本院囑託高雄市政府地政處新興地政事務所進行實地測量，承租人庚○○承租使用面積為20平方公尺，子○○承租使用面積為28.80 平方公尺、戊○○等承租使用面積為21.89 平方公尺，原告爰依實地測量面積調整並為按申報地價年息10% 計算每月租金。而擴張訴之聲明子○○自94年2 月1 日起調整每月為4761元；另減縮庚○○訴之聲明為租金自94年2 月1 日起調整每月為3306元，戊○○等訴之聲明為租金自94年2 月1 日起調整每月為2189元，於法尚無不合，應予准許。又民事訴訟法第256 條不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。本件原告更正自庚○○租金請求自94年2 月1日每月3306元更正為自94年2 月14日起每月3306元，亦應准許，併此說明。
貳、實體部分
一、原告主張：緣坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號、面積21.89 平方公尺土地〔67年7 月地籍圖重測登記，重測前○○○區○○○段○○○○○○○號〕；同段1580地號，面積20平方公尺土地〔67年7 月地籍圖重測登記，重測前○○○區○○○段○○○○○○○號〕；同段1579地號，面積75平方公尺土地〔67年7 月地籍圖重測登記，重測前○○○區○○○段○○○○○○○號〕，均係原告癸○○、丑○○、寅○○於34年7 月18日共同繼承取得，持分各3 分之一；被告戊○○等以每月租金500 元承租上述1577-5地號土地〔如附表所示編號Ｃ土地〕，其上有二層磚木造房屋一棟即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷38之3 號；被告庚○○以每月租金500 元承租上述1580地號土地〔如附表所示編號Ａ土地〕，其上有二層磚木造房屋一棟即門牌號碼高雄市○○街26之3 號；被告子○○以每月租金500 元承租上述1579地號土地〔如附表所示編號Ｂ土地〕，其上有二層木造房屋一棟即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號，均已數十年未訂租約。經查，因政府不斷調高地價，迄至94年1 月，被告戊○○等承租之1577-5地號土地之法定地價為每平方公尺12,000元（公告土地現值為38,000元），被告庚○○承租之1580地號土地之法定地價為每平方公尺19,840元（公告土地現值為61,000元），被告子○○承租之1579地號土地之法定地價為每平方公尺19,
840 元（公告土地現值為61,000元），且附近生活機能十分便利。又被告雖向原告承租系爭土地，然並未使用其上所有之房屋，均係出租予第三人，每月收取3,000 元以上之租金，卻僅須支付原告每月500 元之地租，二者顯不相當，爰就被告庚○○〔地號1580地號土地〕、被告陳妙貞〔地號1579號〕本於租賃關係；就被告戊○○等〔即地號1577-5號〕本於繼承關係及租賃關係存續中，援引民法第442 條前段調高租金法律關係，請求被告給付原告之月租金，均按法定地價總價年息10％計算調整等語。並聲明：被告庚○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地之租金，自95年2月14日起調整為每月3,306 元。被告子○○向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地之租金，自95年2 月1 日起調整為每月4,76 1元。被告戊○○等向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地之租金，自95年2 月1 日起調整為每月2, 189元。
二、被告庚○○、子○○、戊○○則以：系爭土地地價近年雖有調昇，出租人固得聲請法院調整租金，原告請求之租金太高，應調整為每月500 元至1,000 元較為公平合理等語，被告丁○○雖未到庭，惟具狀陳明系爭土地上建物僅單純供住宅使用，非供營利之用，調整租金不宜過高等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
(一)不爭執事項：⒈原告共有系爭1580、1579、1577-5地號土地。
⒉附表編號Ａ土地，被告庚○○自61、62年間向原告承租，
租賃期限為不定期，租金約定，自78年2 月起每月500 元，每半年收取一次，系爭土地出租於庚○○後，將原本在該地上之房屋出租予第三人供作住家使用，對於原告提出系爭1580地號之歷年公告地價、申報地價均不爭執之真實。
⒊附表編號Ｂ土地，被告子○○自60年間向原告承租，租賃
期限為不定期，租金約定每月500 元，系爭土地出租於子○○後，將原本在該地上之房屋出租予第三人供作倉庫使用，對於原告提出系爭1579地號之歷年公告地價、申報地價均不爭執之真實。
⒋附表編號Ｃ土地，被告戊○○等自79年間向原告承租，租
賃期限為不定期，租金約定每月550 元，系爭土地出租於戊○○等後，將原本在該地上之房屋出租予第三人供作住家使用，對於原告提出系爭1577-5地號之歷年公告地價、申報地價均不爭執之真實。
⒌原告分別以94年1 月13日、1 月13日、1 月19日通知被告
庚○○、子○○、戊○○等〔前通知己○○〕調漲租金，並均經被告收受。
6.如調高租金，1580地號土地租金自94年2 月14日起算調高租金。1579地號土地及1577-5地號土地租金自94年2 月1日起調高。
(二)爭執之事項：原告請求調高系爭租金一節，為被告庚○○、子○○、戊○○等所不爭執；本件兩造所爭執之處，僅於調高之數額應以多少為適當？
四、本院之判斷意見如下：茲被告抗辯原告請求年租金之數額過高等語，則本件應予調昇之合理租金數額為何？述之如下：
１. 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條著有明文。又按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號裁判要旨參照）。經查，①系爭租約係屬不定期限租賃契約乙節，為兩造所不爭執，
堪予認定。揆諸前揭說明，如其價值發生提昇之情形，原告自得依法聲請法院增加其租金數額。又系爭土地被告庚○○自61、62年間開始承租，78年2 月間起半年3000元〔即月租500 元〕、被告陳妙貞自60幾年間始，即以月租
500 元承租至今，被告戊○○等自79年始以月租550 元租承至今乙節，均為兩造所不爭執，並有存證信函、收據及歷年支付租金情況表附卷可稽，堪予認定。又查，系爭三筆土地無論是申報地價或公告地價均逐年昇高，其中1580地號及1579地號土地，於60年5 月間之申報地價為每平方公尺581 元、67年9 月〔土地重測後〕申報地價3,200 元、76年7 月間申報地價為18,144元、93年1 月間之申報地價為每平方公尺19,840元；另1577-5地號土地於60年5 月間之申報地價為每平方公尺581 元、67年9 月間〔土地重測〕申報地價為3200元、76年7 月間申報地價為10,800元、93年1 月間申報地價為每平方公尺12,000元；有土地登記第二類謄本在卷可佐〔見本院卷第86-108頁〕。是系爭
3 筆土地於土地重測後，依申報地價參酌以觀，土地之申報地價確實有逐年昇高之情形，堪以認定。
②再查，1580地號及1579地號土地於60年5 月間之公告現值
為每平方公尺726 元、67年9 月間〔土地重測〕公告現值為4000元、76年7 月間公告現值為22,680元、94年1 月間公告現值為每平方公尺61,000元；另1577-5地號土地於60年5 月間之公告現值為每平方公尺726 元、67年9 月間〔土地重測〕公告現值為4000元、76年7 月間告告現值為22,680元、94年1 月間公告現值為每平方公尺38,000元；有原告提出系爭土地登記謄本3 件附卷可稽，堪可認定。
是依系爭土地公告現值參酌以觀，系爭土地重測後，公告現值1580及1579地號土地約漲了15倍，1577-5地號土地約漲了9.5 倍。
③綜上所述，堪認系爭土地無論依申報地價或公告現值予以
審酌，均已發生地價上昇之情形。從而，原告於要求被告協商提高租金無著後，依民法第442 條前段規定，訴請本院提高系爭土地年租金額，即屬有據。
２、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；而第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。分別為土地法第97條第
1 項及第105 條所明定。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）；再按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人固得聲請法院增加其租金，但增租多少，法院除應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度外，並應比較鄰地租金，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號裁判要旨參照）。經查；①原告主張系爭土地數十年來未曾調整租金，而土地地價不
斷調漲，迄至94年1 月，被告戊○○等承租之1577-5地號土地之法定地價為每平方公尺12,000元（公告土地現值為38, 000 元），被告庚○○承租之1580地號土地之法定地價為每平方公尺19,840元（公告土地現值為61,000元），被告子○○承租之1579地號土地之法定地價為每平方公尺19,840元（公告土地現值為61,000元），伊自得本於民法第442 條、土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，請求按系爭土地申報地價年息百分之10計算，調高土地租金為被告庚○○自95年2 月14日起調整為每月3,306 元。
被告子○○自95年2 月1 日起調整為每月4,761 元。戊○○等土地之租金自95年2 月1 日起調整為每月2189元，業據原告提出土地登記謄本及公告現值表各3 件為證。本院審酌系爭土地位於公寓式住宅區，附近有漢神百貨商圈、阮綜合醫院、三多戲院、成功國小、苓洲國小、自強夜市等，交通便利、生活機能良好，惟1579、1577-5地號土地係面臨自強路79巷內，1580地號土地則面臨華新路，土地約行30公尺可抵成功路，約行100 公尺可達自強路等情，有勘驗筆錄及現場照片〔見本院卷第110-116 頁〕附卷可稽，堪可認定。顯見系爭土地座落位置雖稱交通及生活機能上便利，惟非直接面臨成功路或自強路之寬大馬路，且1579、1577-5地號土地均係面臨自強路79巷較狹小巷內。
又系爭土地上現有木造建物三棟，均由被告再以3000 元左右租金租予他人乙節，為被告陳明在卷，亦有上揭筆錄〔見94年8 月1 日筆錄附本院卷第170 頁〕及建物照片附卷可稽，同堪認定。足見系爭土地上建物均已由被告再出租他人居住獲利，與土地法立法意旨上保護之經濟弱勢之承租人，非可相提併論；而土地坐落位置鄰近商業發達、設施完善、經商環境佳、生活機能完備之區域，僅因建物結構非新，其使用土地獲取之經濟利益非鉅。此外，1580及1579地號土地申報地價，自土地重測後即67年9 月間迄今提高約6 倍，公告現值約漲了15倍；而1577-5地號土地土地申報地價，自土地重測後即67年9 月間迄今提高約
3.75倍，公告現值約漲了9 .5 倍 ；綜上系爭土地價值所呈上升現象及土地利用狀況等情相互以觀，認原告請求提高系爭土地年租金額，其中1580及1579地號土地應以系爭土地申報地價年息百分之7 為適當，1577-5地號土地應以系爭土地申報地價年息百分之5 為宜。
②茲以1580地號土地以申報地價總和年息百分之7 為計算標
準，則原告得請求提高之月租金額應為2,315 元（19840×20）×0.07÷12＝2315元（四捨五入）〕。至1579地號土地以申報地價總和年息百分之7 為計算標準，則原告得請求提高之月租金額應為3,333 元〔（19840 ×28.8）×
0.07÷12＝3333元（四捨五入）〕。至1577-5地號土地以申報地價總和年息百分之5 為計算標準，則原告得請求提高之月租金額應為1095元〔（12000 ×21.89） ×0.05÷12＝1095元四捨五入）〕。
五、綜上所述，原告本於繼承關係及租賃關係存續中，援引民法第442 條前段調高租金法律關係，請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
民事第五庭 法 官 陳銘珠以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 11 月 8 日
書記官 曾瓊玉附表：
┌─┬────────┬───────┬────────┬────────────┐│編│ 不動產種類 │土地登記面積 │ 土地使用面積 │ 建物門牌編號 ││號│ 及坐落地號 │ │ │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼────────────┤│Ａ│ 土 地 │ 23平方公尺 │ 20平方公尺 │高雄市○○區○○街○○○○號││ │高雄市苓雅區苓洲│ │ │ ││ │段1580地號 │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼────────────┤│ │ 土 地 │ │ │ ││Ｂ│同段地號1579號 │ 75平方公尺 │28.80平方公尺 │高雄市○○區○○○路○○巷││ │ │ │ │42號 │├─┼────────┼───────┼────────┼────────────┤│ │ 土 地 │ │ │ ││Ｃ│同段地號1577-5號│ 28平方公尺 │21.89 平方公尺 │高雄市○○區○○○路○○巷││ │ │ │ │38-3號 │└─┴────────┴───────┴────────┴────────────┘如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。