臺灣高雄地方法院民事判決 94年度重訴字第288號原 告 戊○○
己○○Ｉ○○Ｖ○○○
2 樓Ｗ○○○Ｌ○○Ｎ○○子○○癸○○Ｒ○○○辰○○巳○○Ｓ○○寅○○午○○戌○○申○○亥○○天○○宙○○地○○宇○○未○○酉○○卯○○○Ａ○○黃○○玄○○Ｈ○○Ｂ○○○Ｔ○○○Ｅ○○Ｇ○○Ｄ○○Ｆ○○Ｊ○○○Ｏ○○甲○○Ｐ○○Ｋ○○○上列四十人 王伊忱律師共同訴訟代 陳景裕律師理人複代理人 鄭美玲律師原 告 余泰安 住高雄市○○區○○里○○路○○○巷○號
6FＭ○○ 住高雄縣○○鎮○○路○○○號楊輝隆 住同上楊文鑫 住同上楊華青 住同上潘萬壽 住高雄縣○○鎮○○路○○○巷○號蔡勝治 住高雄縣○○鎮○○路○○○巷○號楊豐銘 住高雄縣○○鎮○○里○○街○○號蔡通保 住高雄縣○○鎮○○路○○○號陳良吉 住高雄縣○○鎮○○路○○○巷○號陳良福 住高雄縣○○鄉○○村○○路興達巷18
-1號翁宗護 住高雄縣○○鄉○○村○○路○段○○○
號黃偉式 住高雄縣○○鎮○○路○○○○○號何蘇春梅 住高雄縣○○鎮○○路○○號趙桐慶 住高雄市○○區○○○路○○○○號11樓翁鶯娟 住台南市○○區○○路一段51號翁張金鸞 住同上翁國銓 住台南市○○區○○路一段54號陳富美 住台北市○○區○○路○○○○號李謙吉 住高雄縣○○鎮○○路○○號壬○○ 住台南市○○區○○街○○號警悟禪寺 設高雄縣○○鎮○○路○○號法定代理人 Ｑ○○ 住高雄縣○○鎮○○街○號原 告 財政部國有財產局
設台北市○○○路○○○巷○○號法定代理人 辛○○ 住同上訴訟代理人 丑○○ 住高雄市○○區○○○路○○號18樓
Ｃ○○ 住同上原 告 旭日興業股份有限公司
設高雄縣○○鎮○○路○○○號法定代理人 Ｕ○ 住高雄縣○○鎮○○路○號原 告 高雄縣岡山鎮公所
設高雄縣○○鎮○○路○○○號法定代理人 丁○○ 住同上訴訟代理人 丙○○ 住同上
乙○○ 住同上被 告 岡山戲院股份有限公司
設高雄縣○○鎮○○路○○○號特別代理人 庚○○ 住台南市○○街○○號訴訟代理人 張天良律師複代理人 沈志祥律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國97年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告所承租之附表二編號一至四之土地（如附圖所示面積二一零五平方公尺）之租金，自民國九十四年三月二十二日起調整為每年新臺幣壹佰肆拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：附表1 編號41至64之原告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告部分：㈠附表1 編號1 至40之原告起訴主張：附表2 編號1 至4 所示
之土地（下稱系爭土地），面積合計為2,105 平方公尺，由原告全體出租予被告（下稱系爭租約），租金於民國93年時僅為新臺幣（下同）213, 323元，系爭租約並未定有期限，然系爭土地坐落於岡山鎮最熱鬧之精華地段，被告於系爭土地上蓋有建物獲利豐碩，且系爭土地於93年之申報總價合計業已達24,710,990元，相較之下系爭土地原本之租金根本未達申報地價總值之1 ％，系爭土地之價值有所增加，但租金與土地價值仍不成比例，故有聲請法院調整租金之必要，為此爰依民法第442 條聲明求為判命：被告向原告所承租之系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為2,471,
099 元等語。㈡附表1 編號41至64之原告均未於言詞辯論期日到場，亦未提
出準備書狀作何聲明或陳述，附表1 編號65之原告雖於言詞辯論期日到場，亦無聲明及陳述。
二、被告則以：系爭租約出租人有多數人，而催告租金及提高租金均係一種意思表示，自應類推適用民法第263 條、第258條第2 項，由出租人全體為之，否則不生效力。本件為調整租金之意思表示者僅為附表1 編號1 至40之原告，而非全體原告，是原告所為調整租金之意思表示不生效力。又土地法雖規定租金不得逾申報地價10％，但非謂租金必以申報地價10％計算，調整土地租金時，仍應就利用土地之經濟效用等情事加以斟酌。被告承租系爭土地建築戲院（下稱系爭戲院）時，系爭土地原屬商業區，且經營戲院本係風光之事業，利潤可觀，惟自有電視後，戲院之生意一落千丈，且系爭戲院房齡已超過61年，安全上又不宜經營戲院，當地之商機又日益式微，自92年1 月5 日起，系爭土地使用分區復改列○住○區○道路用地，商業價值更低。且系爭租賃係租地建屋，原告應使被告能修繕或改建房屋，惟原告人數因繼承等事由而漸增，被告欲將系爭戲院修繕或改建為二層以上建物，卻因不能取得全體土地所有人（出租人）之同意書，以致於依照建築法第9 、25、30條之規定，無法進行改建，是系爭土地於租賃關係存續中，顯無保持其合於約定使用、收益之狀態，此亦為多年來出租人不要求調整租金，被告也不同意提高租金之主要原因等語為辯，並聲明求為駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項及爭點：㈠不爭執事項：
⒈系爭土地為原告所共有。
⒉系爭土地由原告出租予被告。
⒊系爭土地於93年時之租金為213,323 元，申報地價總值合計24,710,990元。
㈡本件經整理並協議簡化爭點後，兩造均同意本件之爭點為：
⒈調整租金是否須經全體共有人同意？⒉本件租金應調增多少較為適當？茲就各項爭點審究如次。
四、得心證之理由：㈠調整租金是否須經全體共有人同意：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。又按「不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定增減租金，惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付。」，最高法院69年度台上字第2901號裁判著有意旨可資參照。
⒉被告雖以調整租金之意思表示應類推適用民法第263 條、
第258 條第2 項，由出租人全體為之，否則不生效力，本件僅附表1 編號1 至40之原告為調整租金之意思表示，是原告所為調整租金之意思表示不生效力云云為辯。然查，依上揭民法第442 條之規定，並無如同法第258 條第2 項需由全部出租人為意思表示之約定，亦無調整租金需準用同法第258 條第2 項之條文。再者，契約一經約定本不容當事人反於契約為主張，此乃私法自治、契約自由之基本原則，然法律於例外情形下基於衡平之法理，准許為變更，諸如民法第22 7條之2 （情事變更之原則）、同法第44
2 條（租金增減請求權）者是。既為衡平規定，其性質自與法定或意定之解除權性質不同。且依上揭最高法院裁判意旨，當事人為調整租金之意思表示時並不生增減租金之效力，仍待法院判決確定後，始生增減租金與否及其幅度；反之，解除權之行使僅當事人以意思表示為之即可，不待法院以形成判決為之，此有最高法院23年上字第2454號判例意旨：「解除權之行使，祇須向他方當事人以意思表示為之，不必請求法院為宣告解除之形成判決。」可資參照。是調整租金請求之表示與解除（終止）契約之意思表示，二者性質、發生法律效果之要件及為表示之對象既然各不相同，核其本質即亦無類推適用之餘地，故調整租金之表示自得由部分出租人向法院為聲請，無須由全體出租人為之。綜上，本件被告主張僅附表1 編號1 至40之原告為調整租金之意思表示，該意思表示無效云云，不足為採。
㈡本件租金應調增多少較為適當：
⒈按法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位
置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院19年上字第132號、20年上字第283 號判例意旨參照）。又系爭土地於53年間之移轉現值或規定地價均不逾1,000 元/ 平方公尺，而今公告現值及申報地價均已逾萬元/ 平方公尺，漲幅逾
10 倍 （附表2 編號2 之土地申報地價雖僅9, 574.4元/平方公尺，但相較原先之移轉現值或規定地價89.5元/ 平方公尺，漲幅亦逾10倍），此有土地登記謄本附卷可稽，是系爭土地之價值已有明顯之增值，從而，附表1 編號1至40之原告訴請法院依法調整租金自有所據。
⒉經查，系爭土地前臨壽天路為15米路，對面有「得恩堂眼
鏡」、「Hang Ten」、「柯尼卡照相館」、珠寶店、內衣店、三商百貨主幼商場，左側有「屈臣式」、「寶島眼鏡」、「采登髮廊」、，右側有「三陽機車行」、「麥坎納鞋店」、「伊多利服飾店」、「統一大戲院」，交通便利商業活動頻繁，系爭戲院為1 樓水泥磚造建築，前方搭蓋鐵皮屋供作騎樓使用，並已改裝為3 間新店面，其中2 間分別租給「Bossini 」、「博客來」等服飾店等情，有本院95年4 月14日勘驗筆錄及照片附卷可稽（本院卷二第20
8 至219 頁），而鄰近壽天路98號之3 層樓房含基地（面積約70至100 平方公尺），每年租金700,000 元等情為被告所不爭，此外，附表2 編號1 之土地使用分區為住宅區，編號2 至4 土地之○○○區○道路用地等情，亦有高雄縣岡山鎮公所簡便行文表在卷可稽（本院94年度岡調字第20號卷第201 頁）。本院審酌系爭土地價值之增幅、使用分區狀況、地理位置、工商繁榮之程度、系爭戲院之屋齡及附近之租金等一切情狀，認原告請求按93年度申報地價年息10％計算，容屬過高，其調整後之租金應以1,480,00
0 元為當（約為系爭土地申報地價總額之6 ％）。被告雖主張系爭戲院老舊不堪，但礙於無法取得全部出租人之同意，依照建築法第9 、25、30條之規定無法改建致影響系爭土地之利用價值，況系爭土地分區復改列○住○區○道路用地，商業價值更低云云，然查系爭戲院屋齡已逾60年，超過50年之折舊使用年限，當已物盡其用，至於被告所舉之建築法規定，經查與須經全體出租人之同意乙節無關，至於系爭土地雖規劃○住○區○道路用地，然本件既為不定期租賃，無論可否改建抑或使用分區之改變，被告均可自由權衡個人之商業利益、經營得失而決定是否續租，其以此主張不應調整租金，應不足採。
⒊末按「原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增
高租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金」，最高法院著有73年度第9次民事庭會議決議意旨可資參照，故原告請求自起訴狀繕本送達日起調整系爭土地之租金，於法相符，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第442 條規定，請求將系爭土地之租金自起訴狀繕本送達日即94年3 月22日起，調整為每年1,482,659 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、爭點及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 黃國川
法 官 高增泓法 官 黃宣撫以上證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 14 日
書記官 王美玲附表一┌──┬────────────┐│編號│ 姓 名（名 稱） │├──┼────────────┤│ 01 │ 戊○○ │├──┼────────────┤│ 02 │ 己○○ │├──┼────────────┤│ 03 │ Ｉ○○ │├──┼────────────┤│ 04 │ Ｖ○○○ │├──┼────────────┤│ 05 │ Ｗ○○○ │├──┼────────────┤│ 06 │ Ｌ○○ │├──┼────────────┤│ 07 │ Ｎ○○ │├──┼────────────┤│ 08 │ 子○○ │├──┼────────────┤│ 09 │ 癸○○ │├──┼────────────┤│ 10 │ Ｒ○○○ │├──┼────────────┤│ 11 │ 辰○○ │├──┼────────────┤│ 12 │ 巳○○ │├──┼────────────┤│ 13 │ Ｓ○○ │├──┼────────────┤│ 14 │ 寅○○ │├──┼────────────┤│ 15 │ 午○○ │├──┼────────────┤│ 16 │ 戌○○ │├──┼────────────┤│ 17 │ 申○○ │├──┼────────────┤│ 18 │ 亥○○ │├──┼────────────┤│ 19 │ 天○○ │├──┼────────────┤│ 20 │ 宙○○ │├──┼────────────┤│ 21 │ 地○○ │├──┼────────────┤│ 22 │ 宇○○ │├──┼────────────┤│ 23 │ 未○○ │├──┼────────────┤│ 24 │ 酉○○ │├──┼────────────┤│ 25 │ 卯○○○ │├──┼────────────┤│ 26 │ Ａ○○ │├──┼────────────┤│ 27 │ 黃○○ │├──┼────────────┤│ 28 │ 玄○○ │├──┼────────────┤│ 29 │ Ｈ○○ │├──┼────────────┤│ 30 │ Ｂ○○○ │├──┼────────────┤│ 31 │ Ｔ○○○ │├──┼────────────┤│ 32 │ Ｅ○○ │├──┼────────────┤│ 33 │ Ｇ○○ │├──┼────────────┤│ 34 │ Ｄ○○ │├──┼────────────┤│ 35 │ Ｆ○○ │├──┼────────────┤│ 36 │ Ｊ○○○ │├──┼────────────┤│ 37 │ Ｏ○○ │├──┼────────────┤│ 38 │ 甲○○ │├──┼────────────┤│ 39 │ Ｐ○○ │├──┼────────────┤│ 40 │ Ｋ○○○ │├──┼────────────┤│ 41 │ 余泰安 │├──┼────────────┤│ 42 │ Ｍ○○ │├──┼────────────┤│ 43 │ 楊輝隆 │├──┼────────────┤│ 44 │ 楊文鑫 │├──┼────────────┤│ 45 │ 楊華青 │├──┼────────────┤│ 46 │ 潘萬壽 │├──┼────────────┤│ 47 │ 蔡勝治 │├──┼────────────┤│ 48 │ 楊豐銘 │├──┼────────────┤│ 49 │ 蔡通保 │├──┼────────────┤│ 50 │ 陳良吉 │├──┼────────────┤│ 51 │ 陳良福 │├──┼────────────┤│ 52 │ 翁宗護 │├──┼────────────┤│ 53 │ 黃偉式 │├──┼────────────┤│ 54 │ 何蘇春梅 │├──┼────────────┤│ 55 │ 趙桐慶 │├──┼────────────┤│ 56 │ 翁鶯娟 │├──┼────────────┤│ 57 │ 翁張金鸞 │├──┼────────────┤│ 58 │ 翁國銓 │├──┼────────────┤│ 59 │ 陳富美 │├──┼────────────┤│ 60 │ 李謙吉 │├──┼────────────┤│ 61 │ 壬○○ │├──┼────────────┤│ 62 │ 警悟禪寺 │├──┼────────────┤│ 63 │財政部國有財產局 │├──┼────────────┤│ 64 │旭日興業股份有限公司 │├──┼────────────┤│ 65 │高雄縣岡山鎮公所 │└──┴────────────┘附表二┌──┬──────┬─────┬────────┬────────┐│編號│土地座落段 │地號 │面積（平方公尺）│93年申報地價（元││ │ │ │ │/平方公尺） │├──┼──────┼─────┼────────┼────────┤│ 1 │高雄縣岡山鎮│222-5 號 │1774 │12,951 ││ │岡山段 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼────────┤│ 2 │同上 │222-8 號 │311 │9,574 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼────────┤│ 3 │同上 │222-9 號 │15 │18,400 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼────────┤│ 4 │同上 │222-17 號 │5 │23,920 ││ │ │ │ │ │└──┴──────┴─────┴────────┴────────┘