臺灣高雄地方法院民事判決 94年度重訴字第379號原 告 戊○○訴訟代理人 楊譜諺律師
蔡建賢律師被 告 己○○訴訟代理人 任進福律師被 告 辛○○
庚○○壬○前三人共同訴訟代理人 吳春生律師複 代理人 許龍升律師
任進福律師當事人間履行契約事件，本院於民國95年7 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應將附表所示之支票壹紙返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾伍萬元為被告己○○供擔保後，得假執行；但被告己○○如以新台幣肆佰參拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時，係主張兩造間就系爭房地（詳下述）之買賣契約已成立，被告拒不依約履行，原告自得依買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭房地之所有權登記，並將系爭房地交付予原告等情（本院卷第3 頁），嗣於準備程序中，追加請求被告應連帶給付交屋遲延之違約金（本院卷第123 頁），此追加部分與原訴請求之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，二者基礎事實應屬同一，自應准之；又原告另於準備程序中追加備位聲明，主張如認系爭買賣契約因被告己○○無權代理而無效，則己○○持有其交付作為簽約金所用之附表所示支票，即無法律上原因，應返還予原告，又原告因己○○無權代理之行為受有損害，己○○應賠償其所受損失新台幣（下同）4,350,000 元及法定遲延利息等語（本院卷第86、87頁），此備位聲明部分，被告均無異議，且為本案之言詞辯論（本院卷第242 至244 頁、第285 至287 頁），揆諸上開規定，視為被告同意追加，是本院亦應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段二小段512 地號土地，應有部分692/10,000，及其上同段1042、1043、1044建號即門牌號碼為高雄市○○區○○路○ 號建物1 棟，應有部分全部，與前開建物共同使用部分即同段1131建號，應有部分萬分之587 （下合稱系爭房地）原係被告4 人所共有，被告每人就系爭房地各持分1/4 ，被告4 人於民國94年9 月13日推由被告己○○出面與伊簽訂系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為43,500,000元，其中簽約款、二期款、三期款各為4,350,000 元，尾款則為30,450,000元，伊並於當日簽發附表所示之支票作為簽約款交予己○○收執，詎伊依約於94年9 月19日提出二期款4,350,000 元，並請被告履行提交印鑑證明等出賣人義務時，己○○竟以辛○○、庚○○、壬○（下稱辛○○等3 人）並未授權其出售系爭房地為由拒絕收受及履約，惟己○○於簽立系爭買賣契約時即一再保證業已獲得辛○○等3 人之授權，且於簽立系爭買賣契約之翌日，提出辛○○等3 人之授權書及不動產所有權狀正本，自屬有權代理；退步言之，縱認己○○並未獲得授權，然因己○○持有辛○○等3 人之印鑑章、授權書及不動產所有權狀，足以使原告誤信辛○○等3 人對於己○○授以代理權，依表見代理之規定，系爭買賣契約自屬有效成立，被告亦應負履約之責，而其等無正當理由拒絕履行，伊自得請求被告連帶給付按日以13,050元計算之違約金，爰先位依系爭買賣契約之約定，請求被告移轉系爭房地之所有權及占有，並連帶給付遲延交屋之違約金。再者，如認辛○○等
3 人並未授權己○○，亦不構成表見代理，己○○與伊訂立之系爭買賣契約無效，則己○○持有伊交付作為支付簽約款所用、如附表所示支票，即無法律上原因，應返還予伊，又伊因己○○無權代理之行為受有損害，亦得請求己○○賠償，爰備位依民法第179 條；第110 條、第249 條第3 款、加害給付及系爭買賣契約第7 條第4 款之規定，請求被告將附表所示支票返還原告，且給付與伊所付簽約款同額（即4,350,000 元）之賠償等語。並先位聲明求為判決：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房地交付予原告。㈡被告應連帶給付原告404,55 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自94年11月10日起至交付上開不動產之日止，按日給付13,050元。㈢願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明求為判決：㈠被告己○○應將附表所示之支票乙紙返還原告。㈡被告己○○應給付原告4,350,000 元整，及自準備程序（一）暨調查證據聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辛○○等3 人一致辯稱：伊等並未授權被告己○○與原告訂約，亦不構成表見代理，系爭買賣契約應屬無效，伊等無庸將系爭房地所有權移轉登記或交付予原告，亦無違約責任可言等語。而己○○則以：伊係在未經辛○○等3 人授權之情況下，擅自出售系爭房地予原告，並盜用印鑑章偽造辛○○等3 人之授權書；而伊於本件訴訟進行中，曾一再表示願將附表所示支票返還原告，惟遭原告拒收，今原告復訴請返還，係屬無理由；又原告於簽約時應已知悉伊係無權代理，且伊未提示上開支票，原告並無受損可言，自不得向伊請求4,350,000 元之賠償等語，茲為抗辯。並均聲明求為判決：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項及本件爭點：㈠兩造不爭執之事項⒈系爭房地原係被告4 人所共有，被告每人就系爭房地各持分1/4 。
⒉被告己○○於94年9月13日與原告就系爭房地簽立不動產買
賣契約，約定買賣價金為43,500,000元，其中簽約款、二期款、三期款各為4,350,000 元，尾款則為30,450,000元，原告並於當日簽發如附表所示支票1 紙作為簽約款交予己○○收執。
⒊原告於94年9 月19日提出第二期款4,350,000 元，並請被告
交付印鑑證明等文件時，遭己○○以被告辛○○等3 人未授權出售系爭房地為由，拒絕收受及履約。
㈡本件爭點⒈辛○○等3 人有無授權己○○與原告訂立系爭房屋之買賣契
約？⒉辛○○等3人是否應依照表見代理之規定負授權人之責？⒊原告請求被告4 人履行系爭買賣契約，並連帶給付遲延交屋
之違約金，有無理由？⒋原告請求己○○返還如附表所示支票，並賠償4,350,000 元
，是否有據？
四、被告辛○○等3 人有無授權被告己○○與原告訂立系爭房屋之買賣契約？原告主張被告辛○○等3 人有授權被告己○○與原告訂立買賣契約乙情，業據提出辛○○等3 人之土地及建物所有權狀、授權書等件為憑（本院卷第14至23頁），並聲請本院傳訊證人即系爭買賣之仲介人乙○○為證，惟證人乙○○到庭證述：本件是己○○與我簽立系爭房地之專任委託銷售契約，由我仲介出售系爭房屋，我經由先生介紹認識原告，向原告表示系爭房地有意出售，再從中仲介原告與己○○聯絡，該
2 人於94年9 月13日在餐廳見面，達成合意後再到甲○○代書事務所簽約，簽約時己○○表示翌日可提出土地及建物所有權狀，以及辛○○等3 人之授權書，因為被告4 人先前就系爭房地之購入均係由己○○出面委由我辦理，所以我認為此次亦然，但本件辛○○等3 人於簽約時並未出面表示要出售，只有己○○1 人出面，我於簽約翌日去找己○○，己○○當場拿出辛○○等3 人之印鑑章及所有權狀，並現場填寫授權書，我見己○○提出之印鑑章確係辛○○等3 人所有，就幫忙填寫庚○○、壬○之授權書，並代簽庚○○與壬○之簽名，至於辛○○之授權書係由己○○所代簽，我在填寫授權書前，沒有親自找辛○○等3 人確認等語（本院卷第75至79頁、第200 頁、第203 頁），可見辛○○等3 人未曾對外表示出售系爭房地之意，且乙○○亦未於系爭買賣契約簽訂前與辛○○等3 人確認；而上開授權書是簽約翌日（即94年
9 月14日）由己○○及乙○○所簽，並非辛○○等3 人所親簽，又土地及建物所有權狀亦係己○○於簽約翌日始提出，則依乙○○前揭所述，顯無法證明辛○○等3 人有授權己○○出售系爭房屋。佐以被告己○○自承其未經辛○○等3 人之授權，即擅與原告簽立系爭買賣契約，並盜用辛○○等3人之印鑑章與土地及建物所有權狀，偽造其等授權書等語在卷（本院卷第190 頁）；又己○○就其偽簽上開授權書之行為向台灣高雄地方法院檢察署自首偽造文書犯行，經該署以
94 年 度偵字第25994 號聲請本院簡易判決處刑乙情，此亦有該聲請簡易判決處刑書存卷可憑（本院卷第258 至263 頁），由是益徵被告辛○○等3 人並未授權己○○出售系爭房地予原告甚明。
五、被告辛○○等3 人是否應該依照表見代理之規定負授權人之責？㈠按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，依民法第169 條之規定，對於第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內，為其前提要件。不得徒憑曾將印章交付之事實，即認除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所訂立之法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，最高法院93年度台上字第2196號判決要旨可資參照。
㈡本件原告主張被告於91年間購入系爭房地時，係由被告己○
○1 人出面，委由乙○○仲介簽約，此次亦然，且己○○持有辛○○等3 人之印鑑章、授權書及不動產所有權狀，足使其誤信辛○○等3 人對己○○授以代理權，而應有表見代理之適用云云。惟查證人即經辦系爭房地購入事宜之代書丁○○證述：被告於91年間向中國農民銀行購買系爭房地，簽約時買方即被告4 人均有在場，並分別在契約書上簽名用印，當時有向銀行貸款並辦理對保，簽約地點則是在被告位於楠梓區之住處等語（本院卷第186 至187 頁），可見被告4 人於購入系爭房地簽約時，均在住處當場簽名用印以示慎重，但本件系爭買賣契約非但只有己○○一人出面，且己○○於簽約時並未提出辛○○等3 人之授權證明，即獨自與原告簽立契約，此經證人乙○○證述如前，並有買賣契約書存卷可考（本院卷第7 至9 頁），顯見系爭房地出售予原告之經過，與前次系爭房地買入之情迥然不同，是尚難執系爭房地之出售與購入時，均係由己○○出面委由乙○○擔任仲介為由，逕認辛○○等3 人應就本件己○○之行為負表見代理之責。
㈢次以，證人即經辦系爭買賣契約之代書甲○○證述：乙○○
於94年9 月13日帶己○○與原告至我事務所簽約，當時己○○只有帶身分證，沒有帶其他權狀，我上網調取地政機關產權資料確認，查明己○○是共有人之一，就讓他簽約，但要求他隔天要提出系爭房地所有權狀及其他共有人之授權書等語（本院卷第80至81頁），可見己○○與原告簽立系爭買賣契約時，並未提出印鑑章或任何書面文件以證明確實獲得辛○○等3 人之授權，則在客觀上並無從使原告誤認辛○○等
3 人有授權與己○○。又者，辛○○等3 人一知系爭房地出售之事，即立即表示反對之情，亦經證人即己○○與辛○○開設之工廠女工丙○○證述：我於94年9 月13日上午，看見乙○○在工廠內等己○○，不久2 人就一起出門，下午3 、
4 時許2 人一同回來，當時是工作空檔，我與辛○○一同在工廠門口休息，己○○先下車對辛○○說房子已經賣了，辛○○聽了嚇一跳，說你怎麼這麼做，我都不知道你將房子賣了，乙○○見兩人爭吵就離開等語明確（本院卷第206 頁），益徵辛○○等3 人並未將印鑑章或所有權狀交付己○○，供己○○於訂約時出示予原告，且於知悉己○○表示為其代理人之際，立即為反對之表示，則辛○○等3 人自無庸負表見代理之授權人責任；更何況簽約時己○○並未當場提出授權書以取信原告，原告尤難謂其已因客觀之事實相信辛○○等3 人授予己○○代理權，是原告主張辛○○等3 人應依表見代理規定負授權人之責，自屬無據。
六、原告請求被告4 人履行系爭買賣契約，並連帶給付遲延交屋之違約金，有無理由？按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，最高法院85年台上字第963 號判例意旨可資參照。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條第1 項前段定有明文。本件辛○○等3 人並未授權己○○出售系爭房地，且無庸依表見代理規定負授權之責乙情，業如前述，是以己○○無權代理辛○○等3 人之名義，與原告簽立之買賣契約，對辛○○等3 人自屬不生效力；雖己○○表示其就系爭房地有1/4 之應有部分，此部分願出售予原告等語（本院卷第192 頁），惟若共有人之一出售其應有部分，尚涉及其餘共有人有優先承買權之問題（土地法第34條之1） ，且原告亦稱其訂約之真意是買受系爭房地全部，不願僅買受己○○之應有部分（本院卷第286 頁），是以就出售己○○應有部分之買賣契約，因己○○與原告之意思表示不合致，亦不成立；而系爭買賣契約既不成立，已如前述，則原告請求被告依約履行移轉所有權登記及占有之義務，並連帶給付遲延交屋之違約金，即屬無據。
七、原告請求被告己○○返還附表所示支票，並賠償4,350,000元，是否有據？本件原告係基於履行買賣契約支付簽約款之意，方交付附表所示之支票1 紙予被告己○○，而系爭買賣契約既不成立，己○○持有前揭支票之法律上原因自始不存在，是原告依不當得利之規定，請求己○○返還上開支票，應准許之；至原告另主張其得依民法第110 條、第249 條第3 款、加害給付及系爭房地買賣契約第7 條第4 款之規定，請求被告給付與伊所付簽約款同額（即4,350,000 元）之賠償云云，查本件兩造間之買賣契約自始不成立乙情，業如前述，此與契約因可歸責於受定金當事人之事由，致嗣後不能履行時，當事人應加倍返還定金之情形，並不相同，從而原告依民法第249條第3 款規定請求己○○加倍返還定金，為無理由；又己○○於收受附表所示支票後，並未將之提示，是以原告未受有任何損害，其依無權代理之規定請求己○○賠償，亦屬無據；再者，所謂加害給付係指給付之本身造成受領人之損害，受領人得請求給付人賠償而言，本件己○○並未對原告有何任何加害之給付，原告尚不得依此請求己○○賠償；另系爭房地買賣契約不成立，是故原告亦無從執系爭買賣契約第7條之違約約款請求己○○負履約賠償之責，故原告請求己○○賠償4,35 0,000元，為無理由。
八、綜上所述，本件被告辛○○等3人並未授權被告己○○出售系爭房地，亦不構成表見代理，則己○○與原告間就系爭房地所訂立之買賣契約不成立，原告自不得請求被告履行系爭買賣契約，或連帶賠償延遲交屋之違約金。從而，原告先位聲明請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房地交付予原告，且連帶給付404,550 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自94年11月10日起至交付上開不動產之日止，每日給付13,050元，為無理由，不應准之；又系爭買賣契約不成立，己○○所持有原告交付作為簽約款所用之如附表所示支票即無法律上原因，應返還予原告，是原告備位聲明請求被告將附表所示支票返還原告之部分，即屬有據，應予准許；至原告並未因己○○之無權代理而受損害，是原告備位聲明另請求己○○給付4,350,000 元，及自準備程序（一）暨調查證據聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分，原告與己○○各陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應一併駁回。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 甯馨
法 官 曾鴻文法 官 莊珮君附表┌──────┬─────┬──────┬───┬─────────┐│發 票 日│支 票號 碼│付 款 銀 行 │發票人│票面金額（新台幣）│├──────┼─────┼──────┼───┼─────────┤│94年9 月13日│AL0000000 │合作金庫銀行│戊○○│4,350,000元 ││ │ │ │ │ │└──────┴─────┴──────┴───┴─────────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 21 日
書記官 何明昌