臺灣高雄地方法院民事判決 94年度重訴字第91號原 告 台灣惠泉啤酒股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 柯尊仁律師被 告 帝雄股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 蔡淑媛律師
陳意青律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國95年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段第一三一○之一、一三一○之二地號土地上之如附圖所示紅色部分（面積三○二點三四平方公尺）之地上物予以拆除而將占有之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳仟零壹拾伍萬陸仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新台幣陸仟零肆拾陸萬捌仟元為原告供擔保後免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張緣被告於民國88年7 月1 日與訴外人益成服飾股份有限公司（下稱益成公司）就坐落高雄市○○區○○段1 小段第1310、1310之1 、1310之2 地號土地簽訂租賃契約，其雙方約定租期自是日起至94年6 月30日止，並定被告以訴外人益成公司為起造人名義所興建之地上物歸該公司所有，嗣被告即於其上興築名為「原宿廣場」之建物（門牌編號○○區○○○路○ 號、2 之1 號），並登記於訴外人益成公司名下，後訴外人乙○○於88年間復在上開土地範圍內增建如附圖所示B部分（面積302.34㎡）之未保存登記建物，並於94年1月10日讓與予被告，而伊於93年11月1日業向上開土地、主建物所有權人何秉昌、益成公司之信託人即訴外人何淑華買受前開土地暨主建物並登記完畢而繼受上該租賃契約，惟被告就93年5月1日起至同年12月31日止之租金均未給付，伊乃於同年12月16日發函通知權利移轉情事，並限期催告給付租金否則即以該函終止租約，然被告於同月27日收受通知後並未依期給付，上開租約自已於是日即為終止，況上開租約亦早於94年6月30日即行屆滿到期，且兩造就此亦未另定新約，而訴外人益成公司於前亦未曾與被告訂有屬預約性質且條件顯不能成就之延期特約，被告所有之上開未保存登記建物對伊所有系爭土地自已無正當之占有權源而應予拆除返還，為此爰依所有物返還請求權之法律關係提起本訴，並聲明求為判決被告應將如附圖所示B部分之地上物拆除並返還占有土地予原告，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以伊與訴外人益成公司簽訂上開租賃契約後，因該約對伊權益影響甚鉅，伊之原法定代理人薛世軒即於88年10月
4 日邀同訴外人乙○○、甲○○等人與益成公司之法定代理人何盧緩、總經理蘇秀美協商，並另簽訂內載「若乙方（即被告）於民國八十八年十月九日前交付甲方（即益成公司）前述之支票，則：㈡租期 (自民國八十八年七月一日至九十四年六月三十日）屆滿，而大統百貨公司尚未改建，甲方同意租期延長一期。」之租賃契約書特約，伊並即於翌日依特約將押金及第1 年之租金支票交付予訴外人益成公司且均已兌現，故上開租賃契約之租期自已因該特約而為更新，而大統百貨公司於原租期屆滿時並未改建，伊就系爭土地之租期依約自已延長1 期即6 年而應至100 年時始行屆滿，此容許使用土地之義務自亦由嗣後買受系爭土地之原告所繼受，而伊就歷來應繳付之租金均已按期給付或予提存，自無原告所稱遲未給付而已經其催告終止之情，系爭租約自仍有效存在，原告主張伊所有上開增建物業無權占用系爭土地而應予拆除返還云云自為無據，並聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，且願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、坐落高雄市○○區○○段1 小段第1310、1310之1 、1310之2 地號土地及其上門牌○號○區○○○路○ 號、2 之1房屋為原告於93年11月10日因買賣而取得其所有權，而坐落於上開地號土地上之系爭如附圖所示B 部分（面積225㎡）未保存登記增建物則為訴外人乙○○於88年間所出資興建，並於94年1 月10日讓與予被告。
㈡、訴外人益成公司就上開地號土地（原為空地）乃於88年7月1 日與被告簽訂租賃契約書，雙方約定租期至94年6 月
30 日 止，期滿如續約時應另以書面定之，另定被告以益成公司為起造人名義興建地上物係取得承租土地權利之條件，益成公司對該地上物擁有完整之所有權，嗣訴外人乙○○即於同年8 月5 日代被告帝雄公司與金多利營造有限公告訂約興建名為「原宿廣場」之建物（興建完成後之門牌編號○○區○○○路○ 號、2 之1 號）。
㈢、原告於93年12月16日曾寄發存證信函通知其業受讓上開建物所有權並繼受原租約而催告被告應於函到3 日內給付自
93 年11 月1 日起至同年12月31日止之租金，如逾期給付即以該函件為終止租約之意思表示不另通知。
㈣、被告所提之88年10月4 日與益成公司就上開租約所另簽訂之特約，其在空白處內業以手寫載明「三、租金支票號碼：自AH0000000 起至0000000 共連號四十二張。四、兌領日期：自91年1 月15日起至94年6 月15日止每月一張，面額均為壹佰萬元正」等語並經雙方用印。
㈤、益成公司原法定代理人何盧緩（89年9 月19日以前）自88年9 月29日起至10月8 日止乃因第7 、9 、11胸椎壓迫性骨折而於高雄榮民總醫院住院治療，其於同年10月4 日並無請假外出記錄。
四、本院就兩造必要之爭點所為之判斷：
㈠、系爭特約是否確由訴外人益成公司當時之法定代理人何盧緩親自出面簽訂？被告就系爭特約之簽訂固舉證人甲○○、黃崇禮、蘇秀美、乙○○於本件及本院94年度雄簡字第251 號、94年度訴字第2596號等各相關案件中所為「該特約係由乙○○所擬而由何盧緩、蘇秀美親自到場用印」或「何盧緩確於簽約當日至公司與人簽約」（證人黃崇禮）等語為證，惟此業為原告所否認，而查：
⑴、系爭特約上有關訴外人益成公司及法代何盧緩所蓋用之
印文，經本院以之與向高雄市政府建設局所調得之公司登記案卷所附該公司之變更登記事卡、公司登記申請書、章程等正本送請法務部調查局鑑定結果，其上有關「何盧緩」之印文與其3 者均為不同，而「益成公司」部分則除變更登記事卡之印文因有部分紋線印色不勻、特徵不明而不能確認外，餘2 者均與之不同乙節，此有該局鑑定通知書、鑑定分析表等件在卷可憑，是系爭特約上有關訴外人益成公司大小章之印文既與該公司現存可得之各相關印文均為不同或無法鑑定，而被告或關係人即現為益成公司負責人之證人蘇秀美復未能提出其他可能存在之公司大小章以茲鑑驗，則系爭特約上之該諸印文是否為真即非無疑；
⑵、訴外人何盧緩於88年9 月29日起至10月8 日止乃因第7
、9 、11胸椎壓迫性骨折而於高雄榮民總醫院住院治療，其於同年10月4 日並無請假外出之記錄已如上述，而證人蘇秀美固證陳以「我婆婆有到場，雖然當天她住院，但因我前一天就到醫院去找他，跟他講這件事情，他答應我隔天下午才去載他到場...10 月4 日前我有先與原告（本件被告）約好，大約3 點鐘，我是當天2 點多去載我婆婆的，當天我有跟看護及護理站講，但我們沒有請假，因為要經醫生批准。當天我到醫院載我婆婆時他情況還好，他本來就常常腳酸，可以自己走一段路但會腳酸，可以自己上廁所」等語（本院94年度訴字第2596號卷第229 、230 頁），證人黃崇禮陳以「蘇秀美跟我說何盧媛她在住院，她隔一天要到醫院載何盧媛出來簽約，隔天下午我到公司有看到何盧媛，我們還有談話，她跟我說等一下要到樓下與人簽約... 那時何盧媛狀況還好，她還可以跟我說話，也可以走路」等語（本卷第214 、215 頁），證人乙○○陳以「特約從我們見面到打字完成，約三、四十分鐘... 當時應該是下午，大概是下午三、四點... 」等語（本院94年度訴字第2596號卷第135 、135 頁），惟訴外人何盧緩於88年10月2日向醫護主訴「背好痛，昨晚打針後還是痛」，3 日主訴「我的手抬不起來，背還會痛」，醫評為「右手無力頻頻背痛、自我照顧能力缺」，護理人員則協助餵食、教導看護及協助病患使用床上便盆，其於4 日仍胸口背痛、右手無力，而下午4 時則係經排定復健（由護理站依排定時間送達治療室）並經醫護人員於下午1 時50分許告知，是日15時48分即經照會營養師，16時經護士賴曼霞量血壓、脈博乙節，此有病歷記錄、住院病患治療時間通知單、臨時醫囑執行記錄單、血壓脈博呼吸記錄等件在卷可憑（第188 頁起），而訴外人何盧緩在上開住院期間之病勢、行動能力等情形經本院向高雄榮民總醫院查詢結果，其乃函覆以「病患何女土於88年9 月29日下午3 時10分因進食不佳，胸痛及背痛，由家屬以輪椅推入病室，於88年9 月29日至10月18日住院期間因骨質疏鬆導致胸椎第六、七、九及十一產生壓迫性骨折及胸挫傷，故當時該病患無法有自為能力，但仍能與人會談，抱怨疼痛。其運動能力僅限於床上，包含大小便。無法自行走動，需使用輪椅或推床。因其嚴重駝背及胸部挫傷疼痛，有可能在疼痛時使用床邊氧氣，但非常規使用，故病歷上並未詳記。因嚴重胸痛及背痛故在旁人攙扶時仍無法從容為之」等語，而該院就上開函件與他函（高總管字第0940011433號函）意旨是否相左乙事，於本院函詢後亦覆以「高總管字第0940011433號函所覆之『依病歷記載，生活自理，自行行走及精神狀態應屬正常』等語。為本院依行政權責由輪值之行政總醫師 (李俊德醫師）依病歷記載回覆。此函件內容為詢問88年
9 月間病患何盧緩之病情。因李總醫師當年並未參與照顧此病患，故其函覆內容僅依病歷記載做可能之推斷，故有『應屬正常』之語。而高總管字第0950004644號函，因回覆之問題複雜，故由當年照顧之胃腸科主治醫師（鄭錦翔醫師）、復健科醫師及護理部一同函覆。其內容明確並無與0000000000號函相左之處」等語，亦有該院高總管字第0000000000（第279 頁）、0000000000（第317 頁）號函等件附卷可憑，且鄭錦翔醫師因上開覆函而遭被告自訴偽造文書乙案審理中，亦具狀答辯以「... ㈣就指訴『無法有自為能力』登載不實部分；查病患何盧緩因胸椎第六、七、九及十一節骨折及胸挫傷，且其不識字、視力模糊、重聽，有自訴人提出之證二號其中『護理病歷』第一頁之記載可稽，故於住院期間無法有自為行動能力，但意識清醒，仍能與人會談，抱怨疼痛，亦有病歷紀錄可憑，被告於證四號文書上記載『當時該病患無法有自為能力』並無不實。㈤就指訴『運動能力』、『使用輪椅或推床』、『因嚴重胸痛及背痛故在旁人攙扶時仍無法從容為之』登載不實部分：依自訴人所提出之證二號其中病歷記錄之記載，病患何盧緩在高雄榮總住院期間，其胸、背有持續疼痛現象，頻打止痛針，仍無法緩解，均臥床休息，88年10月3日之病歷記錄更記載：『右手無力，頻訴背痛。自我照顧能力缺，...1.於9AM協助餵食2.於9AM教導看護及協助病患使用床上便盆3.隨時探視，協助生活需要。」等語，足證病患何盧緩之運動能力僅限於床上，包含大小便，被告之記載並無不實。又病患何盧緩因無法自行走動，其於住院期間之活動功能，需賴輪椅或推床，乃屬正常，因鈞院17160號函係詢問『是否已嚴重到根本無法走動而需推床』，故而被告予以答覆『無法自行走動，需使用輪椅或推床』，被告之記載亦無不實。另病患何盧緩雖於88年10月4 日下午4 時開始至一樓復健科施行復健，惟因其胸背仍持續疼痛，無法行走，故使用輪椅或推床至復健科施行復健，且因其胸、背疼痛嚴重，故在旁人攙扶時仍無法從容為之。至其雖於88年10月8日出院，惟仍須按時回院做復健治療，有自訴人提出之證二號其中護理病歷第二頁之記載可憑，足證病患何盧緩之病情確屬嚴重，被告之記載要無不實。㈥就指訴『嚴重駝背』、『使用床邊氧氣』登載不實部分：查病患何盧緩於88年間已屬79歲高齡老婦（何女士係民國9年0月00日出生），平日即弓著身子行走，有嚴重駝背之現象，此由自訴人所提之證二號其中復健科出院病歷摘要第一頁記載『KYPHOS1S DEFORMITY』（脊柱彎曲，即駝背之意）、第三頁記載「Thoracic kyphosis and hyperlordos
is of 1ower L spine with」等語及Ⅹ光攝影檢查報告亦同為上開記載即明；而其於住院期間，因嚴重胸部挫傷疼痛，被告依其病情，研判其可能在疼痛時，需使用床邊氧氣，但非常規使用，故病歷上並未詳記，並無不實，更無以推測之詞誤導法官之判斷」等語，亦經本院調閱本院95年度自字第37號刑事卷宗查明無訛（本卷第
327 頁以下），是訴外人何盧緩於被告及證人甲○○、黃崇禮、蘇秀美、乙○○所指曾親自到場簽訂系爭特約之日既確因胸椎壓迫性骨折而於高雄榮民總醫院住院，而其於住院該日無請假外出記錄之情固不得即指之為不可能私自外出至院外與人簽約，惟依上開病歷暨護理記錄記載及當年在該院負責照顧何盧緩病情之胃腸科主治鄭錦翔醫師因本件函示遭被告自訴而對該函內容所提出之答辯觀之，訴外人何盧緩於住院當時均主訴背好痛，打完止痛針後還痛，手抬不起來，須由護理人員則協助餵食，並教導看護及協助病患使用床上便盆，而其於當時業屆79歲之高齡，原即視力模糊、重聽，平日即因嚴重駝背而弓著身子行走，入院當時係由家屬以輪椅推入病室，10月4 日下午4 時開始至一樓復健科施行復健時因其胸背仍持續疼痛無法行走，故使用輪椅或推床至復健科施行復健，則以何盧緩當時因胸椎壓迫性骨折及胸挫傷所生之上開病情狀況，並鄭錦翔醫師係當時負責照顧之主治醫師而應較未參與照護之他人更熟知其情狀，高雄榮民總醫院就本院函詢而經主治鄭錦翔醫師會復健科醫師、護理部等共同所覆以之高總管字第0950004644號函示內容，應較該院函覆地檢署及本院之其他函件（0000000000、0000000000、0000000000）更為精準且與其病況相符而堪為採，則則以訴外人何盧緩依該函所示其於該段住院期間之狀況係「無法有自為能力」、「運動能力僅限於床上」、「無法自行走動，需使用輪椅或推床」、「因嚴重胸痛及背痛故在旁人攙扶時仍無法從容為之」，且其因胸、背持續嚴重疼痛經施以止痛針仍無法緩解，在被告所指簽約之當日更因此無法行走而需使用輪椅或推床始能至復健科施行復健等情觀之，其於特約簽訂之當日得否如證人蘇秀美、黃崇禮所述「當日到院載我婆婆時他情況還好，可以自己走一段路但會腳酸，可以自己上廁所」、「我們還有談話，那時何盧媛狀況還好，她還可以跟我說話，也可以走路」等情已非無疑，且信託法於85年1 月26日即經公布施行，如確如該特約所載系爭建物係應以信託關係登記於訴外人益成公司名下，則系爭建物於所有權登記時，被告何有不依訴外人何淑華受託登記之方式而仍容認益成公司逕行登記為其所有之方式為之者，且斯時依法既已可為信託登記，自無再有所謂借名登記而徒增煩擾之理，況依證人蘇秀美（2 點多到院載人）、乙○○（簽約約費3 、40分鐘）、黃崇禮（曾在樓上與之聊天）所述時間、地點（榮總至竹圍路--新興高中北側）經對照何盧緩於當日經告知作復健（1:50）、由護理站送達治療室、會營養師（3:48）、量血壓復健（4:00）等時程並其行動能力（坐輪椅、旁人攙扶仍無法從容行動），其得否在當日下午2 時餘經證人蘇秀美攙扶不假外出，並於3 時48分會營養師之前即及時返院抵達護理站再由之送會營養師亦非無慮（病患最遲約應於3 時40分抵達護理站始可能由此推出送會營養師，計其停車攙扶下車再至護理站或病房，其應在35分前開車到院，再計簽約地之中山路、民生路附近以最近距離之沿民生路至民族路轉榮總路車程至少約20分鐘，其最遲在3 時15分時即應上車，以其下樓至攙扶上車時間約5 分鐘計，該約應在3 時10分簽訂完成，再以折衷之簽約時間35分鐘計，開始簽約時間約在2 時35分，計算其下樓及在樓上與證人黃崇禮聊天及2 人見面前之休息等待時間以10分鐘計，其應在2 時25分抵公司樓上，計其下車攙扶上樓，其約應在2 時20分抵公司樓下，再計車程，其應在2 時整即上車離開醫院，計算其自病房攙扶下樓至車停處時間，證人蘇秀美最快應在1 時50分病患被告知將作復健後之5 分鐘內即
1 時55分時攙扶病患離開病房，則證人蘇秀美既不知何盧緩將作復健，其即需巧在護理人員在病房告知病患將作復健之時間後抵院始得助之離開，且此亦與其所言係在2 點多到院載人之語不符），而證人證人蘇秀美與和原告相關之何秉昌業因家暴或其他親誼關破裂而離異並為爭訟，證人乙○○為系爭租案之連帶保證人，證人甲○○則為其弟，其等與兩造為敵對立場或具重大關係，所為之證言即有偏頗之虞而屬可議，則依上開印文情形及何盧緩當時之身體病況、當日復健時程，應認訴外人何盧緩在被告所指簽訂系爭特約之時日係在院而未到場始符事實，被告所辯系爭特約係訴外人益成公司時任法代之何盧緩親自到場與之簽訂云云應屬無據。
㈡、系爭特約如為訴外人蘇秀美所代簽訂，此對訴外人益成公司是否發生效力？按「公司得依章程規定置經理人，其委任、解任及報酬，依左列規定定之。但公司章程有較高規定者，從其規定：
三、股份有限公司應由董事會以董事過半數之出席，及出席董事過半數同意之決議行之」、「董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代表公司。董事長請假或因故不能行使職權時，由副董事長代理之；無副董事長或副董事長亦請假或因故不能行使職權時，由董事長指定常務董事一人代理之；其未設常務董事者，指定董事一人代理之；董事長未指定代理人者，由常務董事或董事互推一人代理之」，公司法第29條第1 項第3 款、第208 條定有明文，又「按股份有限公司係由董事長對外代表公司，董事長因故不能行使職權時，由董事長指定董事一人代理之，其未指定代理人者，由董事互推一人代理之，公司法第二百零八條第三項定有明文。此項規定自排除民法第二十七條規定之適用」，最高法院69年度台上字第4065號亦著有裁判意旨可參。被告固以訴外人蘇秀美係高成企業集團（含益成公司及高承開發、建惠營造等公司）之總經理而本即有對外代表簽約之權，系爭特約自因其參與簽訂而已發生效力云云，並舉證人黃崇禮到庭證以「益成公司當時的法定代理人是何盧媛，但實際負責人為蘇秀美及陳協理，何秉昌是高承公司的董事長，蘇秀美是高承公司的總經理，陳協理是經理人，公司的事是蘇秀美及陳協理在負責... 益成公司對外簽約及交易是由蘇秀美負責」等語及提出內載蘇秀美為高承開發或益成公司總經理之名片（本院94年度訴字第2596號卷第352 頁）、刑事自訴狀（自訴人高承開發股份有限公司、被告蘇秀美，上開卷第338 頁）、判決（本院92年度重訴字第720 號）等件為證，惟訴外人蘇秀美在系爭特約簽訂時僅係該公司之董事（另僅設一董事何秉昌及監察人何淑華），其並未登記為益成公司之經理人乙節，此為被告所自承，並有股份有限公司變更登記表（第100 頁）在卷可憑，是訴外人益成公司於系爭時日除設董事2 人、監察人1 人外既另有董事長，依上開規定及說明，該公司於系爭特約締結之時自應僅得由董事長何盧緩對外代表公司而不及於其他董事，而董事長何盧緩於被告所指締約之時依上所述既僅係因胸椎骨折及胸挫傷而住院，其是否得認業因故不能行使職權已非無疑，縱認其業因此請假或已不能行使職權，惟被告並未能證明時任董事之蘇秀美係經董事長何盧緩指定或為董事互推之代理人，以其董事之身分對外自不得代表公司，而訴外人蘇秀美對外雖係以集團總經理自居，惟其是否曾經該公司董事會以董事過半數之出席及出席董事過半數同意之決議所委任者並未經舉證證明，再參以證人黃崇禮所陳「陳協理是經理人」之語，其自應非屬依公司法上開規定所委任而具為公司管理事務及簽名之經理人，而證人黃崇禮並另陳「（益成公司對外簽約及交易是由何人負責？）是由蘇秀美負責，何盧緩他有空會來公司看一看，大事情他會出面」等語，且被告及證人蘇秀美亦均力陳何盧緩在上開住院期間仍由之載往公司簽訂系爭特約等語，顯見訴外人蘇秀美雖係因為該家族企業公司總裁何秉昌之妻而有該所謂「總經理」之身分並因此得掌控公司之一般日常事務，然系爭特約依其等所述既需董事長何盧緩親自出面始為簽訂，其就此屬公司重大事務顯無處理之權或未在概括授權之範圍，否則該簽約事宜即由之全權處理即可，何需勞煩因病痛住院之何盧緩再歷舟車勞頓之苦而出面為之者，而被告就訴外人蘇秀美是否經益成公司法代之授權簽約並未為適當之證明，且其亦均陳明係訴外人何盧緩親自出面簽訂而與此之主張互為干葛，則縱訴外人蘇秀美於簽約時曾在場同意，此亦因其無代表權或簽名之權而不得拘束益成公司，被告所持系爭特約自亦無從因訴外人蘇秀美之同意而生更改原租賃契約有關期限而為延約之效力，所辯原租約期限已因益成公司總經理蘇秀美之同意而為延展云云自屬無據。
綜上所述，被告所執系爭特約應非由訴外人益成公司當時之法定代理人何盧緩出面親自簽訂，而該公司董事蘇秀美於簽約時固曾在場同意簽訂，惟其就此公司重大事務並無代表或簽名之權，系爭特約並不因訴外人蘇秀美之同意而對益成公司發生效力，原租賃契約所列各款約定自無因此而生更改之情事，被告自不得執此對抗僅繼受原租約效力之原告，今系爭租約既已於94年6月30日屆期，且原告早於此前之93年12月16日即以被告積欠自93年11月1日起至同年12月31日止之租金而寄發存證信函限期催告並主張終止租約，兩造並因此租賃物之返還而涉訟多起，原告於屆期後自無不即表示反對續用之意思，被告自租約屆滿之翌日起，就系爭土地自已無正當之占有權源，從而本件原告依所有物返還請求權請求判令被告應將如附圖所示B部分之地上物拆除並返還占有土地，依法洵無不合，自應予准許。
五、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 20 日
民事第四庭法 官 黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 10 月 20 日
書記官 余幼芳