臺灣高雄地方法院民事判決 95年度簡上字第16號上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○
丙○○上列當事人間給付顧問費事件，上訴人對於民國94年12月15日本院旗山簡易庭94年度旗簡字第127 號第一審簡易判決提起上訴，經本院於95年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人及原審被告柳文起等3 人前於民國93年間因欲出售渠等所共有坐落高雄縣○○鄉○○段第840 之8 地號土地予他人，為申辦該地農地證明及辦理所有權移轉登記事宜，乃於同年6 月9 日與有上開專業知識之上訴人簽訂「聘顧承諾書」，雙方約定由上訴人指導辦理上開事宜及提供技術，渠等則須給付顧問費新臺幣（下同）2,000,000 元，而系爭土地之買受人即訴外人葉雲鏞亦因信任上訴人之規劃及辦理能力而於同年月10日與渠等完成買賣契約之簽訂，上訴人旋於同年月15日囑託訴外人富群測量工程顧問有限公司實施測量，並多次前往系爭土地勘查評估及規劃建議，協助渠等將系爭土地無地上物及有地上物部分分割成同段第840 之8 、840 之106 及840 之105 地號等3 筆土地，並取得其中第840 之8 、840 之106 地號等2 筆土地之農地證明且辦妥所有權移轉登記，而已依約完成系爭土地面積90 %之過戶手續，並為渠等節省巨額之土地增值稅，詎渠等取得買賣價金後竟拒不給付系爭顧問費，經上訴人與原審被告柳文起交涉，其在扣除部分交際費及作業費後乃開立面額各430,000 元之支票2 紙交予上訴人以為給付，惟上開支票經提示均遭退票，且渠等迄今仍未給付系爭顧問費860,00
0 元予上訴人，為此，爰依系爭承諾書之約定提起本件訴訟，並聲明求為判決被上訴人應與原審被告柳文起連帶給付上訴人860,000 元，及自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭顧問費已交由原審被告柳文起給付完畢，且上訴人所提出之2 紙支票面額各為430,000 元，與系爭承諾書所約定之各期付款金額均為500,000 元不符，上開支票應為上訴人與原審被告柳文起間之私人債務問題而與被上訴人無關，又被上訴人及原審被告柳文起與買受人原有共識欲拆除系爭土地之地上物以取得農地證明，係因上訴人佯稱依其專業知識，不用拆除地上物亦可取得農業證明，渠等始與之簽訂系爭承諾書，而依系爭承諾書第2 條及第4 條之約定，系爭土地應於93年9 月10日前完成過戶，上訴人並應每週駐廠半天執行各項指導及提供技術，惟上訴人僅在簽約後參與2 次會議建議將系爭土地分割為3 筆土地後，即未到場指導及提供技術，嗣系爭土地經分割為第840 之8 、840 之
105 、840 之106 地號等3 筆土地後，其中第840 之8 及84
0 之106 地號土地亦遲至93年10月14日始完成過戶，且申請農地證明及辦理所有權移轉登記等事宜均係由被上訴人、原審被告柳文起及買受人委由訴外人姚俊聲或聘請訴外人即代書蔣惠州辦理，而其中第840 之105 地號土地因現有地上物存在迄今仍未完成過戶，可見上訴人所提供之建議並不可行，致被上訴人及買受人蒙受時間及金錢之損失，上訴人顯未履行系爭承諾書所約定之義務，而被上訴人已於原審94年11月1 日言詞辯論期日向上訴人為解除契約之意思表示，自無給付系爭顧問費之義務等語資為抗辯，並聲明求為判決駁回上訴人之訴。
三、原審就被上訴人被訴部分判決被上訴人全部勝訴（原審被告柳文起敗訴部分因未上訴而告確定），上訴人於本院上訴聲明則求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人860,000 元，及自94年
7 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保聲請宣告假執行。被上訴人對上訴人之上訴則於本院答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭第840 之8 號土地（面積99,935平方公尺，其上有訴外人新葳育樂事業有限公司所有之門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路170 之14號之建物存在）原為被上訴人及原審被告柳文起等兄弟3 人所共有，渠等為出賣系爭土地而於93年6 月9 日共同簽立系爭承諾書聘請上訴人辦理系爭土地過戶事宜，並於系爭承諾書第2 條約定履約時間自93年6 月10日起共3 個月，第3 條約定費用分4 次支付：①定金500,000 元；②送農業用地申請時支付500,000 元；③取得農地證明時支付500,000 元；④過戶90 %完成請款時支付500,000 元，第4 條約定上訴人每週應駐廠半天執行各項指導與技術提供，第5 條約定合約於渠等與第三者買賣關係成立後正式生效。
㈡、被上訴人、原審被告柳文起及訴外人新葳育樂事業有限公司嗣於同年6 月10日與代表「一貫道聖台聖宮」出面購買系爭土地及其上建物之訴外人葉雲鏞簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為130,000,000 元，並已全數支付完畢。
㈢、系爭土地嗣於93年7 月16日經分割為第840 之8 （面積52,590 平 方公尺）、840 之105 （9,255 平方公尺）、84
0 之106 地號（面積38,090平方公尺）等3 筆土地，其中第840 之8 及840 之106 地號等2 筆土地業於同年10月14日完成所有權移轉登記予買受人葉雲鏞，而第840 之105地號土地則因其上有建物存在而未能取得農地證明，迄今尚未完成所有權移轉登記手續。
㈣、原審被告柳文起曾開立發票日分別為94年2 月13日、同年
5 月14日，面額均為430,000 元之支票各1 紙交予上訴人，經上訴人各於同年2 月14日及同年7 月5 日提示均遭退票。
㈤、被上訴人於原審94年11月1 日言詞辯論期日向上訴人為解除契約之意思表示。
五、本院就本件必要之爭點所為之判斷如下：
㈠、被上訴人是否已將系爭顧問費交由原審被告柳文起給付完畢？被上訴人固抗辯原審被告柳文起於94年1 月27日在電話中向被上訴人乙○○借款400,000 元欲給付予上訴人，而被上訴人乙○○已於同日將上開款項匯予原審被告柳文起云云，並提出94年1 月27日之匯款回條聯為證，惟此業為上訴人所否認，且縱此之事實為真，亦僅能證明被上訴人乙○○確有匯款予原審被告柳文起之事實，而不足以證明原審被告柳文起有給付上開款項予上訴人之事實，而原審被告柳文起所開立之發票日分別為94年2 月13日、同年5 月14日，面額均為430,000 元之上開支票各1 紙，經上訴人各於同年2 月14日及同年7 月5 日提示時即均遭退票已如前述，則上開票據既未能兌現，且被上訴人復無法提出其他證據證明已將系爭顧問費交由原審被告柳文起給付完畢，所辯自不足採，是上訴人主張被上訴人及原審被告柳文起迄今仍未給付系爭顧問費之事實，應堪採信。
㈡、被上訴人以上訴人未履行系爭承諾書所約定之義務而解除契約是否有據？按「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。
」民法第255 條定有明文。經查：
⑴被上訴人及原審被告柳文起共同於93年6 月9 日簽立系爭
承諾書聘請上訴人辦理系爭土地過戶事宜，並於系爭承諾書第2 條約定履約時間自93年6 月10日起共3 個月，第3條約定費用分4 次支付：①定金500,000 元；②送農業用地申請時支付500,000 元；③取得農地證明時支付500,00
0元；④過戶90 %完成請款時支付500,000 元，第4 條約定上訴人每週應駐廠半天執行各項指導與技術提供已如前述，則對照上訴人依約所應履行之給付義務僅為提供技術、指導以協助完成系爭土地之過戶手續等工作而非負責系爭土地之整件買賣、過戶全部完成，而被上訴人與原審被告柳文起依約所應給付之「顧問費」總價卻高達2,000,00
0 元，且所有辦理過戶所須事宜仍須自負費用，以農地買賣並無須有何特殊程序或技術、身分等要求，一般土地代書原即得以勝任為之，上訴人卻以得提供「技術」、「指導」完成系爭土地之買賣過戶而取得高額報酬，並明文訂定3 個月之履約期間，則為彰顯其2,000,000 元之工作價值，兩造於訂約時應有上訴人非於系爭承諾書所定履約時期為給付不能達其契約之目的之意思甚明。
⑵系爭土地於同年7 月16日乃經分割為第840 之8 、840 之
105、840 之106 地號等3 筆土地，其中第840 之8 及840之106 地號等2 筆土地業於同年10月14日完成所有權移轉登記予買受人葉雲鏞，而第840 之105 地號土地則因其上有建物存在而未能取得農地證明，迄今尚未完成所有權移轉登記手續已如前述，而上開第840 之8 及840 之106 地號土地申請農地證明及辦理所有權移轉登記之過程，業據證人即買受人葉雲鏞委任之姚俊聲及代書蔣惠州於原審分別證稱：「本件土地申請農業用地證明及過戶事宜均是由我辦理，是我帶六龜鄉公所民政課顏嘉宏及農業課蕭小姐到現場會勘，會勘通過後才取得農業證明，最後才辦理過戶，整個過程都是我在處理，沒有其他人參與。我們一貫道購買土地都是由我處理，我們在購買本件土地過程中，我只見過原告1 次面，當時是在一貫道位於六龜新威佛堂的會議廳，有原告、被告3 人，一貫道的前人及負責財務的葉雲鏞在場，當時我只聽到原告保證系爭土地上建物可以合法保留，原告並未提供任何測量圖及其他資料給我，也未透過葉雲鏞或其他人提供我任何資料或技術指導。我們一貫道購買系爭土地過戶事宜是委託蔣惠州代書辦理，本件農業用地證明部分是由我自己跑鄉公所處理，並僱工拆除地上物、種植樹木後，我再帶鄉公所人員去會勘，會勘通過後取得農業用地證明，我再將農業用地證明交給蔣代書辦理過戶事宜」、「系爭土地過戶確實由我負責，我是由買方葉雲鏞即一貫道道場委任，系爭土地農業用地證明申請書類是由我撰寫並向六龜鄉公所提出申請，後續實地會勘現場事宜則是由姚俊聲先生處理，會勘通過後，姚俊聲先生領得農業用地證明，交予我向地政機關辦理系爭土地所有權移轉事宜。我與原告面對面實際接觸，是在系爭土地買賣契約簽訂之前，原本系爭土地並無分割之意，要整筆辦理過戶，當時原告建議分割成3 筆土地，以利後續變更使用，此一構想為買賣雙方接受，簽約後土地過戶事宜由我全權負責，原告路途遙遠，在過戶手續辦理期間，經常以電話與我聯絡，關心過戶手續辦理進度，有時原告到高雄來也會到我事務所關心。（問：原告在系爭土地過戶手續辦理期間，除了向你關心過戶手續辦理進度外，有無實際參與過戶手續或提供任何專業意見或提供資料？）沒有，本件土地過戶手續均是由我全權負責，除農業用地證明申請部分由姚俊聲處理，其餘手續均是由我獨自完成，我並無請他人協助或與他人共同辦理之情形」等語，經核渠等所述2 人分工辦理農業用地證明之申請、實地會勘、過戶手續等細節均屬一致，且上訴人亦不否認上開事項均係由證人執行乙情，足認證人姚俊聲、蔣惠州所述確與事實相符而堪以採信，是被上訴人抗辯系爭土地申請農業用地證明及辦理所有權移轉登記等事宜並非為原告執行乙節應為真實。
⑶上訴人主張其就系爭土地之過戶曾提議辦理測量、分割等
事宜乙節，業提出系爭不動產買賣契約書及上開第840 之
8 、840 之105 、840 之106 地號土地登記謄本、富群測量工程顧問公司證明書及維多利亞園區測量位置圖等件為證，並經證人蔣惠州於原審證稱：「本件分割示意圖確實由原告提供給我，即維多利亞園區平面圖，我再以該示意圖向美濃地政申請分割及測量，測量完畢後美濃地政發給我分割後的地籍圖謄本，我再以該地籍圖謄本申請農業用地證明及過戶手續。原告確實有交給我土地測量軟體，但我交給美濃地政人員後，美濃地政人員表示該軟體與地政的系統無法相容，就把該軟體退還給我，美濃地政人員用他們自己的軟體及測量方法完成本件測量，測量結果與原告提供之測量圖面積相同」等語，而上開買賣契約書附件
3 第7 條乃載明「乙方（即出賣人）同意先行就本買賣土地依實地地上物分布情形，分割成符合農業使用（假設為
A 、B 地號）及非農業使用（假設為C 地號）之3 筆地號（分割示意圖自立約日起10天內由乙方提供），其中A、B地號先行辦理產權過戶予甲方（即承買人）。C 地俟乙方恢復農使用狀態後或依法變更為非耕地使用時，再行辦理產權過戶予甲方。如有發生應繳納之土地增值稅，約定由乙方負擔。又C 地號最遲應於95年6 月30日前完成產權過戶登記，乙方並應無條件協助甲方辦理」等語，此經核與系爭土地嗣後經分割為無地上物之第840 之8 、840 之10
6 地號土地及有地上物之第840 之105 地號土地，且就無地上物之前2 筆土地先辦理過戶乙情相符，足見上訴人確曾提供系爭土地之分割方案及分割示意圖且為買賣雙方所採納之事實。
⑷又查系爭土地目前已完成過戶之第840 之8 、840 之106
地號土地面積共計90,680平方公尺（52,590+ 38,090），此固已達分割前系爭土地面積99,935平方公尺之90% 以上，惟上開2 筆土地完成過戶之時間依上述乃均為93年10月14日，且第840 之15地號土地迄今仍因上有建物而未取得農地證明辦理過戶手續，是上訴人顯未於系爭承諾書所訂履約時間即93年9 月10日前協助被上訴人及原審被告柳文起完成系爭土地整筆之過戶手續，且依實際參與系爭土地申請農地證明及辦理所有權移轉登記手續之證人姚俊聲、蔣惠州前開所述，上訴人僅於本件買賣雙方簽約前後提供分割方案及分割示意圖，其後即未至系爭土地現場執行任何指導與技術提供而均由其等自行辦理，足見上訴人亦未履行系爭承諾書第4 條所約定每週應駐廠半天執行各項指導與技術提供之義務，則上訴人既未於系爭承諾書所定履約期間提出給付，依前揭規定，被上訴人自得不為催告而逕行解除契約，是被上訴人於原審94年11月1 日言詞辯論期日向上訴人為解除契約之意思表示，依法自屬有據而為適法，則系爭承諾書既經解除而溯及失其效力，上訴人即不得再執之向被上訴人請求給付顧問費，被上訴人抗辯渠等已無給付系爭顧問費之義務等語為有理由。
六、綜上所述，依兩造訂約時之真意，本件顧問契約係上訴人非於系爭承諾書所定時期為給付顯然不能達其契約之目的，而上訴人僅於本件買賣雙方簽約前後提供分割方案及分割示意圖，其後系爭土地之農業用地證明申請、取得及辦理所有權移轉登記等事宜均係由買受人葉雲鏞委任之姚俊聲及代書蔣惠州所辦理，上訴人並未履行系爭聘僱承諾書所定每週應駐廠半天執行各項指導與技術提供之義務，且分割後之第840之8 、840 之106 地號土地完成過戶之時間亦已逾系爭聘僱承諾書所訂履約時間即93年9 月10日前，而第840 之15地號土地迄今仍因上有建物而未取得農地證明辦理過戶手續，被上訴人依法解除契約自屬有據，上訴人已不得請求被上訴人給付系爭顧問費。從而，上訴人依系爭承諾書之約定請求被上訴人應與原審被告柳文起連帶給付上訴人860,000 元及其遲延利息，為無理由，原審依法判決駁回上訴人此部分之訴及其假執行之聲請，並無違誤，自應予以維持，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 5 月 2 日
民事第五庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 郭宜芳法 官 王雅苑本判決不得上訴。
上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 95 年 5 月 2 日
書記官 洪育祺