臺灣高雄地方法院民事判決 95年度簡上字第98號上 訴 人 壬○○
辛○○甲○○庚○○子○○癸○○兼 共 同訴訟代理人 丙○○被 上訴人 丁○○訴訟代理人 顏萬文律師當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國95年2 月27日本院高雄簡易庭94年度雄簡字第8741號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於民國95年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣參萬玖仟零伍拾肆元本息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按簡易程序在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第2 項、第
446 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。查本件被上訴人原起訴主張兩造間之租賃契約（下稱系爭租約）於民國94年12月14日前仍存在，依租賃之法律關係，請求上訴人給付租金及水電費等語，嗣於本院審理時，追加侵權行為損害賠償請求權，主張若認系爭租約已自93年11月15日起終止，因上訴人仍繼續占用租賃物未交還，則依侵權行為法律關係請求上訴人賠償其所受租金及水電費之損害等情（本院卷第102 頁），此屬訴之追加，上訴人雖不同意，惟上開訴之追加係因同一租賃關係所衍生，請求之基礎事實同一，證據資料均可援用，依上開規定，應予准許。又被上訴人於本院準備程序時，原請求上訴人給付新台幣（下同）628,176 元，其中租金部分係按月請求55,000元，共請求上訴人給付13個月份之租金，嗣於本院言詞辯論時，就租金部分請求之月份不變，惟金額變更為按月給付45,000元，並減縮聲明為請求上訴人給付498,176 元（本院卷第116 頁），核與前揭規定相符，亦應准之。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人於93年8 月15日，共同向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自93年8 月15日起至95年8 月14日止，租金每月55,000元，租押金110,000 元。詎上訴人自93年11月15日起即未付租金，且未終止租約即自行搬離系爭房屋，亦未交還系爭房屋之鑰匙與遙控器，經律師發函催繳，仍置之不理。因系爭租約於94年12月14日前仍屬存在，上訴人應給付自93年11月15日起至94年12月14日止之租金715,000 元，及自93年8 月份至94年8 月份止之水電費23,176元，扣除上訴人預先支付之押租金110,000 元後，被上訴人得請求上訴人給付628,176 元，爰依兩造間租賃契約提起本訴，請求上訴人給付上開款項。退步言之，若認系爭租約已於93年11月15日起終止，因上訴人仍繼續使用系爭房屋至94年12月14日止，則上訴人除依系爭租約約定應給付租賃期間積欠之水電費19,390 元 外，應另依侵權行為法律關係，賠償被上訴人自93年11月15日起至94年12月14日止所受租金715,000 元及水電費3,786 元之損害，扣除上訴人預先支付之押租金110,000元後，尚有損害628,176 元。爰判命上訴人應給付被上訴人628,176 元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決等情（至被上訴人減縮部分已告確定）。
二、上訴人則以：上訴人訂立系爭租約後，發現租金太高，乃於
93 年10 月底，向被上訴人之配偶孫阮秀桃表示擬自93年11月15日起終止契約，孫阮秀桃表示應補繳1 個月租金即同意提前終止租約，上訴人乃開立1 張面額55,000元之本票交由被上訴人收執。上訴人搬離後，被上訴人多次前來查看並在系爭房屋騎樓門柱、鐵捲門上張貼出租啟事，可見被上訴人有同意上訴人提前終止租約之意，是以被上訴人請求上訴人給付93年11月15日至94年12月14日之租金及水電費，為無理由。又上訴人自93年11月15日起即搬離系爭房屋，並無繼續占用，被上訴人依侵權行為法律關係請求上訴人賠償損害，亦屬無據等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人628,176 元，及自94年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決除減縮部分外廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人於本院減縮請求為上訴人應給付498,176 元，及自94年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項及本件爭點：㈠兩造不爭執之事項⒈兩造於93年8 月15日簽訂系爭租約，上訴人共同向被上訴人
承租系爭房屋，約定租期自93年8 月15日起至95年8 月14日止，租金每月55,000元，租押金110,000元。⒉上訴人就系爭房屋之租金僅繳至93年11月14日，迄今尚有押
租金110,000 元未領回。又系爭房屋於93年8 月15日至93年11月14日止之水電費19,390元、93年11月15日起至94年8 月份之水電費3,786 元均係由被上訴人支付。
⒊上訴人曾開立1張面額55,000元之本票予被上訴人，該本票迄未經上訴人兌付。
⒋上訴人推由壬○○於93年12月15日，向訴外人己○○承租13
1 號房屋，約定租期自93年12月15日起至94年12月15日止，租金每月28,000元，押租金50,000元。
⒌上訴人於本院95年5 月15日準備程序中，將系爭房屋之鑰匙及遙控器當庭交還予被上訴人。
㈡本件爭點⒈系爭租約是否經兩造合意自93年11月15日起終止？⒉上訴人於系爭租約終止後，有無繼續占用系爭房屋？⒊被上訴人得否依侵權行為之規定請求上訴人賠償？賠償之金
額若干？
五、系爭租約是否經兩造合意自93年11月15日起終止？㈠上訴人抗辯曾向被上訴人之配偶孫阮秀桃告知欲自93年11月
15日起終止系爭租約，且於徵得被上訴人同意後始搬離系爭房屋等語，惟為被上訴人所否認。查證人孫阮秀桃到庭證稱：上訴人未通知要提前終止租約，就自行搬家，鑰匙及遙控器均未歸還，另上訴人曾交付面額55,000元之本票1 紙，表示是要作為繳納房租之用，但並無兌現等語（原審卷第110頁），乃否認有同意上訴人終止租約。又證人乙○○係證述：上訴人於93年底要搬到隔壁131 號房屋時，有叫我到系爭房屋去搬冷氣，我搬完冷氣後，在131 號房屋客廳休息，我看見被上訴人從系爭房屋的屋頂跨過來找上訴人，上訴人質問被上訴人為何擅自闖入他的租屋處等語（本院卷第78 頁），而證人戊○○則證稱：我於93年間到系爭房屋找上訴人聊天時，曾看見被上訴人要求上訴人搬家等情（本院卷第80頁），依乙○○、戊○○上開證詞，至多僅足認被上訴人知悉上訴人有另行向隔壁承租131 號房屋使用之情，尚無從遽認被上訴人有明示同意系爭租約提前終止之意，固均無法證明被上訴人有明示同意上訴人提前終止系爭租約。
㈡惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762 號判例意旨參照。本件被上訴人於93年底上訴人另行向己○○承租131 號房屋之際，即在系爭房屋鐵捲門及騎樓門柱上張貼出租啟事乙情，分據證人乙○○、戊○○、己○○證述在卷（本院卷第
78、80、92頁），而被上訴人固不否認有張貼出租啟事之事實，惟表示僅在門柱上張貼，且出租標的為其他房屋，非系爭房屋云云。然查證人戊○○證述：我看見的出租啟事，是
1 張紅色紙上面寫「租」，下方寫電話號碼等語（本院卷第82頁），核與證人己○○結證稱：我出租13 1號房屋後，發現系爭房屋鐵捲門上有張貼出租啟事，該啟事上方記載「租」，下方有寫行動電話號碼等情相符（本院卷第92頁），是由系爭房屋所張貼之出租啟事並未標示租賃標的物乙情觀之，可見出租標的應係指系爭房屋。況且，參諸現場照片所示，系爭房屋之騎樓門柱位於系爭房屋與131 號房屋交界處，門柱上方有系爭房屋即133 號之門牌（本院卷第134 頁），而將載有「租」字及電話號碼之出租啟事張貼於該門牌下方，亦足顯示欲出租系爭房屋之意，是以被上訴人所稱係張貼其他房屋之出租啟事一節，與常情不符，殊難酌採。本件被上訴人既自承知悉上訴人於93年底自系爭房屋搬至隔壁131號房屋之事（本院卷第35頁），其復於知悉此情後，旋張貼出租啟事表示欲出租系爭房屋，則依被上訴人之舉動，得以推知被上訴人已默示同意上訴人提前終止系爭租約，是以兩造間之租賃契約已自93年11月15日起合意終止甚明，故被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人給付未付租金及法定遲延利息部分，自屬無據。至被上訴人依租賃契約，請求上訴人給付租賃關係終止前即自93年8 月15日起至同年11月14日止之水電費共計19,390元，為上訴人所不爭執（本院卷第138頁），自應准許。
六、上訴人於系爭租約終止後，有無繼續占用系爭房屋？按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。本件上訴人於系爭租約終止後，並未立即歸還系爭房屋之鑰匙及遙控器，迄本院95年5 月15日準備程序中，方當庭將之交還予被上訴人乙節，為兩造所不爭。是以上訴人於93年11月15日租賃關係終止後迄95年5 月15日，均未交還系爭房屋，堪予確定。上訴人雖抗辯其等於系爭租約終止後，即另行向訴外人己○○承租隔壁131 號房屋使用，並未繼續使用系爭房屋云云，惟查系爭租約自93年11月15日起即告終止，而壬○○與己○○簽立之租約租期始日則為93年12月15日（詳本院卷第11至16頁房屋租賃契約書），兩者日期並未銜接，則上訴人是否於系爭租約終止後即搬離系爭房屋，已非無疑；況且上訴人另行承租131 號房屋，與上訴人是否繼續占用系爭房屋並無直接關聯性，自不得以承租13
1 號房屋之事實，推論上訴人已不再使用系爭房屋。再者，觀諸卷附系爭房屋之水電費帳單及台灣電力股份有限公司書函，系爭房屋於94年1 月間之水費高達1,200 元，94年5 至
7 月間之水費仍有180 元，而其中1 樓部分94年7 至8 月間之電費158 元，至於3 、4 樓部分93年12月至94年1 月間之電費97元、94年7 至8 月間之電費為279 元（本院卷第141至146 頁），則由上訴人於系爭租約終止後仍持有系爭房屋之鑰匙及遙控器，以及系爭房屋於94年間使用水電之頻率非少等情，足以知悉上訴人於系爭租約終止後，仍有繼續占用系爭房屋並使用水電設施。佐以上訴人庚○○之行動電話收費帳單，於94年10月間之寄送地址仍為系爭房屋，有電信費帳單1 份存卷可考（原審卷第86至100 頁、本院卷第106 至
107 頁），益徵上訴人於系爭租約終止後，雖另行承租隔壁
131 號房屋，惟仍無權占用系爭房屋甚明，是以上訴人前揭所辯與事實不符，不可採取。又被上訴人嗣於95年1 月1 日，始將系爭房屋另行換鎖並出租他人，於此之前並未進入系爭房屋使用乙情，復經證人即被上訴人配偶孫阮秀桃證述在卷（原審卷第110 頁），故自95年1 月1 日起，系爭房屋乃由被上訴人取得占有，被上訴人主張上訴人自93年11月15日起至94年12月14日止仍無權占用系爭房屋乙情，應堪認定。
七、被上訴人得否依侵權行為之規定請求上訴人賠償？賠償之金額若干？㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184 條第1 項前段定有明文。本件上訴人於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋至94年12月14日止，上訴人於占用期間仍使用系爭房屋之水電乙情，業如前述，而系爭房屋自93年11月15日起至94年8 月份之水電費3,786 元全由被上訴人支付乙節，此為兩造所不爭，是被上訴人使用系爭房屋之水電設備卻未繳費，致被上訴人受有支出水電費用之損害，則上訴人自應賠償被上訴人前開水電費。
㈡復按土地法第97條及實施都市平均地權條例第42條、第43條
，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院49年台上字第1230號判例意旨參照。查上訴人於系爭租約終止後，已無占有系爭房屋之正當權源，詎其等仍自93年11月15日起至94年12月14日無權占用系爭房屋，使被上訴人無法使用系爭房屋，顯已侵害被上訴人之權利，依社會通常之觀念，被上訴人自得依侵權行為法律關係請求上訴人賠償無法另出租他人之損害。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額而言；至所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照。本件系爭房屋為獨棟之鋼筋水泥
4 層建物，後方加蓋為5 層，房屋坐落之基地面臨重忠路，該道路為雙向4 線道，路旁有住家、補習班及修車廠，鄰近文府國小及高鐵總站，交通便利等情，業據本院現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（本院卷第130 至13
5 頁），又上開房屋占用基地面積為92平方公尺，於93、94年間之申報地價為每平方公尺6,108 元，而系爭房屋於上開年度之現值共為1,098,000 元，此有地價第二類謄本及房屋稅籍證明書為憑（本院卷第120 至121 頁、第140 頁），本院斟酌系爭房屋之價值、坐落基地所處位置、四周工商繁榮情形，認系爭房屋之租金以系爭房屋及基地總價年息7%計算，應屬適當。是以被上訴人得請求上訴人賠償自93年11月15日起至94年12月14日止無權占有系爭房屋所受損害為125,87
8 元【計算式：[ （6,108 ×92）＋1,098,000]×7%×13/1
2 ＝125,878 ，小數點下4 捨5 入】，逾此數額所為之請求，則屬無據，應予駁回。
㈢準此，上訴人於系爭租約終止後仍無權占用系爭房屋並使用
水電設備，應賠償被上訴人129,664元【計算式：3,786 ＋125,878 ＝129,664 】，加計上訴人所不爭執同意給付之租賃期間積欠之水電費19,390元，再扣除上訴人先前支付尚未領回之押租金110,000 元後，上訴人應給付被上訴人39,054元【計算式：129,664 ＋19,390－110,000＝39,054】。
八、綜上所述，被上訴人本於租賃契約請求上訴人給付水電費，及依侵權行為之法律關係請求上訴人負賠償責任，共計39,054元，及自起訴狀繕本最後送達日即94年11月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審（除減縮部分外）就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判為主文第二項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
民事第二庭審判長法 官 魏式璧
法 官 吳俊龍法 官 莊珮君正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
書記官 何明昌