臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第1756號原 告 丙○○訴訟代理人 馮明雄律師被 告 甲○○訴訟代理人 李明益律師上列當事人間返還不當得利事件，經本院於民國97年6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將附表編號一至四十三所示之土地回復為得以耕種之原狀之同時給付原告新臺幣肆拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴請求被告返還支票部分，因支票業已不在被告持有中，乃變更聲明為請求返還票款之不當得利，並於97年
5 月22日擴張聲明為新臺幣（下同）2,906,800 元，被告均無異議而為本案言詞辯論，應視為同意變更及追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告係地勇選礦股份有限公司（下稱地勇公司）之負責人，於民國93年11月1 日向被告承租坐落高雄縣○○鄉○○段如附表編號1 至43所示之土地（下稱系爭土地）合計面積29,536平方公尺，租期自93年11月1 日至94年10
月31 日止共1 年，每月租金220,000 元（下稱系爭租約），於訂約同時，原告開立同上面額支票共12張作為租金給付被告，並交付440,000 之即期支票作為押租保證金。依照系爭租約約定，原告運貨車輛通行若遇當地人士阻擋反對原告於系爭土地作業時，兩造應協同處理，若糾紛無法解決時兩造同意終止契約，被告應將未到期之支票及押租金退還原告，被告不得異議。詎料，訂約後原告將廢鐵運至租賃土地未久，其搬運作業即遭當地人士抗爭阻擋及反對，原告請求被告出面協同處理，被告竟拒絕、逃避原告之請求電話，無奈遂於93年12月8 日上午11時30分許，於高雄縣大寮鄉公所鄉長會客室，由原告之代理人即經理戊○○出面與當地抗爭人士之代表即新厝村村長乙○○協調，結果確定原告不能繼續使用該地，必須於94年1 月1 日前將所置放之廢鐵料全數清除完畢回復原土地狀況，原告乃於94年3 月1 日發函終止系爭租約，是被告依約應將押租保證金440,000 元及預為給付之7 個月租金1,540,000 元返還予原告。此外，被告於93年11月至94年3 月止共5 個月之使用土地期間，被告並未將出租之土地全部點交與原告使用，原告僅使用其中之一小部份約4,654 平方公尺，其餘並未使用，故原告僅須給付173,16
5 元之租金（計算式：每月租金220,000 ×4,654 ÷29,563＝34,633，小數點以下不計入；34,633×5 ＝173,165） ，其餘已給付之926,835 元租金（計算式：220,000 ×5 －173,165 ＝926,835） 為被告之不當得利，亦應返還予原告。
綜上所述，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，聲明求為判命：⑴被告應給付原告2,906,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依照系爭租約附註約定，若有當地人士阻擋或反對時，應由兩造協同處理，惟被告依約多次要求訴外人即介紹人丁○○約原告出面雙方協同處理，然原告卻不願出面協同處理，原告既已違反系爭租約之約定，提前終止租約即不合法，況且原告於94年3 月後仍將廢鐵料堆積於系爭土地上，足見原告仍在使用系爭土地，系爭租約仍無終止。縱令終止租約合法，因原告未將系爭土地回復原狀，被告自得對於原告押租保證金之請求主張同時履行抗辯。此外，原告請求被告返還預付之租金，但因原告於租賃關係終止後未將系爭土地回復原狀返還予被告，被告得請求按月以五倍租金計算之違約金，被告爰以此違約金債權抵銷原告之請求。再者，原告向被告承租43筆土地，被告已全部交給原告使用，係因原告使用後不久，就遇當地人士反對其堆放廢鐵料，原告才未繼續擴充使用到全部。況原告承租系爭43筆土地，其使用範圍大小，此為原告如何使用之問題，原告縱令未全部使用，被告本於合法有效之租約受領租金亦無不當得利。如鈞院認為被告此部分受有不當得利，被告亦以前揭違約金債權主張抵銷等語為辯，並聲明求為判命⑴駁回原告之訴及假執行之聲請，⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項㈠原告於93年11月1 日向被告承租系爭土地面積合計29563 平
方公尺，租期自93年11月1 日起至94年10月31日止，每月租金220,000 元。原告於訂約時，開立12張同上面額支票以支付租金及1 張440,000 元押租金支票予被告，其中93年11月起至94年7 月止租金支票共9 張及押租金支票1 張，被告已先後兌現，其餘支票被告已支付予第三人後亦已兌現。
㈡原告委託黃昭熙律師於94年3 月11日寄發94熙律字第940301號函予被告終止系爭租約，被告於同日收受該函。
㈢原告委託黃昭熙律師於94年3 月18日寄發94熙律字第940318
號函予被告要求點交系爭土地予被告，被告於94年3 月25日收受該函。
四、本件經整理並協議簡化爭點後，兩造均同意本件之爭點為：㈠原告於94年3 月1 日終止租約是否合法而生終止之效力？㈡原告以被告未將全部土地交予原告使用，主張原告應返還自
93年11月至94年3 月，共5 個月不當得利共926,835 元，有無理由？㈢系爭土地有無回復原狀？㈣原告請求返還押租金440,000 元，及自94年4 月起至94年10
月止共7 個月之預付租金1,540,000 元，有無理由？㈤被告以違約金主張抵銷，有無理由？茲就各項爭點審究如次。
五、得心證之理由㈠原告於94年3 月1 日終止租約是否合法而生終止之效力：
經查，系爭租約之附註約定：「乙方（即原告）運貨車輛通行，若遇當地人士阻擋及當地人士反對乙方於土地作業，則甲乙雙方協同處理，若糾紛無法解決，則甲乙雙方同意終止租賃土地契約書，甲方（即被告）將未到期支票及押金退還乙方」，原告租用系爭土地後當地居民反對原告堆放廢鐵料，原告嗣後與大寮鄉新厝村村長簽訂協議書，約定於94年1月1 日前將廢鐵料清除完畢等情為被告所不爭，且有系爭租約、協議書等件在卷可稽（本院卷第10頁反面、第13頁），堪信為真實。被告雖以其多次透過訴外人丁○○邀原告協同處理，但原告均不願出面協同處理，故原告終止租約不合法云云為辯。惟查，系爭租約之附註約定所載：「甲乙雙方協同處理」等語，自文義上以觀似乎兩造均負有處理之義務，然究竟承租人即原告應負有何協力義務及協同之方式等均無記載，被告亦無舉證證明所謂協同處理究何所指，亦無證明原告之出面與糾紛之解決有何因果關係，況且原告租用土地之目的在於順利使用土地，而非繳付租金後任土地閒置，若僅出面即可平息民怨而使自己順利使用土地，原告應無不許之理，況證人戊○○曾因村民抗爭而受原告指示代理原告前往協議未果，亦有前開協議書為憑，且經證人戊○○結證甚詳（同卷第96頁），故被告主張本件係因原告不願出面協同處理云云，應不足為採。再者，依照租賃契約之本旨，出租人本應負責使租賃物合於所約定使用、收益之狀態（民法第
423 條參照），是依系爭租約附註約定原告使用土地時遇當地人士阻擋及當地人士反對原告於系爭土地作業，兩造應「協同處理」等語，是否得執為被告負有排除之義務或有爭執。然稽之訂約目的及事先預慮可能有村民抗爭情事發生，而以附註約定方式特約處理方式等，核兩造訂約真意應在於如遭遇當地人士阻擋等障礙發生即屬不合於所約定使用之狀態，被告對此應有排除之義務甚明。又被告既自陳已多次請原告出面協同處理，足見被告對於原告使用系爭土地受有當地居民抗爭之障礙一事也知情，被告於此本應予以排除之方符契約之本旨，而非曲解「協同處理」，將被告所應負之義務轉嫁予原告。末查系爭租約既已約定「若糾紛無法解決，則甲乙雙方同意終止租賃土地契約書」，且原告若非已多次協調不果，豈有可能於甫訂立系爭租約1 月後，即被迫單方面與大寮鄉新厝村之村長簽立上開協議書，足見糾紛確實無法解決，應認原告基此事由終止系爭租約，為合法有效。
㈡原告以被告未將全部土地交予原告使用，主張原告應返還自
93年11月至94年3 月，共5 個月不當得利共926,835 元，有無理由：
原告雖主張其於93年11月至94年3 月，僅使用系爭土地之4,
654 平方公尺，其餘部分因有種植香蕉、長滿雜草及有山丘而不可使用，且被告未交付全部土地，自應返還未使用及未交付部分之926,835 元租金云云。惟查，被告受領租金之法律上原因為系爭租約，縱使被告未交付系爭土地之全部，亦屬契約履行之問題，原告給付租金及被告受領租金之原因均為有效之租約，況被告若僅交付部分土地，衡之常情原告當提出爭執，參以其委託黃昭熙律師所寄發2 存證信函，均僅敘及土地遭抗爭而不能使用，並未言及被告點交土地不全，是其主張被告未點交全部土地已難採信，故本件被告受領租賃關係存在期間之租金為有法律上原因，原告就此部分主張被告不當得利，自無理由。況且，系爭租約既無約定被告交付土地時應將香蕉、雜草清除或將山丘剷平，是被告所應負之交付義務應是現狀交付。則被告於交付土地後，原告本得自由決定使用之範圍，自不得以其有部分土地未使用即認被告未將系爭土地全部交予原告，原告以此主張被告係不當得利亦無理由。至於證人戊○○雖證稱被告不讓原告將香蕉撤除，然證人此部分證詞乃聽聞原告轉述，而非親身見聞，此有本院筆錄附卷可稽（本院卷第98、99頁），是證人此部分證詞不足以證明被告有反對原告移除香蕉之意思，附予敘明。
㈢系爭土地有無回復原狀：
查系爭土地於出租前之原狀為得種植植物之泥土地等情，業據證人梁又得於本院94年度自字第27號刑事案件94年6 月3日勘驗時證述明確，此有本院職權調閱之上開刑事卷宗勘驗及準備程序筆錄附卷可稽（本院上開刑事卷宗第70至72頁），且兩造於上開刑事案件之中對上開證人之證詞均表示無意見，原告尚自陳如被告願意返還支票其願意清除系爭土地上之土石以回復原狀（本院上開刑事卷第72頁），是系爭土地之原狀係得種植植物之泥土地乙節堪予認定。又系爭土地於勘驗時之狀態為地面質地堅硬，刑事庭法官以雨傘亦無法刺入地面等情，亦有上開刑事庭之勘驗筆錄在卷可參（本院上開刑事卷第69頁），另本院於95年11月9 日履勘時，以木條亦無法插入土地，且現場佈滿土方、碎石及巨大水泥基座等情，亦有本院勘驗筆錄在卷可稽（本院卷第76頁）。原告雖抗辯系爭土地於95年5 月1 日已出租予他人，此與原告無關云云，惟系爭土地於94年6 月3 日時尚未回復原狀已如上述，縱被告於95年5 月1 日將土地出租與他人，但原告並未證明其於95年5 月1 日前已將土地回復原狀或被告同意無須回復原狀，原告此部分抗辯不足為採，本件原告自終止租約之日起至95年5 月1 日止均未將系爭土地回復原狀等情，洵堪認定。
㈣原告請求返還押租金440,000 元，及自94年4 月起至94年10月止共7 個月之預付租金1,540,000 元，有無理由：
原告終止租約合法雖如上述，惟被告此部分已以原告尚未回復原狀等語為同時履行抗辯（被告先位之防禦係主張同時履行抗辯），且依照系爭租約第4 條原告於遷空交還土地後被告方有返還押租保證金之義務，故被告抗辯於原告回復原狀後，始有返還押租保證金之義務即屬有據。另被告受領預付租金原雖有法律上原因，惟系爭租約經原告合法終止後，被告已無受領租金之法律上原因，原告請求被告返還此部分之不當得利1,540,000元，自有理由。
㈤被告以違約金主張抵銷，有無理由：
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第25
2 條定有明文。至於所減金額是否相當，則須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。上揭被告應返還之不當得利1,540,000 元被告以原告未回復原狀之違約金主張抵銷，原告則以其合法終止租約並無違約云云為辯。經查，系爭租約第5 條業已約定租期屆滿後，原告若未即按照原狀遷空交還被告，被告得向原告請求按照租金5 倍之違約金。又系爭租約已於94年3 月1 日合法終止已如上述，故自94年3 月1 日起系爭租約之租期即已屆滿，原告自該時起即應負回復原狀，然原告遲至95年5 月1 日均未回復原狀，是被告自得主張違約金（被告主張違約金之期間為自94年3月1 日起至95年3 月31日止）。系爭租約雖約定違約金為租金之5 倍，惟本院審酌被告並未陳明其系爭土地有何預定之計劃或可預期之利益因被告違約而受有損害，本院於96年10月1 日履勘時，將系爭土地中原告有使用之部分往下挖掘約15公分即有可供種植之泥土（本院卷第166 頁勘驗筆錄在卷可參），且被告已於95年5 月1 日將土地出租予他人使用等一切情事，認被告因原告違約所受之損害應不超過當初兩造約定之租金，是被告主張違約金為租金5 倍容屬過高，應減為以租金計算為相當。被告以自94年3 月1 日起至95年3 月31日止之違約金主張抵銷，依上述標準計算，被告得主張違約金數額為2,860,000 元（計算式：220,000 ×13＝2,860,000） ，已逾其不當得利之1,540,000 元，被告以此數額主張抵銷而請求駁回原告之請求為有理由。又原告雖以其係依照契約約定終止系爭租約，故無違約可言云云為辯，然原告終止租約是否合法與原告終止租約後應否回復原狀係屬二事，雖終止租約合法並非無需負終止租約後回復原狀之義務，故原告此部分辯解不足為採，附予敘明。
六、綜上所述，被告本於系爭租約受領租金給付，為有法律上原因，至被告有無交付全部土地予原告使用，本與不當得利無關，況且原告既已占有承租土地卻未能證明被告僅交付部分土地或阻止原告使用系爭土地之全部，故原告請求被告返還租約有效期間之不當得利926,835 元為無理由，應予駁回。
又系爭租約已於94年3 月1 日合法終止，原告請求返還押租保證金雖有理由，然被告已為原告應將系爭土地回復原狀之同時履行抗辯，且原告確實未將系爭土地回復原狀，自應由本院判命被告應於原告回復原狀時給付原告押租保證金440,
000 元之判決。又系爭租約合法終止後，被告所受領自94年
4 月起至94年10月止共7 個月之預付租金1,540,000 元為無法律上原因，然被告已以違約金債權為抵銷抗辯，是被告此部分主張抵銷為有理由，原告此部分請求亦無理由而應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，係命為500,000 元以下之給付，應依職權宣告假執行，無庸供擔保宣告假執行外，其餘經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 黃國川
法 官 高增泓法 官 黃宣撫以上證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
書記官 王美玲附表：
┌──┬─────────┬────┐│編號│ 地 段 │ 地號 │├──┼─────────┼────┤│ 1 │高雄縣○○鄉○○段│ 176-5 │├──┼─────────┼────┤│ 2 │ 同 上 │ 176-16 │├──┼─────────┼────┤│ 3 │ 同 上 │ 176-17 │├──┼─────────┼────┤│ 4 │ 同 上 │ 176-26 │├──┼─────────┼────┤│ 5 │ 同 上 │ 176-27 │├──┼─────────┼────┤│ 6 │ 同 上 │ 177-2 │├──┼─────────┼────┤│ 7 │ 同 上 │ 177-3 │├──┼─────────┼────┤│ 8 │ 同 上 │ 177-4 │├──┼─────────┼────┤│ 9 │ 同 上 │ 177-14 │├──┼─────────┼────┤│ 10 │ 同 上 │ 177-15 │├──┼─────────┼────┤│ 11 │ 同 上 │ 177-16 │├──┼─────────┼────┤│ 12 │ 同 上 │ 177-28 │├──┼─────────┼────┤│ 13 │ 同 上 │ 177-29 │├──┼─────────┼────┤│ 14 │ 同 上 │ 181 │├──┼─────────┼────┤│ 15 │ 同 上 │ 181-2 │├──┼─────────┼────┤│ 16 │ 同 上 │ 181-3 │├──┼─────────┼────┤│ 17 │ 同 上 │ 181-4 │├──┼─────────┼────┤│ 18 │ 同 上 │ 181-6 │├──┼─────────┼────┤│ 19 │ 同 上 │ 181-8 │├──┼─────────┼────┤│ 20 │ 同 上 │ 181-9 │├──┼─────────┼────┤│ 21 │ 同 上 │ 181-10 │├──┼─────────┼────┤│ 22 │ 同 上 │ 181-13 │├──┼─────────┼────┤│ 23 │ 同 上 │ 181-14 │├──┼─────────┼────┤│ 24 │ 同 上 │ 181-15 │├──┼─────────┼────┤│ 25 │ 同 上 │ 181-16 │├──┼─────────┼────┤│ 26 │ 同 上 │ 181-17 │├──┼─────────┼────┤│ 27 │ 同 上 │ 181-19 │├──┼─────────┼────┤│ 28 │ 同 上 │ 188 │├──┼─────────┼────┤│ 29 │ 同 上 │ 188-1 │├──┼─────────┼────┤│ 30 │ 同 上 │ 188-2 │├──┼─────────┼────┤│ 31 │ 同 上 │ 188-4 │├──┼─────────┼────┤│ 32 │ 同 上 │ 188-5 │├──┼─────────┼────┤│ 33 │ 同 上 │ 188-6 │├──┼─────────┼────┤│ 34 │ 同 上 │ 188-7 │├──┼─────────┼────┤│ 35 │ 同 上 │ 188-8 │├──┼─────────┼────┤│ 36 │ 同 上 │ 188-9 │├──┼─────────┼────┤│ 37 │ 同 上 │ 188-10 │├──┼─────────┼────┤│ 38 │ 同 上 │ 188-11 │├──┼─────────┼────┤│ 39 │ 同 上 │ 189-2 │├──┼─────────┼────┤│ 40 │ 同 上 │ 189-14 │├──┼─────────┼────┤│ 41 │ 同 上 │ 189-15 │├──┼─────────┼────┤│ 42 │ 同 上 │ 189-16 │├──┼─────────┼────┤│ 43 │ 同 上 │ 189-17 │└──┴─────────┴────┘