臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第1758號原 告 壬○○
己○○丑○○庚○○辛○○巳○○亥○○戌○○寅○○子○○卯○丁○○乙○○戊○○辰○○未○○癸○○酉○○申○○丙○○共 同 蔡建賢律師訴訟代理人被 告 中國石油股份有限公司法定代理人 午○○訴訟代理人 黃錫耀律師
周中臣律師上列當事人間請求地上權登記等事件，本院於民國95年8 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴，最高法院52年臺上字第1922號判例可資參照。經查，本件原告訴之聲明第
2 項係請求確認原告就兩造所締結之建築勞工住宅貸款租地合約（下稱「系爭租約」），其中第5 條後段、第6 條至第
8 條之義務不存在，而被告則以原告請求無理等語為辯，則原告就系爭租約其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務是否存在即不明確，並致原告私法上地位有受侵害之危險。而此項不明確，得以本件確認之訴予以排除，故原告起訴請求確認與被告間就系爭租約其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在，即有訴之利益，而為合法，合先敘明。
二、原告主張：原告等20人均為被告前員工或眷屬，並分別於民國70年以前，向被告承租如附表所示之土地，供作興建住宅使用，兩造並定有系爭租約，約定租金為每年新臺幣（下同）1 元，被告並以此為對價條件，於系爭租約第5 條後段規定：乙方（即原告）不得將其住宅出租、出頂、出賣或作抵押；第6 條規定：乙方離工時，必項讓售其住宅與甲方（即被告）所屬其他同仁，如滿6 個月尚未能售出者，甲方得暫時收買之；第7 條規定：乙方住宅不得擅自更動外觀形式或自行遷建；第8 條規定：乙方願絕對遵守甲方所訂「本廠承辦建築勞工住宅實施辦法」及「本廠勞工貸款在廠區自建住宅管理辦法」上之一切規定，並自願放棄先訴抗辯權，而限制原告行使所有權及請求登記地上權之權利。嗣被告起訴請求調整租金為每年696 元，並經本院以92年訴字第1397號判決被告勝訴確定，故系爭租約前開限制自應予解除。再者，縱認本件租金與系爭租約前開限制無對價關係，被告亦曾允諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除。況系爭租約屬定型化契約，前開限制對原告顯失公平，依民法第247 條之
1 第3 款之規定，系爭租約前開限制應屬無效。故原告自得依土地法第102 條及民法第422 條之1 之規定，訴請被告就原告所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記，並訴請確認原告就系爭租約第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在等語。並聲明：㈠被告應就原告所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記。㈡確認原告就兩造所締結之建築勞工住宅貸款租地合約，其中第5 條後段、第6 條至第8條之義務不存在。
三、被告則以：原告請求登記地上權部分，請求權已罹於時效而消滅，故原告請求被告應就原告所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記，自無理由。又本件被告提供土地予員工承租興建住宅，係體恤員工之福利措施，並基於照顧所屬全體員工及維護管理之需要而給予部分限制。嗣因土地地價大幅昇高，方訴請法院將租金由每年1 元調整為每年696 元，故原告承租土地之租金與系爭租約之限制並無對價關係，兩造間無租金調整後，系爭租約前開限制即予解除之合意。再者，被告亦未曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除。況本件租金雖調整為每年696 元，惟此仍屬優惠，自無顯失公平之虞，故原告訴請確認就系爭租約，其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在亦無理由等語為辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告等20人均在民國70年以前，即向被告承租如附表所示之
土地，供作興建住宅使用，兩造並定有系爭租約，約定租金為每年1 元。
㈡系爭租約第5 條後段規定：乙方不得將其住宅出租、出頂、
出賣或作抵押；第6 條規定：乙方離工時，必項讓售其住宅與甲方所屬其他同仁，如滿6 個月尚未能售出者，甲方得暫時收買之；第7 條規定：乙方住宅不得擅自更動外觀形式或自行遷建；第8 條規定：乙方願絕對遵守甲方所訂「本廠承辦建築勞工住宅實施辦法」及「本廠勞工貸款在廠區自建住宅管理辦法」上之一切規定，並自願放棄先訴抗辯權。
㈢被告曾起訴請求調整租金為每年696 元，嗣經本院以92年訴字第1397號判決被告勝訴確定。
五、本件於95年8 月1 日經兩造同意協議整理並簡化為：㈠本件原告地上權設定登記請求權，是否已罹於時效而消滅？㈡原告承租土地之租金與系爭租約給予原告之限制有無對價關係？被告有無承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除？㈢系爭租約前開限制，對原告是否顯失公平而為無效？
六、經查：㈠本件原告地上權設定登記請求權，是否已罹於時效而消滅？⒈按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二
個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記；請求權，因15年間不行使而消滅，土地法第102 條及民法第125 條前段分別定有明文。又土地法第102 條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第125 條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算，最高法院68年臺上字第1627號判例亦闡述詳盡。
⒉本件原告等20人均在民國70年以前，即向被告承租如附表所
示之土地供作興建住宅使用，兩造並定有系爭租約，約定租金為每年1 元等節，為兩造所不爭執，並有租賃約影本18份在卷可稽，故原告於分別與被告締結系爭租約後，得依土地法第102 條之規定，請求被告辦理地上權設定登記，雖堪認定，惟本件自兩造簽訂系爭租約迄今已逾15年，是依前開規定及最高法院判例意旨，原告地上權設定登記請求權，即已罹於時效而消滅。
⒊原告雖主張被告依系爭租約第8 條及前開「本廠勞工貸款在
廠區自建住宅管理辦法」第10條之規定，保管原告房屋所有權狀，且依國民住宅條例第27條之規定，貸款機關對原告房屋及基地享有法定抵押權，故原告無法行使地上權設定登記請求權，前開請求權時效非自兩造簽訂系爭租約時起算等語，惟被告有無保管原告之房屋所有權狀，與原告得否依法請求被告辦理地上權設定登記無涉，原告主張其因此無法行使地上權設定登記請求權，並無所據。又國民住宅條例第2 條第1 項規定：國民住宅係指由政府計劃，依①政府直接興建。②貸款人民自建。③獎勵投資興建。④輔助人民自購之方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅，而本件原告係向被告承租土地興建房屋，被告於出租土地予原告時僅為國營事業，故原告所興建之房屋是否屬國民住宅條例所稱之國民住宅，而得適用國民住宅條例之相關規定，已非無疑。況縱認本件得適用國民住宅條例，惟該條例第27條係規定：「申請貸款自建之國民住宅，其因貸款所生之債權，自簽訂契約之日起，貸款機關對該住宅及其基地，享有第一順位之法定抵押權，優先受償」，而本件原告係請求被告辦理地上權設定登記，前者為貸款機關之法定擔保物權，後者為土地承租人之用益物權設定登記請求權，二者性質上既無互斥之虞，復無規定於此情形不得請求辦理地上權設定登記，則原告主張貸款機關對原告所興建之房屋及基地享有法定抵押權，原告因而無從請求被告辦理地上權設定登記，亦屬無據。
⒋至原告雖另主張民法於91年6 月26日增訂第422 之1 條：「
租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」之規定，其等依該條請求被告辦理地上權設定登記，請求權自未罹於時效等語，惟該條係將土地法第
102 條之規定，刪除其中有關承租人需於契約訂立後2 個月內，聲請為地上權登記之記載後，移置改列於民法，此觀該條立法理由謂：「土地法第102 條所定協同辦理地上權設定登記之請求權有二個月之期間限制，惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述規定移列於本法，並作適度之修正」自明，故民法第422 之1 條與土地法第102 條為同一地上權設定登記請求權，並非新創設之請求權，原告於91年6月26日民法增訂前開條文前，既得依土地法第102 條之規定，請求被告辦理地上權設定登記，其請求權時效自仍應由系爭租約締結時起算，而無從由91年6 月26日民法增訂前開條文後起算。是原告主張其依民法第422 之1 之規定，請求被告辦理地上權設定登記，請求權未罹於時效等語，自無足採。
㈡原告承租土地之租金與系爭租約給予原告之限制有無對價關
係？被告有無承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除？⒈本件原告雖主張其等以每年1 元為代價向被告承租土地，被
告則以此為對價，依系爭租約第5 條後段及第6 條至第8 條，限制原告行使權利，嗣被告起訴請求調整租金為每年696元，並經本院以92年訴字第1397號判決被告勝訴確定，系爭租約前開限制自應予解除等語，惟依系爭租約文義觀之，兩造並未約定因此條件之限制，被告乃同意對價為租金每年1元，故尚難認二者有對價關係。再者，租金乃使用租賃標的物而支付之對價，至於租賃契約當事人就租賃物之使用為限制，乃關於承租人行使租賃權過程中，對於租賃標的物維護、管理義務之約定，承租人同意此條件始簽訂契約，並非與價金立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題，原告主張系爭租約前開限制於調整租金後即予解除，自無足採。
⒉又原告雖另主張被告曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制
即予解除，惟此為被告所否認，且原告所提出84年5 月22日被告高雄煉油總廠總產字第C00000000 號函，係被告高雄煉油總廠針對是否調整租金一事，陳述意見與被告知悉，其中並無被告承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除之記載乙節，業經本院核閱前開函文無誤，故原告執前開函文，主張被告曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除，實無依據。又原告雖另提出84年7 月12日原告等承租戶與被告會同協調之「勞宅基地租金調整事宜協調會」會議記錄佐證，惟該次協調會係針對是否調整租金一事為討論，斯時代表被告出席之被告副總經理甲○○，雖於協調會中表示租金調整比照自用住宅地價稅率千分之二，被告願將原有管制放寬簡化成為僅限制不可租、售給外人，惟其亦於會中表示該次協調會並非作決定，僅只於初步想法的溝通等語，有前開協調會會議記錄在卷可佐，再佐以甲○○到庭證稱：當時僅基於協調之立場提出方案，如果原告等承租人同意調整租金，會向被告爭取，後來並沒有再開協調會等語（見本院95年
7 月13日言詞辯論筆錄），且系爭租約租金直至本院以92年訴字第1397號判決被告勝訴確定，方調整為每年696 元，已如前述，則原告執前開會議記錄，主張被告曾承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除，即難認有據。此外，原告復未舉證以實其說，則其主張被告曾為承諾，自無足採。
㈢系爭租約前開限制，對原告是否顯失公平而為無效？
查系爭租約固係由被告單方面於兩造簽訂前所預先擬具，並於契約中限制原告行使部分權利，惟依兩造所締結系爭租約約定之旨，乃由被告出租土地與原告等人，以協助其辦理勞工住宅貸款興建自用住宅，並由被告擔任貸款保證人，亦即廠方為照顧員工、解決其居住問題而簽訂系爭租約。而原告等人所承租之土地既緊鄰工廠，則被告基於政策考量，為利於工廠宿舍區之管理、維護，及廠區之安全等，而限制原告不得將房屋出租、出頂、出賣或作抵押；離工時僅能將房屋讓售與被告或其所屬同仁；不得擅自更動外觀形式或自行遷建，並要求原告遵守相關規定等，自屬承租人使用管理租賃土地之條件。再者，原告等人係經其自行考量後方與被告締結租賃契約，並非遭被告強迫締結系爭租約，且原告所承租之土地，95年1 月份之公告現值高達每平方公尺14,500元，當期申報地價亦當達每平方公尺4,720 元，有土地謄本在卷可稽，依調整後原告承租土地之租金每年每戶僅696 元，每月不足60元觀之，實難認系爭租約前開限制原告行使權利之條款，有何對原告顯失公平之情形，是原告主張前開限制條款，對原告顯失公平而為無效，實屬無據。
七、綜上所述，本件原告地上權設定登記請求權，已罹於時效而消滅，原告承租土地之租金與系爭租約之限制並無對價關係，且被告並未承諾租金調整後，系爭租約前開限制即予解除，系爭租約前開限制，對原告復未有顯失公平之情形，從而，原告訴請被告就原告所承租之如附表所示土地，辦理地上權設定登記，並訴請確認原告就兩造所締結之建築勞工住宅貸款租地合約，其中第5 條後段、第6 條至第8 條之義務不存在，即均無所據，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 7 日
民事第六庭 法 官 劉傑民以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 8 月 7 日
書記官 許雅惠