臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第1877號原 告 滿慶資產管理顧問有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 戊○○○上當事人間請求給付委託費事件，經本院於民國96年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國九十五年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告給付新臺幣（下同）168 萬元及自支付命令繕本送達翌日即民國95年4 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第2 頁、第9 頁）；嗣於95年9 月14日準備程序，減縮請求被告給付90萬元及法定遲延利息（見本院卷第71頁），因原告為上開之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開之規定，自應准許之。
二、原告起訴主張：被告委託原告代為銷售其所有坐落高雄縣○○鄉○○段第61地號土地（下稱系爭土地），兩造並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託銷售期間自94年10月13日起至95年4 月13日止，依契約書第11條規定，委託期間內，委託人即被告如有自行將土地出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售之行為者，即屬違約，委託人仍應支付受託人即原告銷售總價6%計算之服務報酬。詎被告故意違約，私自將系爭土地出售與第3 人，並辦畢所有權移轉登記，自應按上開約定給付報酬，爰依兩造間之契約關係，求為判決：被告應給付90萬元，及自95年4 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以：其所有系爭土地，因積欠訴外人臺灣中小企業銀行114 萬元未清償，而遭該銀行聲請法院強制執行拍賣，經
2 次流標後，將於94年10月20日進行第3 次拍賣時，原告所屬業務員傅仁祥依拍賣公告之記載，與被告聯繫，表示可以2100萬元出售系爭土地，事成後僅需支付4%之服務佣金，被告急於解決債務，乃於94年10月10日在原告交付之契約書上簽名，惟因被告識字不多，又在焦急困境下，僅聽信傅仁祥之指示簽名，而未詳閱內容。因被告係經由傅仁祥提供100萬元，請求臺灣中小企業銀行暫緩拍賣，經該銀行同意延緩
3 個月，兩造才簽訂系爭契約，約定原告應在3 個月內進行銷售，故委託銷售期間應至95年1 月13日止，系爭契約記載至95年4 月13日，應係遭人竄改。另原告係利用系爭土地將遭拍賣，被告情急下，未說明契約始末，以致被告簽立不能完成之契約，應依民法第74條規定，予以撤銷而無效。再被告係因延緩3 個月之期限屆至，經詢問原告銷售情形，得知未有人表示購買後，適有友人余松根欲購買，被告始以1500萬元將系爭土地出售，否則依拍賣底價出售，被告將蒙受損失等語置辯。求為判決：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：被告所有系爭土地，因積欠臺灣中小企業銀行114 萬元未清償，遭該銀行聲請本院強制執行，業經2 次流標後，本院另定於94年10月20日進行第3 次拍賣，底價為12,064,000元。
嗣原告所屬職員傅仁祥與被告取得聯繫，代被告向執行債權銀行即臺灣中小企業銀行繳納100 萬元款項，協議由臺灣中小企業銀行於94年10月18日聲請本院暫緩執行3 個月，兩造並於94年10月間簽訂系爭契約，約定由原告代為銷售系爭土地，而原告為銷售系爭土地，曾在報紙刊登廣告，以及在該土地附近張貼廣告看板，用以招攬買受人，惟被告於95年1月9 日，以1500萬元之價格，自行將系爭土地出售與余松根，並向臺灣中小企業銀行清償全部債務，該銀行已於95年1月18日向本院撤回對被告強制執行之聲請等節，為兩造所不爭（見本院卷第123 至124 頁、第146 至147 頁），並經證人即被告之夫丁○○、原告職員傅仁祥、臺灣中小企業銀行職員甲○○證述在卷（見本院卷第72頁、第68頁、第87頁），復有刊登廣告報紙14紙、刊登廣告照片8 張，以及專任委託銷售契約書、土地登記謄本、網路列印資料、不動產買賣契約書、清償證明書、被告存摺影本、臺灣中小企業銀行95年8 月21日函、高雄縣仁武鄉地政事務所95年7 月12日函檢附系爭土地登記申請資料各1 份附卷可稽（見本院卷第100至113 頁、第114 至117 頁、第3 至4 頁、第5 頁、第30頁、第31至34頁、第61頁、第62至63頁、第82頁、第44至58頁），且經本院核閱本院94年度執字第8063號執行卷無誤，堪認為真實。
五、本件兩造之爭點在於：㈠系爭契約約定之委託銷售期間為何？有無經原告竄改？㈡系爭契約第6 條之約定，是否有違背強制規定、公序良俗或誠信原則而無效？或得依民法第74條規定予以撤銷？㈢系爭契約第11條第1 項第1 款約定之違約金，是否過高？茲分述本院得心證之理由如下：
㈠系爭契約約定之委託銷售期間為何？有無經原告竄改？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民
事訴訟法第277 條定有明文。本件原告提出系爭契約，主張兩造曾於94年10月間簽訂系爭契約，約定由原告代為銷售系爭土地，且委託銷售期間自94年10月13日起至95年4 月13日止，被告不爭執兩造曾簽訂系爭契約一節，僅否認委託銷售期間至95年4 月13日止，而主張委託銷售期間之「4 」字係遭竄改變造（見本院卷第28頁），實際委託銷售期間應至95年1 月13日止，依上說明，被告就系爭契約關於委託銷售期間之記載遭變造部分，即負有舉證之責。
⒉經查：系爭契約之委託銷售期間確係自94年10月13日起至95
年4 月13日止一節，業據證人傅仁祥結證明確（見本院卷第68至69頁），核與系爭契約記載內容相符。而系爭契約經送法務部調查局鑑定結果，認契約書第4 條第1 款記載「委託銷售期間自民國94年10月13日起至95年4 月13日止」內『95年4 月13日』之『4 』字，經採Docucenter 4500 影像光譜比對儀進行檢視後，認該數字之各筆畫線條墨色反應無明顯差異，有該局鑑定通知書1 份在卷可參（見本院卷第134 頁），亦無法認定系爭契約關於委託銷售期間之記載有遭竄改。原告就此復未能舉出其他證據，以實其說，自難認系爭契約曾遭竄改，故本件委託銷售期間應係自94年10月13日起至95年4 月13日止。況且，被告係於95年1 月9 日即將系爭土地出售與訴外人余松根，業如前述，則不論上開託售期間為
1 月13日或4 月13日，均係在系爭契約有效期間內，是以，原告以系爭契約託售期間遭變造為由，拒絕給付違約金，尚不足採。
㈡系爭契約第6 條之約定，是否有違背強制規定、公序良俗或
誠信原則而無效？或得依民法第74條規定予以撤銷？⒈按基於對個人自由與尊嚴之維護，關於財產交易等經濟行為
活動，應委由個人基於其意思活動以形成權利義務關係，而不受國家之支配，此即所謂私法自治，用以維護私有財產制度，並保障個人自主與自由競爭。惟為避免私法自治之濫用，民法設有2 項基本規範以資調節，即民法第71條規定，法律行為違反強制或禁止規定者無效，以及同法第72條規定，法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效。所謂強制或禁止規定，係指命令當事人應為一定行為或禁止為一定行為之法律。而所謂公共秩序，乃指國家社會之一般利益而言，善良風俗，乃指社會的一般道德觀念。
⒉經查：系爭契約第11條第1 項約定：「委託人如有下列情形
之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：⑴委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第3 人介紹或其他類似之銷售行為者」，有系爭契約1 份在卷可證（見本院卷第4 頁），考其約定目的，在於維護受託人不因委託人利用受託人之行為，或自行尋覓之機會，以致標的物並非經由受託人仲介完成銷售或出租時，受託人需自行吸收先前從事受託銷售或出租事務而付出之勞力、時間與金錢，而蒙受經濟上之不利益。就上開約定內容而言，現行法律並未設有任何禁止規範，且依內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書範本第11條，亦有類似之規定，有內政部95年10月26日函1 份附卷可查（見本院卷第132 頁），足認上開約定，並無違反公共秩序之情事。又因系爭契約第11條第1項第1 款之約定，純屬私人間不動產仲介經濟活動之意思決定，不涉及社會一般道德，亦無違反公序良俗可言，故基於私法自治之契約自由原則，應認上開約定係屬有效。
⒊次按，法院依民法第74條第1 項規定撤銷法律行為或減輕給
付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。且民法第74條第1 項所規定之撤銷權，須以訴之形式及應於法律行為後1 年內向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力。
⒋經查：被告並未於95年11月前另行起訴或提起反訴主張依民
法第74條規定撤銷系爭契約，其撤銷權業因除斥期間經過而消滅，則揆諸前揭說明，系爭契約自難僅因被告於本件訴訟中，以之為攻擊防禦方法，而生撤銷之效力。況且，系爭契約簽訂前，係由傅仁祥主動與被告聯繫，協助提供被告100萬元，以取得臺灣中小企業銀行同意向本院聲請暫緩3 個月執行，已如前述，而系爭契約原係要求原告以2180萬元銷售系爭土地，嗣於94年10月15日，經被告同意降低售價為2100萬元，有系爭契約與委託銷售契約內容變更同意書各1 份附卷可佐（見本院卷第3 頁、第75頁），因被告於簽訂系爭契約前，已與原告所屬職員所有聯繫，並經由其協助取得暫緩執行之期間，減輕系爭土地即將遭拍賣之壓力，而有較充裕之時間，思考如何處理系爭土地，且兩造簽訂系爭契約後，復因委託銷售之價格過高，再經被告同意變更程序，將銷售價格由2180萬元降低至2100萬元，因系爭土地價格出售之高低，影響被告權益至鉅，倘若被告係在急迫、輕率及無經驗之情況下，而簽署系爭契約，則原告一旦無法依最初約定之價格出售，被告即可以此為由，拒絕繼續委由原告銷售，豈可能事後又同意委由原告降低出售價格之理，故被告並非在急迫、輕率及無經驗之情況下，始簽署系爭契約，即堪認定。雖原告與丁○○均表示該委託銷售契約內容變更同意書係與系爭契約同時簽署等語（見本院卷第72頁、第145 頁），然土地價格越低，系爭土地越容易出售，被告若未曾堅持系爭土地之出售價格，原告自始即可訂立以2100萬元或更低之出售價格，以使仲介事務更易於達成，並無同時要求被告分別簽署2 份文件之必要，故丁○○前揭所證，無非係維護被告所為，不足採信。
⒌另系爭契約係一式2 份，由兩造各執1 份，此為兩造所不爭
（見本院卷第24頁），僅被告辯稱其所持該份契約書，業因水災而流失，姑不論被告所辯因水災而流失乙事是否屬實，因被告確曾持有系爭契約，而有充裕時間，詳細閱讀系爭契約內容，甚或向他人請教契約內容，是其辯稱：因不識字，而未詳閱契約內容，故契約之訂立有失公平等語，即難採信。
㈢系爭契約第11條第1 項第1 款約定之違約金，是否過高？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。而違約金額是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252 條之規定，核減至相當之數額，最高法院亦著有79年臺上字第1915號判例可資參照。
⒉經查：依系爭契約第11條第1 項第1 款之約定，被告委託期
間內，不得自行將系爭土地出售或經由第3 人介紹或其他類似之銷售行為，否則應按委託銷售總價6%計算違約金，而被告於95年1 月9 日，自行將系爭土地以1500萬元之價格，出售與余松根時，尚在系爭契約有效委託銷售期間，已如前述，被告既未先行終止系爭契約，自有遵守系爭契約第11 條第1 款之義務，故被告違反上開約定，自行出售系爭土地，依約即負有給付違約金之義務。
⒊再查：上揭系爭契約第11條第1 項第1 款約定內容，雖未使
用違約金之字樣，但其規範目的，在於委託人違約，自應對受託人因委託案件耗費之勞力、時間與金錢為賠償，而屬損害賠償預定性質之違約金約定。本院審酌系爭土地之出售，並非因原告之銷售行為所促成，此為兩造所不爭（見本院卷第161 頁），且臺灣中小企業銀行向法院聲請暫緩執行之期限，即將於95年1 月18日屆滿，若不即時出售，被告將面臨系爭土地遭低價拍賣之損失，其可非難性極低，而原告為處理系爭土地之銷售行為，曾於94年12月份，在自由時報刊登廣告，有刊登廣告報紙14紙可證（見本院卷第100 至113 頁），依原告提出94年12月份之廣告費用共計100,640 元（不含人事廣告之680 元），刊登日數共計29日，則平均每日之廣告費用約為3,470 元，原告因系爭土地耗費之廣告費用應為48,584元（計算式＝3,470 元×14日），並斟酌原告尚有在系爭土地四週懸掛銷售廣告，有照片8 張附卷可憑（見本院卷第114 至117 頁），以及原告為銷售系爭土地而耗費之時間與勞力等一切情形，認被告應賠償原告之違約金以8 萬元為適當。至原告所提其他期間之登報費用，並未舉證係為支付系爭土地廣告費，及尚有何行政費用與系爭契約有關，自無從認定為履行系爭契約所致之損失，爰不予斟酌，附此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭契約第11條第1 項第1 款之約定，請求被告給付8 萬元之違約金，及自支付命令繕本送達翌日即95年4 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 謝靜雯
法 官 鄭詠仁法 官 高增泓上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 2 月 14 日
書記官 王敏東