臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第2784號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡淑媛 律師被 告 乙○○訴訟代理人 林春華 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國九十五年十一月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告所有坐落高雄縣○○鎮○○○段272之19、272 之43地號土地（下稱系爭土地），因其上有木造二層樓房別墅，占地約150 坪（下稱系爭建物），並有庭園造景，十分符合原告購買作為休養目的，乃於民國94年11月29日與被告就系爭土地包含一切地上物，以新臺幣（下同）
260 萬元總價金成合意簽訂不動買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告並已於94年12月15日付清買賣總價金完畢。初始原告於94年11月26日給付被告20萬元訂金後，並曾邀同設計師前往商討系爭建物日後裝潢之細節，惟被告僅於94年12月13日移轉登記系爭土地所有權為原告所有，但就系爭建物卻遲未辦理建物所有權之移轉登記；經原告向被告質疑何以系爭建物未辦理所有權移轉登記後，被告竟稱：無庸過戶直接整修即可等語。嗣後竟有自稱為系爭建物所有權人之代表人，向原告爭議系爭建物所有權歸屬之情事，原告即委託其他代書查詢結果，始知系爭土地及建物係被告於94年下半年向本院拍賣標得，而該拍賣公告上即載明：系爭土地上之未保存登記建物，並不在拍賣範圍內，且拍定後不點交等情，被告於訂定系爭買賣契約時，顯有刻意隱瞞其未取得系爭建物所有權之事實，被告顯係以詐術欺瞞致原告陷於錯誤而與之訂立系爭買賣契約，原告已於95年6 月27日以存證信函通知被告撤銷系爭買賣契約之意思表示。猶有甚者，系爭建物竟於95年5 月4 日因發生火災而付諸一炬，原告乃於95年5月8 日委請律師以存證信函代為函知被告出面解決系爭建物所有權爭議之糾紛，然均未獲置理。縱認原告不得撤銷系爭買賣契約，惟因系爭建物已於95年5 月4 日失火燒燬而滅失，被告就系爭建物已陷於給付不能，原告亦得以本訴狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經原告撤銷或解除而不存在，被告自應負返還系爭買賣契約價金之責。為此，乃依民法第92條、第226 條、第256 條、第259 條之規定，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應給付原告260 萬元，及自本起訴狀繕本送達之翌日（即95年8 月16日）起至清償日止，按周年利率百分之五計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告抗辯略以：㈠兩造本為多年好友，原告對於被告因法院拍賣而取得系爭土地之事實完全知情，且兩造於訂立系爭買賣契約時，原告雖要求將系爭建物寫入合約書內，但被告當時已表示因係購自本院之法拍不動產，房屋部分法院不點交，故當時為兩造簽訂系爭買賣契約之土地代書張俊堯亦告知原告因建物部分無建號標示，故無法將建號標示載入系爭買賣契約書內。㈡系爭買賣契約僅載明系爭土地之不動產標示，並未包括系爭建物之建號標示；至於系爭買賣契約內「其他特約事項」亦僅約定：「本宗土地買賣包含一切地上物」，足證本件買賣僅為土地買賣，至於契約所載包含一切地上物，係指圍牆花草等地上物，但未包括建築物；而依一般人之常情，建築物為大宗標的物，如果買賣範圍包括建築物，必會在買賣合約內載明建物之建號標示。㈢系爭建物雖無法點交，但因其係無人使用，且被告已於94年12月13日移轉系爭土地所有權登記時，一併點交系爭建物予原告，因此實際上系爭建物已由原告使用一段時日後，始於95年5 月4 日發生火災燒毀，已距系爭土地移交後約半年餘，原告才因系爭建物燒毀而向被告主張系爭建物未過戶之事，顯係原告事後因系爭建物燒毀反悔，藉口欲退還買賣價金，而其火災之發生與原告無涉，況系爭建物非屬系爭買賣之範圍，被告並無瑕疵擔保責任，原告主張撤銷或解除系爭買賣契約並返還買賣價金即無理由等情，並聲明求為判決駁回原告之訴，及如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行等語，資為抗辯。
三、本件經整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於民國94年11月29日就坐落高雄縣○○鎮○○○段27
2 之19、272 之43地號全部及一切地上物，以價金新臺幣（下同）260 萬元簽訂不動買賣契約書（下系爭買賣契約書），原告並已於94年12月13日付清買賣價金，被告亦已於同日移轉登記土地所有權於原告所有。⒉兩造就系爭買賣契約書內載有：「其他特約事項：本宗土
地買賣包含一切地上物。及申請土地測量鑑定界址、費用由甲方負擔。」，「不動產標示：高雄縣○○鎮○○○段○○○○○○ 號 地目林、面積1,601 平方公尺。高雄縣○○鎮○○○段○○ ○○○○ 號地目林、面積44平方公尺。名所有權全部」等文字。
⒊系爭土地上未保存登記之建物，業於95年5 月14日發生火
災而燒毀，經原告於95年6 月27日以存證信函通知被告撤銷兩造間買賣契約之意思表示在案。
㈡兩造間爭執之事項：
本件原告請求返還買賣價金，有無理由？
四、原告主張兩造於94年11月29日以260 萬元之買賣價金，就被告所有坐落高雄縣○○鎮○○○段277 之19、277 之43地號土地包含一切地上物成立買賣契約，及系爭買賣契約書內「其他特約事項」載明：「本宗土地買賣包含一切地上物」等事實，業據原告提出系爭買賣契約書1 份，復為被告到庭所不爭執，應堪信為真實。嗣原告主張被告於訂定系爭買賣契約時，有意隱瞞其未取得系爭建物所有權之事實，致原告陷於錯誤而與之訂立系爭買賣契約；且系爭建物已於95年5 月
4 日因發生火災而付諸一炬，被告就系爭建物已陷於給付不能，乃依法撤銷或解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金等前情，業據被告到庭否認，並以原告於訂約時即已知悉系爭建物為未保存登記之建築物，及系爭建物係於點交予原告後始遭火災燒毀，原告前揭主張為無理由等前詞置辯。而本件兩造之爭點即在於原告前揭請求返還買賣價金，有無理由？本院審酌如下：
㈠原告主張被告於訂定系爭買賣契約時，顯有刻意隱瞞其未取
得系爭建物所有權之事實，堪認被告係以詐術欺瞞致原告陷於錯誤而與之訂立系爭買賣契約，原告得依法撤銷系爭買賣契約等前情，惟已為被告所否認，並以原告於訂約前即已知悉系爭建物係未保存登記之建物等前詞置辯。經查：
⒈按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撒銷
其意思表示。」，「前條之撤銷，應於發現詐欺或脅迫終止後，一年內為之。」，民法第92條第1 項前段、第93條第1 項前段分別定有明文。本件不動產買賣，依兩造合意簽訂之系爭不動產買賣契約書所載，本件買賣之不動產標示為：「一、高雄縣○○鎮○○○段272之43號、地目－林、面積1601平方尺；二、高雄縣○○鎮○○○段272 之19號、地目－林、面積44平方尺；右所有權全部。」，另契約書內其他特約事項則載明：「本宗土地買賣包含一切地上物。及申請土地測量鑑定界址、費用由甲方（即被告乙○○）負擔。」等情，有兩造所不爭執之系爭不動產買賣契約書影本1份在卷足稽（詳本院卷第9頁、第10頁）。
而系爭買賣契約簽訂時承辦之土地代書張俊堯則到庭證稱：本件買賣之前被告確實有向原告說明土地是拍賣取得，小木屋是不在點交範圍內；當初原告有要求將土地上建物建號一併寫入買賣契約書內，惟被告有告知原告因系爭土地係被告經法院拍賣取得，該土地上建物之小木屋不在拍賣範圍內，故並無建號資料可寫入買賣契約內，後經兩造協議只寫入土地地號資料，並於不動產買賣契約書內載明其他特約事項：「本宗土地買賣包含一切地上物。」，其意思是指土地上一切物品都由原告買受取得，該特約事項係對原告有利之記載；且本件買賣當時還曾經過土地測量，其測量費用由被告負擔等情明確在卷（詳本院卷第41頁言詞辯論筆錄）。嗣原告雖否認證人張俊堯上開證述，然參以建築物為大宗買賣標的物，如果買賣範圍包括建築物，必會在買賣合約內載明建物之建號標示；本件系爭建物之建號既未載入系爭不動產買賣契約書內，堪信證人張俊堯上開證述系爭建物並無建號資料可寫入買賣契約內之證詞應與事相符、足堪採信。又系爭建物既無建號資料可供載入系爭不動產買賣契約書內，自亦足認被告於簽訂系爭不動產買賣契約前，確已將系爭土地及建物係自本院法拍取得，及系爭建物並不在法院點交範圍內之事實告知原告，否則被告如何向原告交待系爭建物並無建號資料可供載入系爭不動產買賣契約書內，並獲得原告之同意簽訂系爭不動產買賣契約。是原告前揭主張其係受被告詐術欺瞞致陷於錯誤而與被告訂立系爭買賣契約等前情，尚與事實不符而不足採信。
⒉又參以系爭不動產買賣契約書第2 條載明：「買賣總價款
議定為新臺幣貳佰陸拾萬元正。於本契約成立同時由乙方（即原告，下同）即付新臺幣貳拾萬元予甲方（即被告，下同）作為定金，甲方於當日如數收訖無訛不另立據。其餘價款依照左列日期給付甲方清楚（本行文字下記載：收到支票20萬元、11.26.吳萬成《即被告之配偶》收）。民國94年11月29日付新台幣捌拾萬元正（本行文字下記載：
捌拾萬元正、11.29.、吳萬成，另蓋用乙○○之印文乙枚）。第一期款：新台幣陸拾萬元正訂於領取土地增值稅民國94年12月15日以前支付（本行文字下記載：收到新台幣陸拾萬元，另蓋用乙○○之印文乙枚）。尾款：新台幣壹佰萬元正移轉過戶完即日付清（本行文字下記載：尾款全部付清、94.12.15. 吳萬成代）」等內容（詳不動產契約書），及原告自陳被告係於94年12月13日移轉系爭土地所有權予原告等情，衡以倘被告如有以詐欺未告知原告系爭建物並無所有權之事實，則原告於94年12月13日移轉系爭土地所有權之同時，即應發現系爭建物並無所有權移轉，原告自應即時拒絕交付系爭買賣契約之尾款100 萬元之交付，始合常情；然原告卻未向被告為任何主張仍交付買賣價金之尾款以完成系爭買賣契約之約定，顯然原告確已知悉系爭建物並無所有權之事實，並參諸系爭不動產買賣契約書內第3 條：「甲方於民國94年11月30日應將產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方並協同辦理產權移轉登記。」之規定，原告自可於94年11月30日前知悉本件買賣僅有系爭土地之所有權文件，並無系爭建物之所有權文件之事實，是原告事後仍主張其係受被告詐欺致陷於錯誤而與被告訂立系爭買賣契約等前情，應與事實不符。
⒊依上調查，應堪認定原告於完成系爭不動產買賣前，應已
知悉系爭建物並無所有權之事實，足認被告並無以詐術欺瞞致原告陷於錯誤而與之訂立系爭買賣契約。是揆諸前揭法律規定，原告主張撤銷系爭買賣契約，於法尚屬無據。
㈡原告另主張縱認原告不得撤銷系爭買賣契約，惟因系爭建物
已於95年5月4日失火燒燬而滅失，被告就系爭建物已陷於給付不能，原告亦得以本訴狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示等前情，然此亦為被告所否認，並以系爭建物已於94年12月13日移轉系爭土地所有權登記時一併點交予原告，其火災發生之原因與被告無涉等前詞置辯。然查，被告之配偶吳萬成到庭證稱：「簽約之前我有帶原告夫妻至現場看過一、二次，有進去小木屋（即系爭建物）看，簽約完後就將小木屋鑰匙交給原告；小木屋當時有二個老夫妻在那裡看管，後來我拿一些錢給他們，他們將鑰匙交給我的，小木屋原來是地主蓋的，且小木屋是向法院拍賣取得，所以不清楚之前為何。」等語明確在卷（詳本院卷第49頁言詞辯論筆錄）。而原告對於證人吳萬成到庭證稱其於原告夫妻到現場查看系爭土地時，有告知原告夫妻系爭土地係向法院購得，小木屋不在法院點交範圍之事實後，請求詢問證人吳萬成：「為何原告於簽立系爭買賣契約時，還要求在買賣契約內書立房屋標示」等語，業據證人吳萬成證稱：「原告夫妻當時說房屋是不是應該要寫下去，我說小木屋沒有建號門牌，我只是賣土地而已，無法書寫房屋標示。」等語明確在卷（詳本院卷第48頁、第49頁言詞辯論筆錄）。嗣原告對於證人吳萬成前開證述其於原告夫妻至現場查看時，即已將系爭建物之鑰匙交予原告之事實，並無任何爭執，依民事訴訟法第
277 條前段：「當事人主張有於己之事實者，就其實有舉證之責任。」之規定，自堪信被告已於原告夫妻至現場查看系爭土地時，即已將系爭建物之鑰匙交付予原告之事實為真實。另參以系爭不動產買賣契約既已於94年12月13日完成系爭土地之所有權移轉登記，並已於94年12月15日由原告交付買賣價金之尾款100 萬元而完成所有買賣價金之交付，是自94年12月15日起系爭土地包含一切地上物，自已由被告點交屬於原告所有及管有，故系爭建物於95年5 月4 日失火燒燬而滅失，其顯係不可歸責於被告，要堪認定。故原告自不得再以系爭建物已陷於給付不能，而主張解除系爭不動產買賣契約，其理自明。
㈢綜上所述，原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，應已知悉系
爭建物並無所有權之事實無訛；又系爭建物係於被告已點交予原告後，始為火災燒毀而滅失，原告自不得再以給付不能為原因而主張解除系爭不動產買賣契約，均已詳如前述。從而，原告主張依民法第92條、第226 條、第256 條之規定，撤銷或解除系爭不動產買賣契約，請求被告應返還買賣價金
260 萬元，於法洵屬無據，所訴自應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其假執之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如文。
中 華 民 國 95 年 12 月 14 日
民事第七庭 法 官 柯盛益上為正本，係照原本作成如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 14 日
書記官 劉法萱