臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第3620號原 告 乙○○訴訟代理人 洪幼珍律師被 告 板信商業銀行股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 甲○○
丙○○上當事人間請求返還價金事件，經本院於民國96年4 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：民國90年間被告欲出售其所有坐落於高雄市○○區○○段439 、440 、441 地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ 號（建號
438 號，下稱系爭建物），原告與訴外人即其父易宇豐有意購置，當時被告高雄分行襄理林金龍表示，系爭土地與建物之總價款為新臺幣（下同）3200萬元，除可貸款2600萬元外，如原告願購買，被告可配合增貸裝修貸款600 萬元，原告與易宇豐認為可行，乃支付定金50萬元與被告，並於91年4月4 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），再支付簽約金100 萬元與被告。嗣後原告向被告申請2600萬元及600萬元貸款，被告僅核准其中2600萬元之貸款，因裝修貸款為買賣契約之一部分，被告既已違反約定，原告自得行使同時履行抗辯權，故未依系爭契約於91年4 月25日及同年5 月25日給付用印款250 萬元及稅單核發款200 萬元，嗣繼續向被告申請裝修貸款600 萬元，惟被告始終未曾同意核貸。詎被告在未解除契約之情形下，將系爭土地與建物出售與訴外人魏思榕，且於94年8 月8 日完成所有權移轉登記，已屬可歸責於債務人之事由，致給付不能，依民法第226 條、第256條規定，原告自得解除契約，故原告以起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，則被告依民法第259 條第2 款，應將受領原告給付之150 萬元，附加自受領時起之利息償還原告等語。求為判決：㈠被告應給付原告150 萬元，及受領之日即91年4 月10日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依系爭契約所定之期限繳納價金，雖經被告所屬承辦人員多次催告原告、易宇豐及介紹人吳昀蓁，言明如未按期繳納，被告將沒收已付價金，惟原告仍未給付，被告乃於91年6 月11日寄發存證信函解除系爭契約，故系爭契約業已解除，且因原告違約，被告自得依系爭契約第9條之約定，沒收原告已付之價金。又系爭契約並未特別約定裝修貸款，原告亦未曾就此部分向被告主張同時履行抗辯，遑論被告所屬職員曾允諾貸款裝修等語置辯，求為判決如主文所示。
三、兩造不爭執事項：兩造於91年4 月4 日就系爭土地與建物成立系爭契約，原告已於契約成立前先給付定金50萬元，嗣於訂約當日給付1 百萬元，其餘價金約定分3 期給付，分別為：於91年4 月25日給付250 萬元、91年5 月25日給付2 百萬元、91年6 月5 日給付尾款2600萬元。除尾款約定由被告貸款與原告分期清償外，其餘250 萬元及2 百萬元均於簽約當日交付支票與被告收訖。兩造復約定於91年5 月25日繳納價金6 百萬元後，被告即應將系爭土地與建物所有權移轉登記與原告，惟原告交付被告用以給付應於91年4 月25日給付之250 萬元、91年5月25日給付之2 百萬元支票，屆期均未兌現，被告遂未移轉所有權及核准2600萬元貸款。另原告為裝修系爭建物，早於91年1 月31日即向被告提出2 千萬元之貸款申請案，惟被告事後並未核准該貸款申請案等節，為兩造所不爭執（見本院卷第159 頁），並有系爭土地登記謄本3 份、斡旋單與支票各2 紙，以及建物登記謄本、被告與楊彩麗不動產買賣契約書、91年6 月11日存證信函與信封、91年1 月31日申請書、91年3 月5 日申請書、系爭契約、板信商業銀行91年4 月9日簽、91年4 月19日董事會議決議情形暨交辦通知單、90年12月12日簽、90年12月21日董事會議決議情形暨交辦通知單、91年3 月15日簽、91年6 月10日簽、91年7 月23日簽、91年8 月27日存證信函各1 份附卷可稽（見本院卷第7 至10頁、第37至40頁、第11至12頁、第41頁、第84至85頁、第134至136 頁、第111 至116 頁、第119 至120 頁、第122 頁），堪認為真實。
四、本件兩造之爭點在於：㈠系爭契約是否業經被告合法解除？㈡兩造是否曾約定准予原告申請裝修貸款600 萬元？該裝修貸款與原告依系爭契約所負之給付價金義務，是否具有同時履行之抗辯關係？原告是否曾向被告主張同時履行抗辯？㈢若系爭契約未經被告合法解除，則被告將系爭土地與建物出售移轉他人，是否構成債務不履行，而得由原告行使解除權？茲分述本院得心證之理由如下：
㈠系爭契約是否業經被告合法解除？⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項定有明文。又民法第254 條固規定：
「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約」，惟此僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權)， 或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約) 者 ，基於私法自治原則，自非法所不許。
⒉經查：兩造成立系爭契約時約定原告應於91年4 月25日及同
年5 月25日，分別給付250 萬元及200 萬元之價金，惟原告屆期並未給付該等價金，已如前述，而依系爭契約第9 條後段之約定：「乙方（指原告）如違反本契約時，甲方（指被告）得沒收乙方既付金額，並得不經催告解除本契約，雙方絕無異議」，復有系爭契約1 份在卷可參（見本院卷第112頁），則原告未依系爭契約所定之期限給付價金，即屬給付遲延而違反系爭契約，被告依系爭契約第9 條之約定，自得不經催告程序而解除系爭契約。
⒊次查：證人即負責處理系爭土地與建物出售事宜之丁○○於
91年4 月25日，因原告交付之面額250 萬元支票，屆期提示未能兌現，即以電話通知易宇豐繳納價金，否則將沒收已付價金，並解除契約，因原告與易宇豐遲未補繳應支付之價金，丁○○遂呈報董事會核可後，再以電話及寄發存證信函等方式通知易宇豐及原告解除系爭契約等情，此經證人丁○○到庭結證明確（見本院卷第105 至107 頁），復有板橋郵局第3 支局第321 號、高雄郵局第5 支局第294 號存證信函各
1 份在卷可考（見本院卷第84頁、第122 頁）。而系爭契約之簽訂與價金之支付，均由易宇豐經手負責，原告僅出面與被告對保，易宇豐除曾接獲丁○○之電話通知外，更曾接獲被告之書面通知其違約一節，亦經證人易宇豐證述系爭契約訂約及資金均由其處理，與原告無涉‧‧‧被告在書面上告知違約情事等語甚詳（見本院卷第98頁、第103 頁、第102頁），如此堪認易宇豐係基於原告之代理人地位與被告簽訂與履行系爭契約，則被告對易宇豐之意思表示，其效力自及於原告，又易宇豐前揭證稱曾接獲書面通知其違約，核與高雄第5 支局第294 號存證信函記載「因台端未依約交付價金，已違貴我雙方訂立之買賣契約」之用語相符（見本院卷第
122 頁），參酌前述證人丁○○證稱曾寄發存證信函與原告，通知解除契約一情，足認易宇豐確有代原告收受該解除契約之存證信函。因該存證信函係於91年8 月27日寄發（見本院卷第122 頁），故系爭契約應於91年8 月底，即經原告為解除契約之意思表示已到達原告而失效，且因解約事由之發生，係因原告未依約定之期限給付價金而可歸責於原告，則被告依系爭契約第9 條之約定，沒收原告已付之150 萬元價金，自屬有據。
⒋再查：易宇豐曾於92年11月25日以伍忠信名義，提出斡旋單
表示願以2800萬元之價格，向被告購買系爭土地及建物，並檢附斡旋金即面額30萬元之支票1 張，此經證人易宇豐結證屬實（見本院卷第100 頁），且有92年11月25日斡旋單及支票各1 張附卷可證（見本院卷第37至38頁）；而易宇豐之配偶陳美蓁則曾於93年2 月13日，提出斡旋單表示願以3000萬元購買系爭土地與建物，並檢附20萬元之支票作為斡旋金，亦有93年2 月13日斡旋單及支票各1 張在卷可查（見本院卷第39至40頁），斟酌陳美蓁為易宇豐之配偶，且93年2 月13日斡旋單下方明確記載「代易宇豐」等字樣，堪認前述以伍忠信及陳美蓁名義出具之斡旋單，均係基於易宇豐之授意下所為，易宇豐證稱不清楚陳美蓁是否出具斡旋單云云，尚無可採（見本院卷第103 頁）。因被告是否出售其所有之不動產，係屬董事會之職權，凡有意向被告購買其所有之不動產者，均須提出斡旋單，記載不動產坐落位置與購買價格，供被告所屬承辦人員提出董事會討論，且為確保董事會決議出售不動產時，訂購者將確實依約履行，訂購者於提出斡旋單之同時，併須提出斡旋金作為履約之保證，倘若訂購者事後未履約購買，斡旋金即由被告沒收等情，則據證人丁○○證述在卷（見本院卷第106 頁），復未據原告爭執（見本院卷第108 頁、第148 頁），是易宇豐如無購買之真意，自無可能甘冒沒收斡旋金30萬元及20萬元之風險，而分別於92年11月25日及93年2 月13日提出斡旋單，向被告要約購買系爭土地及建物。由於系爭契約若未經解除，則被告依系爭契約，本負有將系爭土地與建物移轉登記與原告之義務，易宇豐自無可能在契約未解除之情況下，就同一標的，重複向被告提出買賣要約之可能，據此益徵易宇豐確曾代原告接獲被告解除系爭契約之通知，而知悉系爭契約業已不存在，始先後於92年11月25日及93年2 月13日，分別以2800萬元及3000萬元之價格，欲向被告承購系爭土地與建物，是原告與易宇豐主張未曾接獲被告寄發解除契約之存證信函等語，要無可採。㈡兩造是否曾約定准予原告申請裝修貸款600 萬元？該裝修貸
款與原告依系爭契約所負之給付價金義務，是否具有同時履行之抗辯關係？原告是否曾向被告主張同時履行抗辯？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。次按，因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，若因雙務契約而發生之債權債務，係立於互為對待給付之關係，則雙方當事人均得行使其同時履行之抗辯權，此觀民法第264 條第1 項之規定自明。而債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院50年臺上字第1550號亦著有判例可資參照。
⒉經查：原告曾於91年1 月31日向被告申請裝潢貸款2 千萬元
，因遭被告拒絕，原告乃於同年3 月5 日提出申請書，要求退還斡旋金一情，此經證人易宇豐證述明確（見本院卷第10
1 頁），並有91年1 月31日貸款申請書、91年3 月5 申請書日各1 份在卷可佐（見本院卷第205 至207 頁、第111 頁）；而系爭契約係於91年4 月4 日簽訂，已如前述，系爭契約關於貸款部分，僅於第2 條付款方式中約定，原告應於91年
6 月5 日給付銀行貸款2600萬元，以及第3 條第3 款約定：「乙方（指原告）同意前項產權移轉登記及抵押權設定完竣後，甲方（指被告）得逕將銀行貸款撥付抵充買賣價金」，此外，即無任何關於貸款之約定，更無任何關於裝修貸款60
0 萬元之約定，亦有系爭契約1 份附卷足稽（見本院卷第11
2 頁），是裝修貸款於系爭契約簽訂前，即已遭被告所拒，並為原告與易宇豐所明知，若系爭契約簽訂時，原告仍堅持被告需配合核准裝修貸款600 萬元，且為被告所同意，則兩造必然就裝修貸款部分，明確記載於系爭契約內，以免兩造日後就此部分再生爭議，系爭契約既然未有任何關於裝修貸款之約定，揆諸前揭判例意旨，自不得反捨契約文字而任意曲解兩造曾有裝修貸款之約定，故原告主張因被告未核准裝修貸款，原告乃得行使同使履行抗辯權，拒絕給付價金，即屬無據。此外，依民法第348 條第1 項及同法第367 條之規定可知，出賣人基於買賣契約所負之主給付義務，乃交付標的物，並使買受人取得該物所有權之義務，而與買受人所負交付約定價金之義務，構成互為對待給付之關係，出賣人縱依買賣契約負有配合核准貸款或其他義務，若當事人未特別約定該核准貸款或其他義務，與買受人給付價金之義務，具有對待給付之關係，則買受人自不得以出賣人未履行核准貸款或未履行其他義務，而拒絕給付價金。因系爭契約不僅未對裝修貸款為約定，更未約定被告若未核准裝修貸款600 萬元，原告得拒絕價金之給付，復為原告所不爭（見本院卷第
158 頁），則參照前揭說明，縱使被告曾允諾貸款裝修，事後卻未核准，而構成義務之違反，原告亦無從主張同時履行抗辯。況且，原告主張其曾向被告行使同時履行抗辯一節，為被告所否認，而原告就其行使抗辯權之事實，復未能舉證以實其說，自難認定原告曾向被告主張同時履行抗辯，從而，原告未依約定期限給付價金與原告，難認有正當理由，自構成給付遲延之債務不履行。
⒋雖原告以證人易宇豐到庭證稱：當時林金龍告訴其若有意願
購買，可以配合裝修貸款600 萬元，惟簽約後1 個月，林金龍始向其表示無權決定該裝修貸款600 萬元等語，主張兩造間曾有被告需配合系爭契約核准裝修貸款600 萬元之約定。
而依證人易宇豐前揭所證，裝修貸款之約定已構成系爭土地與建物之買賣條件，惟此為被告所否認，況且不動產之出賣及600 萬元貸款，係屬董事會之職權，又系爭土地與建物之出售事宜，係由丁○○負責，已如前述，則林金龍不過擔任襄理一職，乃不負責系爭土地與建物之出售，自無從應允原告裝修系爭建物之貸款600 萬元，是以證人易宇豐前揭所證，自難採信。再者，早於91年4 月4 日簽訂系爭契約之前，原告與易宇豐即已知悉被告不同意裝修貸款之事，亦如前述，易宇豐證稱系爭契約簽訂後，林金龍始向其表示無權同意裝修貸款一節，顯與事實不符，益徵易宇豐證稱被告曾同意配合核准裝修貸款600 萬元部分云云，應非真實。
㈢原告既無法證明兩造間曾有被告需配合核准裝修貸款600 萬
元與原告，且在被告未核准該裝修貸款前，原告得拒絕應於91年4 月25日、同年5 月25日給付之250 萬元及200 萬元價金之約定，則被告於原告給付遲延後，依系爭契約第9 條之約定，不經催告程序，通知原告解除契約，即屬有據。而依系爭契約第9 條之約定，被告於解除契約之同時，得沒收原告已支付之價金，核其性質應屬將沒收之價金充作違約金，本院審酌被告沒收之價金150 萬元，僅占全部價金4.68% ，且被告於原告違約後，相隔3 年，始於94年7 月19日，以3100萬元之價格，將系爭土地與建物出售與訴外人楊彩麗，有不動產買賣契約書1 份在卷可查（見本院卷第41頁），不僅再次出售之價格，低於原出售價格達100 萬元，加計按法定利率計算之遲延利息每年即達160 萬元（3200萬元×5%＝
160 萬元）等一切情形，本院認該違約金150 萬元並無過高之情事。從而，原告主張依民法第259 條規定，請求被告返還已支付之150 萬元價金，難認有據。因本院業已認定系爭契約經被告合法解除，則被告將系爭土地與建物出售移轉他人，自不構成債務不履行，原告亦無再行使契約解除權之餘地，故以系爭契約未經被告合法解除為前提所衍生之被告將系爭土地與建物出售移轉他人，是否構成債務不履行，而得由原告行使解除權之爭執，自無審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第259 條之規定，請求被告給付150萬元，及自受領之日即91年4 月10日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，亦應予以駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 謝靜雯
法 官 鄭詠仁法 官 高增泓上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 18 日
書記官 王敏東