臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第508號原 告 高雄縣農會法定代理人 丁○○訴訟代理人 沈榮生律師被 告 甲○○訴訟代理人 任進福律師被 告 乙○○
丙○○當事人間請遷讓房屋等事件，本院民國95年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○○路○○○號地下一層建物遷讓交還原告。
被告甲○○、乙○○、丙○○應連帶給付原告新臺幣伍萬元，及自民國九十四年十二月一日起至交還前項建物之日止，按日以新臺幣壹萬元計算之違約金。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元供擔保後得假執行；但被告甲○○如以新臺幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由被告乙○○、丙○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，查
無民事訴訟法第38 條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。本件訴狀送達後，因被告主張以提存本院之新臺幣（下同）30萬元抵銷原告違約金之請求，經原告同意並減縮原訴之聲明第2 項請求之金額為5 萬元；又原告起訴時就訴之聲明第1 項部分僅主張因兩造租賃契約期間屆滿，被告甲○○仍無權占有，故依所有權之法律關係請求返還所有物，嗣於言詞辯論時追加依租賃契約法律關係請求返還租賃物，因該基礎事實同一，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，雖被告甲○○不同意，惟揆諸上開規定，應予准許。
原告起訴主張：坐落高雄市○○區○○○路○○號地下一層建物
（下稱系爭租賃物）為原告所有，出租與被告甲○○，並由被告乙○○、丙○○為連帶保證人，約定租賃期間為自94年5 月
1 日起至10月31日止，每月租金15萬元，租期屆滿甲○○即應將系爭租賃物回復原狀交還與原告（下稱系爭租約）。詎租期屆滿，原告欲收回自用，甲○○竟拒絕返還。依系爭租約第19條約定：租期屆滿時甲○○應將系爭租賃物回復原狀交還原告，如有遲延，每逾限1 日應給付原告雙倍日租之違約金迄搬遷完峻時止。又第22條約定：如甲○○逾期搬遷致原告延聘律師進行訴訟時，甲○○應負擔律師費用。故依上開每月租金核算每日租金為5 千元，自違約未搬遷時起每日之違約金為1 萬元，因迄起訴之日（94年12月8 日）止，被告甲○○尚未搬遷，94年11月之違約金為30萬元，原告為本事件委任律師起訴花費
5 萬元，是以依民法第767 條及系爭租約提起本訴等語，求為判決：㈠被告甲○○應自系爭租賃物遷出，並將房屋返還與原告。㈡被告應連帶給付原告5 萬元，及自94年12月1 日起至搬遷日止，按每日1 萬元計算之違約金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被告甲○○則以：甲○○在簽訂系爭租約前，即已承租系爭租
賃物，此次簽約係因原告告知將重新整理系爭租賃物，租期改為6 個月，整建後將再續租與甲○○。詎原告屆期表示不再續租，乃原告違反預約在先，原告自不得請求甲○○遷讓返還系爭租賃物。另系爭租約第19條約定之違約金過高，且甲○○並未違約，而係原告違反預約未續租，自不得向甲○○請求違約金及委任律師訴訟之費用，再者，甲○○已向本院提存30萬元租金，且於簽訂系爭租約時已交付擔保金45萬元，又於承租期間業已花費2 千萬元裝潢系爭租賃物，主張與原告之違約金請求金額抵銷等語置辯。求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保准予宣告免假執行。
被告乙○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
原告主張系爭租賃物為其所有，出租與被告甲○○，並由被告
乙○○、丙○○為連帶保證人，租賃期間為94年5 月1 日起至同年10月31日止，每月租金15萬元，租期屆滿甲○○即應將系爭租賃物回復原狀交還與原告，如違反系爭租約之約定，則被告應連帶給付違約金、租金、律師費用。嗣系爭租約租期屆滿，原告曾於94年10月3 日以高縣農會字第0940002828號、於94年10月25日以高縣農會字第0940003087號函通知甲○○，租期將屆至，請其搬遷，詎甲○○拒絕搬遷，迄今仍占有使用系爭租賃物中等節，為被告甲○○所不爭執（見本院卷第16頁、第79頁），復有其不爭執其真正之房屋租賃契約書、94年10月3日高縣農會字第0940002828號、94年10月25日高縣農會字第0940003087號催告函等影本各1 份在卷足稽（見本院卷第60頁、簡易庭卷第9 頁至第11頁、第14頁、第15頁），而被告乙○○、丙○○均於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第1 項前段、第3 項前段之規定，視同自認，自堪信為真實。惟被告甲○○以前開情詞置辯，是以本件爭點為：㈠原告與被告甲○○是否曾就系爭租賃物成立續約之預約，因原告未依預約與被告甲○○成立本約，雖系爭租約租期屆滿，被告仍得拒絕返還系爭租賃物？㈡原告得否依系爭租約第19條、第22條之約定請求被告連帶給付違約金及律師費用？㈢系爭租約第19條約定之違約金是否過高，被告得否主張以擔保金45萬元及裝潢費2 千萬元抵銷？原告與被告甲○○是否曾就系爭租賃物成立續約之預約，因原
告未依預約與被告甲○○成立本約，雖系爭租約租期屆滿，被告甲○○仍得拒絕返還系爭租賃物？㈠按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備
之特別要件，負舉證之責任，最高法院48年台上字第887 號判例足資參照。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，最高法院61年台上字第964 號判例亦可參照。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第
455 條、第767 條亦定有明文。㈡經查：被告甲○○雖一再主張其已與原告成立預約，約定於系
爭租約期滿後續約等語，惟為原告所否認，被告復表示無法舉證（見本院卷第14頁、第59頁），自無從認定兩造間曾有被告甲○○所指之預約法律關係存在。況且依被告甲○○所稱預約之內容亦僅係約定於系爭租約期滿後續定租約，因此縱曾有此預約，於被告甲○○請求原告履行續訂租約前，被告甲○○仍不得以有本約即租賃契約存在為由，拒絕返還系爭租賃物。是以揆諸前揭說明，被告甲○○既未證明與原告有預約存在，復不得以該預約主張依本約合法占有系爭租賃物，則原告自得依租賃物及所有物返還請求權，請求被告甲○○返還系爭租賃物，故被告甲○○所辯即不足採。
原告得否依系爭租約第19條、第22條之約定請求被告連帶給付
違約金及律師費用？㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約
金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739 條及第740條亦有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此觀諸民法第272 條第1 項規定連帶債務之文義即明，最高法院45年台上字第1426號判例可資參照。
㈡經查：系爭租約第19條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，
被告甲○○應即搬遷，將租賃物回復原狀交還原告，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1 日應給付原告雙倍日租之違約金，其計算至搬遷完峻時止」。第22條約定：「如被告甲○○有逾期搬遷，致原告延聘律師進行訴訟及強制執行時，被告甲○○於敗訴後應負擔原告全部律師費用」。又第26條約定：「連帶保證人就被告甲○○因本契約所發生之債務負完全連帶清償責任，並拋棄先訴抗辯權」等語，有兩造不爭執之系爭房屋租賃契約書在卷可憑。且被告就上開違約金係屬懲罰性違約金，並不爭執（見本院卷第58頁），亦即被告甲○○於系爭租約屆滿後仍未履行搬遷系爭租賃物之債務時，被告甲○○及系爭租約連帶保證人乙○○、丙○○即應依違約金之約定，每逾限1日給付原告雙倍日租之違約金，即每日1 萬元，迄搬遷完峻時止。又因被告甲○○迄今仍拒絕搬離系爭租賃物，而經原告委託訴訟代理人沈榮生律師提起本件訴訟，業已支出律師公費5萬元一節，亦有被告不爭執其真正之收據1 紙在卷可憑（見本院簡易庭卷第16頁）。且被告甲○○並無合法占有系爭租賃物拒絕返還與所有權人即原告之權源，業如前述，乃應受敗訴判決，被告乙○○、丙○○既為系爭租約之連帶保證人，則被告
3 人依上述系爭租約之內容，即需連帶負責清償5 萬元律師費用。
㈢至被告甲○○辯以原告違反預約，原告即不得請求被告給付違
約金及律師費用等語。因被告甲○○未能證明其與原告間確有預約，業如前述，則其據此抗辯未違約系爭租約，拒絕給付上開款項，自不足採。
系爭租約第19條約定之違約金是否過高，被告得否主張以擔保
金45萬元及裝潢費2 千萬元抵銷？㈠按違約金有屬於懲罰之性質者，如為懲罰之性質，於一方履行
遲延時，他方即得請求。因為此性質之違約金與損害賠償約定之違約金性質不同，自不宜完全以債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量之標準，尚需審酌兩造為懲罰性違約金約定時之全部狀況，始符契約自由原則之本旨。
㈡經查：原告為收回系爭租賃物以配合整棟大樓整修工程，原於
94年4 月底兩造之租賃期間屆滿時，即已向被告為不續租及收回租賃物之意思表示，嗣經被告及他樓層承租戶與原告協商，表示願配合辦理搬遷，惟請求續租6個月，並要求屆期搬遷時，原告再補貼2個月（租金）之搬遷補助，又為加強約束被告屆期履行，始約定相當於加倍租金額之違約金一節，有被告不爭執其真正之高雄縣農會94年度第1次房地產9人小組議紀錄（見本院卷第68頁至第69頁）及房屋租賃契約書在卷可稽。據此足認兩造約定此違約金條款時，係因兩造在前租約終止後又再磋商暫時延期讓承租戶得自行配合搬遷，故原告雖同意被告延後6 個月搬遷，及同意屆時給付相當於2 個月租金之補償費來獎勵被告甲○○自動搬遷，惟為確保被告甲○○屆期履約，才約定被告3 人於違約時需付加倍租金額之違約金。亦即被告甲○○等3 人已明確向原告明示將遵守約定，且得知履約可得補償、違約將有雙倍租金懲罰之情形下，仍自行審酌決定才簽訂系爭租約。依當時約定之情況及原告因被告未屆期搬遷，致無法將全棟建築物一併整修等全部情事以觀，本件違約金之計算方式應係符合兩造雙方之利益，兩造才合意締結訂定，因此該違約金並無過高，自無核減之必要。
㈢又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院83年台上字第2108號判例足資參照。亦即承租人於租賃關係消滅後且無租賃債務不履行之情事時，始得請求出租人返還押租金（擔保金）。另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條前段亦定有明文。
㈣經查：兩造之租賃契約雖已於94年10月31日屆滿而消滅，惟承
租人被告甲○○以原告違約預約為由，迄今仍拒絕依系爭租約返還系爭租賃物，而依系爭租約就被告交付之擔保金45萬元部分係約定：於租賃關係存續中被告吳崑不得主張抵繳租金，於租賃關係消滅後被告甲○○搬遷清楚後，原告應無息發還，但如被告甲○○有積欠租金及費用或應賠償損害時，原告得逕行扣抵之等語，有系爭租約在卷可據。則在被告甲○○未搬遷返還系爭租賃物前，依前揭說明及兩造之約定，被告甲○○並無擔保金（押租金）返還請求權。被告甲○○於本院訴訟進行中既無擔保金返還請求權，原告即未對被告甲○○負有債務，則被告甲○○就擔保金45萬元部分主張抵銷，即不應准許。
㈤被告甲○○雖以其承租系爭租賃物期間裝潢費用支出2 千萬元
，應屬對系爭租賃物之有益費用，主張抵銷違約金等語。惟查：系爭組約第2 條約定：「被告甲○○就租賃物，為使用之便利或觀瞻而增設內部改造或裝飾，應先徵得原告書面同意，其費用由被告甲○○自理，租期屆滿時，應回復租賃物之原狀，不得要求原告任何補償，如被告甲○○不回復原狀時則同意原告以廢棄物處理，其費用自被告甲○○擔保金內扣抵」等語，有系爭租約在卷可據（見本院簡易庭卷第10頁）。據此足認被告甲○○就系爭租賃物為任何裝潢，乃需經原告書面同意始得為之，且於租期屆滿時，需逕以拆除，否則原告即以被告甲○○之費用（已付之擔保金）支付該拆除費。又被告甲○○自承於裝潢前並未取得原告同意之書面等語（見本院卷第58頁），被告甲○○雖另主張已向原告口頭告知等語，惟為原告所否認（見同上頁），則被告甲○○顯未依兩造之上開約定，令原告知悉其裝潢系爭租賃物，原告因此否認被告甲○○支出2 千萬元裝潢之有益費用，即為可採。再佐以被告對原告收回系爭租賃物係為整修，且已拆除1 至11樓之舊裝潢一情，並不爭執，而僅否認未返還系爭租賃物會影響原告之整修工程（見本院卷第58頁），則被告甲○○縱對系爭租賃物有支出裝潢費用，於其未自行依上述約定拆除返還時，原告亦將拆除該等裝潢予以整修。是以被告甲○○為裝潢支出之費用，即非民法第431 條第1 項所指之有益費用，因此被告甲○○主張抵銷違約金之有益費用返還請求權亦不存在，自不足採。
綜上所述，原告依據租賃物、所有物返還請求權，訴請被告甲
○○遷讓房屋，並依租賃契約法律關係，請求被告甲○○、乙○○、丙○○連帶給付律師費用5 萬元，及自94年12月1 日起至遷讓房屋之日止，按日以1 萬元計算之違約金，洵屬相當，均應准許。
兩造均陳明願供擔保以代釋明，請求為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰均酌定擔保金額宣告之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385 條
第1 項前段、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 30 日
民事第六庭法 官 謝靜雯正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 30 日
書記官 鄭淑華