臺灣高雄地方法院民事判決 95年度重訴字第145號原 告即反訴被告 戊○○訴訟代理人 蔡明哲律師複 代理人 黃清江律師被 告即反訴原告 甲○○上列當事人間請求清償借款事件，本院於民國97年8 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾柒萬零伍佰陸拾肆元，及自民國九十五年四月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬叁仟伍佰貳拾壹元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾柒萬零伍佰陸拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度臺抗字第648 號判決意旨參照）。查原告戊○○原依民法第
113 條、第114 條、第226 條第1 項、第213 條第1 項、第
216 條第1 項規定，請求被告甲○○賠償裝修費用新臺幣（下同）4,422,000 元（詳本院卷㈠第3 頁）。嗣於訴狀送達後，追加依民法第431 條第1 項規定，請求償還上開費用（詳本院卷㈠第88頁）。又於民國95年11月23日追加依兩造合夥契約第7 條第1 項、解除契約之回復原狀請求權及不當得利之法律關係，請求償還上開金額（詳本院卷㈠第149 頁）。另於97年2 月25日減縮依合夥契約第7 條第1 項之主張（詳本院卷㈠第305 頁）。核其上開主張，均屬本於起訴之同一基礎事實。且被告就原告所為上開變更、追加均無異議，揆諸前開說明，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告於93年5 月間，向原告借款75萬元，約定自94年11月起分10期，每期攤還75,000元。復於93年6月15日向原告借款50萬元，約定自94年7 月1 日起，分5 期，每月1 期分期攤還，並按年息10% 計算利息，本息合計562,500 元，被告並開立支票5 紙交原告收執。詎被告屆期均未依約攤還上開借款，且上開5 紙支票屆期提示均遭退票。迭經原告催告被告返還借款，均未獲置理。爰依消費借貸之法律關係，請求被告返還借款1,312,500 元。㈡原告於93年
5 月5 日向被告承租坐落高雄市○○區○○○路○○○ 號房屋之地下1 樓、1 至3 樓及5 樓頂房屋（下稱系爭房屋），租期自93年8 月1 日起至102 年7 月止。原告依約已給付被告
100 萬元作為押金，被告並向原告保證可以租至102 年。嗣原告發覺系爭房屋係原告向訴外人臺灣土地銀行（下稱土地銀行）承租，租期僅至94年9 月30日止。且被告與土地銀行之房屋租賃契約亦載明不得私自轉租等語，被告亦坦承欺瞞原告之事實。原告乃於94年6 月29日向被告表示撤銷其因被詐欺而為租賃契約之意思表示，嗣並委請律師發函向被告主張解除或終止系爭租賃契約，請求被告返還100 萬元押金，惟迄今被告仍未返還。另原告業已給付被告93年11月份至94年7 月份租金共計2,137,500 元，並因此支出房屋內部清洗、拆除、設計及重新裝潢費用共計2,284,500 元。被告明知兩造之房屋租賃契約有可撤銷之事由，上開契約並經原告撤銷而歸於無效；縱認系爭租賃契約未能撤銷，原告亦已依法解除或終止系爭租賃契約，則被告自應就原告所支出上開費用負回復原狀及損害賠償之責任。爰依民法第179 條、第11
3 條、第114 條、第226 條第1 項、第213 條第1 項、第21
6 條第1 項規定，請求被告返還100 萬元押金及賠償4,422,
000 元等語。求為判決：㈠被告應給付原告6,734,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠其確實有向原告借款50萬元，惟原告僅交付25萬元，餘25萬元並未交付。又原告要求被告免除給付93年8月份至10月份租金75萬元，以貼補原告裝潢系爭房屋之費用，惟因原告已預付該3 月租金，被告無力返還，始言明轉作借款。然原告並無裝潢情事，被告自應扣抵該3 個月租金75萬元。㈡兩造於93年3 月4 日已簽訂約定書，被告前已提供伊與土地銀行之租賃契約予原告，原告早已知悉系爭房屋係被告向土地銀行承租，及該租約有不得轉租之約定。被告未曾向原告表示系爭房屋為其所有，亦未保證可以出租該房屋至102 年。兩造於同年5 月5 日簽訂租賃契約，為規避被告與土地銀行不得轉租之約定，乃另簽訂合夥契約，以備土地銀行之追查。是被告並無詐欺行為，致原告陷於錯誤而訂定契約之情形。又兩造訂定租約後，被告即已將系爭房屋交予原告管領使用，已依約履行交付系爭房屋供原告使用之義務，原告請求返還租金自屬無據。且原告為開設醫療診所，在系爭房屋中進行清洗、拆除、設計等工程，其事後反悔不願繼續承租，因此所受損害係其個人之行為所致，原告向被告請求賠償，顯無理由。且原告僅繳納租金至94年7 月份止，同年8 月1 日起至10月31日被告收回系爭房屋時止，原告未繳納之租金亦應自押租金中扣抵。且系爭房屋之3 樓全部暨
5 樓地板業經原告拆毀，原告亦應回復原狀，未回復原狀前，原告請求返還押金等語置辯。並求為判決：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1、原告於93年5 月5 日向被告承租系爭房屋，租期自93年8月1 日起至102 年7 月31日止，原告並給付被告押金100萬元，及1 年份租金2,137,500 元等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約、支票20紙在卷可查（詳本院卷㈠第24頁至第27頁、第30頁至第35頁）。
2、系爭房屋係被告向土地銀行承租，租約有載明不得私自轉租，該次租約至94年9 月30日止等情，為兩造所不爭執，復有房屋租賃契約在卷可查（詳本院卷㈠第28頁）。
3、系爭房屋係由被告拆除隔間後，交給原告裝潢，由原告雇工進行初步整修，但尚未完工等情，為兩造所不爭執，復有租賃契約在卷可查（詳本院卷㈠第25、26頁）。
4、被告在94年10月31日將房屋收回自用等情，為兩造所不爭執。
5、兩造為規避被告與土地銀行間不得轉租之約定，遂簽定合夥契約等情，為兩造所不爭執，並據證人徐松龍證述甚詳（詳本院卷㈠第131 頁至第133 頁），另有協議書、合夥契約書在卷可查（詳本院卷㈠第5 頁至第7 頁、第17頁至第23頁）。
（二）爭執事項：
1、兩造間就50萬元是否成立消費借貸之法律關係，原告請求返還上開金額是否有理由？原告依消費借貸或不當得利之法律關係請求被告返還75萬元是否有理由？
2、原告是否得因詐欺而撤銷系爭租賃契約？
3、原告主張解除或終止系爭租賃契約有無理由？
4、原告請求返還押租金、租金及給付裝潢費用是否有理由？若有理由，得請求之金額為何？
五、本院就兩造爭執事項分別判斷如下：
（一）兩造就50萬元是否成立消費借貸之法律關係，原告請求返還上開金額有無理由？原告依消費借貸或不當得利之法律關係請求被告返還75萬元有無理由？按當事人主張有金錢借貸關係存在，須就其發生所須具備之特別要件即金錢之交付及借貸意思表示互相一致負舉證之責任（最高法院81年度臺上字第2372號判決意旨參照）。原告主張其借款50萬元、75萬元予被告，已屆清償期而未獲清償之事實，為被告所否認，並以伊確實有向原告借款50萬元，惟原告僅交付25萬元。又該75萬元係原告要求被告免除93年8 月至10月租金以補貼裝潢整修費用，惟因原告已預付該3 月租金75萬元，被告亦無力返還，乃與原告言明轉作借款。然系爭房屋既未經裝修，原告不應免除上開租金，伊自無庸返還該75萬元等語置辯。經查：
1、原告主張其借款50萬元予被告，約定自94年7 月1 日起，分5 期，每月1 期，按年息10% 計算利息，本息合計562,
500 元，被告並開立支票5 紙以資清償之事實，業據提出借據1 紙、支票及退票理由單各5 紙為憑（詳本院卷㈠第
8 頁至第11頁）。被告雖辯稱：其僅受領25萬元，並非受領50萬元等語。然按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條定有明文。查被告於本院已自承向原告借款50萬元，即兩造已成立消費借貸之合意，並已收受50萬元，迄未清償之事實（詳本院卷㈠第85頁、第229 頁、第250 頁）。足認被告已自認伊向原告借款50萬元之事實。依上開條文規定，原告就兩造已有消費借貸之合意及已經交付50萬元予被告之事實，無庸負舉證責任。又兩造約定該筆借款自94年7 月1 日起，分5 期，每月1 期，按月清償乙情，亦有借據在卷為憑（詳本院卷㈠第8 頁）。
則該筆借款已屆清償期而未獲清償乙情，應堪認定。則原告依消費借貸之法律關係請求被告返還該筆借款本息總計562,500 元，應屬有據。另按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條定有明文。查被告雖於上開準備程序自認有借款50萬元之事實。然被告於言詞辯論時既仍聲明駁回原告之訴，足見其並非於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，不發生訴訟法上認諾之效力。原告主張被告就該筆借款已為認諾，應屬無據，附此敘明。
2、原告主張被告向其借款75萬元之事實，業據提出協議書為憑（詳本院卷㈠第7 頁）。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。查被告辯稱之上開事實，業據證人己○○到庭證稱：原告要求被告免除93年8 月至10月份租金75萬元，以補貼原告裝潢系爭房屋之費用，被告雖為應允，然因被告週轉不靈，遂向原告借款75萬元等語甚詳（詳本院卷㈠第
274 頁至第280 頁）。且兩造簽訂之租賃契約亦載明免除該3 月租金以補貼原告裝潢費用等語綦詳，有該租約在卷可查（詳本院卷㈠第25頁）。足見被告確係免除原告應給付之3 月租金，並將原告已預為支付之75萬元轉作借款甚明。然被告既已允諾免除該3 月租金，並與原告達成協議，將原告預納之租金轉作借款，則兩造間業已達成消費借貸之合意。又被告亦未否認已收受該筆款項，則兩造就該75萬元業已成立消費借貸之法律關係甚明。另兩造約定自94年11月起分10期清償該筆借款，有協議書在卷可查（詳本院卷㈠第7 頁），被告亦不否認尚未清償該筆借款之事實。足見該筆借款亦已屆清償期，而未獲清償甚明。從而原告依消費借貸之法律關係請求被告返還借款75萬元，亦屬有據。
（二）原告是否因詐欺而得撤銷系爭租賃契約？按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項固有明文。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合。（最高法院44年臺上字第75號、18年上字第
371 號、56年臺上字第3380號判例、87年度臺上字第1195號判決意旨參照）。原告主張被告向其保證可出租系爭房屋至102 年，認受被告詐欺而成立系爭租賃契約等情（原告另主張被告自稱為系爭房屋所有權人之詐欺事實部份，於本院97年7 月14日準備程序時已表明不再主張），為被告所否認，並以訂約當時並未向原告保證可以租到102 年等語置辯。經查：原告就被告曾保證可出租系爭房屋至10
2 年之事實，固據聲請傳訊證人壬○到庭為證。然證人壬○到庭亦稱：其不記得當時有無談及此事等語甚明（詳本院卷㈠第300 頁）。且證人己○○到庭亦稱：被告並未向原告與伊保證可以租到102 年等語甚詳（詳本院卷㈠第27
5 頁）。則原告就被告有無故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示等情，應屬無從證明。況系爭房屋雖非被告所有，然迄今仍為被告使用收益中，此有土地銀行與被告之租約在卷可查（詳本院卷㈠第168 、169 頁）。且被告亦自信伊可繼續向土地銀行承租系爭房屋，是本件亦無證據可資證明被告主觀上確知伊無法繼續承租系爭房屋，而故意向原告示以不實之事實，尚難認被告有何詐欺之意思。且原告亦主張其係於簽訂系爭租賃契約後始經被告示以：保證租期可至102 年之不實事實（詳本院卷㈠第150頁）。則縱認被告有上開表示，然伊係於兩造成立租賃契約後始為如上表示，足見原告亦非因被告施以該不實之事實始為承租系爭房屋之意思表示。而兩造所簽訂之合夥契約書雖載有：被告並至少保證其出資之營業場所其使用期間自該契約簽訂日起至102 年7 月31日止均有其權利等語（詳本院卷㈠第19頁）。然所謂有其權利，非謂有所有權始得稱之。以被告向土地銀行承租系爭房屋而言，亦可謂被告有使用收益系爭房屋之權利。則原告主張撤銷其因詐欺而為承租系爭房屋之意思表示，應屬無據。
（三）原告主張解除或終止系爭租賃契約有無理由？
1、按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年臺上字第2829號判例參照）。本件原告主張解除系爭租賃契約，揆諸前開判例意旨，應以有法律或契約所定之解除權始得為之。
（1）原告主張依民法第347 條準用第353 條及第255 條之規定，解除系爭租賃契約云云。然土地銀行迄今均未因被告轉租系爭房屋而終止其與被告間之租約，已如前述。且於被告收回系爭房屋前，亦未有第三人就系爭房屋主張權利等節，為兩造所不爭執。則被告出租系爭房屋，應無權利瑕疵之可言。原告依此主張解除契約，應屬無據。
（2）原告另依民法第226 條規定主張解除系爭租賃契約。然按民法上所謂「給付不能」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，無從依債務本旨為給付之意。例如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用等情形而言（最高法院94年度臺上字第1963號判決意旨參照）。查系爭房屋並無毀損、滅失之情形，且於被告收回自用前，亦無另租他人並交付他人使用之情形。則兩造成立租賃契約後，被告既已依約將系爭房屋交予原告使用，依社會觀念系爭房屋之給付非屬不能，自難謂被告就系爭租約，對原告有何給付不能之情事。則原告依民法第226 條規定主張解除契約，亦屬無據。
（3）綜上，本件查無原告有何法律或契約所定之解除權。則其主張解除系爭租賃契約，應屬無據。
2、再按契約之終止，有約定終止及法定終止之情形，所謂約定終止事由為雙方當事人於契約中所約定之終止事由；法定終止事由則為法律所明文規定之終止事由，如無約定或法定終止事由發生，即不允許契約當事人任意終止契約。
（1）原告主張被告並未交付合於所約定使用收益之租賃物，違反民法第423 條規定，依法其可終止系爭租賃契約等情，為被告所否認。按租賃物之出租人，依民法第423 條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度臺上字第333 號判決要旨參照）。查原告係為經營診所始向被告承租系爭房屋，此為兩造所不爭執，則系爭房屋客觀上僅需適於診所之營運，並合於兩造約定之情形即為已足。又被告已依兩造約定，清除整棟房屋內部，打通現有隔間後，將系爭房屋交付原告使用等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約在卷可查（詳本院卷㈠第26頁）。足見被告已依約交付合於兩造約定適於診所營運之房屋予原告使用，已履行出租人之義務，則原告認被告違反民法第423 條規定而解除系爭租賃契約，應屬無據。況承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條定有明文。
縱被告有轉租系爭房屋之情形，然按上開條文規定，仍賦予系爭房屋所有權人終止租約與否之決定權。則於土地銀行終止其與被告間之租賃關係前，原告仍可為系爭房屋之使用收益，自難遽以推認被告並未交付合於所約定使用、收益之租賃物予原告。
（2）此外，原告並未說明本件租賃契約有何其他法定終止或約定終止事由，則其主張系爭租賃契約於94年7 月19日已經終止，應屬無據。另被告主張其已於94年10月31日將系爭房屋收回自用，認兩造於斯時始合意終止系爭租約，為原告所不爭執，是兩造已於該日合意終止系爭租賃契約乙節，應堪信為真實。
（四）原告請求返還押租金、租金，及給付裝潢費用有無理由？若有理由，得請求之金額為何？
1、押租金部分：
（1）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院83年臺上字第2108號判例、77年度臺上字第
22 13 號判決要旨參照）。查原告主張被告應返還100 萬元押租金之事實，為被告所否認，並以兩造遲至94年10月31日始合意終止系爭租約，然原告僅繳交租金迄94年7 月份，則94年8 、9 月份及10月1 日起至同月30日止之租金亦應從押租金中抵付等語置辯。查原告給付被告100 萬元押金之事實，為兩造所不爭執，又兩造係於94年10月31日始合意終止系爭租約，亦經認定同前。而原告亦自承僅繳付租金至94年7 月份為止（詳本院卷㈠第88頁），並有支票2 紙在卷可查（詳本院卷㈠第32頁、第35頁）。則系爭租約於94年8 月份、9 月份及10月1 日起至同月30日既係有效存在，被告自得請求原告給付上開租金，而上開未付租金總計741,936 元【250,000 ×2 ＋（250,000 ×30/31 ）】，揆諸前開說明，應從押租金中抵付，則原告可取回之押租金應為258,064 元（1,000,000 －741,936）。
（2）又原告就系爭房屋已進行設計、製圖、鋁門、玻璃等相關裝潢工程（詳下述），則被告主張原告未進行裝潢，依租約第2 條約定，不應領取3 個月租金作為補貼，上開押租金亦應扣抵該部分金額，應屬無由。另被告辯稱：原告未回復原狀前可拒絕返還押租金云云。然本件並無從證明原告有回復原狀之義務，且被告亦未舉證證明系爭房屋原狀情形（詳如反訴部分所述），則被告依此為拒絕返還押租金之理由，亦屬無據。
2、租金部分：原告主張被告應返還其已給付之租金2,137,500 元之事實，為被告所否認，並以兩造既係於94年10月31日始合意終止系爭租約，其受領該部分租金應有理由等語置辯。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。又契約一經合法終止，即向後失其效力，而使原契約歸於消滅。則於兩造合意終止系爭租約前，該租約既屬有效，則被告受領上開租金，應屬有據。從而原告請求被告返還上開租金，即屬無由。
3、裝潢費用部份：原告主張依民法第113 條、第114 條、第226 條第1 項、第213 條第1 項、第216 條第1 項、第256 條、第260 條、第431 條、第259 條、第179 條規定，請求被告賠償其所支出系爭房屋內部清洗、拆除、設計及重新裝潢費用共計2,284,500 元，固據提出支票、送貨單、客戶對帳單、估價單、承攬合約書、請款單、報價單為憑（詳本院卷㈠第37頁至第49頁、第95頁至第97頁、第217 頁）。並聲請傳訊證人癸○○、子○○、丙○○、辛○○、乙○○、丁○○到庭證述甚明（詳本院卷㈠第180 頁至第185 頁、第
213 頁、第226 、227 頁）。惟為被告所否認，並以其將系爭房屋出租予原告，原告係自行評估後始為上開裝修，嗣原告不再續租系爭房屋，應自行負擔該部分費用。且原告已經將系爭房屋原有格局破壞，上開費用對其並無效益等語資為抗辯。查原告主張撤銷、解除系爭租賃契約，並無理由，已如前述，則原告依民法第113 條、第114 條、第226 條第1 項、第213 條第1 項、第216 條第1 項、第
25 6條、第259 條、第260 條規定請求上開裝修費用，應屬無據。另民法第431 條有關租賃關係終止後，承租人得請求出租人償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法第179 條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。則原告另依民法第179 條規定，請求上開金額，亦屬無由。而民法第431 條第1 項所稱出租人應償還之費用，係指承租人就租賃物支出之有益費用而言，惟以承租人支出之費用額多於現存之增價額時，不應責令出租人償還費用之全額，故於其但書規定出租人償還費用之義務，以現存之增價額為其限度，非謂承租人支出之費用額少於現存之增價額時，出租人即應償還現存之增價額（最高法院30年上字第193 號判例意旨參照）。足見原告得請求之有益費用，以現存之增價額為其限度，原告以其支出裝修費用全額請求被告給付，應屬無據。又原告就系爭房屋現存之增價額為何，並未舉證證明之，則原告依民法第431 條規定請求被告給付有益費用，亦屬無據。
六、綜前所述，原告依消費借貸之法律關係請求被告返還1,312,
500 元，另請求返還押租金258,064 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即95年4 月27日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核如主文第1 項所示部分，均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告如主文第4 項所示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告將系爭房屋拆除，重新整修。兩造既已終止契約，反訴被告應回復原狀，依民法第263 條準用第258 條、第260 條規定，賠償反訴原告1,613,000 元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,613,000 元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡本件願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：本件係因可歸責於反訴原告之事由而解除契約，反訴原告不得要求反訴被告回復原狀。且反訴原告提出之估價單亦無從證明該金額即為回復原狀之必要費用。又兩造於93年6 月5 日約定反訴原告需於同年月15日以前，自行將系爭房屋之地面清除、打平，並將雜物清除，交予反訴被告使用，反訴原告係依上開協議履行，故反訴原告不得請求反訴被告回復原狀等語置辯。並聲明求為判決：㈠駁回反訴原告之訴；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、反訴原告主張反訴被告應回復原狀，賠償反訴原告1,613,00
0 元之事實，固據提出估價單及相片為憑（詳本院卷㈠第20
2 頁、第257 頁至第258 頁），惟為反訴被告所否認，並以上揭情詞置辯。則本件反訴部份爭點應為：反訴原告請求反訴被告回復原狀有無理由？若有理由，其得請求之金額為何？
（一）兩造約定系爭房屋先由反訴原告清除內部，打通隔間後，始交由反訴被告使用。反訴被告並因而提供15萬元補貼反訴原告等情，為兩造所不爭執，並據證人辛○○到庭證述：其進入系爭房屋時，該屋內部隔間已經打除，X 光室正在拆除等語甚詳（詳本院卷㈠第281 頁），另有系爭租賃契約1 份、支票3 紙、協議書及相片在卷可查（詳本院卷㈠第25、26頁、第37頁、第39頁、第287 頁至第292 頁）。則系爭房屋室內隔間既係反訴原告依兩造約定自行雇工打除，反訴原告並因此受有補貼，則反訴原告打除系爭房屋隔間之行為，應屬反訴原告為履行交付合於兩造所約定之租賃物予反訴被告之義務而為之清除行為。則反訴原告請求反訴被告回復原狀，應屬無由。又兩造約定93年5 月至7 月系爭房屋外觀整修期間，反訴原告同意以不收房屋租金方式作為補貼反訴被告整修外觀之費用。另整修房屋外觀之費用，含整修費、磁磚費、鋁窗費及玻璃費，由反訴原告負擔1/4 ，反訴原告並已給付相關費用等情，亦據證人癸○○、乙○○到庭證述甚詳（詳本院卷㈠第180 頁、第213 頁），復有上開契約在卷可查。則系爭房屋之整修既經反訴原告事前同意，兩造亦約定反訴原告應負擔整修費用，足見兩造應無於系爭租約終止後，將系爭房屋改裝設施回復至出租前未改裝時狀態之意。況系爭租賃契約亦未約定反訴被告於系爭租賃契約終止後有回復原狀之義務，則反訴原告據以請求回復原狀，洵屬無據。
（二）又按民法第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之，同法第263 條定有明文。依上規定，僅於當事人係依法律規定終止契約，始得準用上開規定。本件兩造係合意終止系爭租約，已如前述，揆諸前開說明，即無準用上開規定之問題，反訴原告依此請求反訴被告賠償，亦屬無據。
（三）且反訴原告雖主張承包商估價費用1,613,000 元即屬回復原狀之必要費用，然查上開費用係證人庚○○就系爭房屋
3 、5 樓部分，依反訴原告主張加以測量、估計，並以新品價格計算等情，已據證人庚○○到庭證稱：反訴原告指示其順便估算系爭房屋3 、5 樓，當時系爭房屋3 樓隔間均已打通，5 樓係露臺，估價單係依據反訴原告所述要怎樣整修下去測量之後估價的，伊都是以當時新品的價錢估算等語甚詳（詳本院卷㈠第251 頁）。則證人庚○○僅估計系爭房屋3 、5 樓部份，且所估算內容均係依反訴原告指示，又其價格未經折舊，自無從以上開金額認作回復系爭房屋原狀之必要費用。況反訴原告亦自承其無法證明系爭房屋之原狀為何（詳本院卷㈠第230 頁）。且反訴原告原稱：系爭房屋原作為醫院使用，自60年間完成時起，至出租予反訴被告時止並未整修等語（詳本院卷㈠第230 頁）。嗣改稱：該屋原作為醫院使用，後又出租予好樂迪，反訴被告應回復至好樂迪返還房屋時之原狀等語（詳本院卷㈠第262 頁），前後亦有矛盾。則反訴原告亦未能舉證證明其當初交予反訴被告之租賃物原狀為何。另反訴原告自稱：系爭房屋1 、2 樓因其與友人合夥經營餐廳，已經重新裝潢等語（詳本院卷㈠第250 頁）。足徵系爭房屋1、2 樓部分已屬無法回復原狀。則其主張反訴被告應將系爭租賃物回復原狀，自屬無據。
四、綜上所述，反訴原告依民法第263 條準用第258 條、第260條規定，請求反訴被告系爭房屋回復原狀，洵屬無據，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
叁、本件本訴及反訴部分之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦
方法及陳述主張，對於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條、第39
0 條第2 項第、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
民事第三庭審判長法 官 陳嘉惠
法 官 鄭峻明法 官 謝梨敏正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
書記官 林玉珊