臺灣高雄地方法院民事判決 95年度重訴字第228號原 告 板信資產管理股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃祖裕 律師複代理人 史乃文 律師
楊貞瑾 律師被 告 甲○○
高雄活力廣場有限公司法定代理人 丙○○上列當事人間請求交還房屋等事件，本院於中華民國九十七年七月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表坐落高雄市○○區○○段四小段六八九、六九○地號等土地，暨坐落其上同小段三三四七、三三四八、三三四九、三三五○、三三五一建號等建物全部謄空遷讓交還原告。
被告應自民國九十五年四月十二日起至交還上開房地之日止，按月給付原告新臺幣壹拾叁萬叁仟零捌拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用四分之三由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決於原告以陸佰陸拾伍萬肆仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹仟玖佰陸拾貳萬貳仟壹佰貳拾伍元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告高雄活力廣場有限公司（下稱高雄活力公司，法定代理人為丙○○）經本院合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。」，「第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告即板信資產管理股份有限公司（下稱板信公司）於起訴時，其法定代理人為郭祐福，嗣於訴訟進行中變更為乙○○，業據原告陳述明確，並據提出聲明承受訴訟狀在卷為憑（詳本院卷㈡第98頁、第99頁）。是其法定代理人變更後，業由新任法定代理人依法聲明承受訴訟，揆諸前開說明，其聲明承受訴訟於法核無不合，核先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：緣原告於民國94年12月30日、95年4 月11日分別與訴外人蔡耀文、蔡黃敏、蔡瑞珊、蔡哲雄、連植焜、李周嬌媚、林麗貞、吳國賢等人簽訂買賣契約，而購得如附表示之建物即門牌號碼：高雄市○○區○○街○○號、30號1 樓、30號2 樓、30號地下一層，及30號地下二層等房屋（下稱系爭房屋）之所有權（另系爭建物所在之基地即坐落高雄市○○區○○段四小段689 、690 地號等土地，係原告於89年11月22日由本院民事執行處拍賣得標取得所有權，同小段710 地號土地則為訴外人劉瑩荺所有，以下合稱為系爭房地），惟現則由被告甲○○、高雄活力公司無權占有作為攀岩及停車場使用中。被告無法律上之原因而占有使用系爭房地，已侵害原告之所有權，原告自得依所有物返還請求權之規定，訴請被告等人返還。又被告無權占有使用系爭房屋，顯係受有相當於租金額之不當得利，致原告受有同額金錢之損害，原告自得依不當得利之法律規定，請求依系爭房地申報地價及房屋現值總價額按年息百分之10計算相當於租金之不當得利金額。為此，爰依所有物返還請求權、不當得利請求權等法律關係，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應將系爭土地，暨坐其上之系爭房屋騰空交還原告，並自原告取得系爭房屋所有權之翌日（即95年4 月12日）起至交還房屋日止，按月給付原告180,287 元，並就原告勝訴部分願供擔保以代釋明，請准宣告得為假執行等語。
二、被告之抗辯：㈠被告高雄活力廣場有限公司（法定代理人丙○○）經本院合
法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告甲○○抗辯略以：
坐落高雄市○○段○ ○段3347、3348、3349、3350、3351建號之系爭房屋，均為被告甲○○出資興建而取得所有權，俟後因提供作為借款之擔保而分別將3347建號登記為訴外人連植焜、蔡黃敏珠共有；3348及3349建號登記為訴外人蔡耀文所有；3350及3351建號則登記為訴外人李周嬌媚所有。因訴外人連植焜、蔡黃敏珠、蔡耀文及李周嬌眉等人均係受被告甲○○之信託登記為如附表所示房屋之所有權人，並非真正之所有權人，非經被告甲○○之同意不得擅自處分系爭房屋，且系爭房屋自始均由被告甲○○占有使用中。又被告甲○○已於95年1 月25日以高雄41支郵局第63號存證信函告知訴外人連植焜、李周嬌媚等勿將系爭房屋出售，亦於同年2 月10日以高雄41支郵局第87號存證信函告知原告上情。詎訴外人連植焜等仍將系爭房屋出售，且原告明知被告甲○○係系爭房屋之真正所有權人，仍惡意予以購買，而其買受系爭房屋係繼受取得所有權，自應受其前手即訴外人連植焜等人對系爭房屋之權利限制，因此原告以被告等無權占用請求交付房屋及給付不當得利之租金，顯無理由等情，乃聲明求為判決原告之訴及假執行之聲請均駁回，及如受不利之判決，願供擔保以代釋明，請准宣告得免為假執行等語，資為抗辯。
三、兩造爭執及不爭執之事項：㈠兩造不爭執之事項：
如附表所示之系爭房屋，現為被告共同佔有使用中。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告訴請被告應將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？⒉原告請求被告應自95年4 月12日起至返還系爭房屋之日止
，按月給付180,287 元（詳本院卷㈢第162 頁），有無理由？
四、原告主張如附表所示之系爭房地為其所有，現為被告無權占有使用中，被告係無權占有使用系爭房地，顯係受有相當於租金額之不當得利，致原告受有同額金錢之損害等前詞，則據被告甲○○抗辯以：訴外人蔡耀文等人係受甲○○之借名登記為系爭房屋之所有權人，原告自無從向非真正所有權人之手取得系爭房屋之所有權，被告仍為系爭房屋之真正所有權人，即無不當得利可言等情。嗣兩造於本院審理中，經協商整理爭點為：
⒈原告訴請被告應將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？⒉原告請求被告應自95年4 月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付180,286 元，有無理由？兩造既就上開爭點生有爭執，自應由本院依法予以審酌判斷。
五、原告訴請被告應將系爭房地騰空返還原告，有無理由？㈠原告買受如附表所示之房屋，是否為真正所有權人？
⒈按「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」，民法第758 條定有明文。
而「所謂登記，係指地政機關將物權取得、設定、喪失及變更之事項，登載於其所掌之土地登記簿而言。」，再「契約當事人基於契約關係將不動產所有權移轉予他人後，該他人即取得不動產所有權。於契約關係消滅後，移轉人或其繼承人縱得請求該他人或其繼承人恐返還該不動產，惟於返還登記前，自難謂該不動產已為原移轉人或其繼承人所有。」，此分別有最高法院86年度台上字第574 號、88年度台上字第428 號等民事判決意旨可資參照。是如建物買受人係向土地登記簿上登記之所有權人購買建物者，於該建物之前移轉人請求現登記所有權人返還登記前，仍不得謂買受人無從取得建物之所有權，此為我民法物權編，係採登記生效主義之立法當然結果，核先敘明。
⒉原告主張如附表所示之房屋，係其於94年12月30日、95年
3 月22日，分別與訴外人蔡耀文、蔡黃敏、蔡瑞珊蔡哲雄、連植焜、李周嬌媚、林麗貞、吳國賢等人簽訂買賣契約而購得系爭房屋，已登記為現所有權人，另系爭建物所在之基地，係其於89年11月22日由本院民事執行處拍賣得標取得所有權等事實，業據原告到庭陳述綦詳，並據提出買賣契約、建物登記謄本、土地登記謄本各1 份（詳本院卷㈠第7 頁至12頁、第19頁至第22頁、第29頁至第34頁）附卷為憑，復為被告甲○○到庭所不爭執，另被告高雄活力公司則經本院合法通知無正理由未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，經本院調查證據之結果，應堪信原告上開主張為真實。
⒊被告甲○○固抗辯：訴外人蔡耀文等人係受其信託登記為
如附表所示房屋之所有權人，原告自無從向非真正所有權人之手取得系爭房屋之所有權等前情。然查，被告甲○○抗辯之上開事實，固據其提出借款協議書、不動產買賣契約書、存證證函各1 份附卷為憑（詳本院卷㈠第75頁至第86頁）；而參以系爭房屋確係原告向原所有權人即訴外人蔡耀文等人所購買而取得所有權之事實，為兩造所不爭執，並據本院依職權向高雄市新興地政事務所查詢明確，有該所95年8 月10日高市地所三字第0950006346號函及函附之系爭建物登記異動索引資料、建物登記申請書、建物買賣所有權移轉契約書、建物所有權狀等各1 份附卷為憑（詳本院卷㈠第98頁至第233 頁）。則依我民法物權編係採登記生效主義之立法原則，訴外人蔡耀文等人既係系爭房屋之所有權登記名義人，縱其等與被告甲○○仍存有信託登記之契約，於依該信託契約訴請蔡耀文等人返還系爭房屋登記為甲○○所有之前（此部分業據甲○○另訴請本院以97年度訴字第950 號《審訴字第856 號》民事事件審理中，詳本院卷㈢第25頁至第30頁），原告信賴蔡耀文等人為系爭房屋之所有權人而與之成立買賣關係取得系爭房屋所有權，揆諸上開法律規定與最高法院民事判決意旨所示，尚不得謂原告非屬系爭房屋之真正所有權人，已至為明確。
㈡原告請求被告遷讓系爭房地，有無理由？
⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767 條定有明文。
⒉經查，系爭房地確為原告所有之事實，已如前述。而系爭
房地現由被告2 人占有使用中之事實，業據被告於本院言詞辯論期日到庭陳述明確在卷（詳本院卷㈢第54頁背面言詞辯論筆錄）。是揆諸前開法律規定，被告2 人既屬無所有權而仍繼續占有使用，則原告依所有物返還請求權之法律關係，訴請被告2 人遷讓返還系爭房地，自屬有理由。
六、原告請求被告應自95年4 月12日起至返還系爭房地之日止，按月給付180,287 元，有無理由？㈠按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」．民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。
又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」，此有最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨可資參照。本件被告既屬無權占用系爭房屋暨所坐落之基地，參諸上開最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨所示，顯係受有相當於租金額之不當得利，致原告受有同額金錢之損害，則原告訴請被告返還被告所受之利益，於法即無不合，已堪認定。
㈡次「按城市地方房屋租金，以不超過土地及建築物申報總價
年息10% 為限，租用基地建築房屋亦准用之」，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額」，此亦有最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨足參。查系爭房屋暨所坐落之基地，位在高雄市○○區○○街（30號）上，為十米寬之街道，近鄰七賢路（約
100 米距離），為鋼筋（骨）混凝土造18層樓內之地下一、二層及地上一、二樓，曾作為攀岩場及停車場使用，確可作為商業用途，其週邊屬高雄火車站商圈為繁華地段，其對外交通便利，生活機能良好。另系爭房屋之主建物部分係於79年間建築完成，屋齡已有16年餘，有本院現場勘驗筆錄、現場照片、土地及建物登記謄本可稽（詳本院卷㈡第91頁至第
111 頁、卷㈠第8 頁至第12頁、第19頁至第22頁）。再系爭房屋之面積共計5859.7平方公尺（詳附表所示），有高雄市新興地政事務所建物測量成果圖附卷可稽（詳本院卷㈡第10
2 頁至第111 頁）。本院審酌系爭房屋、土地附近居住情形、繁榮程度及系爭土地利用之狀況，認為被告就占用系爭房地所受相當於租金之不當得利金額，以按土地及建物申報現值年息8%計算較為適當公允。
㈢又本件原告係訴請被告應自95年4 月12日起至交還上開房地
之日止，按月給付依系爭房地申報地價及房屋現值總價額按年息百分之10計算相當於租金之不當得利金額即每月180,287 元，是本院於計算上開每月相當於租金之不當得利金額，即應依系爭房、地於95年4 月12日之土地申報地價及房屋現值為計算基礎，至於俟後如因土地申報地價、房屋現值有所提高，其每月相當於租金之不當得利金額，應由兩造另行協商，如協商不成，再由原告訴請法院裁判增減其租金數額（臺灣高等法院72年度法律座談會民事類第1 號研討問題研討結論，及民法第442 條參照）。而系爭房、地之土地申報地價及房屋課稅現值之總價額如下：
⒈系爭689 、690 地號等土地，於93年1 月至95年12月間之
申報地價為：21,450元/ ㎡（詳本院卷㈢第129 頁、第13
1 頁）（至於原告主張689 之1 、690 之1 地號等土地雖係分割自689 、690 地號，惟並無記載其上亦有系爭建號存在，詳本院卷㈢第130 頁、第131 頁，自不應列入計算範圍），其面積別為743 ㎡、504 ㎡。另依原告主張系爭3347建號建物占有土地比率為23.77﹪，另3348、3349、3350、3351建號等建物占有土地比率各為8.18﹪、1.26﹪、0.57﹪、4.38﹪（以上建物占有土地比率，詳本院卷㈢第111 頁）。是依此標準計算系爭建物所占土地之申報總價額為9,035,525 元（計算方式：【（743 ㎡＋504 ㎡）×21,450元/ ㎡×（23.77 ﹪＋8.18﹪＋1.26﹪＋0.57﹪＋4.38﹪）】＝9,035,525 元。計算式參照本院卷㈢第16
4 頁之方式，惟數字則有不同）。⒉而系爭建物之現值雖據被告抗辯不同意以房屋課稅現值為
計算標準（詳本院卷㈢第114 頁），惟參以房屋課稅現值，理應由稅捐稽徵機關依職權評定房屋之現值，作為課稅之依據，且通常稅捐稽徵機關作為課稅現值之價額，衡較建物之現值為低，準此，以房屋課稅現值作為建物現值，於當事人間並無不利，亦有較為當事人所能認同之益處。
（最高法院86年度台上字第225 號民事判決要旨認應依房屋鑑定價值為計算標準，惟該判決意旨尚非係最高法院民事庭審認之判例，本院自不受其拘束，附此說明）。是以，本院認仍應以捐稽徵機關認定之課稅現值價額，為系爭建物之現值。準此，系爭3349、3350、3351、3347、3348、建號等建物，於95年間之課稅現值分別為：326,500 元、376,300 元、3,221,200 元、3,764,400 元、3,238,20
0 元整（詳本院卷㈢第104 頁至第109 頁，其中3347建號係以課稅現值較低之97年度課稅現值為準），則依此計算系爭房屋現值總額為10,926,600元（計算方式：326,500元＋376,30 0元＋3,221, 200元＋3,764,400 元＋3,238,
200 元＝10,9 26,600 元）。⒊是系爭土地申報總價額及系爭房屋現值總價額合計共為19
,962,125 元 （計算方式：9,035,525 元＋10,926,600元＝19,962,125元）。準此，系爭房、地總價額依年息8%計算之每月相當於租金之不當得利金額為133,081 元（計算方式：19,962,125元×8%÷12月＝133,080.8 元，採四捨五入為133,081 元/ 月）。
㈣承上，本件原告訴請被告自應自95年4 月12日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付當於租金利益之不當得利金額每月為133,081 元，即無不合。
七、綜上所述，原告已分別於94年12月30日、95年4 月11日向訴外人蔡耀文等人購買取得系爭房屋之所有權，而被告等人於原告取得系爭房地所有權後仍繼續占有使用，即屬無權占有，並因而受有相當於租金額之不當得利，已如前述。從而，揆諸上揭法律規定與最高法院民事判例、判決意旨所示，原告依民法第767 條、第179 條等法律定定，訴請被告應遷讓返還系爭房地，及自95年4 月12日起至清償日止，按月給付相當於租金利益之不當得利金額每月133,081 元，於此範圍內之請求為有理由，所訴自應予以准許；逾此範圍之請求為無理由，所訴自應予以駁回。
八、兩造陳明願供擔保以代釋明，請准宣告假執行及免為假執行等語，經核於原告勝訴部分，依法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予以駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊、防禦方法與舉證，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 14 日
民事第五庭 法 官 柯盛益上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 14 日
書記官 卓榮杰附表：被告應交還之不動產┌─┬──┬───┬───┬───┬───┬───┬──┐│編│建號│ 基地 │ 建物 │建築式│樓層面│附屬建│權利││號│ │ 坐落 │ 門牌 │樣主要│積合計│物主要│範圍││ │ │ │ │建築材│（平方│建築材│ ││ │ │ │ │料及房│公尺）│料及用│ ││ │ │ │ │屋層數│ │途 │ │├─┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤│ │ │高雄市│高雄市│鋼骨鋼│一層：│平台：│ ││ │ │新興段│新興區│筋混凝│25.57 │35.37 │ ││ │ │四小段│同愛街│土造 │夾層：│ │ ││1 │3349│689地 │28號 │ │103.82│ │全部││ │ │號 │ │ │通道：│ │ ││ │ │ │ │ │32.29 │ │ ││ │ │ │ │ │合計：│ │ ││ │ │ │ │ │161.68│ │ │├─┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤│ │ │高雄市│高雄市│鋼骨鋼│一層：│ │ ││2 │3350│新興段│新興區│筋混凝│90.52 │ │ ││ │ │四小段│同愛街│土造 │合計：│ │全部││ │ │690地 │30號1 │ │90.52 │ │ ││ │ │號 │樓 │ │ │ │ │├─┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤│ │ │高雄市│高雄市│鋼骨鋼│二層：│陽台：│ ││ │ │新興段│新興區│筋混凝│529.98│83.10 │ ││ │ │四小段│同愛街│土造 │電梯樓│ │ ││3 │3351│689、 │30號2 │ │梯間：│ │全部││ │ │690地 │樓 │ │73.82 │ │ ││ │ │號 │ │ │合計：│ │ ││ │ │ │ │ │603.80│ │ │├─┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤│ │ │高雄市│高雄市│鋼骨鋼│地下一│ │ ││ │ │新興段│新興區│筋混凝│層：12│ │ ││ │ │四小段│同愛街│土造 │82.44 │ │ ││4 │3348│689、 │30號地│ │合計：│ │全部││ │ │690、 │下一層│ │1282.4│ │ ││ │ │710地 │ │ │4 │ │ ││ │ │號 │ │ │ │ │ │├─┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤│ │ │高雄市│高雄市│鋼骨鋼│地下二│ │ ││ │ │新興段│新興區│筋混凝│層：11│ │ ││ │ │四小段│同愛街│土造 │67.81 │ │ ││ │ │689、 │30號地│ │地下三│ │ ││ │ │690地 │下二層│ │層：11│ │ ││ │ │號 │ │ │67.81 │ │ ││ │ │ │ │ │地下四│ │ ││5 │3347│ │ │ │層：11│ │全部││ │ │ │ │ │67.81 │ │ ││ │ │ │ │ │地下五│ │ ││ │ │ │ │ │層：21│ │ ││ │ │ │ │ │7.83 │ │ ││ │ │ │ │ │合計：│ │ ││ │ │ │ │ │3721.2│ │ ││ │ │ │ │ │6 │ │ │└─┴──┴───┴───┴───┴───┴───┴──┘