臺灣高雄地方法院民事判決 95年度重訴字第239號原 告 甲 ○訴訟代理人 蔡明樹律師被 告 高雄縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 曾劍虹律師當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件耕地租佃爭議，業經高雄縣鳥松鄉公所耕地租佃委員會及高雄縣政府耕地租佃委員會分別調解、調處不成立，而由高雄縣政府函送本院審理，揆諸前開規定，自無不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴狀請求被告給付新台幣（下同）6,392,997 元，及自民國95年1 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於起訴狀繕本送達後，就上開金額減縮為1,988,246 元，並請求自94年5 月9 日起算之利息，係屬減縮應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告就坐落高雄縣○○鄉○○段○○○ ○號公有耕地，面積
0.588463公頃（下稱系爭土地）與被告成立公有耕地租賃契約（下稱系爭租約），租期6 年，自民國90年1 月1 日起至95年12月31日止。嗣因被告為開闢「澄清湖特定區Ⅳ-10 藝術特區工程」，將上開公有耕地編定為「公園用地」，並依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約。
㈡依據下列內政部函釋，被告於終止租約核計補償費時，應適
用平均地權條例施行細則第98條第2 項及土地稅法第39條規定，毋庸扣除土地增值稅：
⒈內政部94年5 月23日內授中辦地字第0940723586號函（下
稱內政部函一）：查修正前之平均地權條例施行細則第98條第2 項規定：「依同條第3 項終止租約之公有出租耕地，其給與承租人之補償，應按照申請終止租約當期該土地之公告土地現值，扣除以該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額之三分之一計算」。故本部90年5 月8日台（90）內地字第9006582 號函釋：「公有出租耕地依法編定為公共設施用地，依耕地三七五減租條例終止租約收回土地補償承租人時應減除之土地增值稅，並非為零」。惟鑒於實務執行上，公、私有土地同屬公共設施用地時，終止租約核計補償費結果不一致，常遭質疑，故行政院92年10月15日已修正前開細則規定為：「依本條例第77條第
3 項規定終止租約之公有出租耕地，於預計土地增值稅時，應按照同條件之私有土地方式辦理」。準此，有關公有出租耕地，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止租約補償核扣土地增值稅方式，請依上開規定處理。
⒉內政部94年8 月8 日內授中辦地字第0940050060號函（下
稱內政部函二）：查耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條對於公有出租耕地經變更為非耕地均有得終止租約及扣除預計土地增值稅後餘額三分之一補償承租人之規定。惟對於核計補償費預計土地增值稅方式於耕地三七五減租條例並未明定。茲以耕地三七五減租條例第17條規定係配合平均地權條例上開規定而設，因屬相同狀況，在耕地三七五減租條例並未另有規定下，自應屬適用平均地權條例施行細則第98條第2 項規定。至平均地權條例施行細則規定，預計土地增值稅時，應按照同條件之私有土地方式辦理。所謂「同條件」，意指公有出租耕地如屬公共設施保留地，其中終止租約核計補償費預計土地增值稅方式，即比照私有公共設施保留地於終止租約預計土地增值稅方式辦理。⒊內政部94年9 月27日內授中辦地字第0940723586號函（下
稱內政部函三）：查公有出租耕地，依耕地三七五減租條例第17條終止租約時，其核計補償費預計土地增值稅方式，仍應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項規定，即按照同條件之私有土地方式辦理，前經本部94年8 月8日內授中辦地字第0940050060號函釋在案。復查土地稅法第39條規定：「被徵收之土地，免徵土地增值稅。依都市計劃法指定之公共設施保留地尚未徵收前之移轉，準用前項規定免徵土地增值稅。‧‧‧」，本案土地既經貴府查屬都市計劃法規定應予徵收之公共設施保留地，其補償費預計土地增值稅方式，即比照私有公共設施保留地尚未徵收前之移轉，免徵土地增值稅，貴府以終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一補償承租人，似與上開規定未符。
⒋內政部以95年1 月5 日內授中辦地字第0950723903號函（
下稱內政部函四）：本案公有出租耕地，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約，其核計補償費預計土地增值稅方式，應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項規定，比照私有公共設施保留地尚未徵收前之移轉，免徵土地增值稅。
㈢據上開內政部之函釋，原告得請求被告補償之金額如下：
⒈土地補償費：系爭土地於終止租約當期之公告現值為每平
方公尺19,750元，原告承租之面積為0.588463公頃（即58
84.63 平方公尺）之6 分之1 ，依此計算，被告應支付原告土地補償費共計為：6,456,747 元【計算式：5884.63×19750 ÷3 ÷6= 0000000】。
⒉改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物部分：此部份金額業經被告核定為254,004元。
⒊上開金額加總後，再扣除被告先前向提存所提存嗣由原告
於95年7 月3 日領取之4,722,445 元，及提存規費60元，總計，原告尚得向被告請求1,988,246 元 (計算式：0000
000 ＋000000－0000000 －00＝0000000)。㈣聲明：⒈被告應給付原告1,988,246 元，及自94年5 月9 日
(即 被告終止租約時)起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願以現金，或同類之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告主張應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定
，比照被徵收前之私有土地所有權移轉行為，適用土地稅法第39條之規定免徵土地增值稅，惟系爭土地為被告所有之公有土地，並非「被徵收之土地」，自不能比附援引。況平均地權條例第77條第1 、2 項規定係指依第76條：「出租耕地經依法編為建築用地‧‧‧，得終止租約」，則適用該法終止租約者，係以耕地被編定為建築用地為要件。惟本件系爭土地係被編定為「公園用地」，而非「建築用地」，故被告援引上開內政部函釋，主張計算土地補償金額時應免扣除土地增值稅額，並不可採。
㈡又依據內政部80年10月9 日台（80）台內地字第8072269 號
函表示：「按出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約，平均地權條例第76條訂有明文，又經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止耕地租約，耕地三七五減租條例第17條第5 項亦有明文。二者適用範圍並不相同。編為建築用地之出租耕地，出租人依平均地權條例請求收回者，其程序、補償、爭議處理等事項，應依平均地權條例規定辦理。出租人依耕地三七五減租條例請求收回土地者，其程序、補償、爭議處理等事項，應依耕地三七五減租條例規定辦理。本案倘依耕地三七五減租條例規定收回，自應依本部79年8 月15日台內地字第827373號函規定辦理」（下稱內政部函釋五）。本件被告係依耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款規定終止系爭租約，依內政部函五之解釋，自應適用耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定予以終止租約，並以當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一作為補償。
㈢另耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款「減除土地增值
稅」乃預計性質，不管將來地主是否確被課徵土地增值稅或課徵金額是否變動，均以當期公告土地現值作為計算稅額加以減除。故原告引上開內政部函一至函四，認為系爭土地應比照私有公共設施保留地尚未徵收前之移轉，免徵土地增值稅，乃錯誤之比附援引。蓋私有土地被編定為公共設施保留地，為減輕將來地主土地被徵收時，因土地徵收補償金與市價相比偏低，而不課徵其土地增值稅，目的在減少被徵收地主損失及負擔（稅負），而系爭土地為被告所有，並無徵收行為，亦無移轉土地之事實，根本無適用土地稅法第39 條規定之餘地。且倘依原告主張之公有出租耕地毋庸扣除土地增值稅，則公有土地不僅未享受到土地稅法第39條減稅之利益，反而因為不能減除土地增值稅，而形同增加支付承租人補償金之負擔，顯非平均地權條例施行細則第98條第2 項所謂「按照同條件之私有土地方式辦理」而受有同條件之對待，亦即，公有土地反而處於更不利之地位。從而，原告上開主張，顯已違反耕地三七五減租條例及平均地權條例關於收回耕地補償之法律規範意旨。
㈣綜上，本件應依耕地三七五減租條例第17條第2 項規定：以
終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一作為補償。故而，被告應給付原告之補償費計算如下：
⒈土地補償費：
終止租約當期之公告現值為每平方公尺19,750元，原告承租之面積為0.588463公頃（即5884.63 平方公尺）之6 分之1 ，依此計算，被告應支付原告土地補償費共計為：19,370,240元【計算式：5884.63 ×19750 ÷6=19,370,
240 】。⒉預計系爭土地94年度土地增值稅額：
以系爭土地94年1月公告土地現值每平方公尺19,750元試算系爭土地增值稅額，高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地面積共計有6844.56平方公尺，稅額為41,626,404元，而原告僅承租上開土地之6 分之1 ，故稅額應為5,964,737元【計算式：00000000×（5884.63 ÷6844.56） ÷6=0000000】⒊總計，被告應給付原告之終止租約收回土地補償費為土地
補償費減除土地增值稅後餘額3分之1，即4,468,501元【計算式：（00000000－0000000） ÷3 =0000000】，而被告加計地上物補償金254,004 元，業於95年1 月5 日為原告提存4,722,445 元，且原告並於95年7 月3 日領取上開金額，故被告已毋庸再為給付。
㈤聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造就被告所有系爭土地訂立耕地租賃契約，租期自90年1
月1 日起至95年12月31日止。茲因被告為開闢「澄清湖特定區Ⅳ-10 藝術特區工程」，將系爭土地編為「公園用地」，而依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項第3款規定，於94年5月9日終止上開耕地租賃契約。
㈡原告就改良系爭土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物部分經被告核定補償金額為254,004 元。
㈢被告已於95年1 月5 日將終止租約補償費依耕地三七五減租
條例第17條第1 項第5 款及第2 項規定扣除土地增值稅後，加計地上物補償金，共提存4,722,445 元，而由原告於95年7 月3 日辦妥領取手續。
四、本件主要之爭點在於：原告主張被告雖以耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及第2 項規定終止租約計算補償費，惟依據內政部函一、內政部函二、內政部函三、內政部函四之解釋，因耕地三七五減租條例對於預計土地增值稅部分並無規定，故被告在核計本件補償費時，應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定而按照同條件之私有土地方式辦理，即依照土地稅法第39條第2 項之規定，免徵土地增值稅。而被告則以：兩造間之耕地租賃契約係依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止契約，依內政部函五，自應適用該條例第17條第2 項第3 款規定以終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一作為補償。且系爭土地原屬被告所有，並未有徵收及移轉之行為，亦與土地稅法第39條第2 項之「未徵收前之移轉」之構成要件有別等語置辯，經查：
㈠按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：‧‧‧五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用，但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，耕地三七五減租條例第17條定有明文；又按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」、「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人」平均地權條例第76條、第77條第1 項、第3 項亦定有明文。
㈡雖上開二法均有終止耕地租賃契約之規定，惟兩者就終止租
約之要件及適用範圍並不相同，按「編為建築用地之出租耕地，出租人依平均地權條例請求收回者，其程序、補償、爭議處理等事項，應依平均地權條例規定辦理。出租人依耕地三七五減租條例請求收回土地者，其程序、補償、爭議處理等事項，應依耕地三七五減租條例規定辦理」；「出租耕地經依法編定或變更為建築用地以外之非耕地使用時，出租人終止租約收回耕地，僅得依耕地三七五減租條例之規定辦理」、「本案台中縣政府出租予清水合作農場之縣有耕地經依法編定為公共設施用地，該府為收回以開闢道路，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約，自應依同條第二項規定計算承租人應得之補償，法律規定明確，不宜比照平均地權條例施行細則第9 條第2 項關於撥用公有出租耕地之規定辦理」，有內政部（80）台內第字第8072269 號函、（81）台內第字第8110649 號函、（85）台內地字第8581526 號函可參。故由上開法律條文及內政部函釋可得出下列結論：
⒈私有出租耕地部分：
依法編為「建築用地」者，出租人在符合「收回自行建築或出售作為建築使用」之構成要件下有選擇依耕地三七五減租條例或平均地權條例終止租約之自由，惟倘出租人一旦選定適用之法規，即應適用該法規之規定辦理收回土地之程序、補償、爭議處理等事項。倘經編定或變更為「建築用地」以外之非耕地使用，則出租人僅得適用耕地三七五減租條例之規定終止租約。
⒉公有出租耕地部分：
平均地權條例第77條第3項僅規定「公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人」，雖未明定終止租約之要件，惟：
⑴平均地權條例第76條係規定耕地租約之終止要件，第77
條第1 項係規定終止租約後之補償範圍，雖第77條第3項並未如第77條第1 項有「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地」之規定，惟既然「公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人」係規定在第77條第1 項之下，依體系解釋，應如同第77條第1項 有「依前條規定終止租約收回耕地」之適用，易言之，公有出租耕地終止租約，亦應有平均地權條例第76 條 之適用。
⑵參照司法院（72）廳民一字第0129號民事法律問題座談
：「出租耕地經依法編定為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。又依上開條文規定終止耕地租約時，應由土地所有權人或會同該土地之承購人，檢具土地建築使用計劃書，以書面向直轄市或縣 (市)政 府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約，尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調，同條例第78條前段亦定有明文。上開二條文為終止租約之強制規定，法既未明文限定『耕地』為『私有出租耕地』，則不論私有或公有出租耕地，於終止租約時，均應踐行上開二條文規定之程序，始能發生終止租約之效力。」故依上開法律問題座談會之多數見解，現行平均地權條例第76條既未限定「出租耕地」為私有土地或公有土地，則解釋上無論私有或公有出租耕地，於終止租約時，均應有平均地權條例第76條之適用。
⑶故而，在公有出租耕地部分，應如同私有出租耕地般：
於依法編為「建築用地」者，在出租人符合「收回自行建築或出售作為建築使用」之要件下有選擇依耕地三七五減租條例或平均地權條例終止租約之自由，惟倘出租人一旦選定適用之法規，即應適用該法規之規定辦理收回土地之程序、補償、爭議處理等事項；倘經編定或變更為「建築用地」以外之非耕地使用，則出租人僅得適用耕地三七五減租條例之規定終止租約。
⑷本件系爭土地為被告所有之公有出租耕地，經都市計劃
法變更為「公園用地」，並非「建築用地」，依上開說明，被告僅得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5款規定終止兩造間耕地租賃契約，而其計算補償費之標準亦應依耕地三七五減租條例第17條第2 項辦理，而耕地三七五減租條例第17條第2 項已明定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，故被告抗辯其以終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償予原告，於法並無不合。
㈢至於原告雖以內政部函一、內政部函二、內政部函三、內政
部函四之解釋，認為因耕地三七五減租條例對於預計土地增值稅部分並無規定，故被告在核計本件補償費時，應適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定而按照同條件之私有土地方式辦理，即依照土地稅法39條第2 項之規定，免徵土地增值稅，惟查：
⒈耕地三七五減租條例第17條第2 項規定耕地出租人依同條
第1 項第5 款規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作物價額外，應就終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一給予補償。而該規定乃係基於承租人與出租人均得就耕地變更用途所生之利益予以均霑，然因出租人究為支出耕地土地增值稅之潛在義務人（一旦有土地所有權移轉時，出租人即應繳納，參土地稅法第28條），為避免在終止租約時，出租人扣除可能負擔之土地增值稅後所得之利益與承租人所得之利益顯然失衡，固而規定出租人得就土地公告現值扣除可能負擔之土地增值稅數額之餘額三分之一給付承租人；再者，土地增值稅之繳納，僅於土地所有權移轉或設定典權時，土地所有權人始有繳納義務，亦即土地所有權人永不移轉所有權，則均無需繳納土地增值稅，準此可知，上項規定「減除土地增值稅」等語，僅屬計算上之數額，要與出租人實際上應否或有無繳納該土地增值稅無涉；又依上開規定，補償金之計算，係以出租人終止租約當期之公告土地現值、土地增值稅為計算基點，一經計算即為確定，而在此時點以後所生之土地價值漲跌、土地增值稅稅率調整或課徵與否之風險，則均由出租人承擔，出租人不得以嗣後之變更已使其所得利益與承租人所得之利益顯然失衡，要求承租人返還先前受領之補償金。是以前揭規定之意義，應係指按照終止租約當期該土地之公告土地現值，扣除該公告土地現值為計算基礎核計之增值稅後餘額三分之一計算而言，始為正確合理之解釋。⒉內政部函二雖認為耕地三七五減租條例第17條第2 項之規
定對於核計補償費預計土地增值稅於耕地三七五減租條例並未明定，而認為應適用平均地權條例施行細則第98條第
2 項之規定。惟土地增值稅之核計方式於土地稅法第33條已規定明確，並無不能核計之問題，且高雄縣政府稅捐稽徵處亦核算出系爭土地之土地增值稅額應為41,626,404元（參見本院卷第82頁），故上開內政部函二認為耕地三七五減租條例未明定土地增值稅之核計方式，亦不可採。⒊又依據平均地權條例施行細則第98條第2 項規定：「依本
條例第77條第3 項規定終止租約之公有出租耕地，於預計土地增值稅時，應按照同條件之私有土地方式辦理」，可知上開規定係在依平均地權條例第76、77條終止租約及辦理補償時才有適用，而如前開第㈡之說明，耕地三七五減租條例與平均地權條例對於終止耕地租賃契約之要件及適用範圍均不相同，且本件僅得依耕地三七五減租條例第17條之規定終止系爭租約及辦理補償，則既然不得依平均地權條例第76、77條規定終止租約及辦理補償，又如何能類推適用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定？⒋況遍查耕地三七五減租條例所有條文，並無得免除土地增
值稅之相關規定，而內政部函釋在無法律依據之情況下，卻認為應準用平均地權條例施行細則第98條第2 項之規定，於預計土地增值稅時，按照同條件之私有土地方式辦理，顯係逾越耕地三七五減租條例之範圍而增加法所無之規定。
⒌又內政部函一認為「實務執行上，公、私有土地同屬公共
設施用地時，終止租約核計補償費結果不一致，常遭質疑，故行政院92年10月15日已修正前開細則規定為：「依本條例第77條第3 項規定終止租約之公有出租耕地，於預計土地增值稅時，應按照同條件之私有土地方式辦理。」準此，有關公有出租耕地，依耕地三七五減租條例第17 條第1 項第5 款終止租約補償核扣土地增值稅方式，請依上開規定處理」等語，惟依上開㈡⒉之說明及該條之文義解釋，可知只有在依平均地權條例第76條規定終止公有出租耕地之租約時，才有同條例施行細則第98條第2 項之適用，惟本件並非依平均地權條例第76、77條終止租約及辦理補償，業見前述，故上開內政部函一之見解於本件之爭議亦無適用之餘地。
㈣綜上所述，原告之主張及所引之上開內政部函均於法無據，
被告此部份之抗辯應較為可採。從而，原告主張系爭補償費，不得扣除土地徵值稅，並請求被告給付差額1,988,246 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 22 日
民事鳳山分庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 11 月 22 日
書記官 李崑良