臺灣高雄地方法院民事判決 95年度重訴字第245號原 告 乙○○訴訟代理人 郭福三律師被 告 丙○○訴訟代理人 王仁聰律師受 告知人 新厝加油站股份有限公司法定代理人 甲○○○上當事人間請求返還價金事件，經本院於民國96年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟玖佰參拾伍萬元，及自民國九十五年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰肆拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟玖佰參拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為供建築使用而向被告購買坐落於高雄市○○區○○段○○○號面積206 平方公尺之土地（下稱系爭土地），兩造並於民國94年11月18日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）19,350,000元，原告業已支付價金完畢。詎原告於95年4 月21日向高雄市政府工務局申請建造執照，遭該局以系爭土地為法定空地，依法不得供建築使用為由，駁回原告之申請，並告知被告前曾於94年9 月6 日，委由同勝建設股份有限公司（下稱同勝公司）申請建造執照，亦遭該局以不得供建築使用而駁回。因土地可否供建築使用，影響土地之開發及利用，進而影響土地交易價值之判斷，原告因誤認系爭土地可供建築使用而為買受，乃對標的物之性質發生錯誤，原告自得依民法第88條之規定，撤銷買受系爭土地之意思表示，並以起訴狀繕本之送達作為通知，則被告受領原告給付之價金，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有損害，原告爰依不當得利之法律關係，請求被告返還價金及法定遲延利息，故求為判決除假執行擔保金外，餘如主文所示。
二、被告則以：被告依系爭契約僅負有將系爭土地移轉登記與原告之義務，並保證系爭土地之相關資料與地政機關所出具之權狀證明相符合，因土地登記謄本記載系爭土地之地目為「建」，而被告移轉登記之系爭土地，地目亦為「建」地，則被告已履行債務。又購買土地之目的，並非當然以建築使用為唯一之目的，兩造各曾以系爭土地為擔保，分別向陽信商業銀行及第一商業銀行辦理抵押貸款1300萬元及1920萬元，足認系爭土地確有其經濟價值，難認原告係因錯誤而買受。且原告為建築公司之股東，對於建築具有專業知識，其就系爭土地可否供建築使用，應在購買前，自行向主管機關查明，是原告因疏未查明而誤認系爭土地可供建築使用，其就錯誤之發生，顯有過失，依民法第88條第1 項但書之規定，自不得主張撤銷意思表示等語置辯，並求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：原告主張兩造於94年11月18日簽訂系爭契約，約定由原告以19,350,000元之價格，購買系爭土地，原告業已支付該價金與被告，被告則於95年1 月3 日將系爭土地移轉登記與原告。原告以在系爭土地建屋銷售之投資計劃，向第一商業銀行借款1200萬元，並將系爭土地設定最高限額19,200,000元之抵押權與第一商業銀行。被告之配偶郭輝煌為同勝公司之股東兼監察人，被告曾於94年9 月6 日委由同勝公司向高雄市政府工務局申請系爭土地之建造執照，經高雄市政府工務局於同月13日以高市工務建字第094A002218號函覆「申請建造執照乙案，不符規定項目如下：本案申請基地與相鄰鄰地請依本市畸零地使用自治條例檢討」而退回。原告則於95年4月21日委由富羽建設股份有限公司（下稱富羽公司）申請建造執照，經高雄市政府工務局於同月26日，以高市工務建字第095A000939號函覆「⑴申請基地涉及法定空地重複使用。
⑵申請基地與鄰地請依高雄市畸零地使用自治條例檢討」而退回等節，為兩造所不爭執（見本院卷第163 至165 頁），並有94年11月18日不動產買賣契約書、高雄市政府工務局94年9月13日高市工務建字第094A002218 號函、高雄市○○區○○段○○○號土地登記謄本、高雄市政府工務局95年8 月31日高市工務建字第0950024455號函、第一商業銀行95年9 月20日一博字第18號函、原告投資興建及償還計劃、同勝公司之公司基本資料表、高雄市政府工務局95年11月6 日函文暨附件各1 份附卷可稽（見本院卷第7 至9 頁、第16頁、第31頁、第35頁、第47頁、第51頁、第52至61頁），堪認為真實。
四、本件兩造之爭點在於：㈠系爭土地可否供建築使用？㈡系爭土地可否建築，在交易上是否認為重要，而得依民法第88條規定撤銷？茲分述本院得心證之理由如下：
㈠系爭土地可否供建築使用？⒈按建築法所稱之建築基地，包括供建築物本身所占之地面及
其所應留設之法定空地；而法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，其分割辦法由內政部定之。又面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，不得建築；地界曲折之基地非經整理，亦同。畸零地非與其相鄰之唯一土地合併，無法建築使用，該相鄰之土地非經保留合併使用所必需之土地，不得建築。建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限，建築法第11條、高雄市畸零地自治條例第6 條、第8 條、建築基地法定空地分割辦法第4 條分別定有明文。
⒉經查：系爭土地重測前原地號為高雄市○○區○○○段7 之
24地號土地及同段7 之41地號之部分土地，而該2 筆土地與同段7 之42地號土地全部均為（58）高市建土築使字第0055
8 號使用執照之建築基地，當時建物門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○ 巷3、4 、5 、6 、7 、7 之1 共6 戶，其中民權一路33巷3 號建物（門牌整編後為民權一路91巷1 號），於76年間核准拆除，並領有拆除執照，以致現況為空地，但系爭土地仍為前述使用執照之整體基地範圍，在與相鄰土地合併前，不得單獨申請建築執照，而不得供建築使用等情，此有高雄市政府工務局95年11月6 日函、95年12月14日函、96年1 月25日函、96年3 月22日函各1 份在卷可參（見本院卷第52頁、第92頁反面、第143 頁、第177 頁），是系爭土地依現況，因無法單獨申請建造執照，而無法供建築使用，堪以認定。
⒊被告雖以高雄市政府工務局就系爭土地不核發建造執照之理
由，或稱系爭土地為法定空地，或稱建築基地，用語不一致，且系爭土地雖不得單獨申請建造執照，但仍不排除與其他土地合併後申請取得建造執照之情形，主張系爭土地可供建築使用等語。惟查，系爭土地因已為（58）高市建土築使字第0058號使用執照之建築基地，而不得單獨申請建造執照，已如前述，且依建築法第11條之規定，所謂「建築基地」，係指供建築物本身所占之地面及法定空地，故不論系爭土地係全部為他案建築物所占之地面或法定空地，抑或一部為他案建築物所占之地面，一部為他案建築物之法定空地，均無礙於系爭土地不得單獨申請建造執照之認定。再所稱不可供建築使用，並非指土地之客觀狀態，不得供興建建物使用，而係指無法經合法程序取得建造執照，將土地供建築使用之用途而言。雖依高雄市畸零地自治條例第8 條及建築基地法定空地分割辦法第4 條之規定，系爭土地之面積若超過依法應保留之法定空地面積，得以與鄰地成立協議調整地形或合併建築使用方式，申請取得建造執照，但系爭土地是否能與其他土地合併建築使用，端視系爭土地之鄰地，有無可合併使用之客觀情狀，以及該鄰土所有權人是否願意與系爭土地合併建築使用之主觀意願，而此等主、客觀因素是否均已存在，即系爭土地現已可建築一節，被告並未舉證以實其說，故就系爭契約而言，系爭土地是否屬可供建築使用一節，自應將系爭土地現況以外之其他因素排除，單純以被告出售交付之土地現況，予以認定，從而，被告前揭所辯，均無可採。
㈡系爭土地可否建築，在交易上是否認為重要，而得依民法第
88條規定撤銷？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人知其事情即不為意思表
示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己過失者為限；當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。至於錯誤是否在交易上認為重要，應依社會一般觀念決定之，因土地之法定用途，涉及土地之開發與利用效益，而一般交易慣例，土地可供建築使用，其開發效益越高，價額亦較不能供建築使用之土地昂貴，故土地可否供建築使用，在不動產交易上應屬重要，在土地買賣契約中，買受人將不能供建築使用之土地，誤認可供建築使用，買受人自得依前揭規定撤銷買賣之意思表示。
⒉經查：由於系爭土地已為（58）高市建土築使字第00558 號
使用執照之建築基地，依法不得單獨申請建造執照供建築使用，已如前述。而原告於95年4 月21日委由富羽公司申請建造執照前，即提出在系爭土地興建5 層樓透天店舖及住宅各
1 戶之投資興建計畫，向第一商業銀行申請貸款1200萬元，並提供系爭土地為擔保，嗣於95年1 月3 日設定最高限額19,200,000 元 之抵押權與第一商業銀行，有被告不爭執其真正之第一商業銀行95年10月26日函檢附投資興建及償還計畫、第一商業銀行95年9 月20日函、系爭土地登記謄本各1 份在卷可佐（見本院卷第164 頁、第46至47頁、第35頁、第16頁），堪認原告購買系爭土地之目的確為供建築使用。
⒊再查：兩造固曾以系爭土地供擔保，分別向陽信商業銀行及
第一商業銀行貸款1300萬元及1200萬元，然陽信商業銀行係以系爭土地之地目為建地，調閱分區使用證明第五種住宅區，並參酌永慶房屋仲聯賣網鄰近地區相似標的物、高雄市地政處93年7 月至9 月標地結果統計表之鄰近地區相似標的物成交行情及買賣合約書價格，以鑑估系爭土地之價值，若受理時得知系爭土地無法供建築使用，將影響其鑑估價格；另第一商業銀行亦係以系爭土地可供建築使用為基礎，進行擔保物品之估價，如土地無法興建房屋，將影響土地鑑定價格之判斷，且授信條件為原告需於96年5 月4 日前提出建造執照，因原告申請建造執照遭高雄市政府工務局退件，第一商業銀行已通知原告屆期無法提出建造執照，將收回借款等情，亦有兩造不爭執其真正之陽信商業銀行95年12月11日函、96年1 月10日函檢附不動產鑑估表、土地使用分區證明書、市調案例表、不動產調查表、土地交易價格表、第一商業銀行95年9 月20日函各1 份附卷可考（見本院卷第164 至165頁、第91頁、第126 至138 頁、第35頁），是兩造之所以得以系爭土地為擔保，先後向陽信商業銀行及第一商業銀行分別貸款1600萬元及1200萬元，係因該2 家銀行誤認系爭土地可供建築使用所致，足見可否供建築使用，確實影響系爭土地之價格，被告抗辯系爭土地縱不得供建築使用，仍不影響系爭土地應有之經濟價值云云，顯無可採。
⒋綜上所述，原告購買系爭土地之目的，在於供興建店舖與住
宅使用，且因系爭土地登記謄本上地目記載為「建」，而誤認系爭土地可供建築使用，進而向被告買受系爭土地，原告對系爭土地之用途與價值有所誤認，屬買賣標的物性質之錯誤，又因系爭土地可否供建築使用，影響土地之價值甚鉅，堪認在交易上確屬重要，任何人處於原告之表意人地位，若事先知悉系爭土地不能供建築使用，必不致願支付19,350,000元之高價購買，應屬無疑，則揆諸前揭說明，原告以意思表示內容錯誤，而依民法第88條規定，主張撤銷買受之意思表示，即屬有據。
⒌雖被告抗辯原告購買系爭土地前，未向主管機關查明系爭土
地可否供建築使用，以致意思表示錯誤，就錯誤之發生，與有過失等語。然是否就特定土地核發建造執照，需由申請人依建築法第31條之規定，備齊相關文件提出申請，且於申請人非該土地所有人時，尚需提出土地使用同意書後，主管機關始會依據相關建築法規，按土地位置、面積、型態、使用分區種類及建物結構等不同情形，就具體個案為核發與否之決定，若原告未取得系爭土地所有權，並正式提出建造執照之申請，因主管機關並無義務為核准與否之決定，原告何以得知悉系爭土地能否取得建造執照以供建築，被告並未舉證以實其說。另依一般土地交易慣例，原告在購得系爭土地前，不可能先行耗費資金，設計規劃欲興建之建物，且因無法取得土地相關資料與權狀證明，客觀上亦難要求原告於購買系爭土地，有義務先行申請建造執照，是被告前揭所辯，並無可採。又陽信商業銀與第一商業銀行乃貸放款項以營利之組織，而評估擔保物品之價值，又為銀行核准貸款與否以及核准多少貸款金額所不可或缺之參考因素，足認該2 家銀行對於評估擔保物品之價值，均應具有一定之專業能力，則以該2 家銀行評估系爭土地之擔保價值時，亦僅參考土地登記謄本及土地使用分區證明書，作為認定土地可否供建築使用之標準，則原告以土地登記謄本上之記載，誤認系爭土地可供建築使用，尚難認有何違背一般交易慣例之注意義務。再被告曾於94年9 月6 日委由同勝公司，就系爭土地向高雄市政府工務局申請建造執照，經其以系爭土地須與鄰地合併建築為由，退回被告之申請，惟被告並未將申請建造執照遭駁回一事，告知原告，復為被告所不爭（見本院卷第163 至16
5 頁、第184 頁），足認被告亦未於購買系爭土地前，先查明系爭土地得否供建築使用，自無要求原告於購買前，即須查明之理，況且，被告於出售系爭土地前，既已知悉系爭土地無法單獨申請建造執照，而系爭土地可否單獨申請建造執照，依一般人之理解，乃有關土地之重要資訊，且此一資訊之揭露，對被告而言，並無需耗費任何之成本，若被告事先告知原告系爭土地無法單獨申請建造執照，原告將能充分掌握土地之資訊，而不致錯誤判斷土地之價值，以資決定是否購買系爭土地或要求降低價格，故本件錯誤之發生，完全係因被告刻意隱匿土地資訊所致，原告並無明確管道事先查明系爭土地已為他案之建築基地一事，自難認原告就錯誤之發生，有何過失。
⒍按錯誤乃意思表示之瑕疵問題，由於意思表示乃契約之構成
要素，故契約將因意思表示錯誤而影響其是否有效成立，而債務不履行，則係指契約有效成立後，債務人未依契約履行債務（給付不能）、遲延履行（給付遲延）或提出之給付不符債之本旨（不完全給付），是意思表示錯誤，實與債務不履行，分屬截然不同之概念範疇。本件原告係起訴主張系爭契約之簽訂，乃因錯誤之意思表示所致，而與被告所為之給付，毫無關連，故被告主張其依系爭契約僅負有將系爭土地移轉登記與原告之義務，其既已將符合權狀及土地登記謄本登記之系爭土地移轉登記與原告，已履行債務等語，要屬給付無瑕疵之抗辯，而與原告是否出於錯誤而簽訂系爭契約一事，並無關連，是被告前揭理由，主張原告不得撤銷系爭契約，自屬無據。
五、綜上所述，原告以意思表示內容錯誤，而主張以起訴狀繕本之送達，作為撤銷系爭契約之意思表示，為有理由，因起訴狀繕本係於95年7 月14日送達被告，有送達證書1 份在卷可證（見本院卷第12頁），依民法第114 條規定第1 項，系爭契約因撤銷而自始無效，則被告受領原告給付之價金19,350,000 元 ，自屬無法律上原因，而受有利益，致原告受有損害，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付19,350,000元及自95年7 月15日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第390 條第2 項，第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 25 日
民事第六庭 審判長法 官 謝靜雯
法 官 鄭詠仁法 官 高增泓上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 25 日
書記官 王敏東