臺灣高雄地方法院民事判決 96年度簡上字第28號上 訴 人 佳成實業有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 吳光陸律師
丙○○被上訴人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 戊○○訴訟代理人 侯重信律師
己○○上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國95年11月28日本院95年度雄簡字第1211號第一審簡易判決提起上訴，經本院於96年10月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊向被上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處（下稱國有財產局南辦處）承租座落於高雄市○鎮區○○路○○○ ○號（面積2,095 平方公尺，下稱682 土地）及
683 地號（面積2,905 平方公尺，下稱683 土地）之國有土地，約定租賃期間自民國91年1 月1 日起至100 年12月31日止（下稱「前租賃契約」），且伊承租上開2 筆土地20餘年，均用以經營約定之地磅相關行業，並無違反契約約定事項之情事，然被上訴人卻於94年11月24日，以臺財南管第0000000000號稱原告所承租之土地，其中682 土地上之同段1649、1889、1890、1891及未辦保存登記之建物（門牌號碼為高雄市○○路616 、616-3 、-2、-1號，以下合稱為系爭建物）及位於高雄市○○路○○○ 號地磅1 組等12件動產（以下與系爭建物合稱為系爭拍定標的）已為被上訴人戊○○拍定取得所有權，依前租賃契約其他約定事項第12點第9 款、民法第426 條之1 、「國有非公用不動產租賃作業程序（下稱作業程序）」第31點第1 、2 項之規定，自94年8 月22 日 起終止上訴人與被上訴人國有財產局南辦處間就682 地號如附圖綠色部分面積1346平方公尺（下稱系爭土地）之租賃關係云云。然上訴人既無違約事由，不容被上訴人片面終止「前租賃契約」，且被上訴人所取得者僅為系爭拍定標的，並不包含租賃權，豈可使被上訴人不付代價即取得土地租賃權，至於作業程序第31條所載之權利移轉係指財產物權移轉而與租賃債權無關。再者租賃權為憲法第15條所明文保障之財產權，而民法第426 條之1 、國有非公用不動產出租管理辦法（下稱管理辦法）、作業程序及「前租賃契約」之約定，均未如民法第876 條第1 項設有法院協議補償救濟程序之規定，而使上訴人之租賃權無對價喪失，顯對人民財產權欠缺保障而均為違憲，不應有效。又縱令民法第426 條之1 並無違憲，本件「前租賃契約」既非租地建屋契約，且租賃標的包括682 土地、683 土地，其上尚有一地磅未拍賣，故被上訴人僅取得682 土地上如系爭土地部分上之建物，而無取得68
2 土地上之全部建物，故無民法第426 條之1 之適用。退步言之，若鈞院以被上訴人國有財產局南辦處與戊○○間之租賃關係存在，因被上訴人戊○○並不因取得系爭拍定標的而取得經營權，且未獲主管機關准許而尚未取得營業許可，上訴人則已於該處新設地磅室經營地磅業，故其租賃範圍亦僅為房屋基地而不及於經營地磅使用所需之土地，並否認國有財產局南辦處未經地政機關測量之使用現況略圖，是原審以上訴人與被上訴人國有財產局南辦處間就系爭土地之租賃關係不存在，被上訴人國有財產局南辦處與戊○○間就系爭土地之租賃關係存在，而駁回上訴人之訴，其認事用法顯有違誤，為此提起本件上訴。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人國有財產局南辦處：
本件係被上訴人戊○○於94年10月3 日持鈞院94年8 月22日94雄院貴民天91執字第14044 號不動產權利移轉證書向被上訴人國有財產局南辦處申租系爭土地，是被上訴人國有財產局南辦處依照「前租賃契約」其他約定事項第12點第9 款約定及民法第426 條之1 規定，通知上訴人就已非其實際使用範圍土地部分終止租約並無違誤，而「前租賃契約」中，被上訴人國有財產局南辦處出租範圍本係以現為被上訴人戊○○所有之系爭拍定標的之合理使用範圍為出租範圍，而上訴人於系爭拍定標的移轉為被上訴人戊○○所有後再為設立，被上訴人國有財產局南辦處自無提供土地以供上訴人使用之義務，且上訴人所主張現新設使用之地磅及貨櫃屋乃屬訴外人佳成地磅處及佳和公司所有，然訴外人佳成地磅處及佳和公司並非「前租賃契約」之契約當事人，被上訴人國有財產局南辦處自無提供土地以供之使用之義務，且上訴人未經同意私自將該部分土地由訴外人佳成地磅處及佳和公司設置地磅亦違反「前租賃契約」其他約定事項第5 點不得擅自將租賃物或租賃權全部或一部轉讓或轉租之規定等語為辯。
㈡被上訴人戊○○：
民法第426 條之1 之立法理由略以：「‧‧‧為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，‧‧‧爰參酌上開判例意旨，增訂本條」，而本條增訂之目的既在防免地上房屋被拆除，以促進土地利用，並安定社會經濟，租賃權具有準物權之性質，為維護公共利益，自得就租賃權之行使為限制，而地上房屋所有權既然已經移轉他人，原承租人徒留租賃權並無意義，此時規定租賃契約隨同房屋移轉，難謂違憲，故上訴人與被上訴人國有財產局南辦處之租賃權既已因民法第426 條之1 而法定移轉於被上訴人戊○○。再者，若建物基地租賃權之移轉僅限於建物座落之基地範圍，而不包括利用建物所必需之範圍，仍無法達到使用該建物之目的，與促進土地利用，並安定社會經濟之立法本旨不合，本件上訴人原本即已利用系爭拍定標的以經營地磅業，且系爭建物中之高雄市○○路○○○ 號房屋為一狹長型之特殊建築，屋內為操作室，裝置有地磅之電腦設備，兩旁各設地磅一台，為地磅業專用之建築，故本件利用建物之必要範圍自應包括經營地磅業所需之範圍，而上訴人於被上訴人戊○○取得系爭拍定標的後竟先挖設新地磅室以經營地磅業，再對被上訴人戊○○申請假處分使被上訴人戊○○無法經營地磅業，所為顯違誠信原則而不應受法律之保護等語為辯。
三、原審判決上訴人之訴駁回（上訴人訴請判決之面積為1346平方公尺，原判決誤載為2095平方公尺），上訴人於本院上訴聲明則求為判決：
㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，確認上訴人與被上訴人國有財產局南辦處就系爭土地自94年11月24日起至100 年12月
31 日 止之租賃關係存在；㈢確認被上訴人國有財產局南辦處與被上訴人戊○○間就系爭土地自94年11月1 日起至100年12 月31 日止之租賃關係不存在。被上訴人則均聲明求為判決：駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠682 土地、683 土地原由被上訴人國有財產局南辦處出租給
上訴人使用，租期自91年1 月1 日起至100 年12月31日。上訴人在地上有房屋及地磅等以經營地磅業。
㈡上訴人在上開682 土地上所有之系爭拍定標的，經本院91年
度執字第14044 號強制執行事件拍賣後，由被上訴人戊○○拍定取得所有權。
㈢被上訴人國有財產局南辦處於94年11月24日通知上訴人依租
約之其他約定事項第12點第9 款，自94年8 月22日起終止系爭土地1346平方公尺之租賃關係，另由被上訴人戊○○承租。
㈣戊○○持身分證、本院不動產權利移轉證明書、契稅繳款書
、承租國有非公用不動產申請書單獨前往辦理過戶手續，國有財產局依照國有非公用不動產租賃作業程序第31點第2 項審核通過，辦理過戶手續後發函被上訴人戊○○領約繳費。戊○○所承租範圍為上訴人原本向被上訴人國有財產局南辦處承租682 地號其中1346平方公尺（即系爭土地）。
五、本件經整理並協議簡化爭點後，兩造均同意本件之爭點為：㈠本件是否因適用民法第426 條之1 而使系爭土地之租賃權當然移轉於被上訴人戊○○？㈡被上訴人國有財產局南辦處終止上訴人關於系爭土地之租賃權是否有理由？㈢如上訴人之租賃權移轉，移轉之範圍為何？茲就各項爭點審究如次：㈠本件是否因適用民法第426 條之1 而使系爭土地之租賃權當然移轉於被上訴人戊○○：
⒈上訴人與被上訴人國有財產局南辦處之「前租賃契約」為租地建屋契約：
按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院74年台上字第2562號著有判例可資參照。上訴人雖主張其與被上訴人國有財產局南辦處間之「前租賃契約」並非租地建屋契約云云，惟查，682 土地、683 土地原係上訴人向高雄港務局承租，嗣於80 年8月14日移交由國有財產局管理後，經被上訴人國有財產局南辦處同意上訴人之換約續租，而其上之系爭建物除部分於承租前已存在外，其餘則為上訴人分別於78年、80年間經高雄港務局核可同意後興建，此有高雄港務局75年1 月
7 日之函文、77年11月1 日高雄港擴建計畫區前鎮區公有基地租賃契約、78年6 月15日土地使用權同意書、80年3月28日簡便行文表等件附卷可稽（本院卷第113 、114 、
117 、121 頁），上訴人對該等公務機關簽發之文書均不爭執，應堪信為真正，則依前揭判例說明，系爭建物中無論是上訴人承受前手或自建房屋後再承租系爭土地或租用
682 土地、683 土地後始為興建房屋，均無礙於上訴人與被上訴人國有財產局南辦處間之契約為租地建屋契約之本質。
⒉民法第426條之1並無違憲：
⑴按人民之生存權、工作權及財產權，應予保障；凡人民
之其他自由及權利，不妨害社會秩序公共利益者，均受憲法之保障；以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之，憲法第15條、22條、23條定有明文。準此，苟為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維護社會秩序或增進公共利益所必要，即非不得以法律限制人民之財產權。
⑵上訴人雖以民法第426 條之1 不當限制人民之財產權，
且無類似民法第876 條第1 項之協議補償救濟程序之規定，致使上訴人之租賃權無對價喪失，顯對人民財產權欠缺保障而為違憲云云。查①民法第426 條之1 與民法第87 6條第1 項之立法意旨均在保護土地上建築物之現在所有人，以使物盡其用，促進土地利用，並安定社會經濟。然民法第426 條之1 係規範原有基地租賃，因基地上房屋之移轉而法定移轉予房屋之現在所有人之法律關係，核與民法第876 條第1 項僅就本無地上權之法律關係，依法律創設地上權之情形不同，上訴人執此爭執民法第426 條之1 之合憲性，應有誤會。②依民法第42
6 條之1 適用之結果，原承租人之基地承租權固移轉為現房屋所有人，致其租賃權受影響，然因該立法意旨無非考量基地與其上房屋雖為各自獨立之不動產，然房屋究難與基地分離，基於使房屋所有權與基地承租權歸同一人所有，藉以促進房屋基地之充分利用以彰顯其價值與促進社會經濟考量所為限制人民財產之規定，是影響所及，原承租人之租賃權雖因而不存在，然比諸上開社會利益考量及所有權社會化等綜合觀之核屬必要，且未逾比例原則，上訴人抗辯上開規定違憲並無足採。⑶本件上訴人在上開682 土地上所有之系爭拍定標的（包
括系爭建物），經法院拍賣後，由被上訴人戊○○拍定取得所有權已如前述，而上訴人與被上訴人國有財產局南辦處之「前租賃契約」既為租地建屋契約，系爭建物（即682 土地上之門牌號碼為高雄市○○路616 、616-
3 、-2、-1號房屋）復已移轉為被上訴人戊○○所有，則依民法第426 條之1 規定，原存在於上訴人與被上訴人國有財產局南辦處間關於682 土地之租賃關係自已法定移轉至被上訴人國有財產局南辦處、戊○○之間，至被上訴人國有財產局南辦處嗣後縱再終止其與上訴人間已不存在之租賃契約，其效力仍不影響租賃關係之法定移轉，就此爭點茲不贅述，附予敘明。
㈡上訴人租賃權移轉之範圍：
⒈依民法第426條之1而論：
按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1 定有明文。而「前租賃契約」就682 土地之租用面積為2,095 平方公尺，此有該租賃契約附卷可稽，且上訴人與國有財產局南辦處就682 號土地合意訂之基地租賃契約亦以在該地建有616 等系爭拍定建物為目的，茲系爭建物於系爭土地移轉所有權時既無變動，且「前租賃契約」對於房屋受讓人即被上訴人戊○○仍繼續存在，就682 土地所約定之租用面積2,095 平方公尺則應法定移轉為被上訴人戊○○所租用。
⒉依「前租賃契約」之租賃目的而論：
按「本案土地依原管理機關高雄港務局同意作為辦公室、操作室、員工福利社及餐廳、司機休息室等地磅業相關設施之用」，此經「前租賃契約」第6 條第1 款特約事項定有明文，而上訴人在土地上有房屋及地磅等以經營地磅業，嗣上訴人在682 土地上所有之房屋、地磅等系爭拍定標的，經本院拍賣後，由被上訴人戊○○拍定取得所有權，亦已如前述。觀此特約事項應可推知682 土地之租賃目的在於供地磅業經營使用，且上訴人之前亦是利用被上訴人戊○○取得之系爭拍定標的於682 土地2,095 平方公尺面積之土地上經營地磅業，而682 土地之租賃權既已法定移轉歸被上訴人戊○○所有，是自租賃目的言，被上訴人戊○○就上開系爭拍定標的繼受上訴人原先使用之土地面積，亦為2,095 平方公尺。至於上訴人指稱：被上訴人戊○○不因取得系爭拍定標的而取得經營權，且未獲主管機關准許而尚未取得營業許可，上訴人則已於該處新設地磅室經營地磅業云云。惟682 土地之租賃權既已法定移轉為被上訴人戊○○所有，上訴人已非682 土地之承租人，被上訴人戊○○使用682 土地有無違反契約目的，乃被上訴人國有財產局南辦處與戊○○之法律關係，而非上訴人所能置喙，其據此為辯，實無足採。
⒊就被上訴人國有財產局南辦處之現場勘查而言：
兩造於94年11月8 日上午11時許現場勘查時，雙方均已同意願尊重國有財產局相關法令規定辦理，此有會勘紀錄附卷可稽（本院卷第131 頁），而被上訴人國有財產局南辦處乃依照上訴人新設之地磅與被上訴人戊○○所設之地磅相距22.3公尺之柏油地部分，以16公尺長貨櫃最小迴轉半徑為5 公尺（即直徑10公尺），且為佛西街99號建物尚得保留後門通道，乃就2 組地磅之中間線（切割後為兩邊各為11.15 公尺，大於10公尺），與上訴人所有之佛西街97、99號建物後方以佛公段681 、682 地號間之地籍線延伸交界點為界線作為該雙方各自承租範圍（被上訴人戊○○所承租之範圍即如附圖綠色部分，面積1346平方公尺），此已均衡斟酌上訴人之利益。而被上訴人國有財產局南辦處此部分之劃分亦係依照向來上訴人不爭之地籍圖就上訴人與被上訴人戊○○日後所租賃之範圍依現場各建物、地磅之相對位置繪製，況以被上訴人國有財產局南辦處為68
2 土地之出租人，其欲出租何部分土地乃其權限，不以經地政機關實測為必要，況兩造亦事先同意由被上訴人國有財產局南辦處辦理，上訴人事後指稱被上訴人國有財產局南辦處繪製該圖未經地政機關實測云云，實不堪為採。
六、綜據上述，682 土地之租賃權已因其上之系爭建物移轉為被上訴人戊○○所有，而依民法第426 條之1 移轉歸被上訴人戊○○，上訴人對682 土地本已無租賃權，縱令事後被上訴人國有財產局南辦處衡量上訴人之利益而就682 土地上之租賃範圍有所劃分，於被上訴人國有財產局南辦處劃分出租予被上訴人戊○○部分之系爭土地（面積1,346 平方公尺），上訴人對此亦無租賃關係存在，原判決依民法第426 條之1而為上訴人敗訴之判決應認為正當，上訴人上訴意旨仍執詞否定民法第426 條之1 之合憲性及租賃範圍，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 10 月 18 日
民事第四庭審判長法 官 黃國川
法 官 郭瓊徽法 官 黃宣撫以上證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 18 日
書記官 王美玲