臺灣高雄地方法院民事判決 96年度簡上字第82號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 徐豐明律師複 代理人 朱淑娟律師被 上訴人 乙○○
郵政信箱：高雄縣鳳山郵政193號上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年1 月30日臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭95年度鳳簡字第1017號第一審判決提起上訴，經本院於96年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：其於民國94年3 月30日與上訴人簽立租賃契約，將門牌號碼為高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號及120-
1 號1 樓部分房屋（下稱120 號及120-1 號1 樓部分房屋）出租供上訴人經營超商使用，約定租期自94年4 月15日起至
99 年4月14日止，每月租金為新臺幣（下同）60,000元，上訴人並應於每年租期首日支付1 年租金。詎上訴人僅支付第
1 年租金720,000 元及押金300,000 元，自96年4 月15日起即未依約給付租金，且未經被上訴人同意擅自在高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號擺設電子遊戲機經營電子遊戲場，經高雄縣政府警察局鳳山分局查獲在案，嗣經被上訴人以存證信函終止上開租賃契約後，上訴人仍遲至95年10月4 日始交還租賃物，故經扣抵押金後，上訴人仍積欠租金40,000元，爰依租賃契約請求上訴人給付所欠租金等語，求為判決：被上訴人應給付40,000元（原審為被上訴人全部勝訴之判決）。又對被上訴人反訴部分以：兩造於94年4 月11日前往法院公證處公證前開租賃契約時，因上訴人欲減免其應負擔之租賃所得稅金額，始將原租約所載租金變更為35,000元，租賃物則變更為高雄縣鳳山市○○○路○○○○○ 號1 樓部分房屋，實則上訴人仍承租120 號及120-1 號1 樓部分房屋，被上訴人並未溢收租金，故上訴人執此提起反訴，請求上訴人返還溢收之租金暨返還押租金云云，核與兩造之真意有違，而無理由等語置辯，於本院聲明：判決如主文所示。
三、上訴人則以：兩造固於94年3 月30日訂有租賃契約，並約定租金為每月60,000元，然依該租賃契約第7 條第9 項約定，租賃契約須經法院公證後生效，上開租賃契約既迄今仍未公證，即屬無效，自不得再依該無效之租賃契約作為推論兩造間租金數額約定真意之依據。再者，兩造於94年4 月11日就高雄縣鳳山市○○○路○○○○○ 號1 樓部分房屋已另訂租約，約定租金為每月35,000元，並經法院公證生效，是以上訴人每月應給付之租金為35,000元，而非60,000元。況上訴人已於94年3 月30日交付面額360,000 元之支票2 紙，合計720,
000 元之租金予被上訴人，已足支付自95年4 月15日起至95年10月4 日（即上訴人返還租賃物予被上訴人之日）止之租金，故上訴人並未積欠被上訴人租金40,000元等語置辯。又反訴主張：因兩造已合意終止租約，上訴人並於95年10月4日點交返還租賃物予被上訴人，是被上訴人自應返還自95年10月5 日起至95年12月31日原訂租約租期截止日止溢收之租金100,333 元（即[35,000 ÷30×26]+[35,000 ×2]=100,333），及押金300,000 元，暨自95年10月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語，求為判決：㈠被上訴人應給付400,333 元，及自95年10月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保准予宣告假執行（原審為上訴人全部敗訴之判決，經上訴人上訴）。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人應給付上訴人400,300 元，及自95年10月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於94年3 月30日訂立租賃契約1 份（下稱第1 份租約）
，約定由上訴人將門牌號碼為高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號、120-1 號1 樓部分房屋出租供被上訴人經營超商使用，租賃期限自94年4 月15日起至99年4 月14日止，每月租金為60,000 元。上開租約未經公證。
㈡兩造於94年4 月11日訂立租賃契約1 份（下稱第2 份租約）
，約定由上訴人將門牌號碼為高雄縣鳳山市○○○路○○○○○號1 樓部分房屋出租供被上訴人經營超商使用，租賃期限自94年4 月15日起至96年4 月14日止，每月租金為35,000元。
上開租約並於同日經本院公證處公證。
㈢上訴人於94年3 月30日交付押金現金300,000 元予被上訴人
，復簽發票號為0000000 號、0000000 號，發票日分別為94年4 月1 日、94年10月15日，面額均為360,000 元之支票2紙（合計720,000 元）交予被上訴人收執，上開支票業經被上訴人存入郵局帳戶提示兌現。
㈣被上訴人先於95年4 月21日以存證信函催告上訴人應於收受
存證信函3 日內給付租金；嗣於95年6 月15日再以被上訴人迄未給付租金，而以存證信函表示終止租約之意思。
㈤依高雄縣政府95年7 月27日府建使字第0950172425號函記載
，高雄縣政府警察局鳳山分局於95年6 月28日在高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號房屋查獲擺設電子遊戲機，作為電子遊戲場使用。
㈥被上訴人已於95年10月4 日將高雄縣鳳山市○○○路○○○○○
號1 樓部分房屋騰空回復原狀，並繳清至95年10月3 日止之水電費後，將上開房屋點交予上訴人。
㈦本院卷附下列文書均屬真正：第1 份租約（見原審卷第5 頁
）、第2 份租約（見原審卷第8 頁）、臺灣高雄地方法院94年度雄院公字第008000354 號公證書（見原審卷第12頁）、寄件日為95年4 月21日及95年6 月15日之存證信函（見原審卷第47頁、第53頁）、高雄縣政府95年7 月27日府建使字第0950172425號函（見原審卷第68頁）、水電費收據（見原審卷第92頁）、點交書（見原審卷第90頁）等影本各1 份。
五、兩造所爭執者為：㈠兩造所訂第1 份租約、第2 份租約何者為有效租約？亦即上訴人所承租之租賃物有無包括門牌號碼為高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號1 樓房屋？雙方所約定之每月租金究為60,000元，抑或是35,000元？㈡被上訴人依第1份租約請求上訴人給付迄95年10月4 日返還租賃物之日止所積欠之租金，是否有理由？㈢上訴人依第2 份租約請求被上訴人返還自95年10月5 日起至同年12月31日止之溢納租金及押金，是否有理由？㈠兩造所訂第1 份租約、第2 份租約何者為有效租約？亦即上
訴人所承租之租賃物有無包括門牌號碼為高雄縣鳳山市○○○路○○○ 號1 樓房屋？雙方所約定之每月租金究為60,000元，抑或是35,000元？⒈按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他
方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421 條第1 項、第422 條分別訂有明文。次按使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，有最高法院19年上字第343 號判例要旨足資參照。亦即雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要，縱租賃契約當事人曾約定應以公證之方式為之，事後卻未以該方式訂定書面契約，惟雙方仍以發生債之關係為目的，一方交付租賃物，他方交付租金及押金，即應認兩造已以上開對立之意思表示合致，而成立租賃契約。
⒉經查，本件兩造於94年3 月30日書立第1 份租約後，雖未依
該租約第3 條第4 款之約定辦理公證，惟書立租約當時，兩造約定之租賃標的物確為120 號及120-1 號1 樓部分房屋，上訴人復於定約當日交付兩造約定之1 年份租金，即面額合計720,000 元之支票2 紙予被上訴人一節，為兩造所不爭執（見本院卷第100 頁），並有上訴人不爭執其為真正之第1份租約及連線郵局電腦託收票據收據2 紙足憑（見原審卷第
5 頁、第13頁），核與上訴人自認其係實際承租使用120 號及120-1 號1 樓部分房屋，且於95年10月4 日將上開房屋交還被上訴人，並有點交書1 份為憑等節相符（見本院卷第53頁、原審卷第90頁），足認兩造就本件租賃契約之租賃物及租金已意思合致而成立生效。嗣兩造固僅就120-1 號1 樓部分房屋之租賃事宜，於94年4 月11日訂立第2 份租約，並於同日經本院公證處公證，有第2 份租約及公證書可憑（見原審卷第8 頁、第12頁），惟兩造並未於第2 份租約約定120號1 樓房屋之租金及租期，亦即第2 份租約中約定每月租金35,000元，僅係上訴人租用120-1 號房屋之代價，此有第2份租約所載第1 條、第3 條在卷可稽（見原審卷第8 頁），自無從執此推論兩造間已變更第1 份租約中關於租金之合意，改為上訴人以每月租金35,000元向被上訴人租用120 號及120-1 號1 樓部分房屋。蓋兩造既已於94年3 月30日就其租賃關係中1 年份之租金為720,000 元、租賃標的物為120 號及120-1 號1 樓部分房屋等必要之點有意思表示之合致，復已交付租金及租賃標的物完畢，則揆諸前揭說明，足認兩造之第1 份租約已經成立生效，不受其2 人事後再訂第2 份租約且經公證所影響。
⒊至於上訴人辯稱：第1 份租約因未經公證而無效，故上訴人
每月僅須依第2 份租約之約定支付被上訴人租金35,000元，且未向被上訴人租用120 號房屋經營超商，僅係向被上訴人借用120 號房屋屋外騎樓出入，並為被上訴人代繳120 號房屋之水電費等語（見本院卷第99頁）。經查，兩造雖於第1份租約第7 條第9 款約定「本租約經法院公證後生效」，有該第1 份租約在卷可佐（見原審卷第6 頁），亦即對該租約效力附停止條件，惟兩造實則自94年4 月15日起即相互履行第1 份租約之約定內容，已如前述，準此，自應認兩造已無意再受該停止條件之拘束，且事後合意依該第1 份租約之約定內容履行之。況上訴人於原審審理期間即以書狀自認：其前在120 號及120-1 號房屋內擺設數台小電腦而於95年6 月
28 日 遭高雄縣警察局鳳山分局取締，然其承租120 號及120-1 號房屋以來始終經營超商，該擺設（數台小電腦之）行為僅係（經營）超商之附加服務，而非變更租賃物用途之行為等語至明（見原審卷第81頁），並有卷附高雄縣政府95年7 月27日府建使字第0950172425號函影本1 份可稽（見原審卷第68頁），足認上訴人確有實際使用120 號及120-1 號
1 樓部分房屋之事實，而非僅使用120-1 號1 樓部分房屋或
120 號房屋之騎樓。又上訴人於95年9 月1 日復以書狀向本院表明其同意與被上訴人合意終止租約，並於95年10月4 日繳清結算至95年10月3 日止之水電費後，將120 號及120-1號1 樓部分房屋之鑰匙3 把交還被上訴人，完成返還120 號及120-1 號1 樓部分房屋之手續，亦有上訴人提出之反訴狀
1 份、水電費繳費收據影本及點交書各1 份在卷為憑（見原審卷第81頁、第92頁、第90頁），益見上訴人於94年4 月15日起至95年10月3 日之租賃期間，因系爭120 號及120-1 號
1 樓部分房屋已交付供其經營超商使用，而持有120 號、120-1 號1 樓部分房屋之鑰匙，並負責繳納120 號房屋之水、電費之事實至明。上訴人復未能舉證證明其因與被上訴人間有代繳120 號房屋水電費之合意，始繳納該120 號房屋水電費，其辯解復與前揭證據不符，且與使用者付費之經驗法則相違，洵無可採。故上訴人所辯各節，均與事實不符，而不足採。
⒋綜上，兩造所訂第1 份租約及第2 份租約固均有效成立，惟
因兩造實以第1 份租約約定之租賃物及租金為履約條件，是以本件兩造係於94年3 月30日約定，由上訴人自94年4 月15日起，以每月租金60,000元之代價向被上訴人租用120 號及120-1 號1 樓部分房屋供經營超商使用，成立租賃契約。
㈡被上訴人依第1 份租約請求上訴人給付迄95年10月4 日返還
租賃物之日止所積欠之租金，是否有理由？⒈按承租人應依約定日期支付租金，為民法第439 條所明定。
兩造所訂第1 份租約既約定租金係以每12月為1 期，且於訂約當日繳交第1 期租金，則上訴人自應於約定之第2 期付款期日（即95年4月15日）支付第2期租金。
⒉經查，上訴人於94年3 月30日已交付被上訴人押金300,000
元現款，及自94年4 月15日起至95年4 月14日止之1 年份租金共720,000 元，嗣自95年4 月15日起迄95年10月4 日上訴人返還租賃物予被上訴人之日止，上訴人則均未給付租金，且於95年9 月1 日以書狀向本院表明願與被上訴人合意終止租約之意思表示，該書狀繕本復於95年9 月12日當庭交付被上訴人收受（見原審卷第81頁），上訴人並於95年10月4 日返還120 號及120-1 號房屋予上訴人，足認系爭租約已於95年10月4 日因兩造合意終止等情，已如前述，惟因上訴人於94年3 月30日所交付之押金300,000 元尚足以扣抵自95年4月15日起至95年9 月14日止使用120 號及120-1 號房屋5 個月之租金（即300,000 ÷60,000=5），故上訴人僅積欠被上訴人自95年9 月15日起至95年10月4 日止，合計20日之租金40,000元未付（計算式為：60,000元÷30×20 =40,000元），則揆諸上開說明，被上訴人基於第1 份租約請求上訴人支付積欠之租金40,000元自屬有據，應予准許。
㈢上訴人依第2 份租約請求被上訴人返還自95年10月5 日起至
同年12月31日止之溢納租金及押金，是否有理由？本件上訴人係以每月60,000元之代價向被上訴人租用120 號及120-1 號1 樓部分房屋，而上訴人於94年3 月30日所交付之押金300,000 元及用以支付第1 年租金之總額720,000 元支票，僅足供上訴人使用120 號、120-1 號1 樓部分房屋至95年9 月14日止，已如前述，是上訴人尚積欠被上訴人租金未付，而無溢納租金之情事，上訴人所給付之押金亦因扣抵自95年4 月15日起至95年9 月14日止之租金而無所餘，則上訴人前開返還溢繳租金及押金之請求顯無所據，係無理由，不得准許。
六、綜上所述，被上訴人依房屋租賃契約之法律關係請求上訴人給付積欠之租金40,000元，為有理由，應予准許。上訴人依租賃契約之法律關係反訴請求被上訴人返還溢繳租金及押金合計400,333 元，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命被上訴人如數給付，並依民事訴訟法第389 條第
1 項第3 款、第392 條第2 項規定為准、免假執行之宣告，並駁回上訴人反訴之請求，雖其認事論理與本院所為認定不同，惟結論則無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 謝靜雯
法 官 高增泓法 官 賴文姍以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
書記官 李崑良