臺灣高雄地方法院民事判決 96年度訴字第1672號原 告 丙○○
甲○○乙○○共 同訴訟代理人 陳富勇律師被 告 中華財經廣場大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 侯勝昌律師
朱淑娟律師陳正男律師上列當事人間確認住戶規約無效事件，本院民國96年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位及備位之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，係以被告於民國95年12月22日召開之第一屆第一次區分所有權人會議制訂之「中華財經廣場大廈住戶規約」（下稱系爭規約）違反公寓大廈管理條例第4 條、同條例第27條，訴請確認上開規約無效。嗣於本院審理中原告乃為訴之追加，提起先位訴之聲明仍依上開法律關係，確認系爭規約無效，另追加提起備位訴之聲明，以系爭規約，另違反上開條例第25條、第30條，而確認系爭規約第14條第3 項無效。核原告追加所為，乃均係確認該次會議之程序是否有違公寓大廈管理條例相關規定之同一事實，即僅係基於不同之法律關係而為主張，然請求之基礎事實均屬同一，揆諸前開說明，原告追加之訴，於法並無不合，核先說明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於96年1 月18日取得高雄市○○區○○○ 路○○○ 號（系爭大樓）房屋之所有權，而丁○○無權召集95年12月22日之系爭大樓第一次區分所有權人會議（下稱系爭會議），雖被告抗辯依95年12月7 日區分所有權人會議記錄，丁○○係經該次會議通過擔任系爭大樓主委，故其有權召集嗣後之系爭會議云云。惟查：95年12月7 日之區分所有權人會議係由未具區分所有權人身分者召集，違反公寓大廈管理條例第25條第3 項，故其召集違法；又未於開會前10日以書面載明開會內容通知各區分所有權人，違反同條例第30條，召集亦屬違法；且該次會議出席人數僅過半數，其該次會議決議由丁○○擔任主委，即違反上開條例第31條之規定，是此次會議之召集及決議均違法，丁○○未合法取得主委資格，應無權召集嗣後之系爭會議。再者，丁○○非鋼友旅行社股份有限公司（下稱鋼友旅行社）之代表人，當不具區分所有權人身分，依前揭公寓大廈管理條例第25條，當不得擔任系爭會議之召集人，且系爭會議未於開會前10 日 以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，亦屬違反前揭條例第30條，系爭會議所通過之系爭規約應屬無效。又系爭會議扣除下列樓層區分所有權人無效之委託後，出席及表決權數未達前揭條例第31條之規定，故系爭會議訂定之系爭規約自屬無效。（2F：財團法人古典詩學文教基金會之代表人依系爭會議記錄為謝碧藝，惟委託書之代表委任人為簡錦松，顯屬無權委託，且委託書上含委託人及代理人之簽名等所有筆跡顯係出自1 人之手，應屬無效之委託。3F：鋼友旅行社代表人為歐朝華，丁○○無權代表出席。4F：社團法人高雄市模範父親協會雖出具委託書委託丁○○，惟丁○○本人亦出具代理人欄空白之委託書，是丁○○應未出席系爭會議，其於被證1 之簽到應係事後偽簽。5F：飛達旅運股份有限公司高雄分公司代表人為鄭惠玲，洪培文無權代表出席，況洪培文亦出具代理人欄空白之委託書，是其應未出席系爭會議，其於被證1 之簽到應係事後偽簽。6F：劉致顯出具之委託書未載委託日期，應係事先簽名後即交他人，根本不知委託何人出席，應屬無效之委託。10F ：陳柏樺出具之委託書情形同上。12F ：東風旅行社有限公司代表人為董小慈，董祺宏無權代表出席，況董祺宏亦出具代理人欄空白之委託書，是其應未出席，其於被證1 之簽到應係事後偽簽。㈡按「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」公寓大廈管理條例第15條第1 項雖定有明文，惟憲法第15條明定人民之財產權應予保障，而大廈專有部分之使用、收益顯屬現代財產權之核心，為前揭憲法所保障，又憲法第23條明定：「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之」，是限制人民之財產權須以法律定之，且須符比例原則，否則即屬違憲。公寓大廈管理條例固得於符合比例原則之範圍內直接限制區分所有權人對專有部分之使用、收益，惟規約係區分所有權人會議所訂定，顯非法律，應不得以規約直接就「區分所有權人對其專有部分之使用、收益」創設法律所無之限制，否則憲法第15條、第23條將形同具文，此稽諸公寓大廈管理條例第4 條第1 項：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」即明。又公寓大廈管理條例第23條係關於住戶規約之訂定及範圍之規定，該條第2 項第2 款明定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：‧‧‧二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」，明顯排除得以規約對專有部分使用收益權特別加以限制；又同條例第17條第1 項明定：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任」，足證公寓大廈仍得經營餐飲、瓦斯等營業，僅須就其他住戶之火災保險費負差額補償責任，此原因無他，立法者對專有部分使用收益之限制仍須符合比例原則也。原告系爭大樓附近之大廈1F多開設餐飲店，遂購入系爭大樓1F及B1，欲開設或出租供餐飲、娛樂等各種合法營業使用，詎買受取得區分所有權後，始知有此不合情、理、法之規約存在，乃不得不提起本件訴訟。系爭規約第14條第3 項所列除賭坊、色情業屬違法外，其餘行業均屬合法，尤以餐飲、期貨業何罪之有？竟與八大特種行業並列，如此毫無原則地極度限制專有部分之使用收益，顯已違反憲法及法律上之比例原則。並聲明㈠先位聲明：確認被告於95年12月22日召開之95年度中華財經廣場大廈第一屆第一次區分所有權人會議訂定之系爭規約無效。㈡備位聲明：確認被告於民國95年12月22日召開之95年度中華財經廣場大廈第一屆第一次區分所有權人會議訂定之系爭規約第14條第3 項無效。
二、被告則以：系爭大樓於95年12月22日由張志勇召集（前於95年12月7 日區分所有權人會議中經出席之區分所有權人通過擔任主任委員）系爭會議，該會議共有9 人出席，佔全體比例之4 分之3 ，區分所有權合計達686/1000，占全體比例68% ，而斯時原告並非區分所有權人，故不知該會議之召開係於95年12月19日公告並發通知予各個區分所有權人，且系爭規約係經出席之所有權人討論後所制定。另有關系爭規約對專有部分之使用限制，只要不牴觸相關法令，即屬有效，而此規約程序上既無違法，內容亦無牴觸法律，自屬有效，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈中華財經廣場大廈於95年12月22日所召開之系爭會議，係由
張志勇擔任召集人，該會議共有區分所有權人9 戶代表出席，區分所有權合計達686/1000，且系爭會議中通過系爭規約等情，此有區分所有權人大會簽到冊、會議出席委託書、系爭會議會議記錄及系爭規約等資料在卷可憑（見本院卷第4-14頁、第22、24頁、第51-59 頁）。
⒉原告係於96年1 月18日取得系爭大樓1 樓之房屋所有權，而
成為該大廈之區分所有權人，此有建物及土地登記謄本（見本院卷第25頁）附卷可參。
㈠爭執部分：
⒈原告可否以系爭會議之召集程序（會議通知未通知原告）、
決議方法（出席人數、區分所有權比例）違反法令，而提起本件確認無效之訴？如可，則該召集程序、決議方法有無違反法令之處？⒉系爭會議之召集權人張志勇是否為有權召集之人？如屬無權
召集人，則該會議決議是否無效？⒊承上，如屬有權召集，則該會議通過之系爭規約第10條第 3
項內容是否有違反法令規定之處而無效？
四、本院審酌如下：㈠按確認之訴，原則上以法律關係為訴訟標的，而確認法律關
係之訴或其基礎事實存否之訴，如原告有即受確認判決之法律上利益者，即得提起，有民事訴訟法第247 條第1 項可資參照。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀認為其法律上地位有不安之危險存在，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。經查，本件原告以被告於95年12月22日系爭會議，因其決議方法及程序，有違反前述之規定，故該系爭會議所決議通過之系爭規約應屬無效，而請求予以確認，倘原告主張系爭歸無效為有理由，則原告自得在系爭大樓經營餐飲事業，然被告否認原告主張，顯見原告就系爭規約是否有效存有主觀之不明確，足致原告就其主張是否得在系爭大樓經營餐飲事業一事受侵害之危險，而此危險，於本院認原告之主張為有理由時，並得以對於被告之確認判決加以除去，揆諸首揭說明，原告自有即受確認判決之法律上利益而得提起本件訴訟。
㈡先位聲明：系爭會議通過之系爭規約是否無效？⒈按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人
身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人」；「區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2 日」，公寓大廈大管理條例第25條第3 項及同條例第30條第1 項分別定有明文。次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列，最高法院92年度台上字第2517號判決可資參照。是依最高法院上述判決意旨，公寓大廈第一次區分所有權人會議，首應審究其出名召集者是否有召集之權限，出名召集者為有權召集一節確認後，始有再進而審究其召集程序有無違反法令或章程問題，是本件首應審究丁○○是否有權召集系爭公寓大廈第一次區分所有權人會議？若丁○○為無召集權人，則原告即可訴請確認該會議之決議通過之系爭規約無效，若丁○○係有權召集上開95年12月22日之會議，則須進而論究該次會議之召開程序是否違反法令或章程。
⒉經查：系爭大樓於95年12月7 日召開會議，於該次決議中通
過由區分所有權人之鋼友旅行社代表人丁○○擔任系爭大樓之主任委員等情，為兩造所不爭執，復有系爭大樓95年度區分所有權人大會會議記錄（見本院卷第90頁）在卷可按。而原告主張丁○○非鋼友旅行社之代表人，應不具區分所有權人身份，自不得擔任系爭會議召集人，是丁○○並非有權召集系爭會議之人云云。然依公寓大廈管理條例第25條第3 項之規定，區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，均為有權召開區分所有權人會議之人，而依上開95年12月7 日會議記錄，丁○○係於該次會議中，經區分所有權人之同意後，擔任系爭大樓之主任委員，則原告認丁○○屬無召集系爭大樓區分所有權人會議之人云云，尚有未洽。
⒊再者，雖丁○○並非系爭大樓3 樓之區分所有權人鋼友旅行
社之負責人。按公司為法人之一種，並無自然實體，應指派代表人行使權利，而依內政部94年9 月14日內授營建管字第094008 5942 號函釋「‧‧‧是關於公寓大廈區分所有權人為法人時，其選任管理委員乙節，依規約之規定，未規定者依區分所有權人會議之決議‧‧‧」。是依上開說明，系爭大樓之區分所有權人鋼友旅行社應指派代表人出席區分所有權人會議行使其權利，而95年12月7 日召開會議當時，系爭大樓尚未制定住戶規約，故當日由丁○○代表鋼友旅行社當無違反規約之情，且系爭規約亦未明訂區分所有權人之代表人須為所有權人之負責人之限制，是原告主張因丁○○非鋼友旅行社之負責人自不得代表鋼友旅行社出席該次會議，甚而擔任系爭大樓主任委員云云，誠屬無據。
⒋至原告主張系爭會議之決議方法及程序有下列違反公寓大廈
管理條例之情事：⑴未於開會前10日內以書面通知開會內容及通知各區分所有權人；⑵出席及表決數扣除無效之委託後，未達公寓大廈管理條例第31條之規定云云。惟：
⑴系爭會議之召集，係於95年12月22日15時召開，而依卷附之
系爭會議簽到冊（見本院卷第24頁），系爭會議出席人數為
9 人（佔全體比例3/4） ，出席之區分所有權比例合計共686/1000（佔全體比例68％），未違公寓大廈管理條例第31條之情。
⑵另按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得
以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權佔全部區分所有權5 分之1 以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數5 分之1 者，其超過部分不予計算」，此為同條例第27條第3 項所明定，依上開簽到冊所載，丁○○分表代表鋼友旅行社及財團法人高雄市模範父親，而上開2 者之區分所有權比例各為77/1000 ；另沈峰旭亦分別代表劉致顯及蔡惠如，而上開2 者之區分所有權比例各為76/1000 ，均無違反上開條例第27條之情形（系爭大樓之區分所有權5 分之1 應為200/1000；區分所有人數5 分之1 應為2.4 人），故系爭決議之出席及決議之比例，亦無違反前揭條例第27條之情。
⑶又系爭會議召開前有於95年12月19日有公告，並發書面通知
與各個區分所有權人，此有開會公告及通知書佐憑（見本院卷第91-92 頁），縱認系爭會議召集之程序有上開違反公寓大廈管理條例之情，然其會議之決議並非當然無效，而係得依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，適用民法第56條第
1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，然查：該次會議之決議迄今並未有其他區分所有權人請求法院撤銷，復為兩造所不爭執者，是該次決議既未經撤銷，自屬依然有效存在。準此，系爭決議尚有效存在，則該次決議通過之系爭規約，當屬有效。
㈢備位聲明：系爭規約第14條第3 項是否無效？⒈原告另主張系爭規約第14條第3 項之規定，應違反公寓大廈
管理條例第4 條之規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」之規定，故應無效云云。
⒉按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主
性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，亦即故對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項，應本於尊重「住戶自治」之精神，簡言之，各區分所有權人應遵守經多數決通過之「規約」來使用專有部分，且不得擅自變更甚明。是公寓大廈管理條例第4條第1項雖規定：「按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」等語，惟同條例第15條第1項亦明訂：住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更，可認公寓大廈管理條例第15條第1 項之規定應屬第4 條第1 項「法律另有限制」之情。而觀之系爭規約第14條第3 項之內容，係系爭大樓各區分所有權人為保持系爭大樓之環境品質，而同意制訂之上開專有部分之使用限制，而上開限制，並無違反公共秩序、善良風俗或抵觸都市計畫法及建築法等法令規定之情。故此，依上開說明，本於住戶自治精神，實難以原告無法在系爭大樓開設餐飲業，遽認系爭規約內容有違法之情。
⒊此外，所謂之「住戶規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為
了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性，是以，系爭規約既係經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，各住戶即應遵守之，是依上說明，系爭規約應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約。從而，原告仍應受系爭規約之拘束，故原告主張系爭規約第14條第3 項無效云云，亦不足採。
五、綜上所述，系爭會議係由具有召集權之丁○○所召集，當屬有效之會議，且系爭會議迄今亦未經撤銷，該次會議通過之系爭規約當屬有效，而系爭規約第14條第3 項，亦無任何違法之情，從而原告先位主張確認系爭規約無效，備位聲明確認系爭規約第14條第3 項內容無效云云，均屬無據，其先位及備位之訴，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
民事第四庭 法 官 張茹棻正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
書記官 陳展榮