臺灣高雄地方法院民事判決 96年度訴字第1879號原 告 甲○○訴訟代理人 張天良律師複代理人 沈志祥律師被 告 戊○○訴訟代理人 丁○○訴訟代理人 陳里己律師訴訟代理人 吳淑靜律師訴訟代理人 楊啟志律師當事人間請求遷讓房屋等事件，本院民國98年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之同段一五四九四建號，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷讓返還原告；並自民國九十二年十二月一日起至返還上開房屋之日止，按年給付原告新臺幣肆萬陸仟捌佰參拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬柒仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新台幣捌拾貳萬玖仟肆佰伍拾參元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之同段15494建號，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）係原告所有。系爭房屋是「尖美商場廣場」公寓大廈中之一戶，訴外人「尖美商場廣場管理委員會」（下稱尖美管委會）於民國91年4 月1 日未經原告之授權，即擅自將系爭房屋出租予被告，該租約自無拘束原告之效力；又縱使認原告確有授權尖美管委會出租系爭房屋，該租約亦因被告積欠尖美管委會租金，而經尖美管委會於92年8 月31日合法終止租約，並經尖美管委會訴請本院以93年度簡上字第159號（92年度雄簡字第3441 號）判決認定屬實並判決尖美管委會勝訴確定在案，被告自無合法占用之權源。詎被告無法律上之合法權源，迄今仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，並受有相當於租金利益之不當得利，並致原告受有損害，原告為系爭房屋之所有權人，自得請求被告返還系爭房屋，並給付自92年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按系爭房屋課稅現值782,600元及基地申報地價價額154,107元，合計共936,670元，以年息5%計算之不當得利金額共46,835元。爰依民法第767 條及第179 條規定提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並自92年12月1日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付原告46,853元。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告確曾於89年12月17日出具授權書授權尖美管委會出租系爭房屋；尖美管委會於授權後並於91年4 月1 日將系爭房屋出租予被告，而尖美管委會與被告間之租約，尖美管委會並未合法終止；另即使認尖美管委會與被告間之租約，尖美管委會已於92年8月31日合法終止，惟尖美管委會嗣後又另行於92年8 月31日與被告訂定未定期限之租賃契約，被告自得合法繼續使用系爭房屋等語資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事實：
Ⅰ、不爭執事實：系爭房屋為原告所有，是「尖美商場廣場」公寓大廈中之一戶，尖美管委會於91年4月1日將系爭房屋出租予被告，被告迄今仍支配管領系爭房屋。
Ⅱ、爭執事實：
（一）被告占有使用系爭房屋有無合法之權利？
（二）如被告無合法占有使用權利，原告得請求之不當利得金額為何？
四、被告占有使用系爭房屋有無合法之權利？
（一）原告有無授權尖美管委會出租系爭房屋？原告雖主張其並未授權尖美管委會出租系爭房屋，尖美管委會於91年4 月1 日係未經原告之授權即擅自將系爭房屋出租予被告，該租約無拘束原告之效力等語。惟查，原告確曾於89年12月17日出具授權書（由張林雪紅代理出席），而於授權書之第六點載明其授權尖美管委會得代理其對外簽訂出租系爭房屋之租賃契約之意旨，有被告提出而為原告所不爭執真正之授權書在卷可稽，並經本院調閱91年度雄簡字第335 號卷核閱屬實（本院卷第308 頁；91年度度雄簡字第335 號卷第9 頁第3 項之尖美商場廣場區分所有權人名冊及121 頁之授權書），依此授權書之內容，自足認原告確曾授權尖美管委會與被告簽訂系爭房屋之租賃契約。
（二）尖美管委會與被告間之租約，尖美管委會是否已合法終止？
１、按，「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。」，有最高法院84年度台上字第2530號判決之要旨可資參照。
２、經查，被告與尖美管委會於91年4 月1 日就含系爭房屋在內之尖美商業廣場大廈所訂立之租賃契約，性質上係包含百貨或零售業務經營所需附著之整體營業空間之租賃及該處所「經營權」本身之權利讓與等在內之混合契約而非僅係單純之民法上之租賃而已，因此其二人間之權利義務關係應以租賃契約合約之條文內容為依據；而尖美管委會就系爭契約之主給付義務，係僅以租賃標的物之現況點交（租賃部分），及就有意願留任之員工、願續為設櫃廠商之嗣後權利金收取等相關事務（經營權部分）之後續配合處理，而不及於無意願留任員工或續為設櫃廠商之強制點交，且尖美管委會就此給付義務均已履行完畢，被告不得以尖美管委會未依契約之本旨交付租賃物抗辯；另被告與尖美管委會間之該份租賃契約，因被告自起租日起即未繳納租金，而經尖美管委會於92年7 月28日以被告自起租日起均未繳納租金為由，發函催告被告應於同年8 月15日以前結清積欠之469 萬元欠租，於催告期滿後，因被告仍未給付欠租，尖美管委會乃再於同年8 月20日委由律師發函通知終止系爭租約，並經被告於同年8 月21日收受，因被告於尖美管委會催告前業已積欠逾兩個月以上之租金未給付，且被告就此租金之給付義務亦不得主張尖美管委會未依契約之本旨交付租賃物及曾未繳交水電費致租賃物曾遭斷水斷電等做為同時履行抗辯之事由，另被告之前亦不曾以尖美管委會有何應負有不完全履行之損害賠償責任主張抵銷，因此其等之間之租賃契約自已於尖美管委會為終止之意思表示到達時即告消滅，故尖美管委會主張其二人間之租賃契約應已於92年8 月31日合法終止，被告於此後之占用即為無權占有等語自屬有據等事實，業經本院93年度簡上字第159 號（一審為本院92年度雄簡字第3441號）判決認定屬實並判決尖美管委會請求被告給付積欠租金之請求勝訴確定在案，被告係屬無合法占用權源之無權占有等事實，業據原告提出本院93年度簡上字第159 號（92年度雄簡字第3441號）判決為證，並經本院調取上開卷宗核閱屬實；另經本院核閱上開卷宗內被告與尖美管委會之主張抗辯及陳述，及該卷內之相關證人、證物及全卷之卷證資料徵，亦認應與上開判決為同樣之認定。被告於本件訴訟並未提出足以推翻上開案件原判斷之新訴訟資料，仍徒執上開案件業經判斷認不足採之尖美管委會曾因未繳交水電費致租賃物遭斷水斷電，尖美管委會未依契約之本旨於租賃關係存在期續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，其得向尖美管委會主張同時履行抗辯，因此尖美管委會於上開案件中發函終止租賃契約之通知，不生合法終止契約之效力，其仍為合法之承租人云云，做為本件之抗辯理由，依上開最高法院判決之意旨及前開說明，即不足採。
（三）尖美管委會與被告間之租約合法終止後，尖美管委會嗣後是否曾另行與被告訂定未定期限之租賃契約？
１、被告雖抗辯：尖美管委會於發函終止與被告間之租賃契約後，因被告向尖美管委會要求返還300 萬元之押租金，因尖美管委財務困窘無法返還，且當時因尖美商業大樓沒有營業致呈現一片黑暗，尖美管委會擔憂此一情形將影響其未來之招商，尖美管委會當時之主委蔡勝隆遂向被告提議，由被告繼續承租系爭房屋，尖美管委會則免除被告之租金，並經被告之同意，尖美管委會因而與被告曾另行於92年8 月31日訂定未定期限之租賃契約等語，然為原告所否認，被告就此事實自應舉證以實其說。
２、就上開事實被告聲請之證人乙○○雖到庭證稱：「大概在92年9 月或10月間的某一天，當天我剛好拿一個ＤＭ要去跟丙○○（戊○○的弟弟）談事情，到了的時候剛好當時的主委蔡主委在被告他們本件房子的地下一樓那裡，跟譚謝美蘭及丙○○說請他們繼續營業，但是譚謝美蘭說因為水電費太貴一個月要一百多萬所以他不要繼續營業，蔡主委就說你們可以繼續營業，點燈就好，他們可以不要收租金。之後兩造就在那裡討論，他們講到這裡我就走了，所以他們當時討論的結果我不清楚，但是被告他們有繼續在營業。」等語（卷第312 頁筆錄）。證人雖證稱如上，惟查：⑴依證人之證述，其於蔡勝隆與譚謝美蘭等人尚在討論中即已離開，因此其等當時討論之結果為何並不清楚，證人既不清楚其等當討論之結果為何，自不足證明確有上開已合意成立租賃之事實。⑵證人於另案臺灣高等法院高雄分院96年度重上字第69號案件審理中，就同樣之問題係證稱：「有聽到，蔡勝隆請同濟堂公司繼續營業，譚謝美蘭說又電費那麼貴，一個月要100 多萬元，說不想做了，請尖美管委會退還押租金，蔡勝隆說不要收租金也沒有關係，只要把營業把燈點亮就好，因為整棟大樓都暗暗的，以後招商就不容易。」等語（見卷第290 頁以下之該院筆錄）。依證人之證述，蔡勝隆商談之對象並非本件之被告戊○○，而是譚錦鳳、譚謝美蘭、丙○○。⑶本院92年度雄簡字第3441號給付租金等事件，尖美管委會係於92年10月2 日即起訴繫屬於本院，該件上訴後之本院93年度簡上字第159 號則係於93年12月14日始宣判，該二案件之審理期間長達一年二月，且一、二審均為不利於被告之認定，衡諸常情，如確有上開事實，被告於上開案件審理中，就此有利於已之重要事實，應會於訴訟中即提出抗辯，然被告竟於長達一年二月之一、二審審理中均未提出抗辯，顯不合情理。⑷故依上開三點綜合判斷，被告之抗辯及證人之證述，應均與事實不符，而均不足採信。⑸又即使認證人之證述屬實，惟依證人於臺灣高等法院高雄分院上開案件之證述，蔡勝隆係請「同濟堂百貨股份有限公司」繼續營業，而非請被告「戊○○」繼續營業，即使有此事實，契約亦是成立於「同濟堂百貨股份有限公司」與尖美管委會之間，而非成立於被告戊○○與尖美管委會之間，故被告戊○○亦不得主張其與尖美管委會間有此不定期租賃契約之存在。故其此部份之抗辯，亦不足採。
（四）按，「所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。」，民法第767 條前段定有明文。經查，系爭房屋為原告所有，為兩造所不爭執之事實，並有原告提出之系爭房屋及基地之土地及建物登記謄本在卷可稽，足認屬實，被告雖抗辯其有合法之租賃使用權源，惟不足採信，從而，原告依民法第767 條前段之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，即有理由。
五、如被告無合法占有使用權利，原告得請求之不當利得金額為何？
（一）按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，有最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」，亦有最高法院88年度台上字第3331判決可參。被告既無合法之權源而占有系爭房屋，則其受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，即甚明確，故原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，即屬有據。
（二）查系爭房屋係位於高雄市三民區商業繁榮處之商業大樓，，附近之工商業繁榮，交通便利，被告占用後之利用之經濟價值及所受利益甚高，故原告請求按系爭房屋課稅現值782,600元及基地申報地價價額154,107元，合計共936,670元，以年息5%計算之不當得利，而依此計算標，請求被告按年給付46,835元之不當得利金額，即屬相當及公允，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條及第179 條規定之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並自92年12月1日起至遷讓返還房屋之日止，按年給付原告46,853元，為有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 4 月 6 日
民事第四庭法 官 郭文通正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 6 日
書記官 卓榮杰