臺灣高雄地方法院民事判決 96年度訴字第943號原 告 戊○○訴訟代理人 楊申田律師被 告 甲○○
弄2橫丁○○兼上二人共同訴訟代理人 乙○○
丙○○上列當事人間返還代付款事件，本院於民國96年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：其與被告於民國82年3 月11日訂定土地合建契約（下稱系爭合建契約），約定由被告提供無瑕疵且適於興建之高雄縣○○鄉○○段第737 號土地（重測前漯底段第762號，下稱系爭土地），供原告出資興建房屋，再由兩造依比例分配所建房屋，並協議由其出資新台幣（下同）1,334,31
0 元，以原告名義向高雄縣彌陀鄉公所承購系爭土地西南方之南庄段第747 號土地（重測前漯底段第762-1 號，下稱第
74 7號土地），並以該出資充作系爭合建契約之押金即契約義務款，因系爭土地須由西南方聯絡對外道路，而第747 號土地西南方與道路間尚有南庄段第745 號、第746 號、第
748 號、第749 號土地（重測前各為漯底段第759-3 號、第759- 2號、第759-1 號、第759 號，下稱第745 號土地、第
746 號土地、第748 號土地、第749 號土地），而被告遲未設法取得第745 號、第746 號、第748 號、第749 號土地中之任1 筆土地，致系爭土地因無法連接建築線，無法取得建築執照，爰依系爭契約書附則之約定，請求返還上開出資取得第747 號土地之出資金額。並聲明：㈠被告應給付原告1,334, 310元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：兩造訂立系爭合建契約之原則為「原告出錢，被告出地」，依原告之建築計畫，系爭土地係經由第747 號土地後，再經由第745 號、第746 號土地以連接西南方道路取得建築線，原告先出資以被告乙○○名義，向高雄縣彌陀鄉公所申請承購第747 號土地後，即不願再出資購買第745 號、第746 號土地，則系爭土地無法連接建築線無法取得建築執照應歸責於原告，系爭合建契約簽訂後，原告即將被告在系爭土地原有之約3 至4 百坪三合院古厝拆除，又未依約出資處理合建事宜，致被告受有損害，被告曾於90年7 月間寄發存證信函催告原告儘速興建，今仍希望依約合建及分配房屋。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、本件兩造之不爭執事項：㈠兩造於82年3 月11日簽訂土地合建契約書（下稱系爭契約書
），約定由被告提供系爭土地，由原告負擔一切所須資金，並負責營建房屋，復有系爭契約書附卷可稽（詳卷第7 頁）。
㈡為使系爭土地得以連接建築線，曾由原告出資1,334,310 元
，以被告乙○○名義，向高雄縣彌陀鄉公所承購第747 號土地，約定以該出資作為原告就系爭合建契約所支付之義務款，並有高雄縣彌陀鄉公所96年5 月10日彌鄉財字第0960003702號函及所附公有畸零地合併使用證明書、高雄縣彌陀鄉鄉民代表會14屆第5 次臨時大會提案書、決議書、同意書、高雄縣政府同意出售函、土地產權移轉證明書簽，原告提出之土地產權移轉證明書、點交紀錄、彌陀鄉公所可予讓售函、記載「本收據金額由原告代繳納作為押金扣還」並由被告乙○○簽名之繳款書附卷可憑（詳卷第70頁、第48頁起、第17頁）。
㈢系爭土地可能之聯外道路為西南方道路，除須經過西南方第
747 號土地外，尚須經過第745 號、746 號、749 號或748號土地，系爭土地始能連接西南方道路，並有地籍圖謄本1份附卷可按（詳卷第39頁）。
㈣以目前僅承購第747 號土地，未取得第745 號、746 號、74
9 號或748 號土地之情形，無法申請取得第737 號土地之建築執照，並有地籍圖謄本1 份附卷可按（詳卷第39頁，並參建築法第48條第1項前段之規定）。
五、兩造合意之爭執事項：
1.依系爭合建契約之約定，系爭土地對外連接建築線所須之土地，須如何取得？
2.原告以無法取得建築執照為由，訴請返還出資購買第747 號土地之出資額1,334,310 元，有無理由？
六、本院就爭執事項分述判斷意見如下：㈠關於依系爭合建契約之約定，系爭土地對外連接建築線所須之土地，須如何取得：
⒈按建築基地與建築線應相連接；直轄市、縣（市）（局）
主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線，建築法第42條前段、第48條第1 項前段分別定有明文，而系爭土地可能之聯外道路為西南方道路，由系爭土地連接西南方道路，除須經過西南方第747 號土地外，尚須經過第745 號、746 號、749 號或748 號土地，且以目前兩造僅配合承購第747 號土地，未取得第745 號、746 號、74
9 號或748 號土地之情形，無法申請取得系爭土地之建築執照，為兩造所不爭執（詳不爭執事項㈢、㈣），則原告主張系爭土地因無法連接建築線，無法取得建築執照，尚堪採信。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文，則除非約定甚為清晰，否則就訂約一方當事人非熟悉且通常不可能注意之事務，即不得拘泥於有類似約定之辭句，比附援引而逕認該當事人已予以同意負責。而本件原告主張依系爭契約書第6 條、第7 條之約定，因系爭土地連接建築線所須土地應由被告負責取得，惟為被告所否認，辯稱伊等僅提供土地，對建築事宜並非熟稔，無可能同意負責建築事宜。而本件依系爭契約書第6 條、第7 條之約定為「甲方（指被告）所有權土地內及外圍事項問題，如地上建物、地上權、訂立三七五租約存續權，營建工程車輛出入道路受鄰地主阻塞通行權、接自來水管權受阻，應由甲方負責溝通及處理之補償費全歸甲方負擔，乙方（指原告）責任土地內建物拆除及清理搬運費用，甲方應從旁協助工作完成」、「甲方提供所有權土地，絕對保證無瑕疵事項發生，無他項權利設定，或第三人主張財物糾葛權利，或意圖合建暗中將土地出賣，均不得典當或作保」，依上開約定，被告固須負責排除他人之使用，擔保土地合於可得使用之狀態，並有協調及擔保施作車輛通行及管線連接等配合建築事宜之義務，惟查：
⑴原告未主張被告對建築專業事宜有何瞭解，亦未提出證
據或聲請調查加以證實，則自應認被告僅係一般地主，對建築專業事宜非有高於一般人之瞭解，則當難期待被告對取得建築執照須建築基地得以連接建築線之建築規定有所瞭解，被告對建築基地連接建築線之規定既無瞭解，衡情自無可能於訂立合建契約時，知有該連接之必要，並允諾負責取得連接建築線所須之土地。
⑵所謂擔保土地合於可得使用之狀態，係指地主即被告須
就系爭土地有完整之所有權，且無權利上之瑕疵，而有無取得連接建築線之土地，尚與權利瑕疵無關；且擔保施作車輛通行及管線連接雖與建築之施作有關，然僅屬建築施作之一般配合施作事項，與取得連接建築線之配合建築法規事項仍有極大差別，則尚難因取得連接建築線所須土地與被告應負責車輛通行及管線得以順利連接等，均屬系爭土地建築時所須協調辦理之事項，即比附援引系爭契約書第6 條、第7 條之約定，逕認被告亦應負責取得連接建築線所須土地。
⒊由地主及建商訂立之合建契約，依一般通常情形，地主於
訂約前，就土地面積大小、地形是否方正、是否適於合建，及合建土地適於興建何種房屋等攸關合建成敗之關鍵，均已有所評估及計畫，而地主通常僅係一般土地所有人，對上開建築事宜並非熟稔，則除非合建契約另有明文約定，參酌合建契約之性質及一般社會之常情，自應認地主僅須提供建築基地，而建築基地以外之資金及包含取得連接建築線所須土地之一切建築相關事宜，均應由建商負責擬訂計畫及協調辦理，地主至多在須其具名或出面申請時，配合辦理即可，尚難謂地主應為無法取得建築執照等建築之專業事宜負責。而本件除上開排除他人使用，擔保土地合於可得使用狀態，協調、擔保施作車輛通行，及協調、擔保管線連接之約定外，系爭契約書並無被告應負責取得連接建築線土地之具體約定或類似約定，有該契約書附卷可稽（詳卷第7 頁），則依上開所示原則，參酌前揭由原告出資，被告具名申請承購第747 號土地之購地模式，自應認系爭合建契約係約定由原告負責出資及辦理取得連接建築線所須土地，而由被告配合具名辦理申請，則原告主張依系爭契約書之約定，被告須負責取得連接建築線所須土地，即與事實不符，自無可採。
㈡關於原告以無法取得建築執照為由，訴請返還出資購買第74
7 號土地之出資額1,334,310 元，有無理由：系爭契約書固於打字繕印之約定條款、立約人簽名欄及營建建材設備說明表後，以手寫方式記載「若本案無法取得建照，則甲方（指被告）應無條件及時歸還乙方（指原告）所付之義務金額」（詳本院卷第14頁），又為使系爭土地得以連接建築線，曾由原告出資1,334,310 元，以被告乙○○名義，向高雄縣彌陀鄉公所承購第747 號土地，約定以該出資作為原告就系爭合建契約所支付之義務款，此為兩造所不爭執之事實（詳不爭執事項㈡），然查：
⒈依兩造就系爭合建契約所為之約定，被告係提供土地供原
告建築房屋，除施作車輛通行及管線得以順利連接外之建築相關事宜，均應由原告負責出資及擬訂計畫辦理，被告至多僅須配合具名或出面辦理已如前述，則參照民法第10
1 條第2 項：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」之條件擬制不成就規定意旨，上開「無法取得建築執照應歸還義務金額」之約定，解釋上自須以原告已盡力爭取仍無法取得，或須被告配合辦理而經被告拒絕，或客觀上根本無法取得為前提，否則被告應否歸還原告所付之義務金額，無異可由原告單方予以決定，自與契約對等原則不符。
⒉由原告提出而被告不爭執形式真正之原訂建築計畫觀之，
系爭土地原擬由西南方靠東部分連接西南方道路即預定之建築線，有該計畫草圖附卷可稽（詳卷第113 頁），則系爭土地連接西南方建築線所須經過之鄰地，除已購得之第
747 號土地外，尚有第745 號土地及第746 號土地之東側，而第745 號、第746 號土地均屬中華民國所有，並由財政部國有財產局負責管理，有土地登記謄本2 份附卷可憑（詳卷第119 頁起），參照兩造協議由原告出資，以被告乙○○名義承購第747 號土地之情形以觀，本應由原告擬定申請承購之計畫，負責購得上開土地以供建築之用，則原告自應出資並協調被告具名再予承購第745 號、第746號土地，以符合建築法連接建築線之規定，而原告不爭執並未協調辦理第745 號、第746 號土地之承購申請（詳卷第183 頁，原告亦未提出第749 號土地之承購申請），且未主張曾要求被告配合辦理而遭拒絕，並提出證據加以證實，則自難認原告已盡力申購系爭土地連接建築線所須取得之土地，或被告有故意阻礙土地取得之情形。
⒊依國有財產法第49條第3 項規定，非公用財產類之不動產
，經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有人，第745 號、第746 號、第749 號土地倘確屬畸零（裡）國有地有與相鄰被告所有土地合併建築使用需要者，應先洽地方建築主管機關高雄縣政府請領公有畸零（裡）地合併使用證明書後，再檢證向該處申購，此有財政部國有財產局臺灣南區辦事處96年
8 月24日台財產南處字第0960032140號函附卷可按（詳卷第130 頁），而雖因未檢附建築線指示成果圖具體表示系爭土地欲連接建築線之情形，致高雄縣政府無法判斷被告以系爭土地及第747 號土地所有人名義，向其申請因該土地建築無法連接建築線，擬與第745 號、746 號或749 號土地合併使用，得否核發畸零（裡）地證明書，有高雄縣政府96年9 月12日府建管字第096026761 號函附卷可查（詳卷第139 頁），然參照兩造曾由原告出資，以被告乙○○名義承購第747 號土地之情形，堪認如以相同方式申請承購，高雄縣政府即有核發畸零（裡）地證明書之可能，財政部國有財產局亦有讓售第745 號、第746 號土地之可能，而依系爭合建契約之約定，原告須負責取得連接建築線所須之土地已如前述，其既未依約申辦，又未說明被告拒絕配合申請，或事實上有無法辦理之情形，並提出證據加以證明，則依上開手寫記載之約定，請求返還作為系爭合建契約義務款之購買第747 號土地所支出金額，依上說明所示即無理由。
七、綜上所述，原告訴請被告返還系爭合建契約所支付之義務金額1,334,310 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，依法即無理由，應予駁回，又原告之訴既無理由，假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告另主張系爭土地被隔鄰之天南宮及區漁會既有建築所占用（與原告請求所據之約定無關），及相關由高雄縣岡山地政事務所檢附土地複丈申請書函覆系爭土地申請測量之情形，暨被告抗辯拆除古厝受有損害，以存證信函催告儘速興建，並所提出之存證信函，經審酌後，認均與本件之判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 28 日
民事第一庭審判長法 官 陳嘉惠
法 官 廖純卿法 官 鄭峻明正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 28 日
書記官 莊豐源