臺灣高雄地方法院民事判決 96年度重訴字第185號原 告 甲○○被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
丁○○上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國97年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就重劃後坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○號如附圖所示Ｂ部分土地、面積四七九點○八平方公尺土地，依（八一）國耕租字第二一○二九號國有耕地租賃契約書所定條件之租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條定有明文。查本件租佃爭議，業經高雄縣鳳山市公所耕地租佃委員會及高雄縣政府耕地租佃委員會分別調解、調處不成立，而由高雄縣政府函送由本院審理，有高雄縣政府民國96年5 月10日府地權字第0960111371號函暨所附調處程序筆錄、高雄縣鳳山市公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等資料在卷可按（本院審卷第3 至14頁），揆諸前開規定，自無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠兩造於90年12月14日就被告所管理坐落高雄縣鳳山市○○段
○○○○○號、面積940 平方公尺之國有土地（下稱系爭土地），簽訂（八一）國耕租字第21029 號國有耕地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期自91年1 月1 日起至100 年12月31日止，而系爭土地因列入高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃範圍內，重劃後為坐落高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號。被告以92年11月20日勘查結果，認原告在系爭土地上興建鐵皮平房、棚架等供工廠使用，而有不自任耕作情事，逕依耕地三七五減租條例第16條規定，認系爭租賃契約無效，惟原告興建上開地上物使用已有10餘年，被告於續約時均無異議，且系爭土地因列入高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃範圍內，其上之建物現均已拆除，經原告申請高雄縣政府耕地租佃調解委員會調處結果雖認應回復原租約，但被告不予同意，致原告之租賃權益受有侵害之危險。
㈡系爭租賃契約雖為雙務契約，但為被告所製作之定型化契約
，無任何由承租人得以置喙之餘地，全部條件、約定、限制、禁止等權利義務關係，均由被告擬定。復被告明知出租之標的土地面積未達0.1 公煩，依「國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點」規定，不予同意承租人興建農舍，對此特別限制或禁止規定，被告應於租賃契約約定或載明或盡告知義務，但系爭租賃契約中並無該禁止約定，亦未曾告知原告，是被告自不得以原告不知之事項予以非難，即原告於租賃標的上搭建農舍建物，並未違反租賃契約之約定。又系爭土地上之建物，係供堆放農用耕具用品之用，並非被告所言供工廠使用，且自任耕作與租地上之建物為工廠亦或農舍，是否有直接關連或因果關係，非無爭議，豈以被告獨斷為認定之唯一標準，而棄系爭土地上之農作物不予審認。
㈢依被告機關93年3 月26日台財產局管字第0930005795號函令
：「承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定未自任耕作者，自即日起不再通知承租人限期改正後繼續租約，逕依同條例第2 項規定主張原訂租約無效」，是不再函告承租人限期改正之函令，係自93年3 月26日始生效，而被告早於92年11月20日即有此作為，倘被告認定原告違反自任耕作屬實，被告應函告限期改善，是被告顯已逾法越權，為無效終止行為。又倘被告有依93年2 月25日台財產南管字第0930006078號終止租約意思表示函件送達原告，亦因該意思表示抵觸上列函令而無效，遑論該終止租約之文件，被告僅止於內部作業，而未寄發予原告。
㈣並聲明：確認兩造間就重劃後坐落高雄縣鳳山市○○段○○○
○號如附圖所示Ｂ部分土地、面積479.08平方公尺，依（八一）國耕租字第21029 號國有耕地租賃契約書所定條件之租賃關係存在。
三、被告則以：㈠原告承租系爭土地，因系爭土地擬列入埤南自辦市地重劃範
圍，被告遂於92年11月20日派員實地勘查，結果系爭土地為鐵皮平房、棚架、果樹、雜草地等使用，建物面積約140 平方公尺，地上物用途為工廠，涉未自任耕作。按耕地三七五減租條例第16條規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，又按「耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因」，最高法院70年台上字第4637號判決要旨，是被告以93年
2 月25日台財產南管字第0930006078號函終止租約。㈡依「高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃用地地上物查估補償清
冊」所示，埤頂段2199地號地上物為輕型鋼鐵蓋鐵皮廠房、鐵架鐵皮棚架、混凝土地坪、預鑄板牆、木造隔間等建物，使用面積合計約247.84平方公尺，是原告地上物使用情形違反自任耕作之事實，再次得到明證。
㈢查「國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查
作業要點」，國有出租耕、林、養地得同意做相關設施使用之應具條件：⑴國有出租耕地同意做農作使用、畜牧設施、水源保護及水土地保持設施。⑵承租土地面積在0.1 公頃以上。⑶興建設施之總面積：設施面積以占承租土地總面積之百分之4 為上限，惟最大興建設施總面積不得超過100 平方公失。本件原告租用土地面積為0.0940公頃，不符同意做相關農機具設備使用最小承租面積0.1 公頃以上之規定，且原告於系爭土地上建物用途是工廠，面積達140 平方公尺，顯不符前開規定。
㈣被告雖無法證明原告已收到原租約消滅函文，然依內政部92
年1 月20日內授中辦地字第0910020787號令，耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2 項規定中所設之「無效」，係指原訂租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，故不以有無收到終止租約之意思表示為要件。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭之事項及簡化之爭點為：㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於90年12月14日就坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○號、
地目田、面積940 平方公尺國有土地訂有國有耕地租約，期間自91年1 月1 日起至100 年12月31日止。⒉系爭土地因列入高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃範圍，重劃
後為高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號土地，而系爭土地經換算結果，為高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號之應有部分47908/103766，面積為479.08平方公尺，即如附圖所示Ｂ部分。
⒊原告在系爭土地上興建有鐵皮屋及棚架等，並因上開重劃事宜而受有補償。
⒋系爭土地因鳳山都市計畫，自90年10月31日起土地使用分區變更為「第二種住宅區」。
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭租賃契約是否屬耕地三七五減租條例之耕地租約？即有
無耕地三七五減租條例之適用？⒉本件是否有耕地三七五減租條例第16條所規定不自任耕作之
情事？⒊被告主張耕地三七五減租條例第16條所規定之「無效」，係
指原訂租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力，不以有無收到終止租約之意思表示為要件，有無理由？
五、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。本件原告主張系爭租賃契約存在，被告則以原告有耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之情事，而主張系爭租賃契約無效，顯然原告與被告就系爭租賃契約是否仍存在，有發生爭執，又如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，而此種受侵害之危險，能以確認判決除去，則原告提起本件確認之訴以排除此項危險，即有確認利益，先予說明。
六、前揭不爭執事項，有高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地登記謄本（本院審卷第16頁）、高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號土地登記謄本、地籍圖謄本（本院審卷第125 、126 頁）、系爭租賃契約書（本院審卷第14頁）、高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃會96年5 月24日九六埤南重字第082 號函暨所附地上物查估補償清冊、領款協議書、領款收據、相片（本院審卷第51至66頁）、財產部國有財產局南區辦事處本處土地勘清查表及照片5 張（本院審卷第76至78頁）、高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃會96年7 月30日九六埤南重字第114 號函暨所附重劃前後土地分配對照清冊（本院審卷第111 、112頁）、高雄縣鳳山市公所96年12月12日鳳市建字第0960054216號函（本院審卷第161 頁）等件為證，且經本院依職權會同兩造及高雄縣鳳山地政事務所人員勘測屬實，有現場照片
4 張，並製有勘驗筆錄及囑託高雄縣鳳山地政事務所人員繪製複丈成果圖存卷可考（本院審卷第137 至143 頁），自堪認為真實。是本件首應審究者為系爭租賃契約是否屬耕地三七五減租條例之耕地租約？即有無耕地三七五減租條例之適用？茲析述本院得心證之理由如下：
㈠按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土
地法及其他法律之規定」，耕地三七五減租條例第1 條定有明文。次按「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用；前項所稱耕作，包括漁牧」，土地法第106 條亦有明文。復依農業發展條例第3 條第11款之規定，耕地係指依區域計劃法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。又「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」，最高法院88年台上字第1 號判例意旨參照。準此而論，雖以耕作之目的承租他人之土地，然如該土地之使用編定並非上開條文所示之農、漁、牧用地者，即無耕地三七五減租條例所稱之耕地租佃之適用。
㈡系爭土地屬高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃用地範圍，自90
年10月31日起，因鳳山都市計畫，土地使用分區編定為「第二種住宅區」，有前開高雄縣鳳山市公所96年12月12日鳳市建字第0960054216號函在卷可按（本院審卷第161 頁），並為兩造所不爭執，則系爭土地之地目雖為「田」（本院審卷第124 頁之土地登記謄本），然兩造於90年12月14日就系爭土地簽訂系爭租賃契約前，既已編定為「第二種住宅區」，顯與上開條文所稱「農地」或「耕地」之性質不符，揆諸前開條文及判例意旨，自無耕地三七五減租條例所規定耕地租佃之適用。據此，原告縱係以從事農作之目的而向被告承租系爭土地，並支付對價，亦不符合耕地三七五減租條例所規定耕地租佃之定義，是系爭租賃契約並非屬耕地三七五減租條例之耕地租約，堪予認定。
㈢系爭土地並不符合耕地三七五減租條例所定耕地之性質，自
無從成立該條例所定之耕地租約，即兩造間就系爭租賃契約，並無適用耕地三七五減租條例之餘地。從而，縱認原告有不自任耕作情事，被告亦不得依耕地三七五減租條例第16條規定，主張系爭租賃契約無效。是被告以原告在系爭土地上興建鐵皮平房、棚架等供工廠使用，而有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條規定，主張系爭租賃契約無效云云，於法尚有未符。
㈣綜上所述，被告主張依耕地三七五減租條例第16條規定，系
爭租賃契約無效，即屬無據，且系爭租賃契約亦無其他經終止或無效之情事，又系爭土地因列入高雄縣鳳山市埤南自辦市地重劃範圍，就坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地、面積940 平方公尺，重劃後經換算結果，為高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號土地之應有部分47908/103766，面積為479.08平方公尺，即如附圖所示Ｂ部分土地，亦如前述。從而，原告主張兩造間就重劃後坐落高雄縣鳳山市○○段○○○ ○號如附圖所示Ｂ部分土地、面積479.08平方公尺，依（八一）國耕租字第21029 號國有耕地租賃契約書所定條件之租賃關係存在，為有理由，應予准許。又本件並無耕地三七五減租條例之適用，已如前述，是本件應無再行探究耕地三七五減租條例第16條所規定之「無效」，是否為無待於另為終止之表示，當然向後失其效力之必要，附此說明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
民事第六庭 法 官 洪榮家正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
書記官 王紀芸