臺灣高雄地方法院民事判決 96年度重訴字第233號原 告 中華民國經濟部法定代理人 尹啟銘代 理 人 經濟部工業局永安工業服務中心法定代理人 丙○○訴訟代理人 徐建光律師被 告 滄井企業股份有限公司法定代理人 甲○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院民國97年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒佰陸拾陸萬壹仟陸佰零貳點玖伍元，其中新臺幣肆佰陸拾參萬零壹佰零壹元，自民國九十六年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾肆萬玖仟玖佰玖拾陸元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時，原係聲明求為判決：㈠被告應將坐落高雄縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上之建物，即建號第62號，門牌號碼為高雄縣○○鎮○○○ 路○○號鋼骨構造工業用，層數2 層，樓層面積合計3,446.77平方公尺全部拆除，將土地返還予原告；並自民國86年8 月5 日起至返還土地之日止，應給付原告按每日新臺幣（下同）23,2
29.9元計算之賠償金；㈡被告應給付原告4,663,101 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於訴狀送達後，原告減縮其上揭請求之聲明而變更為：被告應給付原告4,630,101 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自96年8 月5 日起至97年4 月21日，按每日23,229.9元之賠償金。揆諸首揭論述，原告所為訴之變更，核無不合，應予准許。
二、本件原告中華民國經濟部，起訴時原法定代理人即部長為乙○○，嗣於審理中因法定代理人變更為尹啟銘，並由其聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀在卷可憑（見本院卷第230 頁），核無不合，亦同應予准許。
三、再按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第
1 項前段訂有明文。本件被告經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論判決，均合先敘明。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張: 被告於92年10月31日向原告承租所有坐落高雄縣○○鎮○○段○○○ ○號土地一筆，面積5787.23 平方公尺（下稱系爭土地）。租賃期間自92年10月31日起至11
2 年10月30日止，共計20年，租約並經公證在案（以下簡稱系爭租約）。被告承租系爭土地，依約應有給付租金之義務，租金每三個月為一期繳納一次，租金以每平方公尺15,177元，依年租率百分之4. 5計算，第一期租金為每平方公尺每日以56.91375元計算，計算租金之年租率逐年於1 月1 日及
7 月1 日依行政院中長期資金貸款利率調整之，並按繳款當期之年租率重新計算租金，另第2 年起逐年於契約公證日之相當日按最近一期行政院主計處公佈之消費者物價指數調整幅度比率調整之。第1 、2 年免租金，第3 年及第4 年實際應繳之租金按上開租金計算價格之6 成計付。若被告逾期給付租金則原告可依租約第7 條規定，按其逾期期間加計5%至15% 不等之違約金。詎被告除僅給付第3 年第1 期之租金外，自第3 年第2 期起，即未依約繳納租金，屢經催討，仍無效果。迄96年7 月30日止，共計積欠第3 年第2 、3 、4 期及第4 年第1 、2 、3 期之租金4,026,174 元，及依約應加計之違約金603, 927元，合計為4,630,101 元。又被告既已違反系爭租約，原告自得依契約第13條第1 項第1 款、第2項及附約第2 條之規定終止系爭租約租約，並得沒收擔保金及請求給付所欠租金及違約金。原告並於96年7 月4 日發函請求被告清償上開款項，並表示於存證信函送達之日起終止系爭租約，該存證信函並於96年7 月5 日合法送達被告，足見系爭租約已於96年7 月5 日合法終止；況被告亦於96年8月11日函知原告因經營不善之故，而請求解除租賃關係，故兩造間之租賃契約關係，應已合法終止。依系爭租約第14條約定，被告至遲應於租約終止之日起一個月內即96年8 月4日前，返還系爭土地，並回復原狀。然被告並未依約拆除地上建物，回復土地原狀交還原告，故被告自96年8 月5 日起即屬無權占用系爭土地，依租約第15條第3 項約定，被告應自96年8 月5 日起按日以租金三倍計算賠償金23,2 29.9 元（目前第四年第3 期共三個月之租金為696897元，故每月租金應為232,299 元，日租金即為7743.3元，乘以3 倍後，得請求之賠償金為23229.9 元）。其後因被告所有，建築於系爭土地上之建物（門牌號碼為高雄縣○○鎮○○○路○○號，以下簡稱系爭建物）遭他人向本院拍定，並經本院於97年4月21日核發不動產權利移轉證書予拍定人，被告已喪失系爭土地上系爭建物之所有權，故上開賠償金額即應計至被告喪失系爭建物所有權之日即97年4 月21日止。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。並聲明求為判決如前揭變更後之訴之聲明所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於本院言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
三、則本件之爭點，即為：
（一）兩造間之系爭租約是否終止，何時終止？
（二）原告依兩造間所簽訂之系爭租約，請求被告支付租金及未付租金之違約金，有無理由？
（三）如兩造間之系爭租約已終止，原告主張被告未依約返還系爭土地予原告，依兩造間系爭租約之約定，請求被告支付賠償金，有無理由？
四、本院之判斷：
（一）兩造間之系爭租約是否終止，何時終止？㈠按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：
..... 五、承租人違反租賃契約時。土地法第103 條第5款定有明文。
㈡原告主張被告於承租系爭土地後，自第3 年第2 期起，即
未依約繳納租金，而違反系爭租約之約定，經原告發函予被告終止兩造間租賃契約之事實，業據原告提出系爭土地租賃契約書及公證書、土地租賃契約書附約及公證書95年
1 月31日至7 月31日土地租金及違約金明細表、經濟部永安工業區服務中心催繳租金及違約金函、經濟部永安工業區服務中心終止租賃契約函、送達回執在卷可證（見本院卷第13頁至第51頁）。被告既經合法通知，未到場爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，經本院依據調查證據之結果，堪信原告此部分之主張為真。依原告所提出之租賃契約書第13條第1 項第1 款所載，被告如違反租賃契約，原告即得終止契約收回土地，被告既有原告所主張違反租賃契約之事實，依兩造所簽訂之租賃契約第13條第1 項第
1 款之約定及土地法第103 條第5 款之規定，原告自得終止兩造間之租賃契約。又原告終止兩造間租賃契約之意思表示，既於96年7 月5 日送達予被告，有上開經濟部工業永安工業區服務中心函及送達回執在卷可憑，則兩造間之租賃契約，於96年7 月5 日，即已終止。
（二）原告依兩造間所簽訂之系爭租約，請求被告支付租金及未付租金之違約金，有無理由？㈠查依系爭租約第4 條租金與調整之約定，租賃標的簽訂租
賃契約書之售價為每平方公尺15,177元，計算租金之年租率為4.5 ％，第一期租金計算之價格為每平方公尺每月56.91375 元 。計算租金之年租率逐年於1 月1 日及7 月1日依行政院中長期資金貸款利率調整之，並按繳款當期之年租率重新計算租金，另第2 年起逐年於契約公證日之相當日按最近一期行政院主計處公布之消費者物價指數調整幅度比率調整之。第1 年及第2 年免租金，第3 年及第4年實際應繳租金按前開租金計算之價格之六成計算。次查，系爭租約附約第2 條亦約定，如被告未依指定期限繳付第2 期起之各期租金，逾期1 個月以上未滿2 個月者，按未繳首月月租金金額部分加收5 ％；逾期2 個月以上未滿
3 個月者，按未繳首月月租金金額部分加收10％，並按未繳次月月租金金額部分加收5 ％；逾期3 個月以上未滿4個月者，按未繳首月月租金金額部分加收15％，並按未繳次月月租金金額部分加收10％，並按未繳第3 個月月租金金額加收5 ％；逾期4 個月以上仍不繳付租金者，原告得追繳其使用期間租金及按未繳各月租金金額加收15％違約金。
㈡被告既於承租系爭土地後，自第3 年第2 期起即95年1 月
31日起，即未依約繳納租金，則依系爭租約有關租金及未支付租金違約金之約定，迄96年7 月30日止，被告計積欠第3 年第2 期租金640,647 元、違約金96,097元，第3 年第3 期租金640,647 元、違約金96,097元，第3 年第4 期租金667,731 元、違約金100,160 元，第4 年第1 期租金683,355 元、違約金102,503 元，第4 年第2 期租金696,
897 元、約違金104,535 元，第4 年第3 期租金696,897元、違約金104,535 元。租金及違約金總計4,630,101 元。此有原告所提出之被告應繳租金及違約金明細表在卷可憑（見本院卷第43頁），經本院核算之結果，尚無不合；又觀兩造所約定上開違約金之比例，以及被告向原告所承租土地之面積達5,787.23平方公尺，此除有原告所提出之上開租賃契約在卷可憑外，並經本院至現場履勘測量無訛，有高雄縣岡山地政事務所96年11月28日岡所二字第0960012207號函及隨函檢送之複丈成果圖在卷（見本院卷第93、94頁），是兩造間所約定未支付租金應給付違約金，尚無過高而應予酌減之處。故原告請求被告應給付在終止系爭租約前被告未給付之租金、違約金以及遲延利息，合計4,630, 101元，為有理由，而應予准許。
（三）原告主張被告未依約返還系爭土地予原告，依系爭租約之約定，請求被告支付賠償金，有無理由？㈠次按，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利
移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。
㈡末查，依系爭租約第15條第3 項規定，被告於租賃期滿前
放棄承租或經原告終止租約，應於租約終止之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。逾期未辦理者，每逾1 日被告應支付按日租金3 倍計算之賠償金予甲方。
而系爭土地上，由被告所興建之系爭建物，於原告起訴後，至本院於履勘時，猶未拆除，其後更遭抵押權人向本院聲請拍賣抵押物獲准，於97年4 月7 日由訴外人大鎪企業股份有限公司（以下簡稱大鎪公司）拍定，並由本院於97年4 月21日核發權利移轉證書，由大鎪公司於97年4 月30日收受本院所核發之權利移轉證書乙節，則有原告所提出之建物登記謄本（見本院卷第54頁）、本院勘驗筆錄（本院卷第85、86頁）、建物現場照片（本院卷70-7 4頁）等在卷可證，並經本院依職權調取本院96年度執字第49229號民事執行卷宗核閱屬實，則自原告終止系爭租約後1 個月，即96年8 月5 日起，至由訴外人取得系爭建物之所有權，即97年4 月30日前一日，即97年4 月29日，應認被告並未依約將系爭土地回復原狀，並將系爭土地返還予原告，則原告依上開系爭契約第15條第3 項之規定，請求被告支付賠償金，為有理由。
㈢又雖上揭系爭契約第15條第3 項係約定為「賠償金」，然
揆諸其法律性質，應認係屬賠償額預定性質之違約金；又當事人固得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。然約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此觀民法第250 條、第252 條之規定自明。而衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第
807 號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高、應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年度台上字19號判例參照）。
本院審酌認為系爭契約約定被告於終止系爭租約後，如未依約回復原狀，即需支付原告相當於日租金3 倍之違約金，由系爭土地坐落之位置，以及原本原告在未終止租約前可獲得之租金數額等，認應以1.5 倍之日租金為適當。依此原告得請求之賠償金，自96年8 月5 日起，至原告所請求之97年4 月21日止，合計為261 日，每日可請求之金額為日租金之1.5 倍，即為11,614.95 元計算之違約金（計算式: 目前第4 年第3 期之租金為696,897 元，故每月租金為232,299 元，日租金7743.3元，故1.5 倍之賠償金為11,614.95 元）。故被告應給付原告之此部分賠償金應為3,019,887 元（計算式:11,614.95 ×261=3,031,501.95）。原告就此部分逾此範圍之請求，為無理由，而應予駁回。
五、從而，原告依據系爭土地租賃契約及附約之規定，請求被告給付原告合計7,661,602.95元（即4,630,101 ＋3,031,501.95＝7,661,602.95），及其中4,630,101 元自起訴狀繕本送達翌日起即96年10月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，而應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，即失所附麗，而應一併予以駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 2 日
民事第三庭法 官 李怡諄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 2 日
書記官 陳建琪