臺灣高雄地方法院民事裁定 97年度審聲字第1440號聲 請 人 九仕工程企業股份有限公司法定代理人 甲○○相 對 人 板信商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國97年8 月15日本院民事執行處司法事務官所為97年度司執字第8005號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及第240 之4 條亦分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2 項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定件及意旨規定相符，尚無處理程序或權限上之瑕疪，先予說明。
二、異議意旨略以：伊早於92年9 月11日即與系爭建物之所有權人林家卉（即羅樹華之前手）簽訂租賃契約，租期自92年9月1 日起至102 年8 月31日止，嗣羅樹華向林家卉購買系爭不動產並移轉登記後，基於買賣不破租賃原則，伊與林家卉間之租賃契約效力及於羅樹華，羅樹華乃依原約內容及精神，形式上再於94年9 月18日與伊簽訂租賃契約，惟此乃前租約之延續，並非新約，並非於94年9 月18日方有租賃契約存在，是鈞院認伊承租之時點為94年9 月18日，係在抵押權設定登記之後，而依板信銀行聲請除去伊之租賃權，當非適法，伊並就系爭租賃權存在之有無，向鈞院提起確認之訴，現由高雄簡易庭審理中，為免將來滋生紛擾，爰求為廢棄，並於上開訴訟實體判決前停止本件拍賣程序，或於拍賣公告上註記異議人就系爭建物主張擁有租賃權等語。
三、本件相對人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）以本院96年度拍字第2389號拍賣抵押物裁定暨確定證明書為執行名義，聲請就債務人羅樹華所有坐落高雄縣高雄市○鎮區○○段一小段820 、820 之1 地號土地及其上建號1858即門牌號碼為高雄市○鎮區○○○路○○號10樓，及建號1725即門牌號碼為高雄市○鎮區○○路○○號地下層，及建號1963之共同使用部分為強制執行。因異議人於民國94年9 月18日與羅樹華就上開10樓建物（下稱系爭建物）簽訂租賃契約，租期至102 年9 月17日，係於板信銀行於94年9 月6 日為抵押權設立登記後之始訂立，因上開不動產經第一次拍賣程序，無人應買，本院乃依板信銀行聲請，依民法第866 條規定，將異議人與羅樹華就系爭建物所成立之租賃關係予以除去，此業經本院審核本院97年度司執字第8005號執行卷查明屬實。
四、按依民法第866 條第2 、3 項規定，不動產所有人設定扺押權後，於同一不動產上，成立地上權或其他以使用收益為目的之使用關係，或租賃關係以外之權利者，扺押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
五、經查，依異議人提出其與羅樹華間租賃契約書所記載之租賃期間乃自94年9 月18日起至102 年9 月17日止，此為異議人所不爭執，縱認異議人與羅樹華所簽訂之租賃契約係基於買賣不破租賃關係之原則，始另行簽訂，然兩份租賃契約之出租人既非同一，且觀之異議人所提出之兩份租賃契約書之第
四、五及十五條所約定之給付租金、保證金及繳交管理費有無等條件均有所不同，足認異議人與林家卉間之租賃契約尚與異議人與羅樹華間之租賃契約不同，據此自難認異議人與羅樹華間之租賃關係於92年9 月1 日時即已成立。又系爭建物為羅樹華於94年9 月6 日提供予板信銀行設定最高限額新台幣（下同）552 萬元之抵押權，此有土地及建物登記謄本附卷可稽，因此，異議人與羅樹華間之租賃權係發生在系爭抵押權設定登記之後，應無疑義。而板信銀行聲請本件強制執行所主張之債權為4,484,501 元本息及違約金，又為抵押標的之系爭不動產，經鑑價結果為590 萬元，第一次拍賣底價為592 萬元，無人應買後，減價20% 之第二次拍賣底價為4,736,000 元，此亦有鑑價報告及拍賣公告在卷可憑，可見系爭不動產之價金顯已不足清償抵押債權。再者，系爭不動產上若有第三人占有使用之法律關係，若拍賣時無法先行除去，因拍定人無法及時取得土地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。則系爭建物，因異議人主張有租賃關係存在，若不除去該租賃關係，顯會影響抵押權之實行及受償，故執行法院認有影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去拍賣，即與上開條文規定之要件相符，而無違誤。再者，異議人另請求在確認租賃權存在之訴實體判決確定前停止本件拍賣程序，或於拍賣公告上註明異議人就系爭建物擁有租賃權云云。惟按強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴，撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，此觀強制執行法第18條之規定至明。異議人主張之情形，尚與前揭規定之要件不符，且異議人主張之租賃權既經執行法院除租，自無再於拍賣公告中註明之必要。從而，異議人請求停止本件拍賣程序，或於拍賣公告上註記異議人就系爭建物主張擁有租賃權，均於法無據，不應准許。綜上所述，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
民事第二庭法 官 蘇姿月正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
書記官 陳美月