臺灣高雄地方法院民事判決 97年度小上字第34號上 訴 人 松竹綠莊社區管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 乙○○當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國97年5 月30日本院高雄簡易庭97年度雄小字第3034號第一審判決提起上訴，本院於民國98年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人係松竹綠莊社區（下稱系爭社區）區分所有權人，本應按月繳納管理費每月新台幣（下同）2,500 元，惟被上訴人自民國94年6 月起至97年3 月間均未繳納管理費，總計積欠85,000元。爰依公寓大廈管理條例之規定，提起本訴等情。並於原審聲明︰被上訴人應給付上訴人85,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭社區住戶產權獨立，並不適用公寓大廈管理條例等語置辯。並於原審聲明：駁回上訴人之訴。
三、本件經原審調查審認：系爭社區住戶就其房地各自擁有所有權，住戶間未共有任何建物或土地，並未具有整體不可分性等情，判決駁回上訴人之訴。兩造於本院之主張如下：
㈠茲因上訴人不服第一審判決，提起上訴，上訴意旨除援用原
審主張及證據外，尚略以：被上訴人雖單獨所有坐落屏東縣○○鄉○○段350 之216 地號土地及其上同段700 建號（即門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路○○號）建物，但仍與系爭社區各住戶分別共有同段350 之226 地號土地及其上同段677建號（即門牌號碼：同路88號）建物（應有部分均為1/34），有關該部分之修繕、管理、維護均由公共基金支付；又系爭社區為多數各自獨立使用建物組成，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條準用該條例之規定，故原判決關於此部分審認違背法令。此外，系爭社區住戶僅被上訴人1 人自94年6 月起至97年
3 月止未繳納管理費等情，並聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人85,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被上訴人除援用原審抗辯及證據外，復以：同路88號建物為
有獨立產權之守衛室，並非上訴人所指○○○區○○○○○路○○號建物為獨立之2 幢建物，兩者並無整體不可分性，上訴人在守衛室旁之公有道路上，設立私人柵欄，將公有公園圈禁於內，再聘請坊間管理公司委派管理員管制進出，且兩造間並未有支付費用之約定，故上訴人因此所支出費用，無由強迫渠每月繳交管理費；又系爭社區雖於92年11月6 日由屋主共同組成，並推舉渠配偶鄭卜五為主任委員，但嗣於93年7 月24日召開住戶大會同意向鄉公所撤回管理委員會之核備確定，則上訴人請求給付管理費，失所依據等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項及爭點：㈠不爭執事項：
1.被上訴人為洛寧路96號房地之所有權人。
2.被上訴人未曾依據上訴人所主張之系爭社區「規約」之約定，自94年6 月起至97年3 月止，按月給付每月管理費2,500 元，共計85,000元。
3.洛寧路88號為管理室，坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○ 號土地，建號677 號為松竹綠莊之34名住戶共有，每人應有部分各34分之1 。
4.松竹綠莊內之道路及綠地係原地主捐贈與鹽埔鄉鄉公所，並經該鄉公所函請匯成公司完成綠化並鋪設柏油，可供鹽埔鄉鄉民使用，松竹綠莊之住戶無異議。
㈡爭點：
⒈系爭社區是否為公寓大廈管理條例第53條規定所稱之為多
數各自獨立使用建物組成，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區？⒉若需給付管理費上訴人主張之管理費是否不合理？
五、本院之判斷：㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2 條參照）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第
53 條 所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：（一）依建築法第11條規定之1宗建築基地。（二）依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。（三）其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、細則之規定，除公寓大廈管理條例第3 條第
1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、施行細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。
㈡查系爭社區內各住戶所有之房舍均有獨立之所有權，僅門牌
號碼洛寧路88號，坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○ 號土地之管理室為松竹綠莊之34名住戶分別共有，每人應有部分各34分之1 等情，為兩造所不爭，並有屏東縣政府98年2 月
6 日屏府建管字第0980021539號函在卷可稽（見本院卷一第
153 頁），應堪認定。再查被上訴人所有之房地及前開管理室之使用執照號碼分別為92年屏建管使鹽字第191097號、第1614之14號，亦有使用執照影本附卷可按（見本院卷一第
359 頁、第360 頁），而此2 使用執照業經系爭社區所在縣市之主管機關即屏東縣政府認定並無公寓大廈管理條例之適用，有屏東縣政府97年7 月23日屏府建管字第0970149117號函存卷可查（見本院卷一第358 頁）。而主管機關既稱被上訴人所有之房地及前開管理室並無公寓大廈管理條例之適用，足見其認定系爭社區並非共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，揆諸前開說明，前開管理室雖係共有，惟在主管機關變更其認定前，仍難認系爭社區符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款之規定，另上訴人亦未能舉證證明系爭社區有公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款、第2 款所稱之情形，則上訴人主張系爭依公寓大廈管理條例第53條得準用該條例之規定，尚嫌無據。
㈢又○○○區○○○道路及綠地，然此係原地主捐贈與鹽埔鄉
鄉公所，所有權屬該鄉公所所有，並經該鄉公所函請訴外人即興建系爭社區之匯成公司完成綠化並鋪設柏油，可供鹽埔鄉鄉民使用等情，為上訴人所是認，且系爭社區房地買賣契約之特約事項亦有相同記載，有買賣契約書附卷可按（見本院卷一第138 頁），已足認定，是○○○區○○道路及綠地為公有，且為鹽埔鄉鄉民所得任意使用，自難認係屬系爭社區之共同設施。另上訴人雖曾於97年時向鹽埔鄉公所申報成立管理委員會，並經該鄉公所准予備查，有報備證明存卷可查（見本院卷一第117 頁），然鹽埔鄉公所為屏東縣政府之下級機關且非主管機關，故系爭社區是否符合公寓大廈管理條例之規定，自應以屏東縣政府之認定為準，不能因鹽埔鄉公所准予備查即認定系爭社區符合公寓大廈管理條例之規定。
㈣綜上所述，系爭社區不符合公寓大廈管理條例第53條之規定
，並無準用公寓大廈管理條例，則上訴人依公寓大廈管理條例第21條之規定請求被上訴人給付管理費，於法無據，原審駁回上訴人之訴，並無違誤，上訴意旨仍稱系爭社區得準用公寓大廈管理條例云云，並無理由，應予駁回。
㈤上訴人另陳稱本件縱不符合公寓大廈管理條例之規定，然兩
造間有給付管理費之約定，故仍得依民法契約之約定請求被上訴人給付管理費等語。惟按當事人於小額訴訟第二審程序不得為訴之追加，民事訴訟法第436 條之27定有明文，查本件上訴人於原審起訴時即以公寓大廈管理條例第21條為請求權基礎，且在原審並未表明併以民法契約之約定向被上訴人請求管理費，則其於本院始追加此一請求權基礎，於法未合，自不能准許，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審酌後認對於判決結果均無影響，不再逐一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之32、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 6 日
民事第四庭 審判長法 官 林玉心
法 官 郭文通法 官 王奕勛正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 5 月 6 日
書記官 王資惠