臺灣高雄地方法院民事判決 97年度簡上字第13號上 訴 人即反訴原告 乙○○
丁○○被 上訴人即反訴被告 丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年9 月13日本院高雄簡易庭96年度雄簡字第6164號第一審判決提起上訴，並於本院審理中，提出反訴，經本院於97年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹萬伍仟元之租金及自民國九十六年九月十一日起至民國九十六年十月十日止相當於租金之不當得利新臺幣伍仟元部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
上訴訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹 程序部分
一、本件上訴人乙○○於民國96年9 月20日基於為自己及共同被告即承租人丁○○之利益對原判決提起上訴，惟於上訴書狀漏列上訴人丁○○之姓名，經丁○○在本院準備程序進行中表明確有與上訴人乙○○同時上訴之意思（見本院卷第64頁、第64頁），是本件上訴人應為乙○○、丁○○，先此敘明。
二、次按提起反訴，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第446 條第2 項但書各款情形，不在此限，同條第2 項定有明文。又依同法第463 條準用不相抵觸之同法第260 條第1項規定，反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起反訴。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係，又反訴標的之法律關係為本訴標的之法律關係之先決問題者，亦屬反訴標的與本訴標的互相牽連之一種，有最高法院70年台抗字第522 號、81年台抗字第21
3 號裁判要旨可資參照。查本件本訴訴訟標的之法律關係與上訴人提起反訴之訴訟標的法律關係之發生原因，均為兩造於95年11月19日所訂定之租賃契約，揆諸前引說明，本、反訴當事人雙方所主張之權利既均源於同一租賃契約，則上訴人於本院審理中提起反訴，請求承租人就租賃物瑕疵未修復所致之損害予以賠償，於法尚無不合，得准允之。
三、本件上訴人丁○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳 實體部分
一、本訴部分：㈠被上訴人起訴主張：其於95年11月19日將其所有，門牌號碼
為高雄市○○區○○路○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），出租予被上訴人，並與被上訴人簽立房屋租賃契約，約定租期3 年（自96年1 月1 日起至99年12月31日止），租金為每月新台幣5 千元，應於每月11日以前繳納，押金則為1 萬元，應於締約當日繳納（下稱系爭租約）。詎上訴人僅於簽約當日繳納5 千元押金，及96年1 月份之租金5 千元，迄未補足其餘押金5 千元，且自96年5 月1 日起即拒不繳納租金，截至被上訴人起訴之日止，上訴人尚積欠被上訴人96年5 月、6 月、7 月及96年12月份之租金合計2 萬元，暨押金5 千元。被上訴人嗣於96年7 月12日發函通知終止系爭租約後，上訴人仍繼續無權占有系爭房屋，為此爰依系爭租約及租賃、不當得利之法律關係，提起本件訴訟（見原審卷第56頁）。並聲明求為判決：㈠上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房屋1棟 遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人15,000元，及自96年9 月11日起至交還房屋之日止，按月給付被上訴人5 千元。（原審為被上訴人全部勝訴之判決）並於本院聲明：上訴駁回。
㈡上訴人則以：其自96年5 月起至同年9 月止，含押租金1 萬
元在內，已支付租金2 萬元，僅積欠被上訴人1 個月租金5千元，原審判決以被上訴人未支付租金達2 期為由判決被上訴人應返還所承租之系爭房屋予上訴人，尚嫌速斷等語置辯。（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）並於本院聲明：①原判決廢棄。②被上訴人於第一審之訴駁回。
二、反訴部分：㈠上訴人即反訴原告主張：系爭房屋每逢大雨滲水嚴重，廁所
馬桶嚴重漏水，致上訴人受有置物空間短縮、水費支出、室內物品毀壞之損失，而被上訴人拒不維修馬桶、紗窗，時值夏日線蟲更自浴室地板水孔侵入室內，影響上訴人之居家生活品質，致上訴人受有損害，為此爰依系爭租約及租賃之法律關係，提起反訴。並聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人6 萬元（見本院卷第76至77頁）。
㈡被上訴人即反訴被告則以：其於95年9 月、10月間甫支出10
餘萬元整修系爭房屋，上訴人於租賃期間亦未曾通知被上訴人修復系爭房屋何瑕疵，上訴人所指述之瑕疵並非實在等語置辯（見本院卷第92頁）。並聲明：反訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項如下：㈠被上訴人於95年11月19日將其所有，門牌號碼為高雄市○○
區○○路○○巷○○號房屋1 棟，出租予上訴人，雙方並約定租賃期限為3 年（自96年1 月1 日起至99年12月31日止），租金應月於每月11日以前給付5 千元，上訴人並應於締約當日給付1 萬元押租金（即系爭租約，見本院卷第9 頁）。
㈡系爭房屋現仍由上訴人占有使用中（見本院卷第68頁）。
㈢上訴人已於96年8 、9 、10月份及97年1 月份各支付5 千元予被上訴人（見本院卷第68頁）。
㈣上訴人確有積欠被上訴人96年5 月份、6 月份之租金，其中
96年5 月份之租金欠款業經被上訴人以押金扣抵之（見本院卷第67頁）。
㈤上訴人於96年6 月、7 月均未按月支付租金5 千予被上訴人
，上訴人於96年12月及97年3 月、4 月、5 月份亦未按月支付5 千元予被上訴人（見本院卷第129 頁、第147 頁）。
四、本件兩造爭點為：㈠上訴人究有無繳足系爭租約押金1 萬元？上訴人是否連續積欠租金達2 期以上？系爭租約是否經被上訴人合法終止？㈡系爭房屋有無上訴人即反訴原告所主張之瑕疵存在？㈢被上訴人依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，給付積欠之租金，並返還其無權占有期間，相當於每月租金5 千元之不當得利，是否有理由？㈣上訴人即反訴原告依系爭租約請求被上訴人給付違約賠償金6 萬元有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人究有無繳足系爭租約押租金1 萬元？上訴人是否連續
積欠租金達2 期以上？系爭租約是否經被上訴人合法終止？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。本件上訴人固主張其已於訂約日交付押金1 萬元，足以扣抵2 個月之租金，而無連續積欠租金達2 個月之情事，惟被上訴人否認之，則上訴人就此有利於己之特別要件事實，即應負舉證之責。次按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任。
⒉經查：
⑴依系爭租約第5 條固約定，承租人應於訂約時交付出租人1
萬元作為押租保證金（見本院卷第27頁），惟系爭租約並未載明上訴人即承租人究有無如數交付押金，亦未記載被上訴人即出租人已如數收訖之字樣，是僅憑系爭租約之書面記錄尚難認上訴人有何於訂約當日繳足押金1萬元之情事。
⑵證人即上訴人乙○○之夫丁○○固證稱：締約當日上訴人乙
○○有拿15,000元給被上訴人等語（見本院卷第69頁），惟證人即被上訴人丙○○之夫甲○○則證稱：締約時證人即上訴人丁○○是在屋外，而由上訴人乙○○1 人出面與被上訴人租賃之事，乙○○簽約時僅當場交付5 千元押金及（96年）1 月份之租金5 千元予被上訴人，至於其餘押金5 千元，上訴人乙○○則表示待支付（96年）2 月份之租金時再一併給付等語（見本院卷第130 頁），惟據上訴人用以收受租金之存摺登載，96年2 月份被上訴人僅轉帳匯入租金5 千元，並未另匯入餘欠之5 千元押金（見本院卷第53頁），是以證人丁○○、甲○○二人就上訴人乙○○於締約當日究有無繳足1 萬元押金予被上訴人乙節，所述情節已有不合，且與書面證據不符，而證人丁○○亦為本件上訴人，其就本件租賃爭議有利害關係，其證詞之憑信性即有可疑，自不得僅憑證人丁○○之片面陳述，遽認上訴人已繳足押金1 萬元。
⑶上訴人固請求傳喚證人即油漆工李高崎以證簽約當日確有交
付簽約金及房門大鎖鑰匙乙情（見本院卷第126 頁），惟上訴人並未載明證人李高崎之真實年籍、地址，本院自無從傳喚證人到場，而上訴人前於本院準備程序進行中，則陳稱繳付押金及租金時偕同在場者為其夫丁○○，並未提及另有第三人在場（見本院卷第67頁），另證人甲○○亦否認簽約當日有何名為「李高崎」之第三人在場，並證稱簽約當日上訴人丁○○在屋外，在場者為其與上訴人乙○○、被上訴人丙○○等語（見本院卷第130 頁），足見上訴人請求傳喚之證人李高崎於繳付押金時並未在場，而無傳喚之必要。至於上訴人另請求傳喚證人即鄰居劉金菊以證被上訴人曾強行侵入系爭房屋，並傳喚證人即里長以證兩造就租賃期限曾有爭議等節（見本院卷第126 頁），均未據上訴人載明證人之年籍、地址，致無從傳喚，且渠等均與本件待證事項無關，而無傳喚之必要，附此敘明。
⑶綜上，依本件現存卷證尚難推認上訴人已於95年11月19 日
訂約當日繳足1 萬元押金，被上訴人辯稱上訴人僅繳付押金5千元，應屬可採。
⒊按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2 個月之租額，不得依前項規定，終止租約，民法第440 條第1 項、第
2 項前段已有明定。查本件上訴人自96年5 月起至同年7 月止均未按期繳納租金之事實，為兩造所不爭執，已如前述，嗣被上訴人以押金5 千元扣抵96年5 月份未付之租金後，上訴人仍未按期於96年6 月11日、96年7 月11日以前繳付當月租金5 千元，累計達2 月未按期繳租，被上訴人遂於96年7月12日以上訴人累欠租金達2 個月租額為由，寄發存證信函向上訴人為限期繳租，及終止租約之意思表示，並經上訴人收訖無誤，有存證信函1 份在卷為憑（見原審卷第35頁），是以系爭租約已經被上訴人合法終止，上訴人辯稱其所繳付之押金尚得扣抵96年6 月份之租金，被上訴人不得終止系爭租約云云，核與事實不符，而不可採。
㈡系爭房屋有無上訴人即反訴原告所主張之瑕疵存在？
上訴人即反訴原告主張系爭房屋有壁面滲漏水，馬桶、浴室排水管老舊，不堪使用等瑕疵存在，並提出相片6 幀為憑（見本院卷第78至93頁），惟被上訴人否認之，而前揭相片固顯示系爭房屋有設備較為老舊、部分壁面斑駁等情狀，惟尚難僅憑相片逕認有何已達不堪使用程度之瑕疵存在，況據證人甲○○證稱：系爭房屋交付上訴人使用期間，上訴人並未曾就系爭房屋有瑕疵一事通知被上訴人等語（見本院卷第13
1 頁），故上訴人即反訴原告前開主張，未據舉證以實其說，殊非可採。
㈢被上訴人依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，請求上
訴人遷讓返還系爭房屋，給付積欠之租金，並返還其無權占有期間，相當於每月租金5 千元之不當得利，是否有理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物，民法第439 條前段、455 條分別定有明文。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有系爭房屋所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例要旨，原則上應以相當於租金之額度為限。
⒉經查：
⑴系爭租約已因上訴人積欠租金達2 個月租額，經被上訴人合
法終止，揆諸前引規定，上訴人自應於系爭租約終止後，返還系爭房屋予被上訴人，上訴人已無權繼續占有使用系爭房屋。被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋予上訴人，為有理由，上訴人就此部分上訴請求廢棄改判，乃於法不符，應予駁回。
⑵系爭房屋迄今仍在被上訴人占有中，為兩造所不爭執，應認
屬實。上訴人於喪失占有系爭房屋之合法權源後，仍占有系爭房屋，揆諸前引說明，其上開無權占有行為乃無法律上之原因獲有相當於系爭房屋租金之利益。但查：
①上訴人於原審及本院審理中已陸續於96年8 、9 、10月份及
97年1 月份各支付5 千元予被上訴人，為兩造所不爭執（見本院卷第68頁），雖上訴人主張其所繳付者為當月之租金，然系爭租約既經被上訴人於96年7 月12日寄發存證信函終止租約，則兩造間自96年8 月起即無租賃關係存在，是認上訴人所繳付之租金應依民法第322 條第1 款、第2 款後段規定，按清償期屆期之先後次序，先行抵充96年6 月份、7 月份之租金各5 千元，所餘餘額1 萬元則應依次清償其於96年8月份、9 月份所應返還被上訴人相當於租金之不當得利，被上訴人就上開已清償之債務，自不得再向上訴人求償，惟原審判決疏未審酌上訴人已清償餘欠租金及部分不當得利債務，仍判決上訴人應給付被上訴人租金15,000元及自96年9 月11日起至交還房屋之日止，按月給付被上訴人5 千元，已有未洽，應予廢棄改判。
②本件被上訴人於原審及本院審理中固已清償部分不當得利債
務，惟其自96年10月11日起迄今仍無權占有系爭房屋之事實，業經本院審認如前，則被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自95年10月11日起至交還房屋之日止，按月返還其所受相當於租金之不當得利5 千元，為有理由，上訴人就此部分上訴請求廢棄改判，為無理由，不得准許。
⑶至於上訴人主張系爭房屋有瑕疵，租金應予減半云云，未據上訴人舉證以實其說，自無可採，附此敘明。
㈣上訴人即反訴原告依系爭租約請求被上訴人給付違約賠償金
6 萬元有無理由？民法第430 條固規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。惟本件上訴人即反訴原告未能舉證證明系爭房屋有何不堪使用之瑕疵存在，亦未能舉證證明有何限期修繕，承租人仍不修繕之情事，上訴人之主張既乏證據證明，即無可採。況依前開規定，出租人縱有未盡修繕義務情事，承租人於自行修繕前，亦不得依系爭租約逕向出租人請求賠償金，併此敘明。
五、綜上，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人，及自96年10月11日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利5 千元，為有理由，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上訴人所積欠96年5 月、6 月、7 月份之租金合計15,000元，及自97年9 月11日起至97年10月10日止相當於租金之不當得利5 千元，業經上訴人於96年8 、9 、10月及97年1 月各支付5 千元（合計2 萬元）予被上訴人陸續清償，已如前述，被上訴人自不得再請求上訴人給付上開已經清償之債務，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，其主張之上訴理由雖與本院心證形成之理由有異，惟原審判決既有上開瑕疵，仍應予以廢棄改判，並就該廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。另上訴人即反訴原告反訴部分，未據上訴人舉證以實其說，為無理由，亦應駁回之。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，本件反訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第79條、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳宛榆法 官 賴文姍正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
書記官 林秀珍