臺灣高雄地方法院民事判決 97年度簡上字第142號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○被上 訴 人 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間損害賠償事件，本院民國97年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參拾壹萬壹仟零伍拾壹元部分，及該部分假執行之宣告暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分新臺幣壹仟元外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔新臺幣肆仟伍佰元，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國94年11月間向本院民事執行處標得門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○ 號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋），而上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○號3 樓之1 房屋則位在系爭房屋上方。伊標得系爭房屋後，入內整理時發現2 樓天花板有大片漏水水漬痕，經高雄市土木技師公會鑑定結果，係因上訴人房屋之自來水給水管滲漏所致，且估計需花費如附表三所示之修復費用合計新臺幣（下同）14萬6,951 元，詎上訴人拒予修繕。嗣於95年
7 月間，有訴外人馬淑梅與伊洽談，擬以1 萬2,000 元承租系爭房屋，卻因上訴人拒不修復而未能出租，迄至96年4 月止共10個月，伊因而喪失租金收入之利益共12萬元。爰依民法第184 條第1 項前段、第191 條、第213 條及216 條等規定提起本訴，求為判命上訴人給付修繕費14萬6,951 元及租金損失12萬元，合計26萬6,951 元，及其中14萬6,951 元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，暨自96年5 月1日起至修復日止，按月給付1 萬2,000 元。並於本院聲明：
駁回上訴。
二、上訴人則以：被上訴人自承系爭房屋於點交時即已存有水漬痕，並非點交後始行發生，依強制執行法第69條、113 條規定，原債務人不負物之瑕疵擔保責任，被上訴人無從請求其賠償修復費用。又其房屋之樓地板即系爭房屋之天花板，屬於公寓大廈之共有部分，依公寓大廈管理條例第10條規定，應由本大樓之管理委員會負責修繕，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔，非由其負擔。再者，系爭房屋係於83年11月25日建築完成，屋齡迄今約13年餘，依行政院頒布之固定資產耐用年數表所示，房屋附屬設備之耐用年限僅為10年，惟高雄市土木技師公會鑑定之修復費用，均以全新材料施作，未考量折舊價差，顯非合理。此外，被上訴人於原審96年9 月29日勘驗時，僅主張損害部位在
2 樓天花板及樓梯處，1 樓只有入口處左右各1 處，惟上開鑑定結果所列編號1 、2 、7 之修繕範圍，擴及該屋全部牆面、市內平頂之粉刷油漆，甚且編號3 、4 、5 、6 、8 、
9 之踢腳板、廚具、平頂飾條等，與其責任原因無任何關連，亦非回復原狀所必須施作之項目，然均任意浮編，自無道理。而系爭房屋既有滲漏而尚未修繕，衡情當無出租他人收取租金之計劃，被上訴人並無可得預期之利益，況系爭房屋自96年10月起至97年3 月5 日止，均有房客進住，被上訴人就此期間亦請求賠償租金損失，誠非有理。抑且，被上訴人請求賠償相當於租金之損害，仍應以土地及建築物申報總價年息10% 為上限，超過該數額部分，被上訴人無請求權。最後，其於原審敗訴判決後，已於97年1 月28日鳩工修復給水管滲漏之現象，被上訴人自不得再向其請求修繕費等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件被上訴人於94年11月間向本院民事執行處標得系爭房屋，上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○號3 樓之1 房屋則位在系爭房屋上方，系爭房屋標得時，即因上訴人房屋自來水給水管滲漏，導致系爭房屋1 、2 樓頂板、地坪或牆壁滲水等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人寄送上訴人之存證信函2 紙及收件回執、高雄市稅捐稽徵處三民分處97年
4 月16日函○○○區○○○段覆鼎金小段0000-0000 號土地登記謄本、建物登記謄本、高雄市土木技師工會鑑定報告書、現場照片、平面示意及現場照片位置圖等在卷可稽，認屬事實。
四、除上開不爭執事項外，本件之爭點，於準備程序中經兩造確認後整理如下：
（一）上訴人是否應就系爭房屋滲水所需修復費用負賠償責任？上訴人得否以強制執行法第69條、第113 條規定對抗被上訴人？又上訴人所辯本件應由本大樓管理委員會負修繕之責是否可採？
（二）上開鑑定報告所列修繕項目及金額是否均屬回復原狀之必要費用？又系爭房屋給水管之滲水情狀是否確已修復？如上訴人應賠付修復費用，其金額為若干？
（三）被上訴人是否受有租金損害？如有，其得請求上訴人賠償之期間為何？又其請求之金額是否應受土地法關於年息10% 上限之限制？
五、本院對上開爭點之判斷：
（一）上訴人是否應就系爭房屋滲水所需修復費用負賠償責任？上訴人得否以強制執行法第69條、第113 條規定對抗被上訴人？又上訴人所辯本件應由本大樓管理委員會負修繕之責是否可採？
1、按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第69條及第11
3 條分別定有明文。該條文所指買受人就物之瑕疵無擔保請求權，係指依強制執行拍賣程序買得拍賣物之拍定人，縱拍賣物存有瑕疵，亦不得向出賣之債務人主張應負瑕疵擔保責任而言。本件上訴人既非系爭房屋拍賣時之債務人，自無援引上開條文主張免責之餘地，先予敘明。
2、本件系爭房屋係屬於住商用、鋼筋混凝土造12層樓建物之第1 、2 層房屋，該大樓在構造及使用上有明確界線，係得區分為數部分之建築物，自有公寓大廈管理條例之適用。依該條例第3 條第3 、4 款規定：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，同條例第10條第1 項復明定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之」。據此，如屬公寓大廈專有或約定專用部分，該區分所有權人因故意或過失，而有怠於修繕、管理或維護所致他人權利之損害，依民法第184 條第1 項前段、第191條第1 項前段規定，自應負賠償責任。反之，如屬共有部分所生之賠償責任，既屬各區分所有權人共有，即應由全體區分所有權人所成立之公寓大廈管理委員會負責。本件系爭房屋漏水原因，係因上訴人房屋自來水給水管滲漏，導致系爭房屋1 、2 樓頂板、地坪及牆壁滲水一情，為上訴人所不爭，並經高雄市土木技師工會鑑定屬實，業如上述。而上訴人房屋自來水管滲水位置，係系爭房屋2 樓樓梯間及廚房上方頂板、牆壁，並延伸至1 樓樓梯間及入口處之地板、牆面等處，此觀之卷附高雄市土木技師工會鑑定報告書所附現場照片及原審現場勘驗筆錄及照片即明。該上訴人房屋自來水管管線分佈及滲水位置，既位於系爭房屋上方，又係給水供上訴人自己住居使用，顯具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的，而屬上訴人之專有部分無疑。是上訴人主張本件其房屋自來水管滲水所生損害應由公寓大廈管理委員會負責等語，即非可採。
3、依卷附上訴人房屋之建物登記謄本所載，上訴人之房屋於83年11月25日即已建築完成，迄被上訴人買受系爭房屋即94年11月29日已逾10年屋齡，堪認老舊，根據行政院頒佈之固定資產耐用年數表所示，房屋給水及排水等附屬設備之耐用年限僅為10年，故被告應可預見其房屋之給水管已逾耐用年限，本應注意是否發生瑕疵，加以檢查維護。尤其經被上訴人反應有漏水情形後，更應立即檢測、修繕，以避免被上訴人之損害持續發生擴大，惟上訴人任令其給水管長期滲漏致系爭房屋受有損害，對該損害之發生雖非故意為之，但仍有應作為而未積極作為之過失，且其過失與被上訴人系爭房屋之損害具有相當之因果關係甚明。則被上訴人依民法第184 條第1 項前段、第191 條第1 項前段主張上訴人負有過失侵權行為責任，即屬有據。上訴人辯稱其給水管滲漏並非人為因素所致，且漏水處係公共管線，故不應負賠償責任等語，不足採憑。
（二）上開鑑定報告所列修繕項目及金額是否均屬回復原狀之必要費用？又系爭房屋給水管之滲水情狀是否確已修復？如上訴人應賠付修復費用，其金額為若干？
1、系爭房屋經鑑定結果，係因上訴人之房屋自來水排水管漏水致受損害，該損害情形略如附圖所示，其修復費用鑑估數量計算表、參考單價表及工程預算書則分別如附表一至三所載共計14萬6,951 元等情，有高雄市土木技師公會鑑定報告書1 份附卷可參。按房屋滲水，除造成房屋滲水處之基本結構如天花板、牆壁、地板等處實際受損外，如受損房屋本有裝潢，該依附在基本結構上之木板、隔音層、磁磚或木質地板、踢腳板等裝修物之損壞，自亦屬損害之範圍。且損害位置雖屬局部，但房屋居住尚有基本之美觀需求，故拆除裝潢、刮除、防漏工程、重新裝修乃至最後之補土、油漆、打蠟、清潔等施工作業，自不能僅就該局部受損部分為修復整理，而置房屋整體觀感於不顧。因此，上開鑑定報告所提出之修復費用鑑估，依參考單價表及參考單價分析表，認涉及技工工資、踢腳板、平頂及牆水泥漆與工具耗損之成本花費，最後於工程預算書依所需實際數量核算價格，除該編號4 「廚具1 套」部分外，其餘12萬1,951 元之損害修復費用，基於系爭房屋整體性及美觀性之基本要求，認均屬必要費用。又系爭房屋修復所需材料，包括平頂飾條、踢腳板及水泥漆、油漆等項，核均屬一般裝潢附屬用材，尚無折舊之問題。是上訴人主張修復不應擴及整體天花板及牆面，且應計算折舊等語，不可採取。至於廚具部分，雖鑑定報告書載稱「2 樓廚具已損壞不堪使用」，並拍攝編號第29號之照片為證。然觀之該照片手持說明板，係勾選「地坪」受損，非指稱「廚具」損壞，且原審96年9 月29日勘驗系爭房屋時所拍攝現場照片，亦未發現被上訴人之廚具有何受損情形（見原審卷第70頁），被上訴人在場對此尚無強調，且自原審至本院歷次審理之庭期及所提出書狀，亦未見有任何此部分之說明，則該廚具縱有損壞，是否係標得系爭房屋時早已受損？又是否與上訴人房屋滲水有相當之因果關係？即不能無疑，此部分認被上訴人之舉證尚有未足，是鑑定報告認系爭房屋2 樓廚具應全套更新，核價2 萬5,000 元之部分，應予扣除。
2、又關於系爭房屋滲水情形目前是否已經修復一節，上訴人陳稱於收受原審判決得知滲水原因後，即已鳩工修復，並於97年1 月28日竣工，嗣於同年月29日以存證信函通知被上訴人會同勘驗，被上訴人並未會同，為弭平爭議，同年
2 月4 日復以存證信函再予確認一情，業據提出存證信函附卷為證（見本院卷第30、32頁）。嗣於97年5 月7 日本院行準備程序時，被上訴人之訴訟代理人當庭表示「目前系爭房屋沒有漏水現象」等語；本院97年10月2 日言詞辯論期日，仍明確陳稱沒有漏水現象，並稱「平常都有打開排水管及給水管，97年5 月我有叫水電工去看，我沒有去，水電工友跟我說對方說修好了」、「目前我沒有住在系爭房屋，但有經常進出」等語，此有各該筆錄在卷可按。則被上訴人既經常進出系爭房屋，排水管及給水管均隨時開啟，被上訴人並曾央請水電工前往察看，加以上訴人又係實際居住系爭房屋之上方樓層，衡情須每日使用自來水，而歷經8 月有餘非短之時間，均未再發生漏水現象。據此以觀，上訴人主張系爭房屋漏水情形業已修復完竣等語，自堪信為真實。系爭房屋目前既已修復，則原鑑定報告工程預算書所列編號6 之防水抓漏處理費用3 萬5,000 元，及編號9 依工程費用10％核計之雜項費用其中3,500 元部分，亦應扣除，不得認列。綜上核計，本件上訴人應賠償被上訴人8 萬3,451 元之必要修復費用（計算式：000000－00000 －00000 －0000＝83451） 。
（三）被上訴人是否受有租金損害？如有，其得請求上訴人賠償之期間為何？又其請求之金額是否應受土地法關於年息10% 上限之限制？
1、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條定有明文。準此，凡依外部客觀情事觀之，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，不以確實可取得之利益為限。
2、本件被上訴人標得系爭房屋後，馬淑梅曾於95年間向被上訴人原告表示願以每月1萬2,000元承租系爭房屋，惟因被上訴人無法確認何時修復漏水而作罷，該系爭房屋之租金行情約為每月1 萬1,000 元至1 萬2,000 元等情，業經證人馬淑梅及上順仲介房屋營業員陳順和於原審到庭證述綦詳（見原審卷第89 -90頁）。查系爭房屋係鋼筋混凝土造12層樓建物之第1 、2 層包含騎樓之住商用房屋，適於經營店舖生意兼作居家使用，有一定商業利益。系爭房屋既有漏水事實，馬淑梅因與被上訴人洽談承租，發現此問題一時不能解決，放棄承租而另覓他處，並證稱改租苓雅區的房子等語，尚屬合情，應信所述為真。則被上訴人原即得以自行居住利用或將之出租他人以獲取利益，此自行居住或出租使用自屬可得預期之利益，此等利益既因上開漏水不能解決而無從獲得，上訴人就此所失利益應予以賠償，核無疑義。上訴人辯稱此項租金利益客觀上具不確定性，非可得預期之利益等語，即非可採。至於上訴人另稱系爭房屋自96年10月起至97年3 月5 日止，均有房客進住一節，為被上訴人否認在卷，上訴人復未舉證以實其說，所述自難憑信。本件依馬淑梅證述，當時洽商租金為1 萬2,000 元等語，與擔任仲介之陳順和證述系爭房屋行情在
1 萬1,000 元至1 萬2,000 元等語相符，固得以此為核算基礎。惟如上述，系爭房屋既於97年1 月28日已就漏水情形修復完畢，上訴人並於翌日以存證信函送達於被上訴人，則被上訴人所得請求之租金利益，應自95年7 月1 日起算至97年1 月29日止，共18月又29日，合計所失利益為22萬7,600 元（計算式：12000 ×18＋12000 ÷30×29＝227600）。
3、至上訴人雖又辯稱上開租金利益應依土地法第97條、第25條之規定，以系爭房屋及坐落土地申報總價年息10％為限等語。然按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3 編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範，暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」，有以「目的性限縮解釋」補充之必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第8 條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決要旨參照）。本件系爭房屋既於建物登記謄本上載明係住商用途，自無土地法第97條之適用，是上訴人執此為辯，亦無可採。
六、綜上所述，被上訴人本於侵權行為之法律關係，請求上訴人給付8 萬3,451 元之損害及22萬7,600 元所失租金之利益合計31萬1,051 元，及其中8 萬3,451 元部分自起訴狀繕本送達之翌日即96年5 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被上訴人逾此部分所為之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。
至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 黃國川
法 官 郭瓊徽法 官 李嘉益以上證明與原本無異。
不得再上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 16 日
書記官 王美玲