臺灣高雄地方法院民事判決 97年度簡上字第158號上 訴 人 德嵐企業有限公司法定代理人 乙○○○被上訴人 丙○○上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國97年4 月23日本院鳳山簡易庭96度鳳簡字第1908號第一審簡易判決提起上訴，經本院於97年10月2 日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣柒萬參仟伍佰元及自民國九十六年十一月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（新台幣貳仟柒佰柒拾伍元）由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張坐落高雄縣鳳山市○○○段第182-9 地號土地上而位建號8202號未保存登記建物內之門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○段31之1 號廠房為伊所有，於前並曾以每月租金新台幣（下同）15,000元租予被上訴人開設輪胎行使用，嗣該租賃在上開房地遭拍賣時乃經執行法院予以除去，而被上訴人於民國95年11月間則就其無權占有上開建物與伊成立調解，並對自95年7 月起至11月間止因占用所受相當於租金之利益給付伊52,500元，惟被上訴人自95年12月間起至
96 年7月6 日止就上開建物仍繼續為無權占用，其於此7 個月之期間自均受有相當於租金即每月15,000元之利益，此自係無法律上之原因而受有之不當利得，為此爰依不當得利之法律關係提起本訴，並聲明求為判命被上訴人應給付105,00
0 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以系爭廠房係鳳陽汽車有限公司（下稱鳳陽公司）向上訴人承租土地後所出資興建，嗣伊則於88年間自鳳陽公司處受讓該輪胎店以為抵債，並交付租金予該公司，而自
89 年11 月間起伊則交付租金予乙○○○，惟上開房地業於
95 年11 月間移轉登記為甲○○所有，伊並已得甲○○之同意而繼續使用至遷離時止，被上訴人並非所有權人，其自無權向伊請求給付租金等語為辯，並聲明求為判決駁回上訴人之訴。
三、原審就上訴人之上開請求為全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明求為判決：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人應給付上訴人105,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；被上訴人對上訴人之上訴則於本院答辯聲明求為判決：駁回上訴人之上訴。
四、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠、系爭廠房所在之建號8202號未保存登記建物於本院強制執行拍定前應屬何人所有？
⑴、鳳陽公司於前乃主張坐落高雄縣鳳山市○○○段第181
之3 、182 之4 、182 之9 、182 之13、182 之139 、
184 之48地號土地上之建號8202號未保存登記建物係其其向摩天企業股份有限公司（下稱摩天公司）及上訴人承租上開土地後出資興建而原始取得其所有權，因而對本院92年度執字第59884 號執行事件之債權人中國農民銀行提起第三人異議之訴，該訴經本院認以上開建物係與坐落其中之上訴人所有門牌高雄縣鳳山市○○路○ 段○ 號建物（建號5628號，85年12月26日辦理所有權第一次登記，坐落182-139 地號土地）三邊結構相連、相互支撐、共用同一出入口而為一體且合併使用，因不具有構造上及使用上之獨立性，且其復無法證明出資興建之事實而駁回其訴，鳳陽公司不服對之上訴後，亦經臺灣高等法院高雄分院以不能證明出資為由而駁回其上訴確定，嗣鳳陽公司復以同一理由對拍定上揭土地、建物之甲○○提起確認所有權存在之訴，該訴亦經本院以其不能證明出資為由而駁回其訴確定乙節，此有本院93年度訴字第2235號民事判決、臺灣高等法院高雄分院95年度上字第83號民事判決及本院96年度雄訴字第6 號民事判決等件附卷可憑，是原主張為建號8202號未保存登記建物所有權人之鳳陽公司所提之各訴既均經法院以不能證明出資為由駁回其訴，為訴外人之被上訴人自不得復以該建物係鳳陽公司所有而代之主張並據為有利於己之陳述，被上訴人所辯建號8202號未保存登記建物係鳳陽公司所有云云並無足採。
⑵、鳳陽公司於77年8 月11日乃係向摩天公司承租其所有上
開地段第181 之3 地號土地共190 坪，嗣於83年1 月20日續約時就租賃標的物則載明為上開土地「共計200 坪之上建物」，後於85年4 月20日復為續約時則就租賃標的物載明為上開土地「共計270 坪土地上之廠房門牌為鳳山市○○○路○○○ 號」，而鳳陽公司於78年9 月25日則與上訴人就上開地段第182 之9 、182 之39地號土地及其上建物門牌為鳳山市○○路○段○ 號之廠房訂立房屋租賃契約書，往後亦均以此同一標的而為續約乙節，此有公證書、租賃契約書、房屋租賃契約書等件附卷可憑，而建號619 號即門牌鳳山市○○○路○○○ 號房屋因已全部拆除而經鳳山地政事務所於94年5 月19日辦竣滅失登記，前開各地號土地上則僅餘系爭建號8202號未保存登記建物及內包於其中之上訴人所有門牌編號高雄縣鳳山市○○路○ 段○ 號建物（建號5628號），而上訴人於95年10月間乃以被上訴人無權占有系爭建物為由而對之起訴請求返還房屋並給付自95年7 月起至返還之日止按月給付損害金15,000元，後兩造則於95年11月21日成立被上訴人願給付上訴人52,500元之調解等情，此經本院調閱本院92年度執字第59884 號強制執行卷宗（所附高雄縣鳳山市地政事務所鳳地所一字第0940005574號、
57 05 號函及複丈成果圖參照）、本院95年度鳳簡移調字第227 號卷宗查明無訛，另系爭建號8202號未保存登記建物除臨高雄縣鳳山市○○路部分外，其餘均係以鐵皮材料圍成之空間，上開建號5628號建物則位於其中，三邊為8202號建物圍繞，結構相連、相互支撐，且5628號建物與8202號建物除青年路部分外即均共用同一出入口，結構上顯已成為一體而合併使用，客觀上亦無任何可資區別之標識存在乙情，亦有本院上開93年度訴字第
22 35 號民事判決附卷足憑，是摩天公司於77年間既僅有上開地號土地出租予鳳陽公司而無建物併同出租，而上訴人於次年之78年間出租不動產予鳳陽公司時則有前開各地號土地及建號5628號之建物，以建號619 號即門牌號碼鳳山市○○○路○○○ 號係於85年間續約時始為出現之情，建號5628號之建物應係早於建號619 號建物存在，而依被上訴人所述之建號8202號未保存登記建物係鳳陽公司於承租上開各地號土地後再行興建之語，參之此2 建物之上開建築結構情形，系爭建號8202號未保存登記建物顯係以上訴人所有之建號5628號建物為依附主體而圍繞其三邊所添建，以其並無構造上及使用上之獨立性而言，其即應為建號5628號建物之增建物，加以摩天公司原有之建號619 號房屋於前即因已全部拆除而經辦竣滅失登記，且被上訴人於上訴人嗣以己為所有權人之身分而對之請求無權占有系爭建物之相當租金損害時，對此亦無異議而同意與之成立調解並為給付，系爭建號8202號未保存登記建物於拍定前應係屬於上訴人而非摩天公司所有甚明，此自不因執行法院於拍賣公告將之載為摩天公司所有而有異，今系爭門牌編號之廠房既係系爭建號8202號未保存登記建物其中之一部，上訴人於喪失所有權之占有前，自得行使、享有該建物所有權之權利及利益。
㈡、上訴人就系爭廠房所在之建號8202號未保存登記建物於拍定後點交前是否有權占用？按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」、「不動產之拍賣，債務人得否參與應買，與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位」，最高法院33年上字第604 號、80年台抗字第143 號著有判例。查系爭廠房所在之建號8202號未保存登記建物與其坐落基地即上開地號土地於前開強制執行中，乃經甲○○拍定買受，並於95年
7 月30日經本院發予權利移轉證書，惟該等拍賣物則於96年7 月6 日始行點交完畢乙節，此經本院調卷上開執行卷宗查明無訛，是甲○○就前開各不動產雖係於95年7 月30日因權利移轉證書之發予而依法取得其所有權，惟依強制執行法所為之拍賣依上述既仍為買賣之一種，其就該買賣標的物之利益及危險，依民法第373 條規定，自仍應自交付時起始得由買受人承受負擔，則為出賣人之上訴人就上開各不動產雖已喪失所有權，但是否有佔有權源並不以所有權為限，上訴人依民法第348 條第1 項之規定為僅負交付標的物之義務，於其未交付前，該占有之利益尚歸於出賣人享有，上訴人於此自難謂難占有之正當權源，故含系爭建物在內之上開各不動產在96年7 月6 日點交予買受人之甲○○前，上訴人就此自仍屬有權占用而得為占有之使用與收益，並得依法排除他人之妨害至明。
㈢、被上訴人於執行拍定後繼續使用系爭廠房是否為無權占有？本件被上訴人係因對鳳陽公司法定代理人黃喜松存有借款債權而於88年4 月14日受讓位系爭門牌編號之輪胎店以為抵債乙節，此有被上訴人所提之讓渡書乙紙在卷可稽，而被上訴人於受讓該店後原係向鳳陽公司繳納租金及水電費，惟鳳陽公司於89年10月31日與摩天公司及上訴人終止租約後，該輪胎行即自89年11月1 日起轉向摩天公司及上訴人繼續承租乙情，亦有鳳陽公司所開立之證明書乙紙附卷足憑，且亦為被上訴人所自陳無訛，另本院執行處於上開強制執行事件執行中，乃於93年12月13日應執行債權人之聲請而通知鳳陽公司、摩天公司及上訴人等將存在於上開不動產上之租賃權予以除去後拍賣並為定拍乙節，並經本院調閱上開執行卷宗查明無訛，是被上訴人既係由承租前開不動產之鳳陽公司處受讓位於建號8202號未保存登記建物內之系爭門牌編號廠房經營之輪胎店，並因此繳付租金予鳳陽公司，其之占有原即係因轉租而得，後被上訴人於鳳陽公司終止租約後既轉將租金繳付予為建號8202號未保存登記建物所有權人之上訴人，其與上訴人即因此而另成立租賃關係以取得其占有權源，惟本院執行處於嗣後既已通知摩天公司及上訴人等除去存在於前開各不動產上之租賃權，兩造間就系爭廠房所存有之租賃關係即已因此而告消滅，被上訴人原適法占有系爭廠房之權源即復因此而不存在，於此即應回復由尚為所有權人之上訴人占有，且依上述之上訴人於前開各不動產在拍定後點交前仍屬有權占有，並得因此而為使用收益，則被上訴人在該建物拍定後點交前繼續占有使用，其占用自屬無權占有足堪認定，且此亦應為願給付自本院發予權利移轉證書予甲○○後之95年7 月起至11月間止因占用系爭建物所受相當於租金之利益52,500元予上訴人之被上訴人所肯認，亦不因買受人之甲○○是否曾同意被上訴人繼續使用而有異。
㈣、被上訴人應否給付上訴人相當於租金之利益及其金額？按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益乃為社會通常之觀念，另土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院61年台上字第1695號、88年度台上字第3331號分別著有判例或判決。本件被上訴人自95年12月間起至系爭廠房點交前之96年7 月5 日止，其間對上訴人得為有權占用之系爭建物乃為無權占有業如上述，是被上訴人既無權占用上訴人得為占有之系爭廠房，則依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於租金之利益自明；另被上訴人於租賃權遭除去前乃係按月給付15,000元之租金予上訴人，其於租賃權遭除去後之95年11月21日，則就自95年7 月起至11月止之無權占有系爭廠房期間與上訴人達成給付52,500元之調解，此為兩造所不爭執，而系爭廠房乃位於鳳山市○○路、光復路口之工商繁榮地區，其基地之拍定價額乃達6,665萬餘元，全部建物之拍定價額則為500 餘萬元，亦有拍賣不動附表、現場照片及權利移轉證書等件附卷足憑，則兩造於此半年前之95年11月間就無權占有系爭廠房所應給付之相當於租金之利益既已曾達成每月給付10,500元損害金之調解，顯見兩造就被上訴人利用該處可得受之利益嗣已達成應較原月租為低之共識，再衡之系爭廠房所在建物之交易價格、當地繁榮情況、社會經濟狀況、承租人利用基地之經濟價值等情，本院認以被上訴人依原無權占有系爭廠房而給付予上訴人上開相當於租金之利益即每月10,500元之數額為其可得受之利益，衡情應屬相當，則被上訴人自95年12月起至96年6 止之7 個月期間，自應依此數額給付相當於租金之不當利得計73,500元予上訴人，上訴人逾此範圍外之請求即為無據。
五、綜上所述，系爭廠房所在之建號8202號未保存登記建物於本院強制執行拍定前原屬上訴人所有，且上訴人於該諸不動產遭拍定後點交前仍屬有權占用而得為使用收益，被上訴人於系爭廠房所在之建物經拍定後繼續為使用即屬無權占有，其於返還前之7 個月占有期間，自應給付上訴人相當於租金之不當利得計73,500元，從而上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人應給付上開金額及自起訴狀繕本送達之翌日即96年11月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，依法洵屬有據，原審判決駁回上訴人此部分之訴，於法自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示，而上訴人於逾前開範圍外之請求原為無據，原審駁回此部分之請求理由雖屬不當，惟依其他理由認為正當，自仍應予以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回此部分之上訴。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第
450 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 10 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 黃國川
法 官 李嘉益法 官 黃宏欽正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 16 日
書記官 陳心儀