臺灣高雄地方法院民事判決 97年度簡上字第63號上 訴 人 乙○○○即反訴原告被 上訴人 甲○○○即反訴被告上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年12月18日本院96年度岡簡字第559 號第一審簡易判決提起一部上訴，並提起反訴，經本院於97年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按「提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者。
二、就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。三、就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者。」民事訴訟法第446 條第2 項定有明文。本件上訴人提起上訴後，以關於租賃物之有益費用為抵銷，並主張抵銷後仍有餘額而提起反訴，與前揭規定第3 款相符，且上訴利益與反訴訴訟標的金額合計未逾民事訴訟法第436 條之1 第2 項之限制，應予准許。
乙、實體部分：
一、被上訴人即反訴被告起訴主張：上訴人於民國95年11月1 日向伊承租高雄縣路○鄉○○路○○○ 號、275 號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新台幣（下同）34,000元，租賃期間自95年11月1 日起至96年10月31日止（下稱系爭租約）。
詎上訴人自96年7 月1 日起即未給付租金，經伊催告後仍未給付，伊已於同年9 月15日終止系爭租約，自得請求上訴人返還系爭房屋，並給付所積欠之租金85,000元，及自96年9月16日起至交還房屋之日止，按月給付34,000元之相當租金損害。為此爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明求為判命上訴人將系爭房屋遷讓交還、給付85,000元及自96年9 月16日起至遷讓日止，按月給付34,000元。至上訴人提起之反訴部分，因該裝潢為反訴原告營業上所需，對伊而言，非屬有益費用，且依約上訴人負回復原狀之責，伊無給付義務等語為辯。
二、上訴人即反訴原告則以：伊對訂立租約事實不爭執，但被上訴人請求之租金與法律規定不符，且伊就系爭房屋有裝潢，核屬有益費用，於扣除折舊後以整數計算亦價值500,000 元，爰以此與租金抵銷等語為辯，並就抵銷後之餘額於本院上訴審提起反訴，請求返還該有益費用415,000 元之本息。
三、原審經審理結果，准被上訴人關於命上訴人交還房屋、給付85,000元租金本息及至交還房屋之日止按月給付9,742 元之請求，而駁回其餘之請求。上訴人就命其給付85,000元租金部分提起上訴，另就抵銷餘額提起反訴，並於本院聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人85,000元及准予假執行部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人即反訴被告應給付上訴人即反訴原告415,000 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息㈣第一、二審及反訴訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴及反訴均駁回。㈡第二審及反訴訴訟費用均由上訴人負擔（被上訴人就其敗訴部分，則未據聲明不服）。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人向被上訴人承租系爭房屋，作為經營美髮業使用，約
定租金為每月34000 元，上訴人就96年7 月1 日起至96 年9月15日止之租金並未給付。
㈡系爭契約已於96年9月15日合法終止。
㈢兩造就上訴人主張有益費用之木材、門板、強化玻璃等（附
件3 、4 所列，玻璃、便當除外），從裝設到96年9 月16日，如有折舊以1 年計算。
㈣上訴人並無繳交押租金。
五、本件經整理並協議簡化爭點後，兩造均同意本件之爭點為：㈠上訴人應給付租金為若干？㈡上訴人支出之裝潢費用是否為有益費用而得請求返還，及其得請求之金額為若干？茲就各項爭點審究如次：
㈠上訴人應給付租金為若干：
⒈按「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人
民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。」、「直轄市或縣（市）政府為救濟房屋不足，經行政院核准，得減免新建房屋之土地稅及改良物稅，並定減免期限。」、「城市地方每一人民自住之房屋間數，得由直轄市或縣（市）政府斟酌當地情形，為必要之限制。但應經民意機關之同意。」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第94、95、96、97條定有明文。又按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，最高法院94年度第2 次民事庭會議著有決議可資參照。上訴人雖以司法機關欠缺超越法律文義，以漏洞補充之方式作成限制法律適用範圍之憲法基礎（大法官釋字第620 號解釋理由書參照），因認上揭最高法院決議違法云云。然按文義解釋固為法律解釋之基礎，但因法律概念本身具有多義性之特性，並有核心領域與邊際地帶之差別，故解釋法律概念之射程遠近，仍應探究法律意旨及其規範意義與目的，而非拘泥於文義為單一固定之解釋。經查，上揭土地法第97條固然係針對「城市地方房屋」為規定，但所謂「城市地方房屋」並非單一突兀地存在於土地法規範內，是該條應如何解釋，自應綜合土地法相關規定之規範內容而定。其中土地法第94條首先就「城市地方」，政府應建築相當數量之準備「房屋」以供人民承租「自住」，且就政府所建築之房屋所得收取之租金不得超過土地及建築物價額年息8 ％為規範，土地法第97條再就「城市土地房屋」規定房屋租金不得超過土地及其建築物申報總價年息10％，則對照前後二者之規定，所規範之對象均為「城市地方房屋」，且規定在前之土地法第94條已先針對「城市地方房屋」之對象明示為「供自住」，是規範在後之土地法第97條「城市地方房屋」所指之房屋，應係針對非由政府建築之供人民承租「自住」之房屋為補充規定甚明。再者，土地法第94至97條均有公權力介入之規定，例如第94條由政府建築房屋供人民「自住」並限制租金上限、第95條減免新建房屋之土地稅、第96條限制人民「自住」之房屋間數、第97條限制租金之上限等，綜合上揭規定以觀，土地法第94至97條使公權力介入之立法意旨在於人民基本居住權之保障，而規範對象乃是針對供住宅使用之房屋亦甚顯然。由於法律文義有諸種解釋之可能時，應斟酌其他解釋方法做出擴張解釋或限縮解釋，且關於「城市地方房屋」之解釋至少可大別於「供自住用」與「非供自住用（或營業用）」，上揭最高法院決議乃依循立法目的、法律內部體系與現行社會現實而對「城市地方房屋」之意義做出合目的性之限縮解釋，該決議並無逾越法律文義之外圍界限，自無超越法律文義之違法，合先敘明。
⒉上訴人向被上訴人承租系爭房屋，作為經營美髮業使用，
約定租金為每月34000 元，上訴人就96年7 月1 日起至96年9 月15日止之租金並未給付等情為兩造所不爭，而供營業用之房屋租金不適用土地法第97條租金上限之限制已如前述。上訴人積欠2 個半月之租金，每月租金34,000元，合計上訴人積欠之租金即為85,000元，原審判令上訴人應給付此部分租金並無違誤。又上訴人雖主張系爭房屋1 樓作為經營美髮業使用，2 樓作為住家云云，惟2 樓是否作為住家上訴人並無提出證據為佐，且縱令2 樓係作為住家，惟兩造並無針對1 、2 樓分別訂立租金，本院亦無從審酌2 樓若作為住家其租金是否有逾越土地法第97條之上限，附此敘明。
㈡上訴人支出之裝潢費用是否為有益費用而得請求返還及其得請求之金額為若干：
按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431 條第
1 項定有明文。又按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人契約約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，最高法院91年度台上字第2405號裁判著有意旨可資參照。按民法第431條第1 項既然明定「如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用」等語，足見租賃物有益費用之償還並非強制規定，仍得由契約當事人以意思表示另為約定，最高法院29年上字第1542號判例亦持相同見解可參。本件上訴人雖主張伊就系爭房屋有裝潢，核屬有益費用，於扣除折舊後以整數計算亦價值500,000 元，爰以此與租金抵銷等語為辯，並就抵銷後之餘額於本院提起反訴，請求返還該有益費用415,000 元云云。惟查，兩造租賃契約第9 條已約定：「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀」等語，此有該租賃契約書附卷可稽。上訴人雖主張被上訴人知悉上訴人之裝修，並無表示反對，但未提出相關證據為證，是本件上訴人為租賃物支出有益費用時，被上訴人是否知悉即非無疑。再者，依照系爭租約第9 條，被上訴人已明確表示取得被上訴人同意所裝設之設施應於交還房屋時回復原狀，依此約定被上訴人可謂已明示為反對，否則被上訴人無須於契約中明訂「回復原狀」，蓋若回復原狀，自無增加該租賃物之價值可言。況且，民法第431 條並非強制規定已如前述，則依前揭最高法院判例意旨，兩造就租賃物之改裝設施業有特別約定，自應依循兩造之約定為判斷基礎，是本件依照契約約定上訴人既然負有將租賃物回復原狀之義務，自應依照契約履行，而該租賃物回復原狀後，已無有益費用可資請求甚明。
六、綜據上述，土地法第97條之規範意旨在於保障人民有房屋居住之基本權利，是該條所指之「城市地方房屋」當即指供自住用之房屋，上訴人承租系爭房屋係供美髮業營業用，關於租金價額即無土地法第97條上限之適用，上訴人自應依照租約所定之租金給付積欠之租金。又系爭租約業已明訂交還房屋時應回復原狀，上訴人即應依約履行，而上訴人回復原狀後關於系爭房屋亦無增加價值及有益費用返還之問題。是原判決依照兩造契約約定判命上訴人應依約給付遲延之租金及依職權為假執行之宣告，並無違誤，上訴人上訴意旨仍執詞主張營業用之房屋租金應受土地法第97條上限之拘束，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人既然應負回復原狀之責，其請求返還有益費用即無理由，是上訴人據此主張抵銷並反訴請求被上訴人給付抵銷所餘之有益費用415,000 元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息亦無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及反訴均為無理由，依民事訴訟法第43
6 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 5 月 29 日
民事第四庭審判長法 官 黃國川
法 官 高增泓法 官 黃宣撫以上證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 29 日
書記官 王美玲