臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1251號原 告 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 王梵緒律師被 告 黃葉綜合不動產鑑價股份有限公司兼法定代理人 丁○○被 告 丙○○上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國97年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段第五五三、五五三之一地號土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告乙○○負擔。
事實及理由
一、本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張被告乙○○於民國96年5 月l5日授權被告丙○○出售其名下所有座落高雄市○○區○○段第553 、553-l 地號土地，而被告丙○○於同日則代理被告乙○○將上開2 筆土地以新台幣（下同）1,800,000 元（含土地增值稅）之價格出售予伊，伊並己依約支付1,389,289 元之價金，且由被告丙○○處取得過戶所需之一切文件，詎料伊持之向地政機關申辦過戶登記時，始知被告乙○○已向地政機關申報遺失上開土地之所有權狀並為補發，被告丙○○所交付之土地所有權狀為己作廢之權狀而不能辦理過戶，伊即於同年
7 月12日找之理論，被告丙○○乃簽立切結書表明保證於96年7月20日交付新權狀予伊之旨，惟屆期被告丙○○仍未交付新權狀，再經伊催討，被告丙○○於同年月24日再簽立切結書，載明保證於96年7 月27日前將交付新所有權狀，屆期如無法交付即願支付違約金2,289,289 元之旨，詎被告丙○○於屆期仍未為交付而已違約，另系爭買賣契約係在被告黃葉綜合不動產鑑價股份有限公司（下稱黃葉公司）之見証下簽定，該公司負責人即被告丁○○並於96年7 月4 日簽立確認書表明系爭買賣確為被告乙○○委託該公司銷售，如有不實，其及公司即願負一切法律責任之旨，今被告乙○○既否認有授權之事實，被告黃葉公司、丁○○自應依買賣契約第10條違約罰責之規定，除負返還已給付之價金1,389,289元外，尚應負給付總價金50% 之違約金計2,289,289 元之責任，為此爰依兩造所訂各契約之約定，聲明求為判決：㈠、被告乙○○應將系爭土地之所有權移轉登記予原告；㈡、前項給付如不能實現，被告丙○○、黃葉公司、丁○○應給付原告2,289,289 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
三、被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出之書狀作何聲明或陳述。
四、被告乙○○則以伊於95年5 月間因向被告順德購買毒品而無錢支付，於毒品已癮之不得已情況下，乃同意將系爭土地出售予被告丙○○，並由其持之先向銀行貸款3,000,000 元而於建屋出售後再返還700,000 元，伊之將土地所有權狀、印鑑證明等交付予被告丙○○，僅係用以辦理伊等間之所有權移轉登記，並未授權被告丙○○以伊之名義出售系爭土地，而伊於96年1 月3 日即入高雄戒治所勒戒直至年底始行出監，伊自不可能簽立如卷附之切結書、授權書等相關文件，該諸文書自為被告丙○○所偽造，原告對未授權之伊請求履行系爭買賣契約自為無據等語為辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、被告丁○○、黃葉公司則均以被告乙○○於95年間乃曾2 次與被告丙○○至伊處洽談系爭土地買賣事宜，並確實表明要予被告丙○○全權處理，且嗣亦出具委售書予伊公司代為仲介出售，而系爭買賣並非經伊公司之仲介成立，本件係因原告所請之代書擔心過戶手續衍生爭議，故伊始應被告丙○○之請而出面予以協助，伊等所出具之確認書確係依事實而為並無虛偽，原告請求自屬無據等語資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
六、兩造不爭執之事項：
㈠、被告丙○○前執內載「授權人（乙○○）授權被授權人（丙○○）持用授權人印鑑章就右列不動產（高雄市○○區○○段第553、553-1 地號土地）所有權全權代理出售、簽約、收款、用印、交付證件，會同買受人辦理產權移轉登記、點交土地予買受人或既收價金辦理反擔保設定於買受人等有關一切事宜之授權」等語之特別授權書（96年5月15日）及被告乙○○印鑑證明、身分證影本等物而以其係被告乙○○代理人之身分而代之將系爭土地以總價1,800,000 元出售予原告，並於96年5 月15日代被告乙○○收受訂金100,000 元，且簽立內載「簽約時賣方應親自辦理或親自辦理授權書之簽認」之訂金收據，後再於96年7 月
4 日代理被告乙○○與原告簽訂不動產買賣契約書，雙方約定第1 期款於簽訂契約交付540,000 元（含已交訂金100,000） ，賣方則應交付土地所有權狀及蓋妥印鑑章之土地登記申請書、土地買賣移轉契約書及土地增值稅申報書等資料予雙方委任代書辦理，第2 期則於土地增值稅核發下來5 日內，賣方繳納稅款完畢時再給付900,000 元，賣方即應交付印鑑証明書以辦理產權移轉登記，且被告黃葉公司之負責人即被告丁○○並出具內載「乙○○所有土地兩筆由本公司代理銷售，本公司暨本人切結保證原所有權人乙○○先生係親自到本公司委託本公司暨本人銷售以及其所提供身份證影本、印鑑證明、印鑑章以及特別授權書（被授權人丙○○）屬實。如有不實，本公司暨本人願負一切法律責任」等語之確認書，後原告即依此交付被告丙○○買賣價金計1,389,289 元，被告丙○○則交付上開約定文件予原告辦理過戶登記，惟原告於持該等文件辦理所有權移轉登記時，乃經地政機關告知該交付之土地所有權狀已遭申報遺失之作廢而不得辦理。
㈡、原告無得辦理過戶後即找被告丙○○理論，被告丙○○遂於96年7 月12日、同年7 月24日兩度簽立切結書，保證願於96年7 月20日、同年7 月27日交付新權狀予原告，如未履行，願依上開買賣契約書第10條約定負違約賠償之責即返還已收價金1,389,289 元及給付違約金900,000 元計2,289,289 元，惟被告丙○○屆期均未依約交付新權狀。
㈢、被告丙○○於95年10月7日乃出具內載「本人向乙○○購地壹佰捌拾元，因丙○○無後金可還，並向銀行貸款參佰萬元，等建屋後後款柒拾萬元在付還乙○○，建屋後賣出無條件還乙○○柒拾萬元，並扣掉六十萬元過戶地政稅」等語之購地證明書予被告乙○○，而被告乙○○則曾交付上開土地之所有權狀及本人印鑑章、印證證明、身分證影本予被告丙○○。
㈣、被告乙○○於96年1 月5 日經勒令觀察勒戒，後於96年12月18日始停止戒治出所。
七、本院就兩造必要爭點所為之判斷：系爭買賣契約係被告丙○○以被告乙○○代理人之名義所簽訂，其應否對被告乙○○發生效力，自以其是否確曾授予代理權予被告丙○○及其效力之存續為斷，茲述敘如後：
㈠、被告丙○○於95年10月7日乃出具內載「本人向乙○○購地壹佰捌拾元，因丙○○無後金可還，並向銀行貸款參佰萬元，等建屋後後款柒拾萬元在付還乙○○，建屋後賣出無條件還乙○○柒拾萬元，並扣掉六十萬元過戶地政稅」等語之購地證明書予被告乙○○，而被告乙○○則曾交付上開土地之所有權狀及本人印鑑章、印證證明、身分證影本予被告丙○○已如上述，而被告乙○○於被告丙○○在95年11月16日出具以220 萬元委售系爭土地（最底價180萬元）之委售書予被告黃葉公司之張世煌前，乃曾2 、3次與被告丙○○至被告黃葉公司，並表明要委託被告丙○○全權處理乙情，此經證人張世煌到庭證述在卷，並有委售書乙紙附卷可憑（第94頁），另被告乙○○於原告自訴其涉詐欺乙案，其於審理中乃自具狀答辯陳以：「... 當時因為被告吸毒錢財不足，丙○○知道我有土地，就要我拿土地權狀說他有辦法能處理到好價錢，又云他表弟是房屋仲介的人，被告在被毒品控制之下不得已只能同意他的慫恿。事後被告覺得不對勁，就自行去戒毒，想擺脫阿德所設計的圈套。待被告戒毒出來後一直要找阿德想把權拿回來，但他卻始終避不見面。後來我去找他表弟轉告我土地不賣的意思，要他出面與我聯絡，卻不得要領.. 」 等語（該卷第81頁），被告丙○○則於該案中答辯陳以：「被告乙○○於95年10月7 日向被告週轉新台幣50萬元正，並以系爭土地之權狀正本及本票乙張 (金額新台幣50萬元)做 擔保，言明賣地還款。被告遂帶領另一被告乙○○至被告之表弟張世煌任職之黃葉不動產公司，冀望能由其仲介順利脫售。經與表弟張世煌二次商談雙方取得價格及仲介相關程序之共識。遂於民國95年l1月中旬備齊印鑑證明正本、印鑑章、戶籍謄本、土地權狀正本等至被告之表弟公司，席間並請黃葉不動產公司負責人丁○○、張世煌及被告共四人在其主管室做進一步議定售價及委任仲介等情事.. 」 等語，並提出其對被告乙○○有關債權之本院96年度票字第1506 3號本票裁定（發票日自95年10月7 日起至96年1 月4 日止，到期日均未載，面額總計722,000 元之本票14紙）為證（該卷第100 頁）等情，此亦經本院查閱本院96年度自字第52號刑事卷宗無訛，是被告乙○○於95年10月7 日起既確曾陸續開立上開金額之本票予被告丙○○執有，且其嗣亦未容被告丙○○兌領而應確有欠款，而其於上開刑事案件中並亦自陳確因需款而聽從被告丙○○之建議處分系爭土地，且持權狀與任仲介之被告丙○○表弟即張世煌接洽，則依其欠款以至與仲介接觸之經過，並其於嗣後自報遺失權狀聲請補發以阻遭人過戶之情，證人張世煌及被告丁○○之所述顯與事實相符而堪採信，被告乙○○於謊報權狀遺失聲請補發前之95年底，應確曾向證人張世煌及被告丁○○表明委託被告丙○○全權處理系爭土地買賣之事無疑，其於斯時自已授權被告丙○○代為買賣系爭土地可堪認定，所辯未為授權云云自屬無據。至被告丙○○於95年10月7 日雖出具上開購地證明書予被告乙○○而可謂其間有買賣之約定乙事，惟被告丙○○係於
95 年11 月16日出具委售書予證人張世煌，再衡之被告乙○○之上開借款及洽商仲介之流程，該購地證明書之出具時間顯應係在被告乙○○授權被告丙○○代為買賣系爭土地之前，此購地證明書之出具即與此之授權無礙，附此敘明。
㈡、按「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」、「代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之。代理權，得於其所由授與之法律關係存續中撤回之。但依該法律關係之性質不得撤回者，不在此限。」，民法第107 條、第108 條定有明文。被告乙○○於96年1月5日乃經勒令觀察勒戒，後於96年12月18日始停止戒治出所，惟被告丙○○則執署押日期為96年5 月15日之上開特別授權書及被告乙○○印鑑證明、身分證影本等物而以其係被告乙○○代理人之身分而將系爭土地出售予原告，並於96年5 月15日代為收受訂金100,000 元，再於96年7 月4 日代理被告乙○○與原告簽訂不動產買賣契約書，後原告即依此交付第1 、2 期款計1,389,289 元予被告丙○○收受，並於持過戶文件辦理移轉登記時乃知該權狀已遭申報遺失作廢而不得辦理均已如上述，而被告乙○○係於95年12月11日書立含系爭2筆土地在內之4 筆土地所有權狀均不慎遺失為由而向前鎮地政事務所申請補發乙節，此有土地登記申請書、切結書等件在卷可憑（卷第31-36 頁），另被告乙○○於勒戒收容所接見被告丙○○、丁○○及證人張世煌會面時，其等僅提及系爭土地買賣後因權狀報失涉及官司乙事而無其他，被告乙○○於此則未有其他表示等情，此亦經本院查閱本院96年度自字第52號刑事卷宗無訛（該刑卷第116-118頁），是被告乙○○於95年12月11日雖以遺失為由而向地政機關申請補發含系爭土地在內之所有權狀，並得以此認其應有已無將由他人持有上開權狀之土地過戶予別人之意，惟被告乙○○於此前業已授權被告丙○○代為處理系爭土地之買賣已如上述，則其如欲消滅該代理權，依上開規定，其自須在該法律關係存續中撤回其授與始得為之，然依前述之被告乙○○於上開刑案中業自陳其係於戒治出所後始欲找被告丙○○拿回權狀未果，嗣始再找證人張世煌代為轉告等語，而其在所面會時亦未曾告知被告丙○○此事，則其報失權狀之95年12月11日既係在其入所之前，其於報失時自未曾與被告丙○○接觸並對之表明取回權狀之意，其逕自報失權狀，自因未曾對被告丙○○、黃葉公司、丁○○或證人張世煌為撤回授權之意思表示通知而不生代理權消滅之效果，而被告乙○○最早應係遲至其出所後之96年1 月間始有欲向被告丙○○撤回代理權授與之意思或為通知，被告丙○○於經證人張世煌轉知而受意思通知以前，其原有之代理權自仍未因此而告消滅至明。今被告丙○○於被告乙○○出所前既因未曾受代理權撤回之意思通知，其自95年底被授與代理權起至完成委任事務以前之期間內自均為有權代理，則被告乙○○既未能證明原告於締約時應已知悉其業已為代理權之撤回而屬惡意，被告丙○○於此間之96年5 月15日以代理人之身分，執被告乙○○交予之印鑑章而為屬處理系爭土地買賣事宜範圍內之出具與事實相符之特別授權書以示於買受人自屬正當而無偽造之問題，且其再執此併土地所有權狀、印證證明、身分證影本等文件而與原告締結系爭買賣契約、收受價金等行，自亦均屬有權代理，其效果依法並均歸屬於被告乙○○本人，故被告乙○○於此業已適法有效且已履行至應辦理過戶登記之買賣契約，依約自應負其出賣人之移轉登記義務，所辯其不負移轉登記之義務云云自為無據。
㈢、至原告雖另請求被告丙○○、黃葉公司、丁○○應給付其含違約金在內之2,289,289 元及其遲延利息，惟其於言詞辯論時就此聲明業已限於其不得請求被告乙○○為系爭土地之移轉登記時始須為之，今本院既認被告乙○○就系爭土地應為移轉登記，則不論被告丙○○是否業已違約，本院就此自毋庸再論，附此敘明。
八、綜上所述，被告乙○○於95年底確已授權被告丙○○代為買賣系爭土地，而其於被告丙○○代理為系爭買賣之前並未就其代理權之授與為撤回之意思表示，被告丙○○嗣以代理人之身分出具特別授權書，併執土地所有權狀、印證證明、身分證影本等文件而與原告締結系爭買賣契約、收受價金等行，均屬有權代理，其效果並均已歸於被告乙○○本人，被告乙○○於此業已適法有效且已履行至應辦理過戶登記之買賣契約，依約自應負其出賣人之移轉登記義務，從而原告依買賣之法律關係請求被告乙○○應移轉系爭土地之所有權，依法洵屬有據，自應予以准許。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第385條第1項、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
書記官 陳心儀