臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1260號原 告 泰盈營造工程有限公司即反訴被告法定代理人 己○○原 告 丁○○即反訴被告上二人共同 呂郁斌律師訴訟代理人被 告 戊○○即反訴原告訴訟代理人 黃俊仁律師上列當事人間給付買賣價金事件，經本院於民國98年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣壹仟伍佰萬元，及自民國九十七年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍佰萬元供擔保後得假執行。
但反訴被告以新臺幣壹仟伍佰萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款分別定有明文。經查，本件由原告即反訴被告泰盈營造工程有限公司起訴（下稱泰盈公司），嗣於本院民國97年8 月7 日準備程序期日中，追加坐落高雄市○○區○○段一小段1267、1267-1地號土地（下稱系爭土地）出賣人丁○○為原告（即反訴被告），且經被告同意（見本院卷第75頁反面）。又泰盈公司請求被告應給付原告即反訴被告新臺幣（下同）5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息。嗣將訴之聲明變更為被告應給付原告泰盈公司1,700,000 元，應給付原告丁○○3,300,00
0 元，及各自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5 ％計算之利息，均核無不合，自亦應予以准許，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：兩造於97年1 月13日簽約，由被告向原告購買坐落系爭土地及其上建號第3880、3881建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ 號、108 之1 號房屋（下稱系爭房地），被告業已支付15,000,000元，而原告於97年1 月28日將系爭房地所有權移轉登記予被告及訴外人黃馨瑩，並交付房屋鑰匙。詎被告嗣後竟以系爭房屋有違建瑕疵等理由，拒絕給付尾款5,000,000 元。然被告居住於系爭房屋附近，就系爭房屋之建築進度知之甚稔；且被告所以購買系爭房屋，亦係因被告確知系爭房屋因違建擴大室內面積，有利於被告開診所及住家之用所致，故即便系爭房屋確有違建部分，然該違建瑕疵業因被告前已知悉該等瑕疵而治癒，被告主張顯無理由等語，為此爰依買賣契約之法律關係，並聲明：
（一）被告應給付原告泰盈公司1,700,00元，應給付原告丁○○3, 300,000元，及各自起訴狀繕本送達翌日起，按年息
5 ％計算之利息；（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告向原告購買之系爭房屋，屬極大型且無法補照之實質違建，系爭108 號房屋，由騎樓及門廊違法改建為一樓之室內客廳，其違建面積幾達三分之二，原告亦未依法留設系爭房屋之法定空地，甚至將後方應留設之停車空間及法定空地，由下而上違法興建一至四樓之延伸房間建物，違法占用防火巷道用地，且超出建蔽率規定；至系爭108 之1號房屋，亦有未留設法定空地、將停車空間及法定空地違法興建延伸建物並違法占用防火巷道、超出建蔽率等情形，均有產權不清及瑕疵給付情事，被告已通知原告表示解除契約，並撤銷錯誤之意思表示及受原告詐欺所為之意思表示，是兩造間之買賣契約已不存在；又系爭土地及房屋買賣總價款為20,000,000元，其中系爭房屋部分價款為6,800,000 元，被告已全部清償；又原告並未將系爭土地及系爭房屋交付予被告，縱本件買賣契約仍存在，被告仍得行使同時履行抗辯權，原告應將系爭房屋之違建瑕疵補正後，始得請求被告給付減價後之尾款；另系爭買賣契約亦因違反誠信原則，對消費者之被告顯失公平而無效等語資為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於97年1 月13日簽訂買賣契約，由被告向原告買受原告興建之系爭房屋，並向原告法定代理人己○○代理之訴外人丁○○買受系爭房屋坐落之系爭土地。
（二）系爭土地及房屋總價為20,000,000元，被告已給付15,000,000元。
（三）兩造約定於簽訂系爭契約後2 日內，系爭房屋及土地所有權移轉登記完成，且產權清楚時，由買方一次付清尾款5,000,000 元，並同時交屋。
（四）原告及系爭土地原所有權人丁○○已於97年1 月28日將系爭房地移轉予被告及被告指定之訴外人黃馨瑩。
（五）被告於系爭房地移轉過戶後，並未給付原告尾款5,000,00
0 元。
（六）系爭108 號房屋有如下情形：一樓室內客廳有騎樓及門廊改建之違建，未依法留設法定空地，而將後方停車空間及法定空地，由下而上興建一至四樓延伸建物，占用防火巷道。
（七）系爭108 之1 號房屋有如下情形：未依法留設法定空地將後方停車空間及法定空地，由下而上興建一至四樓延伸建物，占用防火巷道。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭房屋有無被告所指之重大無法補正之違建瑕疵？被告於簽訂買賣契約前，是否已知悉前開瑕疵？
（二）系爭買賣契約是否符合消費者保護法第2 條第7 款規定之定型化契約條款要件？如符合，且系爭房屋有前開瑕疵，本件買賣契約有無同法第12條規定之情形而無效？
（三）如系爭買賣契約有效，且系爭房屋有前開瑕疵，被告與原告簽訂系爭買賣契約，是否出於錯誤之意思表示？被告得否依民法第88條規定，撤銷前開意思表示？
五、本院判斷：
（一）就系爭房屋有無被告所指之重大無法補正之違建瑕疵，及被告於簽訂買賣契約前，是否已知悉前開瑕疵部分：
（1）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又按，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354 條及第35
5 條分別定有明文。
（2）經查，系爭房屋因與送主管機關核准興建之建物圖說內容不符，而經高雄市政府工務局違章建築處理大隊分別於96年8 月24日、8 月29日拆除，另於96年9 月18日、97年5月7 日因故未拆等情，有高雄市政府工務局違章建築處理大隊97年7 月30日高市工違隊一字第0970002637號函暨相關拆除資料附卷可稽（見本院卷第42至63頁），並業據原被告兩造所自認。又被告所以欲購買系爭房屋，乃著眼於日後開診所及日常居住之用，故需大面積之一樓樓層及2間連棟房屋等情，亦為兩造所不爭執。次查，我國之不動產物權係採法定及登記主義，故當事人間買賣及所取得之不動產物權之範圍為何，自均應以登記之範圍為準，於逾越登記範圍以外之違建部份，即不得認為是合法之不動產物權，故本件系爭房屋之違建部份，自不得認為是系爭房屋之合法物權範圍。審以坐落高雄市○○區○○段一小段1267之1 地號上被告名下房屋，即高雄市○○區○○段一小段3881建號建物，即門牌號碼華盛街10 8號（下稱3881建號建物）之建物謄本，其一樓面積為17 .09平方公尺，然由騎樓及門廊違法改建為一樓室內客廳之違建面積為31.68 平方公尺，有高雄市○○區○○段一小段3881建號建物登記第二類謄本附卷為憑（見本院卷第10頁），是被告所取得之系爭3881建號建物一樓所有權範圍應認為只有系爭建物所有權狀所載之17.09 平方公尺方屬上開合法範圍。
（3）觀諸系爭不動產買賣契約書，兩造係以土地部分○○○區○○段一小段1267、1267之1 地號，面積分別為82、107平方公尺，及其上建物部分：3880、3881建號，建物為2棟4 樓透天厝，面積合計為406.32平方公尺等房地為買賣標的物。惟參以3880、3881建號建物登記謄本（見本院卷第9 至10頁），即知前開406.32平方公尺係3880、3881建號建物2 棟4 層樓地板面積總和計算（計算式：176.22平方公尺＋230.10平方公尺＝406.32平方公尺）。而被告所以欲向原告購買系爭3880、3881建號建物暨坐落土地，乃因被告欲以之為診所開業及住家用，是被告乃向原告一次購買2 棟房屋，有證人即泰盈公司法定代理人己○○於本院97年8 月25日準備程序期日之證詞為據（見本院卷第10
4 至105 頁），核與被告主張其所以欲購買系爭2 棟建物，乃著眼於2 棟房屋之各樓層通道打通後，室內空間變大，即可裝設電梯及當診所開業兼住家使用等語相符（見本院卷第166 至167 頁），是被告係著眼於系爭建物達406.32平方公尺之室內面積，方與原告簽訂系爭買賣契約，是兩造合意簽訂系爭買賣不動產契約之標的物室內面積即以此計算，合先敘明。然查，本院審酌系爭3881建號建物，其一樓室內客廳合法面積為17.09 平方公尺，然由騎樓及門廊違法改建為一樓室內客廳之違建面積為31.68 平方公尺，已如前述。則系爭3881建號建物之一樓客廳違建面積已達一樓總面積三分之二【計算式：31.68 ÷（31.68 ＋
17.09 ）＝0.65】。再者，觀諸現場照片，系爭3881建號建物未依法令留設法定空地，甚至將房屋後方本依規定留設之停車空間及空地用地，由下而上興建位於系爭房屋一至四樓後方，約12公尺高之延伸房間建物，占用防火巷用地，且超出建蔽率規定（見本院卷第80至81頁），是泰盈公司以此占用法定空地及防火巷空間興建4 層樓違建，方有如系爭3881建號建物登記謄本記載之230.10平方公尺之室內面積；另坐落高雄市○○區○○段一小段1267地號上訴外人黃馨瑩名下房屋，即高雄市○○區○○段一小段3880建號建物，即門牌號碼華盛街108 之1 號（下稱3880建號建物），亦有未依法令規定留設法定空地，並占用防火巷用地，並將房屋後方本依規定留設之停車空間及空地用地，由下而上興建位於系爭房屋一至四樓後方，約12公尺高之延伸房間建物，亦已超出建蔽率規定，故遭高雄市政府工務局違章建築處理大隊分別於96年8 月24日、8 月29日拆除，另於96年9 月18日、97年5 月7 日因故未拆等情，亦如前述。是本件系爭房屋之室內面積既為被告購買時之考量重點，今系爭房屋之違建面積既達三分之二，而被告購買系爭房屋所取得之所有權範圍應認為僅有系爭建物所有權狀所載之上開合法範圍即一樓面積17.09 平方公尺部分。以被告購買系爭房屋係為用於開業診所暨日常生活所需，故購買系爭房屋之初即著重於一樓大面積室內空間及2 間連棟房屋所生之價值，是本件系爭房屋之違建瑕疵，已減少被告對系爭房屋之使用價值。況諸系爭3880、3881建號建物登記謄本（見本院卷第9 至10頁）及現場照片（見本院卷第80至81頁、第108 至10 9頁反面），亦可證前開406.32平方公尺之室內面積，係原告違法以法定空地暨防火巷空間及騎樓用地增建1 至4 樓所得，又系爭違建既經高雄市政府工務局違章建築處理大隊報拆，已無合法空間。況審以現場照片圖11系爭建物室內空間部分（見本院卷第81頁），可知室內空間以樓梯間為界，右側室內空間部分皆屬違建，且所佔面積比例幾達三分之二，致系爭建物之室內空間已然無法合理使用。再參以被告簽約時之考量點在於裝設電梯及大空間，今既有如照片所示違建部分，且業經報拆而無法事後合法取得建照，足認系爭38
80、3881建號建物已有被告所指之重大無法補正之違建瑕疵。
（4）另關於被告於簽訂買賣契約前，是否已知悉前開瑕疵部分。經查，原告固主張被告住址為高雄市○○區○○街○○○巷○ 號2 樓，係居住於系爭房屋附近，當知曉系爭建物曾遭拆除之情形；況系爭房屋建築時，被告及訴外人黃馨瑩均進入工地詢問進度，並經常進入系爭房屋詳細檢查，嗣於系爭房屋完工後與原告磋商買賣契約時，並曾詢問系爭房屋是否係違建。況兩造簽訂系爭契約前，被告夫妻亦要求系爭房屋整修2 樓、頂樓露台、扶手及1 樓後面，原告同意整修後於系爭不動產契約書第8 條第7 款註明整修項目，且系爭買賣契約第8 條第2 款亦明訂：「本件建物若現有增建及未辦保存登記之建物部分亦包括在本買賣價款內。」足認被告對於系爭房屋有違建瑕疵狀況當知之甚稔，故被告於簽訂買賣契約前，應知悉前開瑕疵，而主張被告有民法第355 條規定之適用等語。惟被告以伊與訴外人黃馨瑩固居住於系爭建物附近，然並未時常進入工地觀看建築情形，況伊詢問原告之法定代理人己○○關於系爭房屋有否違建時，己○○亦未明確告知系爭建物違建之比例，又伊不知曉系爭建物有遭拆除，且系爭契約關於「增建」部分，係指施工增建之頂樓及樓梯扶手護欄、各樓層紗門、紗窗、2 棟房屋間通道門打通等工程，非指系爭違建部分等語資為抗辯。本院以為：
1.即便被告居住於系爭房屋附近，並經常進入工地關心工程進度，仍非認被告即知曉前開瑕疵，蓋衡諸此等涉及建物基地面積、方位及坪數問題，非僅憑肉眼即得判斷，仍需以建物圖說對照實際樓地板面積，方可正確判斷合法基地面積大小、位置。以被告並非建築專業人士，實難期待被告僅憑多次進出系爭房屋，即得知悉合法樓地板面積與違法增建部分之差異。雖原告復稱伊銷售系爭建案時，均將相關土地謄本、建物謄本、建築執照、使用執照供人閱覽，被告理應知曉。然被告非建築專業人士，即便給予前開圖說、謄本，被告是否確然知曉系爭違建之面積、位置，已如前述。再者，證人丙○○於本院98年1 月8 日準備程序期日中亦證稱：「... 戊○○（即被告）有詢問為何權狀所載面積與現況面積有差異，... 他看權狀坪數面積與現場主建物之面積有差異，權狀所載面積比較小... 」（見本院卷第214 頁反面），足見被告簽約時仍不明瞭系爭違建所佔面積比例。
2.雖原告復主張兩造於簽訂契約前，證人甲○○及證人乙○○均曾以口頭告知被告系爭房屋確有增建之違建瑕疵，該部分無法辦理保存登記，而認被告於簽約前已知曉前開瑕疵狀況等語。然審以證人乙○○於本院審理時證詞反覆，其證詞是否可信，已非無疑，況證人乙○○亦曾證稱：「己○○有告訴我有增建，但沒有提到是違建。戊○○（即被告）也知道有增建。」（見本院卷第240 頁）；證人丙○○於本院98年1 月8 日準備程序期日中亦證稱：「我有對戊○○（即被告）表示建物有增建部分，但沒有說增建部分是違建。」（見本院卷第215 頁反面）；證人甲○○亦證稱：「... 買方有就坪數問題及增建問題詢問丙○○，我們事務所答稱無法回答增建坪數問題，如果雙方沒有問題，就以現況交屋。」「... 我回答增建是否為違建由工務局認定。」（見本院卷第216 頁、217 頁反面），足見被告於簽約當時僅知曉系爭3880、3881建號建物確有增建部分，惟就違建部分及違建之面積、比例仍非明瞭。
3.又依國人新屋買賣實務，買受人雖間或要求建商為部分增間或改建，且本件被告固曾向原告詢問系爭房屋有否部分係違建，並要求原告增建2 樓、頂樓露台、扶手及1 樓後面等部分屬實。然此通常僅係就廚廁、車庫等附屬建物貨主建物小部分為之，將買賣標的誤為大面積之改建、增建殆非所見，蓋不管買受人房屋欲供何用，將來既仍有處分可能，且該不合法建物勢將影響建物價值，尤以本件違建面積（包括其基地占用法定空地）等所佔比例之高顯不相當，其對房地價額之影響尤巨，以顯與常情有背，則原告更應就此舉證以實其說，然所舉證詞既不足採如上，是系爭買賣契約第8 條第2 款雖明訂：「本件建物若現有增建及未辦保存登記之建物部分亦包括在本買賣價款內。」然該條款僅能表示被告同意就前開要求原告增建之小部分違建，包含於買賣價款中，難謂被告於簽訂買賣契約前，已知悉系爭房屋有三分之二面積屬於違建之瑕疵，何況執為認定係原告應被告要求而為上開增建、改建，原告此部分主張要非可信。
4.綜上所述，原告既不能證明被告於簽訂買賣契約前，已然知悉系爭3880、3881建號建物有前揭所稱之違建瑕疵，甚或係應被告要求而改建，主張已將系爭房地依債務本旨交付與被告而得請求價金尾款云云，尚非有據。
（二）就如系爭買賣契約有效，且系爭房屋有前開瑕疵，被告與原告簽訂系爭買賣契約，是否出於錯誤之意思表示，及被告得否依民法第88條規定，撤銷前開意思表示部分：
（1）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年度台上字第3311號判例釋義甚明。而民法第88條第2 項所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。至於錯誤是否在交易上認為重要，應依社會一般觀念決定之，建物所占用土地之法定用途，涉及建物之使用面積與經濟效益，而一般交易慣例，土地如屬建地等可供建築房屋使用，其開發效益越高，價額亦較不能供建築使用之土地，如法定空地、停車空間及防火巷道等昂貴，故土地可否供建築使用，在不動產交易上應屬重要。在房地買賣契約中，出賣人將房屋基地建築於不能供建築使用之土地，致買受人將房屋所占用不能供建築使用之土地，誤認可供建築使用，買受人自得依前揭規定撤銷買賣之意思表示。
（2）經查，本件原告將系爭房屋一樓室內客廳有騎樓及門廊改建之違建，未依法留設法定空地，並將後方停車空間及法定空地，由下而上興建一至四樓延伸建物，占用防火巷道。即系爭108 號被告名下房屋，其一樓室內客廳合法面積本為17.09 平方公尺，然經原告將騎樓及門廊違法改建為一樓室內客廳之違建面積為31 .68平方公尺，系爭108 號房屋之一樓客廳違建面積已達一樓總面積三分之二，有高雄市○○區○○段一小段3881建號建物登記第二類謄本附卷為憑（見本院卷第10頁）。再者，系爭房屋亦未依法令留設法定空地，甚至將房屋後方本依規定留設之停車空間及空地用地，由下而上興建位於系爭房屋一至四樓後方，約12公尺高之延伸房間建物，占用防火巷用地，且超出建蔽率規定，使系爭房屋樓地板面積擴大、店面寬度亦因違建部分擴張而增長，而使被告誤認系爭房屋店面寬大、室內空間面積均充足，且均係建築於合法建地之上，認系爭房屋適合被告開設診所暨住家使用，故與原告訂立系爭買賣契約。本院審酌被告非建築專業人士，即便伊經常探視建築工地，然實難期待被告得以辨認系爭房屋坐落之基地，究係得建築房屋之建地抑或不能建築之法定空地或防火巷空間。以被告於本院審理中陳稱伊主要係因系爭房屋面積寬大適於開設診所等情，方與原告簽訂系爭買賣契約，則被告確係因不知系爭房屋室內面積所以寬大乃因違建瑕疵達總面積三分之二所致，是被告確有因陷於錯誤而與原告簽訂系爭契約之情形。又系爭房屋之增建部分究係合法建物抑或違建瑕疵，於本件系爭買賣契約中當屬若交易上認為重要者，依前開規定，被告既係出於錯誤之意思表示與原告簽訂系爭契約，則被告當得依民法第88條規定，撤銷前開意思表示。
（三）綜上，被告既撤銷錯誤之意思表示，則系爭買賣契約已為無效，是原告主張被告應依系爭買賣契約關係，給付原告泰盈營造工程有限公司1,700,000 元，給付原告丁○○3,300,000 元，及各自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告向反訴被告購買之系爭房屋，屬極大型且無法補照之實質違建，系爭房屋，係由騎樓及門廊違法改建為一樓之室內客廳，其違建面積幾達三分之二，原告亦未依法留設系爭房屋之法定空地，甚至將後方應留設之停車空間及法定空地，由下而上違法興建一至四樓之延伸房間建物，違法占用防火巷道用地，且超出建蔽率規定，有產權不清及瑕疵給付情事，反訴原告如知上情，自不可能簽訂系爭買契約，因認反訴原告自得撤銷錯誤或被詐欺之意思表示。而反訴原告於97年1 月13日與反訴被告簽訂系爭契約後，分別於97年1 月15日、1 月21日、1 月24日及1 月28日匯款3,000,000 元、3,000,000 元、4,500,000 元及4,500,000元至反訴被告泰盈營造工程有限公司之土地銀行前鎮分行000000000000號帳戶中。茲兩造間之買賣契約已因無效而不存在，反訴被告所收受之價金即無法律上原因，而屬不當得利；再者，系爭買賣契約屬定型化契約，且反訴被告其提供被告就契約為適當之審閱，條件亦顯然不公而屬無效，反訴原告亦得同依不當得利關係請求返還價金；另系爭房地既有如上之瑕疵，且已無從補正而有給付不能情事，反訴原告已以之解除系爭買賣契約，反訴被告亦應負回復原狀義務返還受領之價金，按系爭土地及房屋之買賣乃聯立契約，從而反訴原告及得依不當得利、回復原狀等法律關係請求擇一判決，請求反訴被告連帶返還前開已收受之15,000,000元價金及利息等語，並聲明：（一）反訴被告應連帶給付反訴原告15,000,000 元，及自97 年1月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造於97年1 月13日簽約，由反訴原告向反訴被告購買坐落系爭土地及房屋，並已支付15,000,000元，反訴被告乃於97年1 月28日將系爭房屋及土地所有權移轉登記予反訴原告及訴外人黃馨瑩，並交付房屋鑰匙。詎反訴原告竟以系爭房屋有違建瑕疵等理由，拒絕給付尾款5,000,00
0 元。然反訴原告居住於系爭房屋附近，就系爭房屋之建築進度知之甚稔；且反訴原告所以購買系爭房屋，亦係因系爭房屋違建擴大室內面積所致，故即便系爭房屋確有違建部分，然該違建瑕疵業因反訴原告前已知悉該等瑕疵而治癒，反訴原告並無意思表示錯誤之情形，故反訴原告主張撤銷錯誤之意思表示後，系爭買賣契約已因無效而不存在，而請求反訴被告返回價金15,000,000元及利息乃無理由等語置辯，並聲明：（一）反訴原告之訴駁回；（二）反訴被告願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項均同前。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。是不當得利之要件係一方受有利益、他方受有損害、受有利益與受有損害間有因果關係、受有利益無法律上原因。經查：
（一）兩造於本院98年10月15日言詞辯論期日中，雖均主張系爭買賣契約關係，乃系爭房屋及土地之聯立契約，然法律適用為法院職權，不受當事人法律見解之拘束。查兩造並無系爭房屋或土地契約任一部份不能成立或無效時，仍就另一部份成立買賣契約之意思表示，此經其陳述甚明（見本院卷第281 至282 頁）。惟土地及房屋屬不同客體，且得分別買賣，難謂2 者屬同一標的。故兩造雖以一書面契約簽訂系爭房屋暨土地等2 契約，且該2 契約之標的不同，固與需同一標的之連帶債務有間；然兩造間就系爭房屋暨土地非得分別買賣已如前述，則就反訴原告而言，其價金雖係分別給付系爭房屋及土地之價款，而屬可分之債，惟兩造間既有房屋、土地需一同買賣之合意，以房屋暨土地乃不同客體，非屬同一標的，故本件應為不可分之債。按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292 條定有明文。是本件雖屬不可分之債，然依前開規定，仍準用關於連帶債務關係之規定。
（二）反訴被告將系爭房屋一樓室內客廳有騎樓及門廊改建之違建，未依法留設法定空地，並將後方停車空間及法定空地，由下而上興建一至四樓延伸建物，占用防火巷道。即系爭108 號反訴原告名下房屋，其一樓室內客廳合法面積本為17.09 平方公尺，然經反訴被告將騎樓及門廊違法改建為一樓室內客廳之違建面積為31.68 平方公尺，系爭108號房屋之一樓客廳違建面積已達一樓總面積三分之二，有高雄市○○區○○段一小段3881建號建物登記第二類謄本附卷為憑（見本院卷第10頁）。再者，系爭房屋亦未依法令留設法定空地，甚至將房屋後方本依規定留設之停車空間及空地用地，由下而上興建位於系爭房屋一至四樓後方，約12公尺高之延伸房間建物，占用防火巷用地，且超出建蔽率規定，使系爭房屋樓地板面積擴大、店面寬度亦因違建部分擴張而增長，而使反訴原告誤認系爭房屋店面寬大、室內空間面積均充足，且均係建築於合法建地之上，致反訴原告陷於錯誤而與反訴被告簽訂系爭房地契約。又系爭房屋之增建部分究係合法建物抑或違建瑕疵，於本件系爭買賣契約中當屬若交易上認為重要者，依前開規定，反訴原告既係出於錯誤之意思表示與反訴被告簽訂系爭契約，則反訴原告當得依民法第88條規定，撤銷前開意思表示。而反訴原告既撤銷錯誤之意思表示，則系爭買賣契約已為無效，已如前述。
（三）承上，系爭買賣契約既因反訴原告以錯誤而撤銷意思表示而自始無效，則反訴被告前基於系爭買賣契約關係所取得之買賣價款15,000,000元，即無法律上原因，詎反訴被告仍保有15,000,000元，自屬受有利益，致反訴原告受有同額損害，且二者間有因果關係。是反訴原告依民法不當得利法律關係，請求反訴被告連帶返還前開已收受之15,000,000元價金及及自97年1 月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。
（四）末查，反訴部分兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
肆、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、據上論結，本訴原告之訴為無理由；反訴原告之訴為有理由；爰依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 黃國川
法 官 張茹棻法 官 林岳葳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 29 日
書記官 簡文清