臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1345號原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 戊○○訴訟代理人 李偉如律師當事人間請求給付服務報酬事件，本院民國98年1月14日言詞辯論終，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊於民國96年8 月4 日接受被告委託，以新臺幣（下同）3,200 萬元之價格，為被告仲介銷售門牌號碼高雄市○○○路○○○ 巷○○號之房屋及土地（下稱系爭房地），委託銷售期限至96年11月4 日止，兩造並簽訂買賣仲介專任委託書契約（下稱系爭契約），依系爭契約第4 條第5 項第2款約定，「甲方（即被告）於委託期間內自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介，應給付乙方委託總價額4 ％」，詎被告竟另行委託第三者仲介，且在委託期限內之96年10月12日，將系爭房地過戶給伊曾經斡旋帶看之客戶李西田，爰依系爭契約第4 條第5 項第2 款約定，聲明：㈠被告應給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：其根本未合意與原告成立不動產買賣仲介專任委託，其係受原告公司所屬人員丁○○以欺罔之手段，使被告誤認為一般委託而簽訂系爭契約，系爭房地係原屋主於96年
6 月間經由原告公司高雄一心店仲介出售予其，當時仲介服務人員即為丁○○，其購得系爭房地後，又擬出售，本欲再委由丁○○仲介，惟丁○○告知因原告公司規定仲介人員不得於成交後一個月內再受買方委託，出售同一不動產，丁○○乃介紹以前同事即任職於永慶不動產大統加盟店（下稱永慶房屋）之丙○○為被告服務，被告即與永慶房屋簽訂專任委託不動產銷售契約，委託期間自96年6 月13日至96年7 月31日止，丙○○於委託期滿後仍未成功出售系爭不動產，丁○○、丙○○又積極遊說被告出售系爭房地，並以「一般委託」方式同時委由原告及永慶房屋仲介買賣，各憑本事，其在此認知下，遂同意與丁○○、丙○○簽約，且認三方已於電話中談妥係「一般委任」，在未細看丁○○、丙○○各自攜來之契約書情形下，即在契約書上簽名，其既同時同地與丁○○、丙○○簽約，足見被告並無專任委託原告之意，系爭契約應不成立，其亦得主張撤銷因受詐欺而為之意思表示，自不受系爭契約條款之拘束等語為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於96年8 月4 日，與原告簽訂系爭契約之書面，委由原
告仲介系爭房地，銷售價格為3,200 萬元，期限至96年11月
4 日止，依系爭契約第4 條第5 項第2 款規定，被告在委託期間內自行出售或另行委託第三者居間仲介，應給付原告委託總價額4 ％之服務報酬。
㈡嗣被告將系爭房屋出賣予李西田，並於96年10月12日將系爭房屋所有權移轉登記予李西田。
㈢如系爭契約成立並有效，依系爭契約第4 條第5 項第2 款規
定，被告應給付原告委託總價額4 ％之服務報酬即128 萬元。
四、兩造之爭點及論斷：原告主張於96年8 月4 日接受被告委託，以3,200 萬元之價格，為被告仲介銷售系爭房地，委託銷售期限至96年11月4 日止，兩造並簽訂系爭契約，依系爭契約上開約定，被告於委託期間內自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介，應給付原告委託總價額4 ％，詎被告竟違約並在委託期限內將系爭房地過戶給伊曾經斡旋帶看之客戶李西田，爰依系爭契約約定請求給付如訴之聲明所載之金額及利息。此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：㈠被告於系爭契約書面上簽名時，有無與原告公司成立專任委託銷售契約之合意？被告有無於同時地與丁○○、丙○○簽訂委託銷售契約？如有，能否認定被告並無與原告公司成立系爭契約之合意？㈡如系爭契約已成立且生效，被告是否受詐欺而為意思表示？被告主張依民法第92條第
1 項、第93條規定，撤銷其意思表示，是否可採？茲分別論述如下：
㈠原告主張於96年8月4日接受被告委託銷售系爭房地並簽訂系
爭契約，業據原告提出系爭契約為證，被告就該契約之形式真正亦不爭執，固堪信原告主張被告有簽訂系爭契約及委託原告銷售房屋之事實為真。又系爭契約原約定委託銷售之價格為3,680 萬元，其後於同年9 月8 日始經被告同意變更出售價額為3,200 萬元，原告於起訴書所載96年8 月4 日接受委託以3,200 萬元為被告銷售系爭房地乙節，應屬誤植，核先敘明。
㈡被告固不否認委請原告所屬人員丁○○銷售系爭房地等情，
惟抗辯系爭房地係其向原告購買後又擬出售，基於丁○○告知原告公司之內部規定，遂介紹永慶房屋之丙○○為被告服務，並簽訂專任委託不動產銷售契約，而委託期滿仍未成功售出，丁○○及丙○○乃積極遊說被告以「一般委託」方式同時委由原告及永慶房屋仲介買賣，並於電話中談妥係「一般委任」，並於前開期日下午約定在龍莊茶攤簽訂契約，其在未細看渠等各自攜來之契約書情形下而簽名，然其既係同時同地與丁○○、丙○○簽約，足見並無專任委託原告之意等語，並提出被告於同日與永慶房屋所簽訂之「一般委託」之銷售同意書為證（見本院卷第45頁）。經查，原告對被告與永慶房屋所簽訂之銷售同意書未曾否認真正。又據證人丙○○證稱：被告最早於6 月份先進行專任委託出售系爭房地，委託期間擔心沒有辦法完成委託，遂向被告表示如果他要委託信義房屋我也沒有意見，如果要同時委託兩家仲介，對我的工作也很有幫助，被告同意以一般委託方式讓我繼續進行。簽署前就跟信義房屋承辦員丁○○在電話中講清楚，所以事前才把永慶合約內容先寫好，才在8 月4 日在龍莊簽署合約，當時我、丁○○、被告三人在場，當時很明確向丁○○表示被告是要委託兩家房屋仲介，以一般委託方式仲介，他也說沒有問題，被告也沒有問題；簽訂時間不到10分鐘，因為文件已經寫好準備好，只要被告簽名即可，並沒有在場填寫資料，丁○○那邊也是，丁○○沒有表示信義房屋與被告簽訂係專任委託，就我認知我們都是一般委託，丁○○在電話中口頭同意簽訂，才約被告出面一起簽約；三方是在同一張桌子、同時間簽訂兩份契約等語（見本院卷第123 頁至第127 頁）。此核與原告之受僱人即證人丁○○證述：系爭房地係經由渠仲介而銷售予被告，其後因原告內部規定不得於1 個月內再受被告委託出售該屋，乃介紹永慶房屋之丙○○予被告認識，丙○○有告知永慶房屋與被告簽訂專任委託契約（銷售期間為96年6 月13日至96年7 月31日）之情，嗣因系爭房地未售出，遂於96年8 月4 日與被告及丙○○約於龍莊茶攤見面，被告並簽定系爭契約，簽約時間大約半小時，專任委託書上有關被告的相關資料是事前就填載完成，被告只在委託人處簽名及填載生日、身分證字號等情（見本院卷第135 頁至第139 頁、第143 頁）大致相符。足見被告前開抗辯其欲出售系爭房地，係先透過丁○○介紹丙○○銷售，嗣未售出，乃在電話中丁○○、丙○○商定同時約在茶莊見面並約定簽定委託銷售契約為真，而原告對證人丁○○所證亦表示無意見（見本院卷第156 頁），故被告此部分之抗辯自堪採信。
㈢再觀諸系爭契約簽訂時間核與被告與永慶房屋簽訂之上開一
般委託之銷售同意書之時間相同（均係96年8 月4 日），且簽訂委託銷售金額均係3,680 萬元（見本院卷第6 頁、第45頁），原告亦不否認該銷售同意書之真正，已如前述，是被告抗辯其係同日與二仲介公司簽立，並委由二家仲介銷售，自堪採信。再由證人丁○○及丙○○均證述系爭契約之相關資料在事前即已填載完成，且均證述簽約時間甚為短暫，顯見被告在與渠等見面前，應與丁○○及丙○○就簽約方式及委託銷售價額等內容商定，乃交由仲介人員先行填載，以利到場逕行簽名即可完成委託銷售事宜。復由證人丁○○既不否認丙○○於簽約是日亦在場報告買方看屋狀況，並有意再受被告委託等情（見本院卷第140 頁、第143 頁），以及渠當時亦認定系爭房地這個案子一定是由渠與丙○○兩個人成交等語（見本院卷第140 頁），理當明瞭被告當時有意與渠及丙○○分別簽訂之買賣仲介一般委託書，並由渠等各憑本事銷售系爭房地，否則，何以自認系爭房地必由渠等二人成交之理。況倘被告僅有意與原告簽訂專任委託契約，自無須約同丙○○一同在茶攤會面，並聽取丙○○報告買方情況；亦無可能如丁○○證述渠在現場一一解釋專任委託契約內容及權利義務後，被告仍會在同日與永慶房屋簽訂銷售同意書，並致己立陷違反系爭契約第第4 條第5 項第2 款「甲方（即被告）於委託期間內另行委託第三者居間仲介（即永慶房屋），應給付乙方委託總價額4 ％」約定之窘境，此顯與事理不符。是被告抗辯其係以「一般委託」方式同時委由原告公司及永慶房屋同時仲介買賣，並無以專任委託原告，堪信為真。
㈣又縱使原告或證人丁○○無法確認被告當時委託之真意，惟
原告既有制式之買賣仲介專任委託書及買賣仲介一般委託書，為免日後與同業間發生委託契約之糾葛及利益之糾紛，原告所屬人員或丁○○理當於前往茶攤時向被告究明欲以何種方式委託銷售系爭房地，豈會如丁○○證稱，原告都是專任委託，且未詢及被告係以何種方式委託銷售（見本院卷第71頁、139 頁），遽認被告係合意與原告簽立系爭專任委託契約。況觀諸原告提出伊公司內部之「買賣仲介專任委託書」與「買賣仲介一般委託書」之契約內容格式甚為相仿，其中第1 頁及第3 頁大致相同，僅第2 頁較有差異，有該二契約樣式足參（見本院卷第76頁至第83頁），而由被告立約當日時間甚為短暫，且僅簽名及書寫身分證字號，其餘內容均留由仲介人員填載，是被告抗辯並無細看契約究係屬一般或專任委託書，並誤認丁○○所攜帶之契約係「一般委託」而簽名，自堪採信。從而原告執被告在系爭契約簽名，即主張兩造間已合意成立專任委託契約，被告擅自將委售物件出售予他人，有違反系爭契約云云，自無足採。
㈤至於證人丁○○固陳稱渠與同事柳柏壽曾於9 月底（29或30
日）有將一心店之李西田買賣斡旋書送到被告住所給被告看，但被告沒有拿等語（見本院卷第141 頁）。惟由原告提出李西田簽立之買賣斡旋契約觀之（見本院卷第113 頁），伊係於96年9 月21日簽立斡旋契約，然於同月26日15時許即因斡旋期間已過或因已撤回斡旋，已由原告退還斡旋金在案，此有上開斡旋契約書末端之李西田簽名可佐，原告顯無從再由丁○○或其他仲介人員於9 月底再執失效之李西田斡旋書至被告處所斡旋至明，證人丁○○所證有送斡旋書至被告處所一節，是否屬實，已非無疑。況證人丁○○自陳當時被告不知道原告之客戶即係李西田等語（見本院卷第141 頁），足認被告抗辯並不知道原告有斡旋李西田乙節，應非子虛。而被告既抗辯並無專任委託原告之意，亦不知原告有斡旋李西田乙情，原告亦無從舉證證明兩造有達成系爭契約之合意及被告抗辯不實在，原告主張被告違反系爭契約云云，顯屬無據。
㈥而本件既無從認定被告有專任委託原告之意，則被告抗辯系
爭契約應不成立，為有理由，被告自無庸依系爭契約約定負擔損害賠償責任。至於系爭合約成立時是否另有受詐欺而為，即無庸再行審論，亦併指明。
五、綜上所述，被告抗辯兩造間並無達成簽訂系爭契約之合意，為有理由，原告亦無從證明有簽定系爭契約之合意，則原告以被告違反系爭契約第4 條第5 項第2 款約定，自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介，應給付如訴之聲明所載之金額，難認有理由，應予駁回。又其訴既已駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，併駁回之。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 4 日
民事第四庭 審判長法 官 林玉心
法 官 王奕勛法 官 楊淑珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 4 日
書記官 吳良美