臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1367號原 告 乙○○
樓訴訟代理人 蔡秋聰律師訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 郭清寶律師訴訟代理人 徐仲志律師當事人間確認停車位使用權事件，本院民國98年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落高雄市○○區○○段一小段868 建號建物（門牌：高雄市○○區○○○路○○○ 號等公共設施），其應有部分220,
000 分之31,333中，就地下一層如附圖一所示編號44及編號49以及地下二層如附圖二所示編號10、11、12、13、14及15號等停車位使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）94年2 月間，經本院92年度執字第3989 0號強制執行事件拍賣程序，拍定買受東井建設開發股份有限公司所有坐落高雄市○○區○○段一小段1168地號土地及其上同段863 、864 、865 、86 6、867 建號建物（以下簡稱系爭土地及建物）暨共同使用部分（即同段86
8 建號，下稱系爭共同使用部分），並於同年2 月5 日獲發權利移轉證書。而系爭共同使用部分包含本大樓地下一層編號44、49及地下二層編號10、11、12、13、14、15等8 個停車位（下稱系爭停車位）。惟被告於1 年餘後，即95年間持東井公司核發之車位使用權利證明書，主張其有系爭停車位之使用權，要求原告不得使用，並以各種手段阻擾原告行使系爭停車位之使用權能，致使系爭停車位之使用權之歸屬，處於不明狀態，非經判決確認，無以除去。按東井建設開發股份有限公司於興建本件大樓後，即依分管契約取得系爭停車位之使用權，且該公司向金融機構貸款時，所設定之抵押權亦包括該使用權在內，此外東井建設開發股份有限公司自取得停車位使用權起至法院拍定前，其共有部分之應有部分持分比例並未變動。另依最高法院85年度台上字第569 號判例意旨及公寓大廈管理條例第4 條第2 項、土地登記規則第81條之規定，均認專有部分不得與其所屬建物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，且使用權不得單獨自所有權分離而出售或轉讓，且參照最高法院85年度台上字第569 號判例意旨，地下室停車位共同使用部分與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售，故被告主張其自東井營造股份有限公司既受取得系爭停車位之使用權於法不合，況且其於95年5 月19日始取得本棟大樓之區分所有權人身分（即868 建號建物所有權），在此之前原告即已取得系爭土地、建物及共有部分之應有部分之所有權，並因而繼受前手東井建設開發股份有限公司與大樓區分所有權人之分管契約之權利義務，爰依民法第767 條及繼受分管契約之權利，提起本訴，聲明求為判決：（一）確認原告就坐落高雄市○○區○○段一小段868 建號建物（門牌：高雄市○○區○○○路○○○ 號等公共設施），其應有部分220,000 分之31,333中，就地下一層如附圖一所示編號44及編號49以及地下二層如附圖二所示編號10、11、12、13、14及15號等停車位使用權存在。（二）、訴訟費用由被告負擔。
二、被告辯稱：東井中華大樓係東井建設開發股份有限公司所興建，該公司於83年10月1 日起，依預售屋契約所約定之分管契約，核發大樓停車位之使用權，並將系爭停車位保留為該公司所有，再於87年1 月1 日將停車位使用權轉讓予同棟大樓區分所有權人東井營造股份有限公司（門牌號碼為高雄市○○○路○○○ 號9 樓之2 ，建號為84 5建號）。被告於95年
6 月8 日取得同棟大樓847 建號之建物所有權。並於95年6月18日自東井營造股份有限公司受讓系爭停車位之使用權，領有使用權利證明書，故被告有系爭停車位之使用權。東井建設開發股份有限公司之所有系爭土地、建物及系爭共有部分之應有部分所有權於94年2 月間經法院拍賣前，既已轉讓停車位使用權予東井營造股份有限公司，則停車位之使用權即不在法院之拍賣範圍內，此由東井營造股份有限公司曾於
92 年12 月9 日將系爭停車位中之編號49號停車位出租予訴外人許淑卿並長年繳納停車位管理費即可得證。且系爭停車位之使用權並未列入法院拍賣公告之拍賣項目內，亦未經法院鑑價及點交，原告亦未曾因法院之點交而事實上佔有過系爭停車位，足認系爭停車位之使用權不在拍賣之範圍內。原告並未因拍賣取得系爭停車位之使用權。又區分所有建物之共同使用部分應有部分比例，並不代表擁有停車位之使用權，故應有部分之持分比例之變動，與停車位使用權之有無無關。實務上有共有部分應有部分之共有人，在買進區分所有專用建物之初，並未買進停車位，且停車位之劃分，主要亦透過區分所有權人間之分管協議。本件大樓興建之初，公寓大廈管理條例尚未公佈施行，且該條例第4 條第2 項係規定專有建物與共有部分之應有部分應一併處分，不得單獨為之，至於約定專用之停車位使用權並不在該規定之內，並不需要隨同移轉，且自停車位係屬約定專用部分之使用權之本質觀之，分管契約主體之變動，原分管主體並不喪失共同使用部分之應有部分，約定專用之停車位使用權亦不當然隨同專有部分而移轉，故唯一可證明有停車位使用權者，即為停車位使用權利證明書，亦即以地下室分管協議為依歸。本件被告既輾轉自東井建設開發股份有限公司取得系爭停車位之使用權，自有使用停車位之權利。原告既無法證明取得停車位之約定專用使用權，其請求確認有系爭停車位權使用權為無理由，爰聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
三、下列事項為兩造所不爭執：
（一）、系爭八個停車位的約定專用使用權，原歸屬於前區分所有權人東井建設開發股份有限公司公司。
（二）、原告主張於94年2 月間，向高雄地方法院民事執行處拍
賣取得系爭土地、建物及系爭共同使用部分之應有部分（即建號868號）。
（三）前任所有權人東井建設開發股份有限公司於83年7月11日將系爭建物與該主建物之共同使用部分即建號868號之權利範圍，向台灣中小企業銀行設定抵押權，經債權人實行該抵押權進行拍賣，至94年2月間原告拍賣取得時，各主建物之共同使用部分之所有權持分均未變動。
（四）被告於95年6 月8 日取得系爭建物同棟大樓847 建號之建物，取得至今，其共同使用部分之持分範圍，並未變動。
（五）被告父親李昭民前為東井建設開發股份有限公司董事長，其母親李余慧貞為總經理，且均同時擔任東井營造股份有限公司之股東。
（六）系爭不動產拍賣公告自始至終均無拍賣系爭停車位之文字記載，且拍定後也沒有點交系爭停車位給原告。
（七）系爭大樓關於停車位之使用，訂有分管契約。
四、兩造爭點：
（一）被告是否繼受東井建設開發股份有限公司分管契約之權利，取得系爭八個停車位之使用權？
（二）上開停車位使用權是否得自建物之專有部分分離而單獨出售或轉讓？
五、法院之判斷：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。本件原告因被告否認其對系爭停車位之使用權存在，而請求確認其對系爭停車位之使用權存在。按使用權為所有權能之積極且重要權能，且占用使用之權益受法律之保護，倘該使用權之法律關係存否不能確定，將使原告之私法上權益有受侵害之虞，且此不安之狀態，非經法院確認判決無法除去，故原告提起本件確認訴訟，有確認利益，應准予提起，合先敘明。
（二）經查，系爭土地及建物與系爭共同使用部分之應有部分所在之同棟大樓（東井中華大樓）為東井建設開發股份有限公司所建造，系爭土地及建物與系爭共同使用部分之應有部分亦為該公司所有，該公司並依與大樓各區分所有權人之分管契約取得系爭停車位之約定專用使用權，此為兩造所不爭執。按地下室停車場為大樓區分所有權人之共有部分，關於此共有部分之使用，得由共有人約定共有部分之特定部分（即所劃分之停車位）由特定共有人專用（即專用停車位），顯見此項特定部分之專用權源，係基於共有人之專有建物及對於共有部分之應有部分（即共有人身份），故原告取得系爭建物及共有部分之應有部分，即繼受上開應有部分所附隨之任何相關權利義務，包括基於此應有部分而來之分管契約之權利義務。本院上開認定，亦有最高法院91年度台上字第242 號判決意旨可參：「公寓大廈區分所有權人共有之共有部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共有部份之應有部份移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部份所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，其所屬之共有部分之應有部份應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共有部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸他人取得所有權，繼受分管契約。」，故原告既於94年2 月間拍賣取得系爭土地及建物暨共同使用部分之應有部份之所有權，即得繼受前手東井建設開發股份有限公司與大樓區分所有權人之分管契約之權利義務，而取得與系爭共有部分之應有部分相對應之系爭停車位之使用權。
（三）被告雖辯稱系爭停車位未列入拍賣公告，亦未鑑價，更未點交，應不在法院拍賣範圍內，原告並無所有權或使用權云云。惟系爭停車位係東井建設開發股份有限公司基於分管契約所取得之約定專用使用部分，附隨於相對應之系爭共有部分之應有部分，故其市場價值可包含在應有部份之鑑定價格上，東井建設開發股份有限公司倘認為鑑價結果不符市場行情，得具狀向法院聲明異議，重新鑑價，倘出賣人捨此不為，係自行放棄異議權利，事後不得爭執拍賣效力。至於拍賣物是否點交，係執行法院依個案情況所酌定之拍賣條件，與拍賣範圍之認定無關，被告上開辯稱，於法不合，不足採信。
（四）被告另辯稱系爭停車位之使用權，係於95年6 月18日自東井營造股份有限公司無償受讓，並提出系爭停車位使用權利證明書為證，惟被告之父親李昭民、母親李余慧貞分別為東井建設開發股份有限公司之董事長與總經理，且為東井營造股份有限公司之股東，對於系爭停車位使用權之轉讓過程應知之甚明，然被告於本院審理中，迄今無法說明係基於何種法律關係及對價關係取得系爭停車位之使用權，足認被告主張合法受讓一節，不無可疑，此外，被告上開主張縱係屬實，然使用權為所有權之重要權能，物之所有權人雖得以出租或借貸等方式，將使用權移轉他人使用，但倘單獨將使用權出售，將之與所有權永久分離，將使所有權喪失主要效用與功能而空洞化。又地下室停車位共同使用部分與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售，此亦有最高法院85年度台上字第569號判例意旨可參，故出賣人將使用權自所有權抽離而單獨出售或轉讓之法律行為應屬無效，此項認定亦與公寓大廈管理條例第4條第2項「專有部分不得與其所屬建物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」之立法意旨相符。從而不論東井建設開發股份有限公司是否曾將系爭停車位之使用權自共有部分之應有部分之所有權抽離，單獨轉讓東井營造股份有限公司或東井營造股份有限公司是否確有將系爭停車位之使用權轉讓予被告，上開轉讓均不生讓與之效力。故被告辯稱其有效受讓系爭停車位之使用權一節，不足採信。
（五）綜上所述，原告因買賣之法律關係，取得系爭土地、建物及系爭共同使用部分之應有部分之所有權，依上開最高法院判例意旨及公寓大廈管理條例第4 條第2 項之說明，原告應得繼受東井建設開發股份有限公司基於分管契約所取得之系爭停車位之使用權。被告主張伊自東井營造股份有限公司受讓系爭停車位使用權於法不合，已如前述，伊自無使用系爭停車位之正當權源，從而原告基於系爭土地、建物及系爭共同使用部分之應有部份之所有權及繼受分管契約權利之法律關係，訴請確認原告就坐落高雄市○○區○○段一小段868 建號建物（門牌：高雄市○○區○○○路○○○ 號等公共設施），其應有部分220,000 分之31,333中，就地下一層如附圖一所示編號44及編號49以及地下二層如附圖二所示編號10、11、12、13、14及15號等停車位使用權存在，為有理由，應予准許。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
民事鳳山分庭法 官 吳文婷正本證明係照原本作成。
如不服判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於判決送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 1 日
書記官 林仕興