臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1336號原 告 甲○○訴訟代理人 徐文彬律師被 告 高雄市政府法定代理人 乙○訴訟代理人 李昌明律師當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告於起訴後，最後言詞辯論終結前，將訴之聲明由新台幣（下同）200萬元擴張為600萬元及其中200萬元自民國（下同）94年7月23日起至清償日止；其餘400萬元自98年8月18日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為被告不爭執，並與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告於94年間，標售重劃區土地一批，其中標號21號之坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（面積167.28平方公尺，下稱系爭土地）由原告以1050萬元得標。原告於得標支付價金取得土地所有權後，即委託建築師陳以勒規劃建築事宜，將建築設計圖送都市設計審議結果，始知系爭土地依「高雄市內惟埤文化園區特定都市設計規劃」，必須退縮5公尺始得建築，加上「建築技術規則」建築設計施工篇第10條規定，建物開窗或開門必須自地界退縮1點5公尺與搭建施工鷹架又需退縮0點5公尺之結果，建蔽率僅有24.95，僅及一般建地建蔽率（60%）之0.416，實際可建築面積減少為僅剩38平方公尺，僅及全部面積之0.23，光是樓梯與電梯便占用大部分空間，電梯還必須突出於牆外，客廳、飯廳、臥房、衛浴等日常空間皆無法設置，可見系爭土地於交付時，就已存有減少通常效用與價值之瑕疵。原告於投標前，曾以電話詢問承辦人員是否可供建築？可建幾層樓？詎被告人員明知系爭土地面臨明美路部分，必須退縮5 公尺才能建築之重大瑕疵，卻不告知，仍答稱可建7 樓沒問題，致原告不知有此嚴重瑕疵，信以為真而予買受，參酌最高法院87年度台上字第2079號判決意旨，被告依民法第354 條、第359 條規定，應負物之瑕疵擔保責任，另參酌最高法院94年台上字第
11 12 號判決意旨，被告應依民法第227 條之規定，負不完全給付之賠償責任。按原告因被告之違約行為，受有損害。若依容積率計算損害額時：系爭土地容積率應為420%，然實際卻只有125%，可建坪數損害額為7,375,200 元。若依建蔽率計算損害額時：系爭土地建蔽率應有60% ，可建地坪為
50.6（總面積）X60%=30.36坪，然實際建蔽率卻只有24.95%，可建地坪為50.6（總面積）X24.95%=12.6247 坪，可建地坪減損58.42%（1-12.6247/30.36） ，本件總價金1050萬，損害額應為0000000 元。綜上所述，先依容積率之減損比例計算損害額，如認不當時則依建蔽率減損比例計算損害額，逾600 萬元部分保留。爰選擇合併依民法第359 條之規定，請求減少價金或類推民法第259 條第1 項第2 款之回復原狀請求權或依民法第179 條不當得利請求權或依民法第227 條不完全給付之規定，依可建面積減少之比例，請求減少價金或損害賠償，聲明：求為判決被告應給付原告600 萬元及其中200 萬元自94年7 月23日起至清償日止，其餘400 萬元自98年8 月18日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告為系爭土地之出賣人，固應負民法第354 條第1 項之擔保責任，然依同法第355 條「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」之規定，倘系爭土地並無瑕疵或縱有瑕疵，但原告於買受前，已知或可得而知該等瑕疵或被告並未保證無上開瑕疵而原告因重大過失而不知瑕疵者，被告依上開法律規定，自無庸負瑕疵擔保責任，亦無賠償義務。本件系爭土地屬「高雄市內惟埤文化園區特定區都市設計規範」之土地，其使用之限制自需受上開「特定區」都市計畫所規範。因此系爭土地，依上開「特定區」都市計畫之規範，申請建造執照，固有離建築線退縮五米之限制，但此乃法規之限制所致，能否謂之為「物之瑕疵」，要非無疑義。縱認此土地使用之限制，應屬「物之瑕疵」範疇，被告亦已盡告知義務。蓋依原告起訴書「證一」所示被告所製做之系爭「標售土地清冊」，業已註明：「都市計畫使用分區僅供參考，有關都市計畫、都市設計及建築管理之限制請先洽市府都市發展局及工務局建築管理處確認」等語，且被告統一標售如前開清冊所列之數十筆土地，乃涵蓋數個不同重劃區土地，且不同重劃區亦有其個別不同之相關都市計畫、都市設計及建築管理之限制規範，乃隸屬被告所轄都市發展局及工務局職掌之範圍，並非承辦本件標售機關（即被告所轄地政處）所職掌，因此，被告所屬之地政處在辦理前開清冊土地（ 含本件系爭土地）標售事宜時，乃於「標售土地清冊」註記前開說明，並請有意投標人就標售土地之相關都市計畫、都市設計及建築管理之限制，先洽市府都市發展局及工務局建築管理處確認，業已盡相當之告知義務。此外參酌最高法院49年台上字第2544號判例意旨：「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。」及最高法院64年8 月14日台六四函民決字第07 135號裁判指正函「系爭土地、房屋係在禁建範圍內，早經桃園縣政府公告，並刊載新聞報紙，有被上訴人提出之新聞報紙可稽；上訴人不向縣政府預為查詢明確，難謂無重大過失。上訴人又未能證明雙方所訂買賣契約，有出賣人保證該土地房屋絕無禁建或拆除危險之記載。依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，上訴人不得解除契約。」可知，最高法院判例及相關解釋均認為在買賣關係中，有關買受人就物之瑕疵之「知悉」，並不以已達「具體」、「明確」為要件，而是以買受人已達可得而知悉之狀態，且可自行查閱相關資料，即可知悉「物之瑕疵」具體內容時，其「知悉」要件即具備，相對地，倘買受人已知悉如何查閱相關「物之瑕疵」資料，卻未進行查閱，以致未知悉「物之瑕疵」具體內容，則屬因「重大過失」而未知悉，且出賣人亦未為無瑕疵之保證，依民法第355 條第1 、2 項之規定，出賣人即無庸負物之瑕疵擔保責任。如前所述，本件原告於系爭土地標售前，既知有其起訴書「證一」所示「標售土地清冊」之內容，亦知悉其所欲標購土地之相關都市計畫及建築管理限制，需先向市府都市發展局及工務局建築管理處確認，甚至可隨時上網查詢相關之資訊，已構成可得而知上開瑕疵之狀態，惟其嗣竟主張不知系爭土地有相關建築管理上之限制，依前揭民法355 條第2 項規定及參酌上開最高法院判例意旨，自難謂無重大過失而不知，被告自無庸負瑕疵擔保之責。原告雖另主張其在投標前，曾打電話詢問標售業務之承辦人員，當時並未受告知系爭土地有限建之事實云云……。惟證人丙○○於 鈞院詰證時澄清表示：「我是標售業務的，每天的電話相當多，我現在已經沒有印象了，但是我們在一般回答民眾時，不會說可以蓋幾層樓或可以做什麼生意，因為我們不是管理建蔽率的機關，都會向他說有關建蔽率、容積率等問題應該向都發局或建築管理處詢問。」等語；證人丁○○亦證稱：「當時張秀君、原告及管立委的助理有去找我，提到道路退五米的事情為何沒有事先告知，我回答說，44期重劃區都市設計管制早已發布實施，因為高雄市不同重劃區有不同的管制標準，是都市發展局的權責，所以我們會在海報上以文字提醒投標人向主管機關來查詢、確認，同時我也要求我屬下的承辦人員在電話中也要作同樣的提醒。我有要求同仁接到詢問電話時，不可以回答具體的管制內容，而要提醒對方向都發局等單位直接洽詢。他們提出解約退款的要求，我的答覆是如果這筆土地無法建築使用，地政處才能夠和你解約退款，如果能夠申請得到建照，那麼我們沒有權來解除這筆買賣，我並沒有認為退縮建築是土地的瑕疵，所以我也沒有同意作部分的退款。」等語，且依原告起訴書「證一」所示被告所製做之系爭「標售土地清冊」，業已註明：「都市計畫使用分區僅供參考，有關都市計畫、都市設計及建築管理之限制請先洽市府都市發展局及工務局建築管理處確認。」足徵本件被告所屬標售系爭土地之承辦單位之承辦人員，就標售土地非屬其權責範圍之資訊，均會以轉知另向高雄市政府都市發展局或建築管理處等相關權責單位查詢，絕無上開原告所主張之情事，原告上開主張之事實，要無足採。又證人陳以勒於 鈞院證稱：「……一般人是看不出來蓋房子要退幾公尺」、「還可以向建管處去查，但是除了你跟他們有熟識，不然可能會說那是都發局的職責」、「這很難（指法官問：是否一般人都知道這件土地的限制？），各種法律限制及營建規範限制都有，都要經過我們建築師專業的技術才可能查出來，除非是專業人員」云云……，均屬證人個人主觀之意見，並未具證據能力。另法官問：「這種土地是不是很少見到？」證人陳以勒回稱：「只要重劃區就有，還有就是市區○○○○○路比如林森路、五福路等等也都有這種規劃。」足徵系爭土地之限制，乃屬土地重劃區常有之限制，並非僅此一件，且被告承辦重劃區土地標售事宜，亦不知凡幾，均會於標售位置略圖及清冊上，註明：「都市計畫使用分區僅供參考，有關都市計畫、都市設計及建築管理之限制請先洽市府都市發展局及工務局建築管理處確認」等字，或相類似同意之註明。本件原告經被告之告知，已達可得而知悉系爭土地有限制建築之狀態，且可自行查閱相關資料，被告應已盡其告知義務，乃原告卻未進行查閱，以致未知悉「物之瑕疵」具體內容，則屬因「重大過失」而未知悉，且出賣人亦未為無瑕疵之保證，依民法第355 條第1 、2 項之規定，出賣人即無庸負物之瑕疵擔保責任。至於證人陳以勒縱表示一般人難瞭解土地相關之限制，而需透過專業人員，亦屬買受人投標前，可得知悉之範疇，原告仍難持為有利之主張，亦難以否定被告得依民法第355 條第2 項規定主張之權利。又原告競合主張「不完全給付」損害賠償部分，亦無理由。蓋「不完全給付」乃債務不履行之型態之一。而何謂「債務不履行」，依其法旨，乃指「未依債之本旨而給付」而言。本件系爭標售標的物，因相關法律之規定，導致系爭標售土地之使用，受到相當之限制，固屬物之使用及效能之瑕疵，但此「物之瑕疵」，正屬本件系爭土地標售之「債之本旨」，亦即出賣人（即被告）乃以標售具有「使用及效能」限制之土地，為其買賣之「債之本旨」，此如同一般商場瑕疵品之買賣，買受人買到已知之「瑕疵品」後，即不得以「物之瑕疵」為由，或以出賣人未交付「無瑕疵」物品為由（即不完全給付），要求出賣人負「物之瑕疵」擔保或「不完全給付」之責。足徵本件既以土地之使用受相關法規限制為買賣標的，則該土地使用上之限制及瑕疵，乃屬本件買賣標的土地給付之「債之本旨」，原告買受系爭土地，自無合於「不完全給付」之要件情事，即不得主張「不完全給付」損害賠償權利，則原告競合主張「不完全給付」之請求權，要無理由等語置辯，併答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執之事項：⒈原告於94年6 月8 日，以1050萬元得標系爭土地，並於94年7月21日移轉所有權登記完畢，有土地登記謄本在卷可稽。
⒉系爭土地屬於高雄市內惟埤文化園區特定區都市設計規範之
土地，依特定區都市計劃之規範退縮地設計規定，申請建築執造，有離建築線退縮5 米之限制。
五、兩造爭執之事項：⒈系爭土地面臨美明路部分，有必須退縮5 米始能建築之限制，是否屬於物之瑕疵或是權利瑕疵。
⒉若系爭土地具有瑕疵，被告是否有故意不告知瑕疵之情事。
⒊若系爭土地具有瑕疵，原告是否因重大過失而不知有瑕疵之情事。
⒋原告主張按減少建築面積之比例減少價金，依不完全給付之
規定，請求被告賠償損害，是否有據。原告依民法第359 條、259 條、179 條及227 條規定，擇一主張減少價金或損害賠償，請求判命被告給付之金額為600 萬元，是否有據。
六、本院之判斷：
(一)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354 條定有明文。是以出賣人所交付之物，倘欠缺出賣人所保證之品質，或出賣人雖未保證品質，但欠缺或減少其價值或減少其通常效用或契約預定效用之品質時，即屬有瑕疵之物。經查，系爭土地於物之有形品質上，固無瑕疵，但因土地屬於高雄市內惟埤文化園區特定區都市設計規範之土地，依特定區都市計劃之規範退縮地設計規定，申請建築執造，有離建築線退縮5米之限制，導致系爭土地實際上可建築之建敝率未達「都市計畫法高雄市施行細則第28條」所定一般住宅區60％建敝率之標準，足認系爭土地因法律之關係，而有減少通常效用及價值之情形，應屬物有瑕疵。被告辯稱其出售之系爭土地無瑕疵一節，不足採信。
（二）被告出售之系爭土地雖有物之瑕疵，但因上開瑕疵之內容，在於法令之限制，而關於上開法令限制資訊之揭露程度，參照上開最高法院49年台上字第2544號判例意旨及同院64年8 月14日台六四函民決字第07135 號裁判指正函，應以達於買受人可得而知之程度為已足，而不以具體、明確為必要。經查，被告於94年5 月23日以高市地政五字第094000729 3號公告之抵費地、標售地招標海報，係於海報上「標售土地清冊」備註欄之右方，以較清冊文字微大顯眼之字形註明：「都市計畫使用分區僅供參考，有關都市計畫、都市設計及建築管理之限制請先洽市府都市發展局及工務局建築管理處確認」等語，並再於上開清冊下方，以紅色且顯著之文字註明：「本圖僅顯示各宗土地之概略位置，投標人仍應依實地狀況及地籍資料與都市計畫內容為準」等語，被告上開所為出賣人說明義務之方式，是否已達使買受人可得而知之程度，本院審酌①系爭土地之買賣方式，係被告以海報公告（含系爭土地之53標號之數十筆土地）公開招標，被告事先無法與投標者就買賣標的物一一進行磋商、議價，故關於標售土地使用上之法令限制，亦勢必以公告方式行之，而被告因標售土地眾多，各筆土地位於不同區段，關於建築、使用上之限制，因區段之差異，主管機關亦有不同，然無論標售何區段之土地，被告所屬機關高雄市政府地政處承辦人員僅承辦標賣程序，並非主導標賣土地使用限制之主管機關，故承辦人員實際上亦甚難於職務上知悉每筆土地詳細之建築限制及投標人之投標目的，自無法就每筆標售之土地於海報上一一個別標示每筆土地之使用上、建築上之法令限制。②此外，都市土地之利用，受有建築法規及都市發展計畫之規範，例如容積率與建蔽率之限制，此為社會上進行土地交易之人所具有之常識，原告無法委為不知，而被告既已於海報刊載「土地都市計畫使用分區僅供參考，有關都市計畫、都市設計及建築管理之限制請先洽市府都市發展局及工務局建築管理處」等字樣，已足以提醒投標人注意並提供投標者查詢法令規範之管道，任何投標人（包括原告）均得循線以上網或親洽主管機關查閱法令之方式查詢相關資訊。③又一般土地交易動輒數百萬元、數千萬元乃至數億元等，金額龐大，買受人進行土地交易之前，本應就土地之相關資料進行查證，如有疑問，應事先請教專業人員或詢問出賣人，此為買受人進行交易前，應自行吸收之投資成本，出賣人並無義務就其未確知之法令限制內容，主動花費時間及費用，查詢清楚後，再一一告知買受人等情，認為被告以上開海報刊登說明應注意事項之方式，已盡其告知物有瑕疵之義務。原告雖主張投標前，其妻張秀君曾以電話詢問被告出賣系爭土地之承辦人員，是否可供建築？可蓋幾層樓？該承辦人員明知有退縮5公尺之瑕疵卻隱瞞未告知，反答稱可建7層樓問題，致原告不知有上開瑕疵云云。惟證人丙○○即被告地政處員工於97年12月18日言詞辯論時，到庭證稱：不記得是否接過原告之妻之電話，且否認曾於回答詢問電話時，就具體土地回答具體之建築樓層等語，與同日證人丁○○證稱：「當時張秀君、原告及管立委的助理有去找我，提到道路退五米的事情為何沒有事先告知，我回答說，44期重劃區都市設計管制早已發布實施，因為高雄市不同重劃區有不同的管制標準，是都市發展局的權責，所以我們會在海報上以文字提醒投標人向主管機關來查詢、確認，同時我也要求我屬下的承辦人員在電話中也要作同樣的提醒。我有要求同仁接到詢問電話時，不可以回答具體的管制內容，而要提醒對方向都發局等單位直接洽詢」等語所述之情節，均與被告之辯稱內容大致相符（見該日言詞辯論筆錄，卷61至64頁），堪予採信。證人張秀君之證言無法證明屬實，原告上開主張不足採信。又原告聲請傳訊其委任畫設計圖之建築師證人陳以勒到庭證明系爭土地之物之瑕疵及一般人難以查證土地使用限制規範之情形，且該證人亦於98年6 月18日到庭證稱「（審判長問：是否一般人都知道這件土地的限制？）這很難，各種法律限制及營建規範限制都有，都要經過我們建築師專業的技術才可能查出來，除非是專業人員」等語，惟證人陳以勒上開證言雖足以證明土地使用限制規範之複雜性與專業性，但陳以勒於本案所陳述其規劃設計圖時，所查詢之機關與資料，不脫被告於海報公告上所刊載建議投標者查詢之主管機關，是以投標者仍得依被告之建議，自行查詢，倘投標者自行向主管機關查詢之結果，仍有不清楚之處，即應以自己之成本向專業人士求教，而非將該購買土地之成本，藉由出賣人之告知義務轉嫁予出賣人。原告上開主張亦難採信。
（三）承上所述，二造非以單獨磋商之方式面議買賣契約之條件，而係由被告以對社會大眾公告之方式，單面提供賣方召標資訊，依一般經驗法則，投標者均會仔細閱讀被告所揭露之各項資訊說明，被告於公告之海報上，既未保證系爭土地無瑕疵，亦未保證建築時，無退縮道路指定建築線之問題，反提醒投標者應就欲投標之土地，自行向主管機關查詢相關建築法規，乃原告依常理應查詢竟未查詢或查證，致不知系爭土地有道路退縮造成建築面積減少之瑕疵，依系爭土地交易過程之具體情形觀之，原告就不知物之瑕疵這一點而言，應顯負重大之過失責任。被告辯稱依民法第355 條第2 項之規定，無庸負物之瑕疵擔保責任，即無賠償義務等語，堪予採信。原告雖另主張被告或其承辦人員明知系爭土地有瑕疵而故意不告知云云，惟查，被告為公法人，並無自然人之意思能力，其各項公法上或私法上之行為，均透過員工即使用人代行，依民法第224 條之規定，被告是否故意不告知物有瑕疵一節，自應審究其使用人是否明知。而前述被告地政處員工之職責係承辦系爭土地之標賣事宜，並非主管都市計畫之更新管理、規劃、限制或土地之建築管理事項（該等事項由都市發展局、工務局或建管處等主管），堪認渠等不知系爭土地之法令限制情形，是以原告主張被告明知系爭土地有上開退縮問題之瑕疵而故意不告知云云，並非屬實，不足採信。
（四）綜上所述，被告並未保證系爭土地無瑕疵，亦非明知系爭土地有瑕疵而故意不告知，反係原告因重大過失，疏於查證而不知系爭土地之瑕疵問題，故被告依民法第355條之規定，無庸負物之瑕疵擔保責任。又原告另主張被告出售之系爭土地係有瑕疵之物，應負不完全給付責任云云，惟查，被告於出售系爭土地上，已盡其告知物之瑕疵之義務，已如前述，是以原告所買受者，本即為有瑕疵之物，原告事後以被告曾告知之瑕疵指責被告未按債之本旨履行出賣人義務，應負民法第227條之損害賠償責任，亦無理由，是以原告選擇合併依民法第359條、類推適用第259條、第179條之規定或依民法第227條之規定，請求被告給付600萬元及其中200萬元自94年7月23日起至清償日止，其餘400萬元自98年8月18日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回。其假執行之聲請，失所附麗，應予一併駁回。
七、本案事證明確，二造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論駁。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 17 日
鳳山民事庭法 官 吳文婷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
書記官 林仕興