臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1498號原 告 臺灣省高雄農田水利會法定代理人 戊○○訴訟代理人 陳水聰律師被 告 乙○○訴訟代理人 丁○○
之1王建強律師王盛鐸律師李育禹律師被 告 丙○訴訟代理人 甲○○
陳淑娟上當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○應將附圖所示A 、B 部分土地（面積各為二一點六二及八點二二平方公尺，合計二九點八四平方公尺）之地上物拆除騰空後，將該部分土地返還原告。
被告丙○應給付原告新臺幣貳萬參仟參佰玖拾伍元，及自民國九十七年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應將附圖所示C 、D 部分土地（面積各為五一點九七及一九點四二平方公尺，合計七一點三九平方公尺）之地上物拆除騰空後，將該部分土地返還原告。
被告乙○○應給付原告新臺幣伍萬伍仟玖佰柒拾元，及自民國九十七年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決得為假執行。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○負擔百分之三十二、被告乙○○負擔百分之六十三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄縣○○鄉○○段314 之1 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。詎被告乙○○、丙○並無合法權源而在系爭土地內興建地上物占有使用，其中被告丙○占用之地上物為附圖所示A 、B 部分（A 為房屋主體--下稱A 房屋，B 為鐵皮採光罩供車庫之用），被告乙○○占用之地上物為附圖所示C 、D 部分（C 為房屋主體--下稱C 房屋，D為花台），致原告受有無法使用收益之損害。原告除得請求被告二人拆除上開系爭土地占用之地上物，將該部分土地騰空返還原告外，並得請求被告給付自民國92年1 月1 日起至
96 年12 月31日止，依申報地價10％計算相當租金之不當得利。因系爭土地申報地價為新臺幣（下同）2,240 元，其中被告乙○○占用系爭土地C 、D 部分面積合計為71.39 平方公尺，被告丙○占用系爭土地A 、B 部分面積合計為29.84平方公尺，是被告乙○○應給付金額為7 萬9,957 元，被告丙○應給付金額為3 萬3,421 元。為此，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠、被告乙○○應將坐落系爭土地上，如附圖標示C 、D 部分，面積
71.39 平方公尺之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還原告。㈡、被告乙○○應給付原告7 萬9,957 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢、被告丙○應將坐落系爭土地上，如附圖標示A 、B 部分，面積29.84 平方公尺之地上物拆除，並將該部份土地騰空返還原告。㈣、被告丙○應給付原告3 萬3,421 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告乙○○則以：系爭土地為水溝側地，伊之父親自日據時代起即在該處建屋居住，當時水溝地並無土地登記，因此伊之父親為對於物有事實上管領力之人，依民法第3 編第10章之規定，占有權人得為占有物之使用及收益，故伊本非無權占有，至為顯然。而原告係於61年因農地重劃而登記取得系爭土地所有權，伊因不懂法令而未能適時主張權益。縱認伊確有占用部分系爭土地，但系爭土地下方已無水道通過，實際水道係在系爭土地左側即390 之1 號土地上，且僅供附近住家排水使用，已無早期農田灌溉、排水、防洪之功能。嗣伊於95年6 月30日具函向原告申請價購越界部分之土地，原告已經同意依慣例以公告現值出售，並發函向岡山地政事務所申請土地分割，惟因未能補正建築執照影本及法定空地分割證明等文件，致無法辦理分割出售及報廢水路而暫緩，然此並不影響兩造間買賣債權契約之合法成立，原告訴請拆屋還地，自無理由。再者，C 房屋縱有越界建築房屋之情事，但係於63年颱風將原有三合院之老舊房屋毀壞後重建，於64年間改建完成後申請門牌，迄今均未變動，而系爭土地既為水利地，原告必有專人固定巡視，所以原告必然知悉該越界建築之事實，然其並未即提出異議。何況系爭土地留有二個土地界標，如依被告提出相片所示舊的黑色鐵釘界標，則C房屋完全在舊的界址即伊共有的土地範圍內，嗣因重測界址位移長達4 公尺，依新的土地界標始導致被告越界建築，可見伊主觀上係認為重建之C 房屋蓋在自己之土地上，實難謂有何故意或重大過失逾越地界之情，依民法第796 條之規定，原告尚不得請求移去或變更其建築物。退而言之，伊既非故意逾越地界，如強令拆除C 房屋越界部分，將造成極大損害，而系爭土地已無水路通行，原告甚至有將部分系爭土地出售他人之事實，是依民法第796 條之1 之規定，法院亦得斟酌公共利益及當事人利益，免為移去或變更該越界之C房屋，至於附圖D 部分係花台，此部分同意拆除歸還等語，資為抗辯。被告丙○則以：附圖B 部分係車庫，此部分同意拆除歸還，但A 房屋係於64年所建，當時法令推廣宣導不週，大部分都是違建，且土地界標確實有二處，新舊不同，量測點有相當差距，其係在不知情之情況下越界占用系爭土地，如貿然拆除將嚴重損及其利益，關於上開被告乙○○越界建築及兩造買賣債權契約已經成立之抗辯，均予援用等語，資為抗辯。並均聲明：駁回原告之訴。
三、下列事項為兩造所不爭執，堪認真正：
（一）系爭土地為原告所有，於61年間登記為所有權人，有系爭土地登記謄本在卷可稽。
（二）被告二人在系爭土地上興建有地上物占有使用，經高雄縣岡山地政事務所複丈結果，其中被告丙○地上物占用面積為29.84 平方公尺（附圖所示A 、B 部分），被告乙○○地上物占用面積為71.39 平方公尺（附圖所示C 、D 部分），此有如附圖所示岡山地政事務所土地複丈成果圖存卷可憑（卷第109 頁），對於占用之地上物各為有處分權之人。
（三）附圖B 部分係車庫，此部分被告丙○同意拆除歸還，另附圖D 部分係花台，被告乙○○亦同意拆除歸還。
四、本件爭點：
（一）被告占有系爭土地，是否具有合法權源？
（二）被告依民法第796 條、第796 條之1 為越界建築之抗辯，有無理由？
（三）如原告主張為有理由，其請求被告二人返還不當得利之金額應以若干為適當？
五、被告占有系爭土地，是否具有合法權源？
（一）被告乙○○辯稱系爭土地為其父親自日據時代起即在該處建屋居住，當時水溝地並無土地登記，為合法占有權人等語，固據提出仕隆村村長馬輝記於97年7 月30出具之證明書、土地登記謄本及乙○○舊式戶籍謄本等附卷為憑。然被告乙○○自承，系爭土地上之C 房屋係63年颱風來襲，舊三合院住宅遭毀壞而重建，並於64年申請門牌立戶等語，則日據時期其父親是否建屋居住於系爭土地之上，即與其是否合法占用系爭土地無關，其執此為辯，尚乏根據，並非可採。
（二）另被告二人固均抗辯兩造就系爭土地占用部分，已成立買賣之債權契約等語，並以卷內95年6 月30日之申請書、高雄縣岡山地政事務所96年1 月9 日岡丈補字第000013號函文及原告96年1 月17日高農水財字第0960300024號函文為其憑據（卷第141-143 頁）。惟查，上開申請書內容主旨部分，係記載「申請人等擅於貴會所有坐落高雄縣○○鄉○○段○○○ ○號（按應為314 之1 地號之誤）土地，搭建建物使用，對於占用部分懇請准予承購」等詞，說明欄則請原告「體恤實情、准予承購、以解民困」，並附陳被告使用土地位置略圖為佐，依其整體內容觀之，僅得認係單純向原告為價購土地之要約，未見原告有何出售系爭土地占用部分之承諾。且依上開二件函文所示，原告雖於96年12月26日向高雄縣岡山地政事務所申請土地分割，但經要求原告補正法定空地分割證明及建築執照影本等資料而未能補正，致無法辦理分割及報廢水路，原告乃暫緩辦理系爭土地占用部分申請價購事宜，上開過程仍非對被告價購土地所為具體之承諾，充其量僅能證明原告因被告申請購地，確實考量依申請內容辦理，但因未能補正必要申辦文件而作罷。此觀之被告乙○○所提出農田水利會被占用之非事業用土地處理原則第4 條第1 、3 項規定，「會有土地於82年7 月21日前已實際占用，並願繳清5 年補償金者，得辦理出租」、「第1 項承租人於租賃期限屆滿前3 個月內提出申購者，水利會得依農田水利會財產處理要點第16點之規定程序報准後公開標售，承租人有依同樣條件優先購買權」（卷第180 頁），益徵被告申請價購系爭占用之土地後，原告僅得依程序報准，並辦理公開標售，非因被告一提出申請，原告依程序處理時，即得遽認原告已有合法承諾價購之意思表示，應甚顯然。是原告否認兩造曾就買賣系爭土地占用部分達成意思表示之合致，尚非無據，被告二人辯稱兩造已成立買賣契約等語，即無可採。從而，被告二人在系爭土地搭建地上物占有使用，並無合法權源，堪以認定。
六、被告依民法第796 條、第796 條之1 為越界建築之抗辯，有無理由？
（一）按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金」；又「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之」。98年4 月29日修正之民法第79
6 條第1 項、第796 條之1 第1 項分別定有明文。此二條文依民法物權編施行法第8 條之3 規定，修正之民法第79
6 條及第796 條之1 規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。本件被告二人建築之A 房屋及C 房屋其中一部份均已逾越地界，占用部分系爭土地，自有上開修正條文之適用，先予敘明。
（二）次按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796 條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931 號判例意旨參照）。又倘鄰地為法人所有者，則須其代表人或管理人知其情事，始能認為已知（最高法院83年度台上字第605 號判決意旨參照）。本件原告為依農田水利會組織通則所成立之公法人（農田水利會組織通則第1 條參照），則被告二人就原告之法定代理人「知其越界而不即提出異議」之要件事實，自應負舉證之責。至於被告二人依民法第796 條之1 請求該越界之
A 、C 房屋免為全部或一部之移去或變更，亦應就同條但書規定「並非故意逾越地界」之特別要件事實負舉證責任，必其逾越地界得證明非出於故意者，法院始應斟酌公共利益及當事人利益而為考量。
（三）查被告二人辯稱原告知悉其等越界建築一事，所舉事證，乃其等所建築之A 房屋及C 房屋，均係64年間完成興建後申報稅籍，系爭土地既為水利用地，原告自會加以巡視查察，不可能不知有建築越界之情。然原告作為國家水利用地主管之公法人，全國水利用地龐雜，是否確能逐筆詳加巡視處理，被告未有進一步之舉證供本院審酌，已難遽採。且縱認原告應有查察必要，是否於被告建築當時，能即時得知，亦堪置疑。而建築越界與否，應經土地複丈、測量等程序確認，亦非目視即可輕易知悉。準此以言，原告之法定代理人是否於被告越界建築A 房屋及C 房屋時，確實知悉其情，而未即提出異議，單憑被告上開陳述及舉證，自難遽予採信。是被告二人依民法第796 條第1 項之規定，辯稱原告不得請求移去或變更其房屋云云，自嫌無據。
（四）被告二人另辯稱系爭土地留有二個土地界標，二者相距達
4 公尺，被告建築A 房屋及C 房屋是依舊的黑色鐵釘界標興建，乃其後界標位移，始造成越界情事，可見其等主觀上並無越界建築之故意等語。經查，依被告所提出系爭土地照片顯示，接近被告乙○○住處門前右側，確有二個標示「土地界標」文字而分別為圓形鐵釘及方形塑膠之樁釘，有該現場照片6 張附卷可按（卷第134-139 頁）。此經本院向高雄縣岡山地政事務所函詢結果，覆稱略以：「查仕和段314 地號，於95年4 月17日申請鑑界（當時314 之
1 地號尚未分割、申請鑑界時為314 地號），於95年4 月27日完成鑑界工作，該案鑑界成果鋼釘及塑膠樁界編號分別為975 、1157……經本所派員檢測該鋼釘、塑膠樁確為
314 地號界址無誤，並無新舊界址之分」等語，此有該事務所98年4 月24日岡所二字第0980003737號函文及檢附之鑑界資料、土地複丈申請書、土地複丈及標示變更登記申請書及上開塑膠樁與鋼釘代碼標示圖在卷可稽（卷第186-
194 頁）。足見上開鋼釘係用以標示鑑界成果，該塑膠樁界始為實際之土地界標，且該鋼釘及塑膠樁界均為該次鑑界時即95年4 月27日始釘立在如照片所示位置，並非被告所謂之新舊土地界標，亦非被告64年間建築A 房屋及C房屋時所能依循建築之土地界標，洵堪認定。是被告以此為由，辯稱建築之A 房屋及C 房屋依該舊鐵釘界標即無越界，足證並非故意建築越界云云，尚非可取。
（五）又A 房屋及C 房屋係於64年間興建完成後申請門牌立戶，當時並未依建築法規定申請建築執照，業據被告二人自承無誤。而住宅為容身安居之處所，為長遠計，建屋居住，自當詳明地界，求其慎重，以免日後與鄰地紛爭，頻生糾葛，容屬社會之常情。本件被告二人既於64年間興建該A房屋及C 房屋時未依建築法規定申請建築所需執照，且越界占用系爭土地之範圍各有71.39 平方公尺及29.84 平方公尺，尚非微小，如被告興建之初有依法為建築測量，申請建照，自不會有上開逾越系爭土地地界之情事發生，縱仍有之，其抗辯非出於故意，方有可憑之依據。準此而論，被告二人建築A 房屋及C 房屋時，未能依法申領執照後據以興建，容有逾越地界亦不足惜之心態，其等辯稱並非故意逾越系爭土地之地界，即難憑採。從而，被告二人依民法第796 條之1 第1 項之規定，請求本院審酌公共利益及當事人之利益等情事，否准原告移去或變更越界部分之房屋，亦非有據。至被告乙○○雖另提出64年間家人依傍系爭土地上排水溝渠所拍攝之照片（卷第181 頁），用以佐證其無越界建築之故意。然水利用地，常擴及水道週邊土地，非必以溝渠為界，何況水路亦有擴大、縮小甚至報廢之可能，是僅憑該照片所示C 房屋係緊傍水道建築一情，仍不足為被告乙○○有利之認定，此部分辯解，仍非可採。
七、如原告主張為有理由，其請求被告二人返還不當得利之金額應以若干為適當？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又依土地法第97 條 第1 項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，而土地法第97條第1項 規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條亦有明文，又土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再所謂年息10 ％ 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
（二）本件被告二人占有系爭土地並無正當權源，其等獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告依民法第17
9 條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。茲原告以被告所占用系爭土地面臨大馬路，地理位置良好，且距離一號省公路僅五、六百公尺，交通優越便利，鄉公所、公園、學校、市場等公共設施俱在附近，生活機能便利，並依系爭土地89年7 月及93年1 月申報地價2,240 元為核算不當得利之基礎（未依96年1 月申報地價2,640 元為計算基礎）等情，業據原告提出系爭土地地價第一類謄本、現場照片、週邊道路及環境平面圖等附卷可憑（卷第168 、111-112 頁）。經核系爭土地被告占用部分係緊鄰鋪設柏油、路寬12公尺之馬路（見被告丙○97年11月16日民事答辯狀），且依該現場照片及附近地圖所示，被告二人住處對向有成排透天住宅建築，鄰近省道一號公路有捷運站及橋頭火車站，在方圓約2 公里範圍內，並有興糖國小、仕隆國小、橋頭國小及橋頭國中等學校，可見交通及生活機能尚佳。惟考量被告二人係因越界建築而占用部分系爭土地，占用部分另有車庫及花台，此部分被告二人已同意拆除歸還原告等情，認被告二人就系爭土地所受相當於租金之利益，均以原告所主張系爭土地申報地價即2,240 元之年息7 ％計算為適當。是原告請求被告二人應給付自92年1 月1 日起至96年12月31止共5 年之不當得利，其中被告丙○應給付原告2 萬3,395 元【計算式：
申報地價2,240 元×占用面積29.84 平方公尺×7 ％×5年＝23,395元（小數點以下四捨五入）】；被告乙○○應給付原告5 萬5,970 元【計算式：申報地價2,240 元×占用面積71.39 平方公尺×7 ％×5 年＝55,970元（小數點以下四捨五入）】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則乏所據，應予駁回。
八、綜上所述，原告依據民法第767 條之規定，請求被告丙○及乙○○各應將系爭土地即附圖所示A 、B 部分土地（面積各為21.62 及8.22平方公尺，合計29.84 平方公尺），及附圖所示C 、D 部分土地（面積各為51.97 及19.42 平方公尺，合計71.39 平方公尺）之地上物拆除後，將系爭土地占用部分返還原告，並依民法第179 條之規定，請求被告丙○及乙○○各應給付原告2 萬3,395 元及5 萬5,970 元之金額（計算式如上），及均自起訴狀繕本送達之翌日即97年7 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又本判決所命被告給付原告金額，該拆屋還地部分，被告二人占用系爭土地部分合計101.23平方公尺，依申報地價每平方公尺2,240 元計算，其訴訟標的價額合計為22萬6,755 元【計算式：（29.84+71.39） ×2240＝226755（小數點以下四捨五入）】，連同被告二人應給付不當得利金額7 萬9,365 元【23359+55970 ＝79365 】，總金額合計未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，爰依職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，經審酌均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳宛榆法 官 李嘉益以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 17 日
書記官 陳瓊芳