臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1549號原 告 丙○○
丁○○上二人共同訴訟代理人 郭福三律師複代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 林易玫律師
洪士宏律師上列當事人間返還不當得利事件，本院民國97年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟壹佰元，及自民國九十七年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）係於民國87年4 月29日因買賣而登記為伊等所有，惟被告自90年8 月27日迄今，以其所有之同段3330建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號，下稱系爭房屋），無權占用系爭土地，享有無償使用系爭土地之利益，致伊等受有相當於租金之損害。爰依民法第179 條不當得利之規定提起本訴，聲明請求判命被告給付自起訴時起回溯5 年（即92年5 月1 日起至97年4 月30日止）以公告地價年息10%計算相當於租金之不當利得共計新臺幣（下同）1,320,008元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之法定遲延利息。
二、被告則以：系爭土地雖登記為原告所有，惟原告係向訴外人楊和安買受系爭土地，而渠等已於87年6 月18日以存證信函解除系爭土地及其上建物之買賣契約，並訴請楊和安返還買賣價金，經鈞院87年度訴字第1876號判准確定在案，職是，原告本應將系爭土地辦理移轉登記返還予楊和安，惟其等未如此為之，卻又以土地所有權人之名，向伊請求返還不當利得，而雙重獲利，於法顯有未合；又伊等係得楊和安之同意，無償使用系爭土地，並非無權占用等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭事項：
(一)系爭土地於87年4 月29日以買賣為原因登記為原告兩人共有，應有部分各1/2 。
(二)系爭房屋坐落於系爭土地上，並於90年8 月27日以買賣為原因經登記為被告所有，被告自斯時起占有使用系爭土地全部迄今。
(三)原告前向楊和安買受系爭土地及系爭房屋，渠等於87年6 月18日以存證信函解除系爭土地及系爭建物之買賣契約，並訴請楊和安返還買賣價金及給付違約金，經本院以87年度訴字第1876號判決楊和安應給付原告3,180,000 元（含原給付之買賣價金2,630,000 元及違約金550,000 元）及利息確定。
四、依兩造前開主張、陳述及不爭執事項觀之，本件應審究之爭點厥為：（一）原告與楊和安間就系爭土地暨其上系爭房屋之買賣契約業經解除之事實，是否影響系爭土地所有權之歸屬？被告有無占用系爭土地之正當權源？（二）原告請求被告返還相當於租金之不當利得，於法是否有據？（三）承上，如屬有據，原告得請求被告給付之金額為何？茲就上開爭點論述本院得心證之理由如下：
(一)按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，應依民法第259 條之規定辦理；被上訴人取得系爭房地所有權，係本於兩造之物權移轉契約，經登記而發生效力，縱其原因之買賣契約（債權契約）經予解除，其物權移轉契約之效力仍存在，依前述法條第1 款規定，被上訴人僅負有返還系爭房地所有權於上訴人之義務，是上訴人僅得訴求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊，以為返還，其請求塗銷系爭房地所有權移轉登記，實乏依據（最高法院78年度臺上字第2033號判決意旨）。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。（最高法院44年臺上字第702 號判例意旨）。換言之，基於物權行為之獨立性及無因性，物權契約並不因為其原因之債權契約經解除而失其效力，而債權契約之解除，衹發生回復原狀義務，在當事人間僅發生債之關係，是債權人僅得請求移轉經給付之物權，不得逕基於物權請求權返還標的物，且在雙務契約經解除時，雙方之回復原狀義務有同時履行抗辯權之適用。從而，本件原告解除系爭土地之買賣契約後，在楊和安未返還原告已給付之買賣價金前，原告本得行使同時履行抗辯權而拒絕將系爭土地之所有權移轉登記予楊和安，則原告自87年4月29日起迄今仍為系爭土地之登記所有權人，至為明確，且楊和安既非系爭土地之所有權人，被告抗辯已得楊和安同意無償使用系爭土地乙節，亦非可執此為其占用系爭土地之合法權源，則原告主張被告自90年8 月27日起無權占用系爭土地全部迄今，堪認為真。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又按，無權占有他人土地，獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例可資參照。本件被告自90年8 月27日起無正當權源而占用系爭土地迄今，已如前述；而原告為系爭土地之所有權人，且原告在楊和安返還買賣價金前，依法得拒絕將系爭土地移轉登記予楊和安，亦已論述如前，是原告因此受有無法使用、收益系爭土地之損害，亦堪認定；則依前揭法律規定及判例意旨，原告依不當得利之法律關係，請求被告就其無權占有系爭土地期間返還所受有相當於租金之利益，自屬有據；被告辯稱原告因此將受有雙重利益等語，顯屬無理，並不足採。
(三)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，租用基地建築房屋準用之；所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價；土地法第97條第
1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。再者基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。查系爭土地位於巷道內，巷口前方為高鐵左營車站及新光三越百貨，鄰近國道十號交流道，附近有文府國小及文府國中預定地，且飲食方便，系爭房屋係供被告自住使用，生活機能及交通均相當便利等情，業經本院到場勘驗無誤（見本院卷第78頁），並有系爭土地、房屋位置圖、現場及週遭環境圖照片附卷可佐（見本院卷第79頁至第93頁）。又系爭土地於92年5月1 日起至92年12月31日止、93年1 月1 日起至95年12月31日止、96年1 月1 日起迄今之申報地價每平方公尺分別為5,040 元、5,280 元、8,160 元，有系爭土地地價第二類謄本可憑（見本院卷第103 頁、第104 頁）。本院斟酌系爭土地之價值、所處位置、其四周工商繁榮情形，及占有人占用系爭土地之經濟價值與用途，並揆諸首揭規定，認為以該基地申報價額年息10% 為計算被告相當於租金之不當得利，應屬適當公允，原告主張按公告地價金額按年息10% 計算，與前揭規定不符，並無足取。是依上開標準計算，被告自92年
5 月1 日起至97年4 月30日止，受有相當於租金之利益為252,100 元【計算式：⑴83.81 （面積）×5,040 （每平方公尺申報地價）×10% ×8/12（年數）＝28,160（元以下4捨5 入）、⑵83.81 （面積）×5,280 （每平方公尺申報地價）×10% ×3 （年數）＝132,755 （元以下4 捨5 入）、⑶83.81 （面積）×8,160 （每平方公尺申報地價）×10%×16/12 （年數）＝91,185（元以下4 捨5 入），⑴＋⑵＋⑶＝252,100 】。
五、綜上所述，本件被告自90年8 月27日起，即無權占有原告所有之系爭土地迄今，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年5 月1 日起至97年4 月30日止相當於租金之不當得利共計252,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年5 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元以下，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，爰依職權宣告假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經斟酌認無礙本院前述認定，爰不一一論究。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 楊國祥
法 官 李怡諄法 官 林書慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 21 日
書記官 莊豐源