臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1508號原 告 甲○○訴訟代理人 張名賢律師被 告 乙○○訴訟代理人 蔡鴻杰律師複 代 理人 洪耀臨律師當事人間返還所有權狀事件，經本院於民國98年9 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段八小段975 地號、面積246 平方公尺、權利範圍十分之六之土地所有權狀（權狀字號89鹽狀字第3913號）返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、原告主張：坐落於高雄市○○區○○段八小段975 地號土地（以下稱系爭土地）係原告與訴外人財政部國有財產局等人所共有，原告所持應有部分為10分之6 。又原告前於民國95年9 月23日與被告簽訂不動產買賣契約書（以下稱前開契約）將系爭土地上述應有部分出售予被告，約定買賣價金為新台幣（以下同）267 萬6000元，共分3 期給付，被告亦已依約給付第一、二期款共計81萬元，餘款則依前開買賣契約第
3 條第3 項及第9 條規定於國有財產局核定出售國有土地應有部分10分之2 、並開始辦理系爭土地移轉登記手續後始行給付，原告則於同日交付高雄市○○區○○段八小段975 地號、面積246 平方公尺、權利範圍10分之6 土地所有權狀（權狀字號89鹽狀字第3913號，以下稱系爭權狀）1 紙予被告收執。其後兩造又於97年12月11日簽訂不動產補充買賣契約書（以下稱補充契約），約定第三期餘款金額修正為188 萬4000元，被告亦同意於取得土地增值稅單3 日內代原告繳納該筆稅款完畢後、於翌日送件辦理移轉登記。詎被告於收受系爭權狀後，非僅未依前開契約以原告名義向國有財產局申購其應有部分，亦未依補充契約履行繳納土地增值稅之義務，以致無從辦理後續移轉登記手續及給付買賣餘款事宜，嗣經原告發函解除前開契約暨補充契約，被告自負有返還系爭權狀之義務。爰依解除契約後之法律關係提起本訴，並聲明請求命被告將系爭權狀返還予原告之判決。
二、被告則以：其對與原告簽訂前開契約及補充契約之事實並不爭執，惟依國有財產法第52條之1 第1 項與同法施行細則第55條之1 第1 項第3 款規定承購國有土地須共有人始得為之，第三人縱持有所有權狀亦無從辦理申購；又兩造雖於97年12月11日作成補充契約，惟系爭土地既由第三人無權占有，原告無法依前開契約第5 條規定將系爭土地交付被告，亦無排除第三人占有之作為，縱使被告依約支付土地增值稅及買賣價金餘款後，反不能實際占有使用系爭土地，故其並無違約情事。原告以被告違約而解除契約並請求返還系爭權狀、自屬無據等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、當事人爭執及不爭執事項：㈠兩造不爭執部分：
⑴系爭土地係原告與訴外人財政部國有財產局等人所共有，
其中原告應有部分為10分之6 ，國有土地應有部分則為10分之2 。
⑵兩造於95年9 月23日簽訂前開契約，約定由原告將其就系
爭土地上述應有部分出售予被告，買賣價金原訂為267 萬6000元，共分3 期給付，被告亦已依約給付第一、二期款共計81萬元（尚餘186 萬6000元），原告亦於同日交付系爭權狀予被告收執。
⑶其後兩造又於97年12月11日簽訂補充契約，除約定第三期
餘款金額修正為188 萬4000元，並將前開契約第9 條內容修訂為兩造應於97年12月15日於易理法律事務所，備齊辦理所有權移轉登記相關文件交予雙方指定之地政士蔣宗修且須配合辦理過戶手續外，被告亦同意先行代繳原約定由原告所負擔半數土地增值稅，並於取得土地增值稅單3 日內全數繳納完畢，其餘約定事項則援引前開契約所載。
⑷系爭土地原尚有3 戶人家居住其上，使用現況如卷附第10
7 至11 5頁照片所示。㈡兩造爭執部分：
⑴兩造簽訂前開契約之際，是否確有一併約定應由被告負責
向國有財產局辦理洽購國有土地應有部分事宜？⑵原告前以被告未能依約向國有財產局辦理洽購國有土地應
有部分事宜為由，發函解除前開契約並據此請求返還系爭權狀是否合法？⑶其後原告復以被告未能依約於期限內繳納土地增值稅為由
，再次發函解除買賣契約，並據此請求返還系爭權狀是否合法？
四、本院之判斷：㈠兩造簽訂前開契約之際，是否確有一併約定應由被告負責向
國有財產局辦理洽購國有土地應有部分事宜？按解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。觀諸前開契約內容雖未有隻字言明被告須負有以原告名義辦理承購國有土地應有部分之義務，然該契約第9 條既由當事人明文增列雙方應於國有財產局核准出售後、即備齊辦理所有權移轉登記所需各項證件及印章交由指定之地政士辦理過戶手續，且第13條第2 項亦載明甲方（即原告）同意無條件幫助乙方（即被告）向國有財產局承購土地，足見兩造簽立前開買賣契約之際，顯欲以向國有財產局承購國有土地應有部分作為移轉系爭土地應有部分所有權之前提要件。惟有疑義者乃在於前開契約第13條第2 項所謂「甲方同意無條件幫助乙方向國有財產局承購土地」之真意究係為何？此節業據證人即該契約見證人曹哲儒於審理中證稱：前開契約簽訂當日買方（即被告）想要以賣方（即原告）名義去向國有財產局買10分之2 的應有部分，所以買方才會要求把所有權狀交予伊、讓伊找代書辦理等語屬實（參見本院卷第169 頁），且前開契約第5 頁亦附註載明被告確有收受系爭權狀之情無訛（參見本院卷第14頁），另佐以國有財產法等相關規定雖明文規定須由共有權人始得承購系爭土地國有土地應有部分，然並未絕對禁止委託代理人代為辦理是項承購事宜，綜此堪認兩造確有責成被告持系爭權狀向國有財產局辦理洽購國有土地應有部分相關事宜之意，且被告本於該等約定內容亦負有此項給付義務，至前開契約第13條第2 項所指原告同意無條件協助等語，理當解釋為原告同意無條件交付系爭權狀予被告收執、俾使其持之辦理後續申購手續，要不容被告徒以伊並非所有權人、依法不得申請承購云云，藉以卸免其該等契約義務。
㈡原告前以被告未能依約向國有財產局辦理洽購國有土地應有
部分事宜為由，發函解除前開契約並據此請求返還系爭權狀是否合法？⑴查兩造於95年9 月23日簽訂前開契約後，原告乃以被告並
未依該契約第9 條規定履行向國有財產局承購國有土地應有部分之義務為由，以本人名義於96年11月20日寄發高雄武廟郵局第444 號存證信函予被告，催告其應於3 個月內以原告名義儘速辦理上述申購事宜，若逾期仍未履行將以該信函兼作解除契約之意思表示，依前開契約第10條規定解除契約等語；其後於97年3 月12日再委請張名賢律師於97年3 月12日寄發高雄大順郵局第1408號存證信函予被告，表示因被告猶未於上揭存證信函所定3 個月期限內履行申購國有土地應有部分之義務，遂以該函通知解除契約等情，業經原告提出前開存證信函2 份為證，且被告暨其訴訟代理人於言詞辯論時針對被告業已收受該等存證信函與確未履行上述承購國有土地應有部分之義務等節均未加否認，依法應視為自認，故此部分事實堪以信實。
⑵按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第22
9 條第2 項前段及第254 條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方遲延給付，經他方當事人定相當期限，催告其履行而不履行，即得解除其契約。承前所述，被告先前既未依據前開買賣契約履行承購國有土地應有土地之義務，初經原告寄發存證信函催告後，猶未能在3 個月期限內履行是項契約義務，遂由原告再次寄發存證信函通知被告解除契約，縱令原告初於96年11月20日所寄發高雄武廟郵局第444 號存證信函內容所載「若逾期仍未履行將以該信函兼作解除契約之意思表示」等語雖有未恰，然因其事後既已再次發函作為解除契約之意思表示，揆諸首揭說明，原告解除前開契約程序仍屬合法。其次，被告本應依法於前開契約解除後負有返還系爭權狀之義務，然本院審諸兩造既於原告解除前開契約後，再次於97年12月11日簽訂補充契約，且依該契約內容除雙方約定第三期餘款金額修正為188 萬4000元，並將前開契約第9 條內容修訂為兩造應於97年12月15日於易理法律事務所，備齊辦理所有權相關文件交予雙方指定之地政士蔣宗修且須配合辦理過戶手續外，被告亦同意先代原告繳納原約定由原告所負擔半數土地增值稅，並於取得土地增值稅單3 日內全數繳納完畢，其餘約定事項則援引前開契約所載內容等情觀之，堪予推認兩造確有再次就系爭土地應有部分成立買賣契約，並各以前開契約暨補充契約作為雙方相關權利義務之規範依據之意甚明。又該補充契約既未例外約定被告應先行返還系爭權狀，是被告主張其係基於兩造97年12月15日另行成立之買賣契約而合法占有系爭權狀等語，洵屬有據，故被告尚未可逕以前已發函解除前開契約為由而據此請求被告返還系爭權狀。
㈢其後原告復以被告未能依約於期限內繳納土地增值稅為由，
再次發函解除買賣契約，並據此請求返還系爭權狀是否合法？⑴次查，兩造於97年12月11日所簽訂補充契約第4 條乃增訂
被告同意先代原告繳納原約定由原告所負擔半數土地增值稅，並於取得土地增值稅單3 日內全數繳納完畢，惟原告收受高雄市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書（繳款期限自98年1 月1 日起至同年月30日止）後，旋於97年12月26日寄發高雄大順郵局第1960號存證信函並檢附上開土地增值稅繳款書予被告，由被告於同日收受；惟因被告未能按期繳納前開土地增值稅，原告遂於98年2 月12日再次寄發高雄大順郵局第2012號存證信函予被告，催告其應於3 日內繳納完畢、否則將依法解除契約等語，該函亦於同年月13日由被告收受在案；然被告於收受前揭催告後仍未按期繳納，原告旋於同年2 月19日寄發高雄地方法院郵局第387 號存證信函予被告，逕以被告未能依約履行繳納土地增值稅之義務為由通知解除契約，嗣於同年月23日送達予被告收受等情，業經原告提出前開存證信函暨郵件收件回執各3件為據，況被告暨其訴訟代理人於言詞辯論時針對上述各情則未加否認或爭執，故此部分事實亦堪採認。
⑵至被告雖辯以：系爭土地既由第三人無權占有，原告無法
排除第三人占有及依約將系爭土地交付被告，縱使被告依約支付土地增值稅及買賣價金餘款後，反不能實際占有使用系爭土地，故並未違約云云。然本院茲就前開契約1條既已明確記載買賣不動產標示為系爭土地權利範圍10分之
6 ；第13條第1 項規定：「本案甲方（即原告）所出售之土地，權利範圍為10分之6 ……。原告純出售土地持分予乙方，如土地與另其他共有人及第三人所有之建物有產權糾葛者，由乙方自行與地上建物所有權人協商解決，甲方不負協商義務。」；另第5 條則約定原告應於取得餘款後將土地交付予被告或登記名義人，被告並同意以土地現狀交付，並就補充契約第9 條亦記載兩造應於97年12月15日備齊相關證件交予指定之地政士辦理所有權移轉登記事宜等情交參以觀，堪認本件買賣標的確係原告就系爭土地所持有之應有部分無誤。再佐以兩造於97年12月11日簽訂補充契約之際，對於系爭土地其上尚有部分住戶未能搬遷一事既均有所認識，是渠等彼此間顯有未待系爭土地其上住戶是否全數清空、仍欲即時辦理所有權移轉登記一節成立合意甚明，故被告事後猶持此憑為未能依約履行完納稅捐義務之抗辯事由，容非有據。
⑶末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律
另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，刑法第259 條第1 款定有明文。查本件兩造於97年12月11日簽訂補充契約第4 條既已明確針對土地增值稅之分擔暨定期繳納事宜更行約定，足見該等事項確為雙方重行成立買賣契約時所共同認知之重要事項，故原告逕以被告迭經發函催告後、猶未依約履行繳納土地增值稅之義務為由而通知解除買賣契約，進而訴請被告返還系爭權狀，參諸前開法條規定，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張依法解除兩造所成立買賣契約後，爰依民法第259 條第1 款規定請求被告返還先前所交予被告收執之系爭權狀，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 23 日
民事第六法庭 法 官 陳明呈以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 23 日
書記官 劉音利