臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1674號原 告 戊○○訴訟代理人 王國論律師被 告 甲○○
丁○○己○○上三人共同 陳俊卿律師訴訟代理人上當事人間返還價金等事件，本院於民國98年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴請求：被告甲○○應給付原告新台幣（下同）450萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中225 萬元及如上之利息應由被告丁○○、己○○連帶給付，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣更正請求其中225 萬元及如上利息應由被告丁○○、己○○共同給付，核屬減縮應受事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：伊於民國97年5 月8 日起經由被告即永慶不動產中山加盟店經理丁○○及被告即啟軒不動產經紀有限公司經紀人己○○之仲介，與被告甲○○就其所有坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地，及其上第930 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房地）洽商買賣事宜。因系爭房屋老舊，買地目的在拆除重建，故於初步測量得知系爭房屋面寬僅4.1 公尺後，即明確告知若不能蓋4.5公尺即無意承購。嗣經甲○○告知連同屋旁水溝地，面寬確達4. 5公尺，丁○○及己○○並為相同保證，伊始為確定購買意願，並將此建物面寬要件列入買賣之特別約款而於同年
5 月29日訂立買賣契約（契約書沿用同月19日），價金750萬元，伊已陸續給付225 萬元與甲○○。詎伊於委請建築師申請指定建築線時，經主管機關通知建築之面寬僅為4.1 公尺，則本件買賣顯屬可歸責於甲○○之事由而給付不能，伊已依法解除契約，則除得請求甲○○返還所受領之225 萬元、同額違約金外，並得請求丁○○及己○○共同給付上開違約賠償225 萬元。爰依買賣契約第12條第3 項及居間法律關係等，提起本訴等語。並聲明：（一）甲○○應給付原告45
0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；丁○○、己○○就其中225 萬元應共同給付，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，且陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：伊等對仲介、簽訂買賣契約及甲○○收受225 萬元價金，並有契約書所載特別約款之事實並不爭執。但本件並無原告所稱違反該特別約款之情事，且當時係約定面臨道路之土地面寬有4.5 公尺，而非房屋之臨路建築面寬可達4.
5 公尺，蓋興建房屋依建築法令限制不可能盡地建築。況原告所指系爭買賣契約第17條特別約定將來建物拆除重建時側邊臨巷部分之土地不需退縮1 公尺，如特約新建房屋臨路面寬達4.5 公尺，即不會為如上之記載。又丁○○、己○○僅為本件買賣之仲介而非出賣人，原告對其二人請求依約為違約賠償，並無所據等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、原告主張伊與甲○○於上開時地成立系爭買賣契約，並已依約陸續給付價金共225 萬元，後因系爭土地無從建築面寬4.
5 公尺之房屋，原告乃於97年8 月1 日以給付不能委請律師向甲○○解除系爭買賣契約及請求賠償，並於同月4 日送達被告各節，為被告不爭，且有系爭買賣契約書、建築線指定申請圖、新建房屋平面圖、存證信函及回執聯在卷可稽（本卷第6 至12頁、第15至17頁、第58至59頁）。至原告主張系爭買賣契約成立時曾特別約定新建房屋臨路面寬可達4.5 公尺，丁○○及己○○復為相同保證，否則即不會簽訂系爭買賣契約等情，則為被告以前揭情詞抗辯。是本件爭點乃：（一）系爭買賣契約第17條特約條款之真意，為如其上所載？或約定系爭土地上新建房屋臨路寬度達4.5 公尺？（二）如為後者，原告得請求甲○○返還之價金及賠償若干？（三）丁○○及己○○是否曾保證系爭土地新建房屋臨路寬度達4.
5 公尺？如是，原告是否得請求其等賠償，金額若干？分述如下。
五、系爭買賣契約第17條特約條款之真意，為如其上所載？或約定系爭土地上新建房屋臨路寬度達4.5 公尺？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，固為民法第98條所明定。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可參。本件原告雖主張系爭買賣契約第17條「... 將來建物拆除重建時側邊臨巷部分之土地不需退縮1 公尺... 」字詞，不符訂約真意，因原告購地目的本在拆除舊屋重新建築，事先即已預慮臨路面寬不足4.5 公尺，將不合興建新屋之用，故一再要求確認新建房屋臨路面寬為何，而獲得甲○○確認及丁○○、己○○之保證才決定簽約購買等語，然為被告否認。
（二）經查系爭買賣契約書上特約條款詞義，核與原告主張之新建房屋臨路面寬應有4.5 公尺等文義顯然不同，依一般受國民小學教育或相當社會經驗者，本得輕易辨別，茍當初確實約定新建房屋之臨路面寬4.5 公尺，則逕行記載即可，較之是否退縮1 公尺更為明確易懂，何不直接載明？且與洽商時介意臨巷有通路，該通路是否影響新建房屋之情形有別，茲二者文義既有明顯不同，原告主張系爭買賣契約特約條款別有真意，應另行探求是否屬實，已非無疑。
（三）原告雖又主張不知系爭契約第17條特約條款文字，為何人於其簽訂書面契約後私行填入，然此為被告否認。查依原告自行提出之系爭買賣契約本即有如上之記載（同卷第10頁），如該記載與其原意相背，以系爭買賣價值高達750萬元，且依其主張於簽訂契約之前即非常介意新建房屋臨路面寬是否可達4.5 公尺，而執為是否買賣之主要考量，進而約定為特約條款，茍記載不正確，當即時要求更正，何以未請求更正即行簽約，更陸續給付三期之價金達225萬元（含簽約款）？況參之原告寄與丁○○、己○○之左營新莊仔00437 號存證信函，其上亦載明「【重建時側邊臨巷部分不需退縮一米】為成就本件契約之重要條件，該契約第7 條（按應係17條之誤）第1 項即有明載」，有被告提出，且為原告不爭執形式真正之原告致丁○○、己○○存證信函可憑（同卷第33頁）。原告非但未爭執系爭買賣契約特約條款記載不實，反而引為權利之主張，則依系爭買賣不論原告或被告主張之97年5 月8 日或之前即開始洽商，並多次察看現場、申請鑑界，原約定簽約日期為97年5 月19日，因上開鑑界等疑慮未釐清而遞延至同月29日（或證人乙○○所證之28日，上開28、29日簽定書面日期不同，尚不影響本件事實之認定）始行簽訂書面契約（書面仍沿用19日）、原告首要考量條件、陸續交付價金，生有爭執後存證信函表明之意旨等各流程以觀，謂該特別條款之記載不符，亦難遽信。
（四）又依證人即簽約代書乙○○已結證系爭買賣契約第17條特約條款係其加註，且係看到買賣意願書特約條款之記載後，依買賣雙方意思轉載等語（本卷第131 頁），且有買賣意願書在卷可憑（同卷第112 頁）。雖原告以買賣意願書特約條款非其所載，亦無該意思等語否認。然該買賣意願書右下方買方簽章欄，係緊接第9 條特約條款欄，原告就該買方簽章欄位上之署名為其自簽既自認真正（編為【丙】，同卷第158 頁反面），且所署名戊○○之「蔡」、「金」二字，其部分筆畫係於特約款所載「始」、「效」之上，此觀各該筆觸之完整性（未被切割）及筆畫連貫性足稽，顯見原告於買賣意願書買方簽章欄署名時，第9 條特約條款上已有該文字記載。若再參之證人乙○○前揭證言及如五（三）之說明，應認被告抗辯系爭買賣契約特別條款即為原特別約定事項較符實情。
（五）至原告雖舉證人丙○○、李輝崑證言為證，惟查丙○○雖證述曾受原告委託前往系爭土地鑑界等，然於簽訂洽談及簽訂系爭買賣契約時，並未在場，則買賣契約內容條件充其量僅為傳聞，又所證丁○○、己○○曾說要請人前往建管處協商，是否可蓋到4.5 公尺等語（本卷131 反面），然新屋蓋到4.5 公尺設為兩造系爭買賣特約事項，原告又依此作為決意買受與否之前提，既未能蓋至4.5 公尺，已非可否洽商問題，況依證言僅係洽商，則以丁○○、己○○身為仲介居間之角色，於買賣當事人間事後發現有未盡滿意或未能慮及之情事，基於該身份協助處理，乃服務業基本要求，非必即能認定其所為協助即係處理買賣一方未盡契約義務。又李輝崑所證除攸關如何設計、相關建築規定、新屋設計圖說及曾前往鑑界等外，對於系爭買賣契約之洽商簽訂過程，亦未耳聞眼見，依上，自難為有利於原告之認定。
（六）據上，系爭買賣契約第17條特別約定條款既已載明「...將來建物拆除重建時側邊臨巷部分之土地不需退縮1 公尺... 」字詞，依該文義已甚明確，且與原告主張之真義相去甚遠，況原告亦無其他執為有利於己之立證，參諸前開判例意旨，即無捨契約文字而另為曲解之餘地，應認原告該部分主張不足信為實在。基此，原告以系爭買賣契約給付不能向甲○○解除買賣契約，即非適法，進而依系爭買賣契約第12條第3 項請求返還價金225 萬元及同額違約金尚非有據，不應准許。
六、丁○○及己○○是否曾保證系爭土地新建房屋臨路寬度達4.
5 公尺？如是，原告是否得請求其等賠償，金額若干？
（一）原告主張其向甲○○買受系爭土地時，因原屋老舊需拆除重建，且因舊屋臨路面寬僅約4.1 公尺不合要求，因此一再確認新屋臨路須達4.5 公尺才決定買受，經甲○○確認無誤，丁○○及己○○亦一再保證沒問題，詎事後申請指定建築線時發現未能蓋滿4.5 公尺，致其已以給付不能向甲○○解除系爭買賣契約。查丁○○及己○○關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，為民法第567 條第1 項所規定，潘、蔡二人於原告簽訂系爭買賣契約前即知新屋如不能蓋滿4.5 公尺，即無意簽訂契約，竟對該未能蓋滿之事實不據實以告，進且一再保證，顯有違契約義務致給付不能之債務不履行，原告自得依契約關係請求22
5 萬元之違約損害等語。然為丁○○及己○○以系爭買賣契約兩造並未就新建房屋是否臨路面寬4.5 公尺為特別約定，況房屋可蓋多寬，涉及原告主觀上想法，非他人可代為決定，其等無從告知，且既無特約，自不生保證情事云云否認。
（二）查原告與甲○○就系爭買賣契約既未特別約定新屋臨路須達4.5 公尺才成立買受，故原告向甲○○以給付不能為由解除契約為不合法，業如上述，且原告如何蓋屋為其自由，不生丁○○及己○○應如何據實以告問題。此外原告又未能舉證丁○○及己○○有何保證原告蓋屋可達4.5 公尺之有利於己之事實舉證，主張丁○○及己○○就仲介契約有可歸責於己致債務不履行情事，不足信為實在，則原告依債務不履行損害賠償請求丁○○及己○○給付225 萬元，尚失所據，請求亦不應准許。
七、綜上所述，原告主張其與甲○○於簽訂系爭買賣契約時，曾特約系爭土地於拆除舊屋重建時，應得興建臨路面寬4.5 公尺之房屋，且丁○○、己○○於仲介居間時，復為相同之保證，其始決意買受而簽約等語，為不可信；被告抗辯原告僅與甲○○就拆除系爭土地上舊屋後如興建新屋，鄰近水溝處之一邊是否應退縮1 公尺特別約定，本件甲○○就該特約條款並無違約，原告片面主張給付不能進而解除系爭買賣契約及為違約請求，丁○○、己○○仲介居間亦無違約，原告請求，顯屬無據云云，為可信。從而，原告依系爭買賣契約請求返還價金225 萬元，並就違約部分請求同額之225 萬元；另主張丁○○、己○○就債務不履行之違約，應與甲○○共同給付225 萬元，為不應准許。又原告之訴既無理由，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘是否至現場勘驗，簽約前後是否多次申請指定建築線等攻擊、防禦方法，於訴訟結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 23 日
民事第一庭法 官 黃國川正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 23 日
書記官 陳掌珠