臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第751號原 告 乙○○○原 告 丁○○原 告 甲○○前列三人共同訴訟代理人 徐豐明律師被 告 丙○○○訴訟代理人 羅玲郁律師
吳永茂律師當事人間所有權移轉登記事件，本院民國98年4 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）67年間，在其所有位於高雄縣○○鎮○○段○○○○○號（地目田，面積2799平方公尺）之農地上，興建含附表編號一至三所示之自用農舍六棟。被告嗣於67年9 月18日、同年8 月25日、67年6 月4 日分別將附表編號一至三所示之農舍，連同農舍之占用基地（詳附表編號一至三所示土地面積）依序出售予原告乙○○○、原告丁○○前手李鳳松、原告甲○○，簽有土地及房屋契約書（下稱舊契約書）。訴外人李鳳松復於76年6 月20日將附表編號二所示之土地及房屋出售予原告丁○○。原告於67年出售附表編號一至三所示之土地（以下簡稱系爭土地）及房屋時，因原告乙○○○、甲○○及訴外人李鳳松無農民身分，礙於當時土地法第30條所定，非自耕農不得登記為農地所有權人之法令限制，而未辦理附表編號一至三所示之土地所有權移轉登記。惟原告乙○○○及訴外人李鳳松與被告在當時所簽訂之土地及房屋買賣契約書，就土地之移轉過戶時期於契約書第三條約定：「乙方（即被告，下同））出賣給甲方（即原告，下同）土地部分，日後政府開放自由分筆乙方無條件辦理移轉登記給甲方，費用一切由甲方負責」等語。另原告甲○○與被告於67年6 月4 日所簽訂之土地及買賣契約書，就土地部分，並無自由分筆之約定。又關於房屋之過戶，於契約書第二條末段約定：「殘欠後金約定，移交房屋及房屋納稅義務人名義過戶給甲方同時交付清楚」，並於第4 條約定：「乙方出賣給甲方房屋過戶費用，經雙方約定各自負擔二分之一費用」等語，並於與甲○○之契約書第2 條約定「... 本出賣房屋建築完備及使用執照出來並送電完備，並房屋辦理過戶給甲方同時清楚。」、第4 條約定：「乙方出賣給甲方房屋過戶費用，經雙方約定各自負擔二分之一費用」，顯見兩造於訂立買賣契約時，均有應即過戶房屋且房屋買賣價款給付完畢前，應完成房屋過戶之約定」。嗣因被告遲未履行移轉土地及房屋所有權之義務，原告擔心過戶請求權罹於消滅時效，而於83年9 月30日各自與被告簽訂同一內容之續約書，約定如今後政令變更准予變更地目，可以分割登記時，賣方定能無條件提供有關證明文件及印章，即時辦理分割及移轉登記手續。現上開土地法第30條已於89年1 月26日被刪除，原告等人已可以登記為系爭土地之所有權人，惟被告拒絕辦理土地及房屋之所有權移轉登記手續。爰依買賣契約之法律關係，請求判決：（一）被告應將如附表編號一所示之房屋辦理保存登記，並將該房屋連同附表編號一所示土地之應有部份之所有權移轉登記予原告乙○○○。（二）被告應將如附表編號二所示之房屋辦理保存登記，並將該房屋連同附表編號二所示土地之應有部份之所有權移轉登記予原告丁○○。（三）被告應將如附表編號三所示之房屋辦理保存登記，並將該房屋連同附表編號三所示土地之應有部份之所有權移轉登記予原告甲○○。
二、被告辯稱：被告雖將系爭房地出售予原告，惟雙方各別於67年間所簽訂之契約書，分別載明「乙方出賣給甲方土地部分，日後政府開放自由分筆，乙方無條件辦理移轉登記給甲方... 」，且兩造於83年9 月24日經調解後，於83年9 月30日訂定土地及房屋買賣書續約書，再次約明「四、未辦妥移轉登記之前，甲方不得擅自將該標的物抵押貸款及買賣... 六、如今後政府准予變更地目，可以分割登記時，甲方定能辦理分割及移轉」是以兩造間前後二次契約書皆約定，以將來政令准予變更地目，可以分割登記為所有權移轉登記之履行條件。被告於條件成就時始負有變更地目、分割及個別移轉土地所有權登記於原告等人之義務。而查，目前地目尚未變更，且亦不得辦理分割登記，顯見契約之履行條件尚未成就，被告並無依契約約定內容履行移轉所有權之義務。又縱認上開地目准予變更及分割登記之前提條件已成就，依系爭續約書之約定條款內容，被告負有分割後個別辨理38坪、36坪及51坪土地豋記於原告之義務，而並非如原告起訴狀聲明所載之被告應將前開系爭土地、應有部分10萬分之4488、10萬分之4252、10萬分之6023分別移轉予原告。更何況不動產之分割登記與不動產之共有，法律上意義截然不同，當事人間之權利義務相差甚遠，且土地共有會導致不動產之市場價值降低，故原告之請求已脫逸兩造間之約定條款。又兩造訂定買賣契約時，其上建物為未保存登記建物為兩造所明知，買賣契約書亦無被告需辦理建物之第一次保存登記後，再將房屋所有權移轉登記予原告之約定，可知兩造間就其上建物之買賣，僅是就該建物為事實上之處分，並無辦理保存登記及建物所有權移轉登記之約定。此外原告受領上開建物後已大興土木改建、擴建，然基地之地目為特定農業區農牧用地，依法非經許可不得搭設違章建物，致無法辦理保存登記，此為可歸責於原告所造成之非法狀態。又依農業發展條例第18條第4 項之規定，農舍應與其坐落基地並同移轉，本案基地部份既因受限法令無法移轉，則原告請求移轉農舍之所有權登記亦勢不可行。綜上所述，原告之請求為無理由，爰聲明駁回原告之訴。
三、下列事項為兩造不爭執事項，並有土地登記謄本、自用農舍使用執照等為證，堪信屬實：
（一）系爭農地為被告所有，被告於其上興建高雄縣○○鎮○○里○○路810 、812 、814 、816 、818 、820 號等6 棟自用農舍。
（二）原告乙○○○、訴外人李鳳松及原告甲○○分別向被告買受系爭農地上附表1 、2 、3 所示之房地，均已付清價款，被告亦交付房地供渠等使用，但未辦理房地之所有權移轉登記。李鳳松嗣後將上開房地轉售予丁○○，原告並於
83 年9月30日與原告3 人分別訂立系爭續約書，於該續約書第6 條約定：如今後政令准予變更地目，可以分割登記時，甲方（即被告）定能無條件提供有關證明文件及印章，即時辦理分割及移轉登記手續。
四、兩造爭點：
（一）系爭續約書第6 條「如今後政令准予變更地目，可以分割登記時，甲方定能無條件提供有關證明文件及印章，即時辦理分割及移轉登記手續」之約定，其中「准予變更地目，可以分割登記時」之約定，是否構成被告履行分割及移轉所有權義務之停止條件？或僅係使履行期限（清償期）確定之約定。
（二）系爭買賣契約之分割登記及移轉所有權義務可否分次履行？
（三）倘原告非系爭土地之所有權人或共有人，可否單獨受讓系爭房屋之所有權。
五、本院之判斷：
（一）兩造就系爭土地之買賣，係約定法令上可以分割登記時，為被告履行移轉土地所有權登記義務之時期：
1、經查，被告與原告乙○○○於67年9 月18日及被告與原告丁○○前手李鳳松於67年8 月25日所簽訂之舊契約書，分別於契約書第7 條及第3 條約定：「乙方出賣給甲方土地，日後政府開放自由分筆時，乙方負責辦理分筆給甲方辦理移轉登記」、「乙方出賣給甲方土地部分，日後政府開放自由分筆，乙方無條件辦理移轉登記給甲方，費用一切由甲方負責」等語。另被告與原告甲○○關於土地所有權之移轉時期，則無任何明文約定，此有上開契約書3 份在卷可查。嗣兩造於83年9 月24日經高雄縣美濃鎮調解委員會調解結果，被告於83年9 月30日分別與原告三人訂立同一內容之土地及房屋買賣契約書續約書，其中第6 條約定：「，如今後政令准予變更地目可以分割登記時，甲方定能無條件提供有關證明文件及印章，即時辦理分割及移轉登記手續等語，此有上開續約書3 份在卷可查。本院審酌上開續約書之訂立目的係為避免舊契約書之土地所有權移轉登記請求權罹於消滅時效所增訂（見上開調解書），故兩造關於土地所有權之移轉登記時間之真意，應就上開舊契約書及續約書綜合觀之。
2、又「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文，是以解釋上開二份契約書關於土地移轉之涵義，自不得拘泥於契約條文所用文句。經查：上開舊契約書約定被告於系爭土地（指所買受之特定部分）可以自由分筆時，應辦理土地所有權移轉登記，而自「自由分筆」之文義觀之，應係指可以自由分割土地之意，且續約書亦約定「政令准予變更地目，可以分割登記時... 」，足認上開文義係指今後政令變更，系爭土地之特定部分准予分割時，被告應履行將原告所買受之特定部分之土地，自系爭土地分割而出，並辦理所有權移轉登記之意。至於地目是否變更，倘無礙於土地所有權之分割移轉，應屬契約上之贅語，並無契約上之意義。原告雖主張上開分割登記，係指分割及登記而言，現今法令雖無法將原告買受之特定部分辦理分割，但農牧用地之所有權人已無身分或資格之限制，故被告應先辦理系爭土地之應有部分（即原告所買受特定土地部分之坪數佔土地總面積之比例）之登記義務云云。惟查，被告與原告間之買賣契約，已載明原告買受之土地標的物之坪數與位置（即所買受之房屋所在基地，詳如附表），足認原告所買受者，係系爭土地之特定部分，並非系爭土地之應有部分，且土地之特定部分之買賣與同一筆土地之應有部分之買賣，在法律上係不同之買賣標的物，在所有權能之行使上，亦大不相同，前者所有權人有完全之處分權，後者則所有權人受共有關係之拘束，處分權之行使受有相當之限制，因此本件買賣契約既係系爭土地特定部分之買賣，則上開續約書上「分割登記」之用語，當係指江系爭土地分割後辦理登記之意，而非指先登記應有部分再辦理共有物分割，否則即難達買賣特定物之契約目的。原告上開主張與契約約定不符，不足採信。
（二）另兩造於83年9 月30日所簽訂房屋及土地買賣契約書續約書第6 條「如今後政令准予變更地目，可以分割登記時，甲方定能無條件提供有關證明文件及印章，即時辦理分割及移轉登記手續」之約定，係屬上開買賣契約之出賣人履行期限之約定，非屬出賣人履行給付義務之停止條件：
按所謂條件，係指法律行為效力之發生或消滅，繫於將來客觀上不確定事實之發生與否；而所謂清償期，係債務人應為清償之期日。本件兩造個別成立買賣契約後，原告均已繳清價金，顯然買賣契約已有效成立，被告即負有移轉標的物所有權之義務，且該給付義務於買賣契約成立生效時隨即發生，並非以政令變更，可以分割登記時為發生給付義務之停止條件。惟囿於續約當時土地法第30條之限制，原告均無農民身分而無法受領被告之給付，兩造始有上開續約書第6 條之約定，故上開約定，應係關於給付期限之約定，亦即清償期之約定。此與一般契約之清償期所不同者，在於本件買賣契約之出賣人之清償期，繫於將來客觀上不確定事實之發生，亦即以將來客觀上不確定事實之發生為清償期限，且原告主觀上並無使被告債務消滅之意思，該約定之清償期終有到來之時。被告辯稱上開約定為被告發生給付義務之停止條件，係屬有誤。
（三）上開續約書第6條所約定之清償期尚未到來：按系爭土地為農牧用地，此有土地謄本在卷可查，故系爭土地之處分或利用，應受農業發展條例（以下簡稱農發條例）之規範。而該條例第16條規定每宗耕地分割後，每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。故原告買受之特定坪數，既分別為38坪、36坪、51坪，面積上均未達0.025公頃，依該條例之規定，被告自無法將原告個別買受之土地，按其坪數與位置自系爭土地之所在地號分割而出，因此囿於上開法令，被告尚無法依契約約定，辦理分割登記。此外系爭土地之特定部分之分割登記與系爭土地之應有部分之所有權移轉，係屬二事，並不相同，故原告主張以先登記應有部分之方式，取代系爭特定部分土地之登記義務委不足取，前已詳述，故本件被告履行土地所有權之分割登記義務之時期既尚未到來，原告請求先辦理應有部分之所有權移轉登記即無理由，應予駁回。
（四）被告移轉附表編號一至三所示房屋所有權之履行期限尚未到來：
1、原告主張被告應依契約之約定，將附表一至三所示之房屋辦妥所有權保存登記後，移轉所有權予原告云云。經查：關於系爭房屋之買賣，原告乙○○○與被告之舊契約書僅約定房屋之移交日期及土地及房屋移轉契稅、增值稅由買方負擔等語，並未約定房屋所有權之移轉日期；原告丁○○前手李鳳松與被告之舊契約，僅約定被告出賣給李鳳松房屋之過戶費用，各自負擔，並未約定房屋過戶日期；原告甲○○與被告間之舊契約約定，本出賣房屋建築完備及使用執出來並送電完備，並房屋辦理過戶給甲方同時交付清楚等語，亦未約定過戶期限，而上開原告與被告於83年
9 月30日所簽訂之續約書，亦未約定系爭房屋之過戶時間。本院審酌系爭契約所使用之「過戶」用語，在使用習慣上有別於一般「交屋」之用語，故上開用語應係指移轉房屋所有權之意，故被告辯稱原告所買受者係無產權登記之房屋，被告已移交房屋完畢，已盡契約義務云云，不足採信。又兩造關於系爭房屋所有權之移轉並未約定履行時期，則於原告繳清房屋價金之時，依民法第369 條「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。」之規定，得隨時請求被告辦理房屋之所有權移轉登記。
2、惟原告所買受之系爭房屋為農舍，而原告並非農舍所在基地之所有權人或共有人，依農發條例第18條第4 項「第一項及前項農舍起造人應為土地所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之規定，不得單獨受讓系爭房屋之所有權。是以被告移轉房屋所有權之義務，因法令所限，現時亦無法履行。又系爭房屋為未辦理第一次總登記之房屋，被告倘欲完成所有權之過戶登記，前提需先辦理房屋第一次總登記，此為房屋過戶前之準備工作之一，從而原告請求被告移轉系爭房屋之所有權既無理由，其請求被告應辦理系爭房屋之第一次總登記亦無理由，應予一併駁回。
（五）本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1 項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 20 日
民事鳳山分庭 法 官 吳文婷正本證明係照原本作成。
如不服判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於判決送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 20 日
書記官 林仕興附表：
┌─┬────┬─────────────────┬──────┐│編│ 買受人 │土地及房屋 │應有部分 ││號│ │ │ │├─┼────┼─────────────────┼──────┤│1 │乙○○○│地號：高雄縣○○鎮○○段○○○○號內之│4488/100000 ││ │ │ 38坪 │ ││ │ │房屋：高雄縣○○鎮○○路○段○○○號 │ ││ │ │（自用農舍使用執照執照：(67)美鎮建│ ││ │ │ 字第14683號、稅籍編號：S00000000│ ││ │ │ 858號） │ │├─┼────┼─────────────────┼──────┤│2 │丁○○ │地號：高雄縣○○鎮○○段○○○○號內之│4252/100000 ││ │ │ 36坪 │ ││ │ │房屋：高雄縣○○鎮○○路○段○○○號 │ ││ │ │（自用農舍使用執照執照：(67)美鎮建│ ││ │ │ 字第14683號、稅籍編號：S00000000│ ││ │ │ 860號） │ │├─┼────┼─────────────────┼──────┤│3 │甲○○ │地號：高雄縣○○鎮○○段○○○○○○號內│6023/100000 ││ │ │ 之51坪 │ ││ │ │房屋：高雄縣○○鎮○○路○段○○○號 │ ││ │ │（自用農舍使用執照執照：(67)美鎮建│ ││ │ │ 字第14683號、稅籍編號：S00000000│ ││ │ │ 862號） │ │└─┴────┴─────────────────┴──────┘