臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第761號原 告 甲○○
樓之4之1陳訴訟代理人 李錦臺律師
陳奕全律師複代 理 人 許舜卿律師被 告 己○○○訴訟代理人 庚○○上當事人間返還價金事件，本院於民國97年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告甲○○於民國96年7 月4 日，經東森房屋高師大加盟店之仲介與被告己○○○簽立買賣契約（下稱系爭契約），買受被告所有坐落高雄縣鳳山市○○○段一甲小段1480-23 、1480-30 地號、權利範圍均為全部之土地暨其上2169建號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○街○○號建物（下稱系爭房地，建物部分則稱系爭房屋），買賣總價新臺幣（下同）388 萬元，原告依約逐期給付，迄至同年10月31日止，已給付被告138 萬元。惟原告於簽約後，發現系爭房屋結構不良，頂樓水塔旁窗戶水泥脫落，下雨滲入2 樓各處天花板並沿樑柱而下，水漬斑駁，油漆隆起剝落嚴重，乃函請被告修繕，惟被告均置之不理，拒絕修繕，原告遂委託中誠法律事務所發函通知被告解除系爭契約。系爭房屋存有漏水情形，屬重大瑕疵，經原告催告被告修繕，被告置之不理，原告自得於被告履行瑕疵修繕義務前，行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣尾款，並依系爭契約第8 條第1 款、第4 款之約定，解除系爭契約，請求被告加倍返還所收款項。又兩造於履約過程，因上開漏水問題，另約定被告應於96年10月30日交屋，但被告逾期未依約交屋，經原告催告仍未履行交屋義務，亦屬違約，併得為解除系爭契約之事由。為此，爰依系爭契約第8 條第4 款之規定，聲明請求被告給付276 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約之約定，原告應於96年7 月4 日給付第1 期簽約款16萬元、於同年月11日給付第2 期款10萬元、於稅單核定3 日內給付第3 期款30萬元、於貸款撥款當日給付尾款332 萬元，交屋日則定為96年8 月20日。詎原告於同年9 月4 日始支付第3 期款，且僅支付20萬元，交屋日因此延至同年10月30日，嗣因被告催告原告付款否則將以違約論處，原告始於同年10月31日再支付92萬元，兩造並協調餘款支付日不得逾96年11月30日。嗣訴外人即地政士戊○○於同年11月15日辦妥系爭房地之所有權移轉登記及抵押權設定登記後，原告竟以房屋頂樓地板及水泥牆漏水為由，拒絕交付餘款，已屬違約。然系爭房屋並無漏水情事，且被告為免於拖延及爭訟，已於同年12月20日自費施作系爭房屋之防水防漏工程，惟原告仍拒絕履約付款。該漏水爭議既已排除，原告根本無從行使同時履行抗辯權，其解除系爭契約亦不合法等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告於96年7 月4 日，經東森房屋高師大加盟店之仲介與被告簽立系爭契約，以總價388 萬元買受系爭房地，原告已先後於同年7 月11日、9 月4 日、10月31日各給付被告16萬元、10萬元、20萬元、92萬元，合計138 萬元。兩造於訂約之初，約定原告應於96年7 月4 日給付第1 期簽約款16萬元、於同年月11日給付第2 期款10萬元、於稅單核定3 日內給付第3 期款30萬元、於貸款撥款當日給付尾款332 萬元，交屋日則定為96年8 月20日。其後，經兩造合意將交屋日延至同年10月30日，復約定原告給付尾款日不得逾同年11月30日。系爭房地之所有權已於96年11月12日移轉登記予被告指定之訴外人即被告之女丙○○，並以丙○○為債務人，設定
300 萬元之最高限額抵押權予臺灣銀行股份有限公司。中誠法律事務所受原告之委託，於97年1 月17日發函通知被告解除系爭契約，被告業已收受該函文等事實，為兩造所不爭，並有系爭契約、中誠法律事務所存證信函、系爭房地土地及建物登記謄本、高雄師大郵局存證信函附卷可供佐證（見本院卷第6-9 、12、29-34 、36-37 頁），足認上情屬實。惟原告主張系爭房屋因有漏水瑕疵，被告未予修補，且雙方訂約後另約定被告應於96年10月30日交屋，但被告未依約履行等事由，認被告違反系爭契約之約定，進而解除系爭契約，並請求被告應加倍返還已收受之買賣價金，則本件爭點，首應釐清：㈠系爭房屋有無漏水瑕疵？是否業經修補？原告得否以此為由解除契約？該解除契約是否合法？㈡其次，應審酌嗣後雙方約定交屋日為96年10月30日，被告是否遲延交屋？如未如期交屋，是否有正當事由？原告以此解除契約是否合法？㈢如解除契約為確為合法，再進一步審酌原告主張被告加倍返還已收受之價金是否有據？
四、本院之判斷：
（一）依系爭契約第8 條第1 項、第4 項之約定：「甲（按即原告）乙（按即被告）雙方其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除本契約及要求因解除本契約所發生之損害賠償。」、「如乙方毀約不賣或給付不能或其他違約情事時，甲方除得於解除本契約外，乙方應於5 日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。雙方並同時申請撤銷以進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐、費用均由乙方負擔」（見本院卷第27頁）。本件原告主張被告違反系爭契約，所憑事由之一，即系爭房屋漏水嚴重，被告迄未修復等情。惟查，系爭契約關於漏水瑕疵之處理，於第
5 條第3 項另有特別明訂：「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲方同意無條件解除契約。甲乙雙方另有約定者，從其約定」。準此，系爭房屋既非海砂屋或輻射屋，如確有漏水之瑕疵，而已達於致使「建物主結構損壞達危樓標準」之情況，原告自得解除系爭契約；惟如僅有漏水瑕疵，而未致使結構損壞達於危樓標準者，原告依約僅能催告被告修繕或按修繕費用請求減少價金，尚不得逕行解除契約。
（二）關於系爭房屋有無漏水瑕疵之情形，業經原告指陳歷歷，被告亦自承於96年12月20日施作防水防漏工程，並提出萇銘有限公司保固書1 紙附卷為證（見本院卷第35頁）。嗣於97年6 月5 日，經高雄市結構技師工會至系爭房屋鑑定結果，認系爭房屋確有漏水情形，漏水原因包括：「1 、一樓廚房後面空地積水，故有滲入室內之水跡，室內地面雖然有暗排水溝，但後面空地積水卻無法流入。2 、二樓鋁窗上之冷氣孔因未封密，故有滲漏水情形；上面牆角因外粉刷層老化或鬆脫，故有滲水潮濕狀態。3 、屋頂鐵皮口留設之修復孔漏水情形嚴重。4 、屋頂鐵皮釘孔有數處漏水。5 、牆壁頂因鐵皮接縫處有空隙或釘孔而有漏水痕跡。6 、牆柱頂有漏水痕跡」等情，有該技師工會（97）高結師鑑字第9710號鑑定報告書及現場照片數張在卷可參（見本院卷第123-133 頁），則系爭房屋確有漏水瑕疵之事實，自堪認定。依上開鑑定報告，系爭房屋漏水位置及狀況，包括一樓空地排水、二樓冷氣孔封閉不全、牆角外粉刷層老化、鐵皮屋修復孔、屋頂鐵皮釘孔漏水等，均未涉及系爭房屋結構損壞之問題，依其漏水情形及鑑定評估修復費用僅3 萬5,400 元觀之，更無達於危樓標準之可言。則原告依約僅能催告被告加以修繕或依修繕費用請求減少買賣價金，尚不得逕以系爭房屋漏水為由而解除契約。
（三）原告固指稱發現系爭房屋漏水後，確有催告被告修繕，但被告並未置理，被告自屬違約等語。然證人即原告之友人乙○○到庭證稱，原告買受系爭房屋時有找其到現場2 次，發現系爭房屋有漏水瑕疵，經向被告反應，被告有向原告表示如果有漏水問題，依約負責保固責任等語（見本院卷第188-189 頁）。又證人即東森房屋仲介人員丁○○到庭證稱，被告曾經3 次維修系爭房屋之漏水問題，第1 次修復是鐵皮屋屋頂卡榫地方漏水，大概是在第1 次修復之前，有在現場，96年12月20日是第2 次的維修，因為銀行要看房子，所以知道第2 次有修復，第3 次是被告告知等語（見本院卷第184 頁），可見對於原告指稱之漏水瑕疵，被告並無置之不理之情，難認被告有「無正當理由仍不履行或改正」之違約情事。何況依系爭契約第7 條，兩造本即約定「依現況交屋」，而房屋漏水問題，除外觀明顯可見外，常須透過相關專業人士，經詳細勘查、鑑定始能確切掌握漏水原因，進而有效修復改善。是縱使系爭房屋於97年6 月5 日經高雄市技師工會鑑定結果，仍有漏水情形，可認被告修繕並非完全，但被告既一再表明願意負責修繕，並同意交屋後保固一年，非拒絕修繕，則原告依約仍僅得再向被告催告確實負責修繕，或請求按修繕費用減少買賣價金，不得逕行解除契約。從而原告據此主張系爭契約業已合法解除，尚嫌無據，並非可採。
（四）原告又主張，兩造事後約定被告應於96年10月30日交屋，但被告並未依約履行，違約明顯，自得解除契約等語。查依系爭契約第13條其他特別約定，以手寫方式記載「買賣雙方於96年9 月28日更改交屋日為96年10月30日，雙方確認無誤。本件不動產自交屋日起其漏水部分，由賣方保固半年，甲○○交付尾款日不得逾96年11月30日，買方不得藉故拖延銀行對保」等文字（見本院卷第28頁）。關於訂定該特別約定事項之原因，依證人丁○○證稱，印象中兩造曾約定96年10月30日一定要交屋，但因為延宕好幾次，最後一次是96年11月30日等語；證人即為原告辦理房屋貸款之代書蔡淑敏到庭證稱「【原告問：（請法官提示買賣契約）後來更改交屋的時間為96年10月30日，是否清楚？】當時因為還沒有正式交屋，原告也還沒有給付尾款，雙方就約定96年10月31日原告應給付部分款項，再約定1 個月後交付尾款並交屋，就是96年11月30日，所以雙方才會在銀行同意加註這一條」等語（見本院卷第183 、186 頁）。細觀上開特別約定條款，第一段明確記載係「於96年
9 月28日更改交屋日為96年10月30日」，並有甲○○及己○○○二人印文蓋用其上，可見該約定係96年9 月28日雙方協議後簽訂無誤。但第二段文字末端押註日期為96年10月31日，甲○○及己○○○除簽名外復又蓋印其上，佐以蔡淑敏上開證述情節，可以推知係因96年10月30日原告未給付尾款，而被告亦未交屋，乃於同年10月31日再次變更約定，而有上開第二段文字之記載。而原告於96年10月31日給付系爭房屋價金92萬元一情，亦為原告所提出之系爭契約第14條繳款備忘錄第4 欄記載明確（見本院卷第28頁），益徵雙方確實於96年10月31日再次約定上開特別約定事項之第二段文字。準此以言，被告未於96年10月30日交屋，固屬事實，惟姑且不論其是否係因原告未如數給付尾款而行使同時履行抗辯權之結果，茲雙方既已於96年10月
31 日 另為上開約定，該給付價金及交屋之權利義務已有變動，原告自不能再以被告未於96年10月30日履行交屋之義務，指摘其有違約情事，進而解除系爭契約甚明。是原告以此為由主張雙方系爭契約業已合法解除，亦無可取。
（五）綜上所述，原告以被告出賣之系爭房屋有漏水瑕疵，及被告未於96年10月30日履行交屋義務，主張被告違約，併為解除系爭契約之事由，均無理由。是其依系爭契約第8 條第4 款之規定，聲明請求被告給付276 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎事實已明，兩造其餘訴訟上之攻防，自無逐一論述之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳宛榆法 官 李嘉益以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 6 日
書記官 陳瓊芳