臺灣高雄地方法院民事判決 97年度重訴字第161號原 告 乙○○○訴訟代理人 柯尊仁律師被 告 甲○○○送達代收人 李春錦律師當事人間確認買賣關係存在等事件，本院民國97年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落高雄縣鳳山市○○○段二三五之二七一地號土地及其上同段四０九九建號（門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○○○號建物）應有部分四分之三之買賣關係存在。
被告應將所有坐落高雄縣鳳山市○○○段二三五之二七一地號土地暨其上同段四０九九建號（門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○○○號建物）應有部分四分之三移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：坐落在高雄縣鳳山市○○○段○○○○○○○ ○號土地暨其上4099建號即門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○○○ 號建物（下稱系爭不動產）為兩造共有，原告之應有部分為4 分之1 ，被告之應有部分則為4 分之3 。被告於民國97年4 月28日以高雄41支郵局第342 號存證信函通知原告已出售系爭不動產，並詢問原告是否願依存證信函所載買賣條件優先購買，原告立即委請律師於同年5 月5 日、5 月21日通知被告願意依存證信函所載條件以同一價格優先購買。詎被告與第三人為避免原告行使優先購買權，竟於同年5 月22日委由律師發函表示已解除買賣契約，原告無優先購買權，惟兩造就買賣標的及價金既已互相同意，買賣契約即為成立，原告已將扣除應支付之稅款後之買賣價金新臺幣（下同）7,525,00
0 元提存於法院，被告自應將系爭不動產應有部分4 分之3移轉登記予原告，且被告對兩造間之買賣關係是否存在既有爭執，原告自有訴請確認之必要。其訴之聲明：㈠確認兩造間就系爭不動產應有部分4 分之3 部分之買賣關係存在。㈡被告應將系爭不動產應有部分4 分之3 移轉登記予原告。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日或準備程序期日到場，惟提出書狀表示：被告於97年4 月間，與第三人口頭約定在買方負擔契稅、印花稅、規費、代書費及賣方負擔土地增值稅、隨課房屋稅、欠稅之條件下，以1,070 萬元將系爭不動產出售予第三人，被告乃以存證信函通知原告行使優先購買權，原告亦委由律師表達願優先購買之意。兩造洽辦過程中，原告律師提及系爭不動產後方兩造所共有之同段235-313 地號土地為無法單獨利用之土地，被告始發現如未一併處分將使同段235-313 地號土地成為袋地，且系爭235-271 地號土地所有人必須容忍同段235-313 地號土地所有人通行，被告將因此負買賣標的物權利瑕疵擔保責任，乃與第三人協商解除原買賣契約，並委由律師發函通知原告。兩造洽談過程中，僅係互以存證信函邀約對造於自行指定時間至地政士事務所、律師事務所另行簽約，而迄未完成簽約手續，則兩造間之買賣契約顯然尚未成立。又土地法第34條之1 第4 項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分予第三人為基礎，而被告已與第三人合意解除買賣契約，原告已無優先購買權可言。再者，原告主張之買賣契約之買賣價金交付處所為買賣標的物交付處所，買賣價金交付期應為買賣標的物交付時，而被告迄今仍未交付買賣標的物，原告所主張之買賣價金交付期應尚未屆至，原告既未證明已依債之本旨於適當處所及時期提出給付及被告拒絕受領之事實，則原告縱已為提存手續，仍不生免除其給付買賣價金義務之法律效果等語，資為抗辯。其答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，亦有最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。
本件原告主張系爭不動產原為原告與被告共有，被告委由訴外人吳翠芬代書於97年4 月28日以存證信函通知原告，詢問原告是否欲行使優先購買權，原告委請律師函覆願以同一價額承買而成立買賣契約，惟被告抗辯原告未合法行使土地法第34條之1 之優先承購權，並以兩造未簽立買賣契約等情否認雙方買賣關係存在。而兩造對系爭買賣契約是否存在既有爭執，且被告上開抗辯使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項不明確非不得以確認之訴予以排除，是揆諸前揭判例意旨，即應認原告有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產為兩造共有，原告之應有部分為4 分之1 ，被告之應有部分則為4 分之3 。
㈡被告於97年4 月28日以高雄41支郵局第342 號存證信函通知
原告已出售系爭不動產，並詢問原告是否願依存證信函所載買賣條件優先購買，原告立即委請律師於同年5 月5 日、5月21日通知被告願意依存證信函所載條件以同一價格優先購買，並請被告於同年5 月9 日、5 月23日前往律師事務所簽約，領取扣除土地增值稅、房屋稅及欠稅之買賣價金。被告於同年5 月22日委由律師發函通知原告已解除買賣契約，原告無優先購買權。
㈢系爭不動產後方之同段235-313 地號土地亦為兩造共有，與公路無適宜之聯絡，致無法為通常之使用。
五、兩造之爭點：㈠原告是否已合法行使優先承購權？是否於意思表示到達被告
即已成立買賣契約？㈡被告與第三人間是否已合意解除系爭不動產買賣契約？其等
是否為避免原告行使優先購買權而解除買賣契約？㈢如被告與第三人間之買賣契約確已解除，兩造間之買賣契約
是否仍有效成立？㈣原告是否已依債之本旨為提出給付，惟遭被告拒絕受領？原
告所為之提存，是否生清償之效力？
六、本院之判斷：㈠原告是否已合法行使優先承購權？是否於意思表示到達被告
即已成立買賣契約？⒈土地法第34條之1 規定優先購買權，係以共有人與第三人間
已成立買賣契約為前提，再以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先承買。而由被告於97年4 月28日以高雄41支郵局第342 號存證信函通知原告已出售系爭不動產，詢問原告是否願依存證信函所載買賣條件優先購買，足見被告與第三人之原買賣契約業已成立，且被告亦不否認與第三人以口頭成立之原買賣契約（見本院卷第31頁），是被告與承買人間之買賣契約既已成立並已通知原告，原告自得依法行使優先購買權。
⒉又原告收到被告通知後，立即委請原告律師以97年5 月5 日
以高雄地方法院郵局1404號存證信函函覆被告及吳翠芬代書，表明原告願意依其信函所載條件以同一價格優先購買；而優先承買權為形成權，一經行使即生效力，無待相對人為承諾之意思表示，且原告已表明願以同一價格優先購買，當已合法行使優先購買權無訛。又吳翠芬收到原告之存證信函後，立即在被告授權下，於97年5 月7 日以傳真方式通知原告律師，表示賣方（即被告）將依原告律師存證信函通知準時簽約，並將備妥印鑑證明、身份證明、授權書、買賣移轉文件、土地所有權狀，被告之代理人吳翠芬復自行計算出賣方本應收取買賣價款8,025,000 元，扣除賣方應支付稅款（約500,000 元）後，實際應收款項為7,525,000 元，並請買方（即原告）開具指名賣方名義並禁止背書轉讓之銀行本票（面額7,525,000 元）及應保留於柯大律師（即原告律師）處之完稅款500,000 元交柯大律師收執，有該傳真資料可稽（見本院卷第45頁），則原告除已合法行使優先購買權，且從被告委請辦理簽約、過戶之吳翠芬代書已清楚計算出買賣價金及稅額，並將備妥印鑑證明及相關文件，及要求原告應開具禁止背書轉讓之支票以支付被告價款，並表示應扣除之稅款應保留於原告訴訟代理人處等情觀之，足見兩造已因原告行使優先購買權，即就買賣標的、價額意思表示合致成立買賣契約。被告雖辯稱7,525,000 元並非賣方本應收取買賣價款8,025,000 元，不知該金額如何而來，原告並非合法行使優先購買權云云。惟查原告以上開存證信函表示願以同一價額優先購買，足見確以合法行使優先購買權；至原告所提存除稅款外之系爭不動產價款金額，既係被告委任之吳翠芬代書計算而來，而被告委任之代書吳翠芬又發函表示相關稅款保留在原告訴訟代理人處，已如前述，則上開7,525,000 元係針對系爭不動產應扣除完稅款之價額計算而得，並非原告自行核算，有上開傳真函足知，被告對該金額當知之甚詳，是被告辯稱原告擅加變更買賣價金，並無合法行使優先購買權，自屬無稽；惟上開相關稅款部分，依兩造約定自應由原告於稅單核下後由原告負責繳納，亦不待言。
⒊另按土地法第34條之1 第5 項公同共有準用同條第4 項規定
，共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，最高法院95年度台上字第2214號裁判要旨參照。而土地法第34條之1 所規定之共有人優先購買權，其本質為買賣契約，買賣契約如經當事人就標的物及價金互相同意，買賣契約即為成立。本件雙方就買賣標的物及價金相互同意，亦即買賣要約與承諾內容一致，依上開最高法院裁判意旨，雙方買賣契約在原告主張優先購買權之意思表示到達被告之時即已成立，不待被告之承認，即便雙方未簽立書面，亦不影響雙方買賣契約已成立之事實。被告以雙方未簽立書面之買賣契約，及未合法行使優先購買權，主張兩造未成立買賣契約云云，自無足採。
㈡被告與第三人間是否已合意解除系爭不動產買賣契約？其等
是否為避免原告行使優先購買權而解除買賣契約？被告雖以兩造洽辦買賣過程中，原告律師提及系爭不動產後方兩造所共有之同段235-313 地號土地為無法單獨利用之土地，被告始發現有235-313 地號土地存在，其漏未與系爭不動產一併處理，將使該土地成為袋地，並將因此負買賣標的物權利瑕疵擔保責任，遂與系爭土地承買人協商後雙方同意解除原買賣契約等語。惟為原告否認所辯與事實相符。又被告於本院中始終未提出其與第三人解除原買賣契約之憑據，是否確有解除契約之事實，確不無疑義。縱如被告所稱其與第三人解除原買賣契約係以口頭為之（見本院卷第31頁）；然被告抗辯係因為免日後負物之權利瑕疵擔保責任而向第三人協議解除契約等情，既為原告所質疑，且其亦未聲請傳訊第三人到庭證述原買賣契約解除之原因，所辯亦難遽信。另被告係在79年間取得系爭高雄縣鳳山市○○○段235- 271地號土地，亦在同年間以買賣原因取得同段235-313 地號土地，有卷附土地權狀2 紙足參（見本院卷第32、33頁），足見原告主張被告就上開2 筆土地取得時間相同，該2 筆土地又緊接在一起，被告復因買賣而取得235-313 地號土地，不可能不知235-313 地號土地為其所有等語，自非子虛。從而，被告辯稱其因不知有該筆土地存在，漏未與系爭土地一併處理云云，尚難認屬真實。況本件縱因買賣系爭不動產後，將使上開235- 313地號土地成為袋地，而涉及權利瑕疵擔保之事由發生，惟依法可對被告主張之權利人應為原告，而兩造間之買賣契約既已成立，原告既未主張權利瑕疵擔保，反係欲一併買受上開235-313 地號土地，以妥適利用相鄰土地，對被告並無不利，被告自不得以該筆土地係其漏未與系爭土地一併出售，作為其不履約之理由，亦難執此作為其與第三人解除原買賣契約之合法依據，自不待言。惟被告竟仍執上開理由抗辯其為免負擔權利瑕疵擔保，乃與第三人協議解除契約，進而主張原告已無優先購買權得以行使云云，顯見被告係為避免原告行使優先購買權，乃以其已與第三人間合意解除系爭不動產買賣契約，彰彰甚明。
㈢如被告與第三人間之買賣契約確已解除，兩造間之買賣契約
是否仍有效成立？⒈被告固辯稱以其已與第三人即原買主合意解除原買賣契約而
溯及訂約時失其效力，乃原告應已無優先購買權云云，並引最高法院65年度台上字第2113號判例為據。惟查上開判例係以共有人與第三人之買賣契約「無效」而「自始不存在」為前提，此時他共有人之優先購買權才無從發生。惟本件被告與第三人即承買人間之原買賣契約早已有效成立，是本件情形核與上開判例尚屬有間，當不受該判例拘束。
⒉又按「土地法第34條之1 第4 項所定之他共有人優先購買權
，固應以共有人『有效』出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先購買權，始合意解除買賣契約者，該『合意解除』既在他共有人單獨為『優先承購』之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原告有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用？非無疑義。」最高法院84年度台上字第2134號裁判要旨參照。而如上述，兩造業已成立之買賣契約，被告與第三人間之權利義務關係已有變更，倘得允許被告為避免原告行使優先購買權而與第三人解除買賣契約，並藉此迴避原告已行使之優先購買權及已成立之買賣契約，則土地法第34條之1 規定，豈非形同虛設，當與該法條之立法理由相違背。是本院認被告縱與第三人間之原買賣契約業已解除，兩造間之買賣契約仍有效成立。
㈣原告是否已依債之本旨為提出給付，惟遭被告拒絕受領？原
告所為之提存，是否生清償之效力？⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提
出時起負遲延責任，民法第234 條定有明文。又所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言（最高法院48年台上字第271 號判例參照）。又債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其債務（最高法院20年上字第670 號判例參照）。而不依債務本旨之提存，不生清償之效力（最高法院39年台上字第1355號判例參照）。
⒉本件原告於被告於97年4 月28日以高雄41支郵局第342 號存
證信函通知原告已出售系爭不動產，詢問原告是否願依存證信函所載買賣條件優先購買，原告乃以97年5 月5 日以高雄地方法院郵局1404號存證信函函覆被告及吳翠芬代書，表明原告願意依其信函所載條件以同一價格優先購買而合法行使優先購買權，且由被告委請辦理簽約、過戶之吳翠芬代書清楚計算出買賣價金及稅額，並將備妥印鑑證明及相關文件，復要求原告依指定之金額開具禁止背書轉讓之支票以支付被告價款等情，有卷附傳真函足佐觀之，足見兩造就買賣標的、價額意思表示合致而成立買賣契約。又由被告委由代理人吳翠芬向原告傳真表示，將準時依原告存證函件所記載之時間（即97年5 月9 日）、地點簽約，並聲明其將備妥前開相關辦理系爭不動產所有權移轉登記所需具備之文件至兩造約定交付價金之處所，並於傳真內文第三項載明：請買方（即原告）開具賣方（即被告）名義並禁止背書轉讓之銀行本票（面額新台幣柒佰伍拾貳萬伍仟元正）及應保留於柯大律師處之完稅款新台幣伍拾萬元正交柯大律師收執等語，有上開傳真函在卷足佐，益徵兩造間就系爭房地買賣，有關「買賣價金之交付處所」、「交付價金時期」、「確定價金之數額」均已確定，並無被告所辯原告主張之買賣契約未記載賣價金之交付處所及交付期之約定之情。而兩造其後固因對被告另筆所有235-313 地號土地是否一併出售有所商議，致未能於是日（即97年5 月9 日）簽訂買賣契約及領取價款，乃由原告於97年5 月21日以高雄地方法院郵局第1579號存證信函通知被告應於同年5 月23日上午11時至兩造原約定債務履行地高雄市○○○路○○○ 號15樓之2 領取系爭房地買賣金，惟仍無影響兩造前已就系爭不動產之「買賣價金之交付處所」、「交付價金時期」、「確定價金之數額」業已確定及合致之事實。惟被告竟於接獲原告97年5 月21日所發之存證信函後，不予置理，復執其與原買主已同意解除原買賣契約，抗辯原告並無優先購買權等情，已如前述，足見被告確係拒絕受領原告交付價金之情，至為明顯。是原告主張因被告拒絕受領，乃於97年5 月27日以被告為提存物受取人，提存除稅款外之系爭不動產價款7,525,000 元，有提存書附卷可憑（見本院卷頁111） ，應認已合於兩造約定之條件所為之提存，自發生清償之效力。從而原告於提存除稅款外之系爭不動產價款7,525,000 元後，依買賣關係請求被告移轉登記系爭不動產，自非無據。被告所辯，要無足採。至稅款500,000元部分，被告既同意自價金中扣除並保留在原告訴訟代理人處，且該部分款項係在辦理移轉登記核稅時始能確定，應認尚非對價給付之關係，被告抗辯原告僅提存7,525,000 元係變更買賣條件之詞，尚屬無據。
七、綜上所述，原告訴請確認兩造間就系爭不動產應有部分4 分之3 部分之買賣關係存在；及被告應將系爭不動產應有部分
4 分之3 移轉登記予原告，均為有理由，應予准許。
八、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法於訴訟結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 林玉心
法 官 王奕勛法 官 楊淑珍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 10 日
書記官 吳韻芳