臺灣高雄地方法院民事判決 97年度重訴字第205號原 告 丙○○
戊○○乙○○上三人共同訴訟代理人 張宗琦律師
林石猛律師被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○
己○○何旭苓律師當事人間返還不當得利事件，本院於民國98年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告丙○○負擔百分之五十、戊○○負擔百分之二、，乙○○負擔其餘百分之四十八負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落在高雄市○○區○○段○○○ 號等土地（下稱共有土地）
及其上87建號（下稱該共有建物）編有門牌高雄市○○區○○○ 路○○○○○○○ 號共9 棟（雙數門牌號）房屋，本均為國有（被告為管理機關）與原告3 人（其中原告戊○○之前手共有人為李林美雀）及訴外人林義詠、莊江紅點、蔡張寶玉等
7 人國私共有之房地，因該共有建物於民國87年間經鑑定為危樓不能使用，為使房地能充分利用，原告乃與被告機關協調成立讓售專案，由被告先讓售該共有建物之國有應有部分（下稱國有房屋），再讓售共有土地之國有應有部分（下稱國有基地）予原告。惟因年代久遠，稅籍資料不全，原告於91年10月29日繳清國有房屋申購價金，幾經努力後終於95年
7 月20日完成該共有建物分割後之各棟獨立建號移轉登記，繼於95年11月間再向被告提出國有基地之申購，奈因被告內部作業程序之延誤，迄至96年10月16日始發予申購繳款通知書，除國有基地之價金外，併要原告負責繳納從91年12月間申購繳清國有房屋價金後起，至96年12月間再由購取得該共有建物所坐落國有基地前，即92年1 月起至96年10月期間（下稱該期間）之無權占用不當得利使用補償金，原告丙○○、戊○○、乙○○只好各照繳新臺幣（下同）3,874,734 元、157,772 元、3,677,74 8元（下稱該期間使用補償金），始獲被告同意於96年12月25日起陸續完成國有基地移轉予各原告之登記。
㈡然因該共有建物自84年被鑑定為危樓起已無人使用，故原告
於繳清申購款後，雖經被告交付其國有房屋之產權移轉證明書而迄95年7 月20日始完成分割登記取得所有權，惟原告並未因被告此證明書文件之交付而有占用該共有建物之事實存在，只等待拆除重建而已，自無被告所謂無權占用其國有基地部分，而獲有占用利益問題發生；再者，兩造間之國私該共有建物與土地間早有分管契約存在，在原告從申購繳清價款取得國有房屋以迄再取得國有基地前之該期間（即92 年1月至96年10月），亦不生無權占用問題；又該期間之前，縱原告曾簽有下述被告抗辯所謂之91年1 月29日系爭切結書，表示在未申購國有基地前，願向被告先共同承租國有基地部分，惟之後因被告迄未而向原告等共有人收取租金，且被告後亦以91年12月3 日函告原告表示取消前函要向原告收取之無權占用使用補償金，則系爭切結書之法律關係自已不存在；且經過該期間原告始完成申購程序，乃因產權複雜等歷史因素使然，更未可歸責於原告，故被告依系爭切結書認原告未依約承租獲有不當得利，而向原告一併收取之該期間使用補償金，否則不同意讓售移轉國有基地部分予原告，顯無法律原因，原告自得依依不當得利之規定請求被告返還。
㈢爰依民法第179 條規定，求為被告給付原告丙○○、戊○○
、乙○○各3,874,734 元、157,772 元、3,677,748 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件國私該共有建物與土地，其國有房屋與基地讓售專案於
90年8 月3 日獲主管機關核准後即函知原告依國有財產法（下稱國產法）規定辦理先申購國有房屋及後申租國有基地，原告乃於91年1 月29日簽立切結書（下稱系爭切結書），願就國有房屋先行申購，惟在購得所在國有基地前之期間，同意以共同承租方式使用國有基地部分。迨原告於91年12月24日繳清國有房屋價款後，被告乃全照原告申購所填之各持分繕製國有房屋產權移轉證明書交原告去地政機關辦理，故斯時起等同於交付原告管領，惟原告並未依系爭切結書之約定，即向被告辦理共同承租國有基地部分，則被告向原告收取相當於租金之該期間使用補償金，於法有據。
㈡在國有基地未由原告申購取得前，係以原告應依系爭切結書
約定向被告共同承租國有土地，作為被告同意讓售國有房屋予原告之條件，是原告於繳價購買國有房屋後而迄未辦理共同承租前，被告請求相當於租金之該期間使用補償金，並非不當得利；況之後被告於96年10月16日所發給原告之國有基地繳款約知書，又以原告應支付該期間使用補償金作為讓售國有基地予原告之停止條件，則原告於履行成就此條件，當被告因而依約讓售完成國有基地移轉後，復指稱被告不當得利，有違約定，且不符誠信。
㈢又該共有建物與土地，自始皆由共有人原告等占用經營，未
有任何一部分為被告經管，當原告申購取得國有房屋後，竟違約未依系爭切結書約定履行共同承租國有基地之債務，反主張系爭切結書已失效，且謂兩造間一直仍有分管契約存在，應無理由等語置辯，求駁回原告之訴。
三、不爭執事項：㈠本件該共有建物與土地，本均為國有與原告丙○○、戊○○
（前手共有人為李林美雀於94年12月1 日辦理移轉登記，卷㈠56頁登記謄本）、乙○○，以及訴外人林義詠、莊江紅點及蔡張寶玉等7 人國私共有，因該共有建物於87年間被建築師公會鑑定為危樓，已全部沒有使用（卷㈠6 頁鑑定書），本應限期拆除，惟共有人原告無法配合，乃在兩造協調會議時提請被告研議不予拆除，改以讓售房地予原告以利拆除重新開發等（卷㈠41頁協調會紀錄），乃於88年3 月間均簽立承諾書（卷㈠43-45 頁承諾書）予國有建物及基地管理機關之被告，表示知悉該共有建物為危險房屋，於承（申）購後願依主管機關財政部之有關法規辦理。
㈡嗣被告隨於90年5 月10日函（卷㈠46頁）轉原告90年2 月5
日之陳情書予財政部國有財產局（下稱國產局），擬請依國產法第52條之1 第1 項第3 款規定（下稱專案讓售規定）辦理專案讓售與原告等共有人，獲主管機關財政部90年8 月30日函（卷㈠47頁）復國產局照准，國產局遂於90年10月4 日發函（卷㈠48-49 頁）復被告，在函說明表示，該共有建物雖經主管機關認定屬危險房屋，惟無法僅就國有房屋部分辦理拆除，而辦理標售又未能標脫，故為期房地產權合一並減少管理成本，本案國有房屋與土地報奉財政部一併讓售與原告等，至所報原告等擬先承購國有房屋，坐落之國有基地部分則由原告等先共同承租，嗣後再檢討承購乙節，如原告共有人短期內確無力承購，又有先行承購國有房屋以利修繕必要時，得准就國有房屋部分先辦理繳價承購，至坐落之國有基地部分由原告等依國產法第42條第1 項第3 款規定（下稱共同承租規定），依法得讓售者得出租之規定共同承租等語。於是被告憑以製發90年10月4 日函（卷50-51 頁）檢附申租（國有基地部分）國有非公用不動產暨承購（國有房屋部分）國有非公用不動產之申請書各乙份予原告等共有人，於函說明表示，再度重申本件國私該共有建物與土地，其國有房屋及基地業經報奉財政部同意依國產法專案讓售規定一併讓售與原告等，惟衡酌原告等陳情無力於短期內承購乙節，乃核示同意就國有房屋先行辦理總價承購，惟坐落之國有基地部分應由房屋申購人即原告先行切結願依國產法共同承租規定出具切結書等語。故原告收函後即共同簽具91年1月29日之系爭切結書（卷㈠58頁），同意願依國產法共同承租規定，辦理承租該共有建物即高雄市○○○ 路○○○○○○○ 號共9 棟所坐落之國有基地部分。
㈢而原告簽立系爭切結書後，先依被告91年10月29日之國有房
屋申購繳款通知書（卷㈡9 頁），於91年12月24日繳清價款（卷㈡10頁繳款書收據），被告乃於92年1 月8 日函（卷㈠52頁）併檢附照原告申購書所載之各原告持分繕製國有房屋產權移轉證明書予原告，請原告自行先至轄區稅捐單位申報契稅，再向地政單位申辦共有建物分割移轉登記事宜。惟原告因於92年3 月7 日申報書上所載之持分與國有房屋產權移轉證明書不符，稅捐單位乃於92年3 月12日函（卷㈠54頁）知原告，請原告查明後再行更正辦理。然原告延至94年4 月14日始具陳情書（卷㈡11頁），請被告配合修正原產權移轉證明書上之申購持分，獲被告94年5 月6 日函（卷㈡12頁）同意配合修正再變更持分後之產權移轉證明書予原告，但之後原告執之於94年10月7 日只向地政單位先行辦理共有建物移轉登記成為不知各應有部分比例為多少之所有權人，有關該共有物之分割則留待續辦（卷55頁共有建物95年5 月3 日列印之登記謄本物），直至95年7 月20日原告始一起完成該共有物分割登記成為87、0000-0000 等獨立建號9 宗，其中87號建物即五福4 路110 號房屋由原告戊○○、丙○○共有（卷㈠65頁登記謄本），應有部分各為3 分之1 ，3 分之2；2345、2346、2349號建物即五福路114 號、116 號及122號房屋均由原告丙○○、乙○○共有（卷㈠151 、156 及16
1 頁登記謄本），應有部分均各2 分之1 ；2347、2348號建物即五福路118 、120 號房屋均為原告乙○○獨有（卷㈠16
6 、171 頁登記謄本），其餘3 宗建物則登記為訴外人林義詠等人各所有。
㈣原告自91年12月間繳清價款至95年7 月間完成共有建物分割
登記後，乃就所坐落國有基地部分，繼向被告提出承（申）購國有非公用不動產申請書（卷㈡13-16 頁）數份，其下方之申請日期分別為95年10月至96年4 月11日之間，惟其上方之被告收件日期均為96年4 月11日，被告乃發給96年10月16日繳款通知書（卷㈠186-191 頁），除申購國有基地之價金外，併要原告繳納計算無權占用國有基地從92年1 月起至96年10間之該期間使用補償金（其計算如卷㈠142-146 頁之24筆土地使用補償金暨收取情形表、其繳納如㈠319-329 頁收據），否則被告不同意讓售，原告乃一起於96年12月14日照繳，後始分別於96年12月25日及97年1 月7 日完成辦理購買國有基地部分之分割移轉登記程序（原告分得各宗建物所在之各宗土地情形，諸如原告陳報狀之卷㈠149 頁反面-150頁反面附表所載，以及如上揭㈢文末各卷頁數之建物登記謄本所示）。
四、本件爭點：原告對被告向其收取該期間使用補償金之各基準含該期間、無權占用各地號面積及按其公告地價，以年息5％採計等算式均無異見（卷㈡22頁筆錄），只爭執被告是否有法律上原因，所訴不外以：原告於提出申購繳價至取得國有房屋起未曾有占用國有基地之事實，且在原告申購程序之該期間，兩造在國私該共有建物與土地間仍有分管契約存在，而系爭切結書已因被告來函修正而不能成為被告收取之依據，原告更無可歸責於己之事由等為主要理由，是故本件首應究明者，當為被告收取之法律依據為何？
五、判斷結果：㈠原告並無占用國有房屋之事實：
⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定
有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決要旨參照）。因此，無權占用行為端視主觀上占有意思及客觀上支配外觀之有無，斟酌空間及時間因素，個案具體認定之。本件兩造之該國私共有建物，自87年間起即被鑑定為危樓，是時起原告已全部沒有使用，以迄被告向原告收取該期間使用補償金之該期間止均然，被告從未爭執，核之主觀意思及客觀行為原告無一具備，則原告主張其無占用共有建物之事實，自可採信。
⒉被告雖以原告於91年12月間繳清申購國有房屋價金，之後已
於92年1 月8 日將繕製原告持分之房屋產權移轉證明書交予原告申報投稅並辦理移轉登記一節，已如前述，據以認定該時起即視為已置於原告管領力下，是將交付書證得憑以辦理登記取得所有權，係屬物權取得之公示程序一事與民法第94
6 條所規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力之規定。」所謂占有之移轉需「交付占有物」之事實行為，混為一談，顯非的論，不待詳論。是被告認原告有無權占用之事實，要依不當得利之法律關係收取該期間使用補償金，於法無據。
㈡被告收取之依據，應係該期間原告始終未依系爭切結書約定
向被告辦理共同承租國有基地，且可歸責於原告，致被告生有「所失利益」即不能如期向原告收取租金之損害，理由如下。
⒈緣經鑑定為危樓之該共有建物本應限期拆除，但在原告陳情
願連國有基地一併承購代拆除，然又無力於短期為之情況下，被告乃轉請主管機關財政部核准，案經被告承國產局函轉通知原告依國產法專案讓售規定，同意先由原告提出國有房地之申購，但在未就坐落之國有基地部分申購取得產權前，應以共同承租之方式辦理，因此當被告90年10月4 日函承轉上開規定方式通知原告後，原告乃於91年1 月29日隨即共同簽立系爭切結書，同意願依國產法共同承租規定，辦理承租國有基地部分。故當原告於91年12月24日申購繳清房價款取得被告交付之產權移轉證明書起至95年7 月20日，再至繳清國有基地申購款而於96年12月25日辦妥登記取得國有基地前之被告所抗辯該期間（即92年1 月起至96年10月間），概如前述等情以觀，依系爭切結書約定，則原告依約自生有向被告履行共同承租國有基地部分之債務，因此被告自享有預期向原告收取租金之利益。而此與原告並無被告所謂無權占用國有基地之事實，而不生不當得利，乃屬兩事，自是當然。⒉原告雖執被告91年12月3 日函（卷㈠13-14 頁），以該函業
已於說明中表示取消被告前於91年10月9 日函文（卷㈠11-1
2 頁），所謂原告無權占用共有土地中之大智段422-424 號
3 筆土地，要向原告收取從86年9 月至91年8 月占用期間之使用補償金1,454,372 元，而免予繳納一節為由，認作主張被告諒係考量本件國私共有產權及相關歷史因素複雜，從而已修正之前被告90年8 月30日函（卷㈠47頁）所示，要原告依91年1 月29日之系爭切結書應向被告辦理共同承租國有基地部分之規定。直言之，被告自製發該函予原告起，已決定不另向原告應共同承租之收取租金。然觀該函說明係表示，本件國私該共有建物編有9 個門牌，於台灣省政府管理期間，將建物一層及二層售與原告等人，因僅編一87建號無法分割處理，爰依樓板面積比例辦理各原告之持分移轉登記，至於國有基地部分，則依各門牌號碼實際坐落地號按出售層數比例辦理原告之國有土地持分移轉登記，故原告於買賣時與被告間已有分管約定，且被告經管之三層並無遭占用情事，因各原告依其應有部分各占有該共有建物之特定部分而為使用、收益，難謂無權占有，乃因此取消，免予收取補償金。可見此該函意旨，顯與系爭切結書在於約定原告先申購國有房屋之後迄有資力再提出國有基地之申購前，依約就國有基地部分，應負向被告共同承租之義務內容，風馬牛不相及。是故原告執該函，認作上開主張，以為被告已修正系爭切結書之約定，兩造間仍存有分管契約存在，顯屬無據。
⒊又國有房屋部分，自原告91年12月繳清價款而由被告交付照
原告於申購書所填各持分所出具產權移轉證明書起，一直未能如願完成移轉登記，實肇因於原告92年1 月8 日之契稅申報書所載申購持分與該產權移轉證明書所記載不符之故，後經原告以此不符陳請被告另於94年5 月發函同意更正記載通知原告後，原告直至95年7 月20日始完成國有房屋分割登記，之後降至96年4 月11日始由被告收件原告國有基地之申購書，經被告發給96年10月16日之繳款書，再由原告於96年12月14日一起照繳價款前之該期間所經過申辦地政過戶程序，亦如前述，可知係原告在共有建物各自取得之產權不清，使申購後各持分如何登記無解，致難以及時辦妥完成分割登記，加以籌措資金財力所需時間等自己因素所致，均與被告機關純係配合原告申購之作業程序流程無干。是故，原告主張該期間之拖延致未依系爭切結書向被告辦理共同承租，係無可歸責事由，顯亦不可採。
⒋按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條定有明文。而如前所述，依系爭切結書約定，於該期間原告依約有向被告履行共同承租國有基地部分之債務，因此被告自享有預期向原告收取租金之利益，而原告既未依約辦理，自應以相當於租金數額賠償被告。從而原告於向被告就國有基地提出申購時，被告向其一併收取相當於租金之該期間使用補償金，不論收取名義如何稱謂，依系爭切結書之約定，被告之收取，於法有據，確無疑義。
六、末被告雖另以原告系爭切結書之簽立及因此而收取該期間使用補償金，均事屬原告向被告承諾之條件履行問題等論點，因被告之收取法律依據已如前述，可謂早因系爭切結書之約定而已發生權利義務關係，則被告之此條件論，與民法所謂法律行為之條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就意義是否相符，已無置論必要，併予敘明。
七、綜上所述，本件被告收取該期間使用補償金，應為原告未依切結書約定辦理共同承租基地，且可歸責於原告，而應負債務不履行之損害賠償責任所致。從而，原告主張被告之收取係無法律上原因，依不當得利之法律關係請求被告如數返還及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，是無理由，應予駁回；同時其假執行之聲請，亦失所依附，併不准許。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、85條第1 項但書規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 24 日
民事第三庭 法 官 藍家慶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 24 日
書記官 呂姿儀